戴德梁行世界五百强企业外籍人士居住及需求分析报告.docx
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戴德梁行世界五百强企业外籍人士居住及需求分析报告
世界五百强企业外籍人士居住及需求分析报告
2005年4月26日，“华来利公司与戴德梁行携手打造世界500强居住地”新闻发布会在威尼斯酒店隆重举行。
戴德梁行董事长梁振英先生应邀出席了本次新闻发布会。
在此次的新闻发布会上，戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司正式对外发布了《世界500强企业外籍人士居住特征及需求分析报告》。
这份报告是戴德梁行专门针对深圳市的世界500强企业做了长期的跟踪调查后得出的，具有极强的专业性和可参考性，它不仅客观反映了目前在深圳的外籍人士的居住现状，同时也使广大的房地产开发商和代理商从此能够更加清晰的了解外籍人士的居住需求。
随后，华来利公司与戴德梁行正式签署了“携手打造世界500强居住地”暨全球营销的合作意向书。
华来利公司总经理高凯声和戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司总经理程家龙分别在意向书上签字。
据悉，由华来利集团开发的圣·莫丽斯花园项目总占地27万平方米，总建筑面积约33万平方米。
项目一期是由Townhouse和叠拼洋房组成的大型豪华住宅社区，专为金字塔尖的成功卓越人士度身定做。
而社区的规划布局、园林设计、生活氛围和居住文化都以瑞士著名的贵族休闲度假胜地——St.Moritz镇为设计蓝本，结合项目地块所固有的希缺自然山体资源，秉承“生态、健康、自然”之开发理念，力图为深圳乃至全国之富豪打造经典美宅。
该项目目前已开始动工兴建，预计下半年面市。
此次华来利公司与戴德梁行所建立的紧密合作关系，真正意义上实现了两家公司的优势互补，戴德梁行将利用其遍布全球的营销网络和客户资源，与华来利公司一道将圣·莫丽斯花园项目打造成为外籍人士在深圳的理想居住地。
这也是深圳房地产代理行业的又一大新尝试。
圣·莫丽斯花园项目位于香蜜湖北4.5公里，与香蜜湖一山之隔。
而深圳市南北交通的又一条主动脉——福龙路工程的启动，将会使圣·莫丽斯项目和香蜜湖紧密地联系在一起。
据有关人士透露，福龙路目前已经进入招标阶段，预计于今年年中即可动工，约1年半左右完工。
福龙路竣工后将打通福田向北的第二通道，其意义以及对房地产格局的影响将媲美昔日滨海大道对南山楼市的带动。
如果我们把福龙路比喻成一条贯穿深圳南北的“玉带”，那么圣·莫丽斯花园项目无疑将成为这条玉带上的一颗璀璨明珠。
可以预言，福龙路的开通将改变深圳地产的传统分布格局。
2005年4月26日
500强外籍人士特征及需求
调查报告
戴德梁行由原[梁振英测量师行]和新加坡的[戴玉祥产业咨询公司]以及欧洲的DTZ共同组成，梁振英先生出任董事局主席。
戴德梁行爲专业的地产顾问公司，专为客户提供国际性、全方位的物业服务。
戴德梁行遍布全球，在美国、英国、澳洲、新西兰、新加坡、日本等46个国家，共有193间分公司，员工约8000人。
戴德梁行房地産顾问（深圳）有限公司秉承公司一贯“专业、创值、正派”的服务理念，在房地産领域内爲客户提供全面、专业和高素质的房地産顾问服务，服务范围包括：
销售策划及代理、房地产估价、买卖与租赁代理、物业管理、项目前期策划、市场研究及咨询顾问等。
在多年的诚信服务中，与全球多家外资企业建立长久的服务关系。
而泛城（中国）是专注于国内住宅市场服务的专业品牌。
中国加入世贸后，经济持续向好，外资企业逐年增加，为经济增长提供了巨大的动力。
随着2006年中国将全面开放银行金融方面业务，以及CEPA的实施等多项利好消息，预计外资企业将加大在中国的投资，同时也会有不少仍未在中国设立分公司的企业将在中国设立分支机构。
深圳作为中国大陆南面的窗口，以多年来稳健的经济发展及良好的投资环境将成为这些企业重点考虑的城市之一。
本次调查的主要目的是充分了解在深圳的世界500强企业的现状，及外籍人士的居住需求。
通过真实掌握外籍人士的居住需求，更好的为深圳的重要外资企业提供全面、完善的服务，以及为外资企业外籍人士度身打造合适的居所。
调 研 方 式
本次调研由戴德梁行独立完成，主要借助于自身长期服务的世界500强企业及外籍人士两大途径完成。
通过对500强外资企业及外籍人士发放调查问卷，电话咨询，深度访谈等方式以及结合历史积累成交资料共同统计及分析完成。
调研情况：
本次调研以500强外资企业及驻深外籍人士为对象。
●共对73家500强企业发放问卷，回收42份有效问卷。
●对22名外籍人士进行了深度访谈。
●对106名外籍人士发放问卷以及电话咨询等方式进行调查，共回收85份有效问卷。
调查时间：
2005年3月15日——4月15日（历时30天）
分 析 结 果
一、世界500强企业深圳情况
根据本行所掌握资料，目前在深圳投资的世界500强企业共113家。
按500强企业总部所属国别分类，呈现以下分布：
国别
美国
日本
法国
英国
韩国
德国
荷兰
中国香港
瑞士
加拿大
澳大
利亚
马来
西亚
丹麦
新加坡
数目
38
34
10
8
5
5
3
3
2
1
1
1
1
1
比例
33.6%
30.1%
8.8%
7.1%
4.4%
4.4%
2.7%
2.7%
1.8%
0.9%
0.9%
0.9%
0.9%
0.9%
按照500强企业注册所在地的深圳行政区域划分，分布为：
区域
罗湖
福田
南山
盐田
龙岗
宝安
数目
45
29
35
1
8
13
比例
34.4%
22.1%
26.7%
0.8%
6.1%
9.9%
注：
企业数目包括500强企业分公司、办事处以及参与投资的所有企业（共131家）。
行业
电子、电气
传统
制造
金融、保险、投资
计算机、通信
食品、烟草
贸易、服务
物流、运输
能源、基础建设
零售
数目
24
22
21
13
9
6
5
7
6
比例
21.2%
19.5%
18.6%
11.5%
8%
5.3%
4.4%
6.2%
5.3%
罗湖
7
5
16
3
3
5
3
0
3
福田
7
4
3
6
2
3
1
2
1
南山
7
8
2
6
4
3
0
4
2
盐田
0
0
0
0
0
0
0
1
0
龙岗
1
5
0
0
0
2
0
0
0
宝安
4
5
0
1
0
2
1
0
0
分析：
从目前在深圳的113家世界500强企业的情况可以得出以下结论：
● 来自美国及日本的500强企业占绝大多数，其次为法国、英国、韩国以及德国，显示深圳外资来源及进出口贸易受美国及日本企业影响较大。
●目前500强企业的分布区域主要在罗湖、福田以及南山三大行政区域，呈现较均匀分布态势。
结合片区分析显示，金融、保险、投资行业的绝大部分集中在罗湖；高科技产业相关行业如计算机、通信、电子、电气则在福田及南山分布略多；而传统制造业企业分布于南山、宝安、龙岗较多。
●根据分析，呈现以上行业分布特点与深圳实际各行政区域的特点或优势有所关联。
罗湖区的500强企业主要集中在地王、国贸等金融业较密集的区域；福田的500强企业则集中在福田中心区、福田保税区（拥有政府特殊优惠政策）；南山则集中在蛇口及科技园，蛇口主要由于早期国外石油公司的进驻和港口、机场运输的便利，科技园则主要聚集一些高新科技类产业企业。
●500强企业投资主要集中在IT、制造业、商业服务和金融服务业领域，在深就业的外国人也多数分布在这些行业。
二、500强企业内部外籍人士管理安排
根据企业调查问卷显示，深圳常驻外籍人士主要是公司中、高层管理人员。
从行业人员架构特征来看，金融投资、能源及贸易企业的外籍人士主要担任企业的高层管理者（地区总裁，总经理，总监），制造业和高新科技行业的外籍员工主要是企业的中高层管理者和专业技术主管。
500强企业派驻深圳的外籍员工一般为2---3年。
其中90%以上派驻深圳是以常驻深圳的方式，而非周期性或间歇性驻守，显示外籍人士有稳定、长期的居住需求。
住房补贴标准：
高层人员一般在人民币2--4万之间，而中层人员则在1--1.8万之间。
显示外籍人士租赁物业根据住房补贴标准不同，将呈现两层分化的现象。
即一般高层人员将选择租金在2万元以上的物业，而中层人员则选择租金在2万元以内的物业。
配车标准：
高层一般一人配一台车，中高层管理人员一般2—3人配一台车，中层人员则一般仅配备上下班车。
企业提供代为寻找合适物业的服务，对外籍人士居住物业选择起引导作用。
据了解，驻深外籍人士由于对深圳不甚了解，因此一般由公司代为寻找合适物业，员工自行决定的方式租赁物业。
另一方面根据问卷调查及深度访谈显示，外籍人士选择物业一般考虑的原则：
在被选择物业区域居住生活安全性都很高的前提下，主要以上下班、生活方便及租金承受能力内的优质物业两大标准为主，基本所有的被访人均选择这两项选择，显示生活的便利及优质的物业是外籍人士首要考虑的因素。
同时约有三成的被访人选择希望与同事、朋友为邻。
而对于物业是否在传统的外籍人士聚集地以及发展商品牌等因素则并不十分看重。
结合分析显示，由于外籍人士一般对深圳情况不甚了解，因此在选择居住物业时，企业内部代为寻找租赁物业的人士对外籍人士影响较大。
并且由于外籍人士希望能与熟悉的人群居住在一起，而逐渐形成一种居住惯例，犹如多米诺骨牌效应一样，企业一开始选择哪个小区供外籍人士居住，往后的外籍人士就会由于群聚效应都会选择该小区作为首选居住场所。
三、500强企业外籍人士特征分析
据政府部门统计在深圳就业的1.2万境外人员（其中外籍人士约6000人）中，日本人占到47％，其次是韩国人（11.9％），日韩两国的外籍人士占深圳所有外籍人员总数近六成；欧美国家又以美国人居多。
500强企业外籍人士年龄统计
年龄主要集中在30—40岁占58%；另外两个年龄段是30岁以内占31%，40—50岁之间约占7%。
性别：
性别则86%为男性，14%为女性（均不包括随迁的家眷）。
家庭构成：
在深圳工作生活的外籍人士中，单身人士（包括结婚但只身前往深圳的已婚人士）占42%，夫妇俩人的占26%，一家三口的占19%，一家三口以上的占13%。
另外，外籍人士一家三代迁住深圳的情况很少。
普通话对话能力：
68%完全不具备普通话对话能力，25%具备简单生活对话能力，7%具备熟练的对话能力。
显示在深圳工作的外籍人士在生活中存在较大的沟通障碍。
根据外籍人士认知的片区及小区显示：
42%的外籍人士选择住在蛇口片区，29%的外籍人士选择华侨城片区，21%的外籍人士选择香蜜湖和福田中心区，少部分的外籍人士选择罗湖片区，与3年前主要集中在蛇口片区有了明显的变化。
对于住宅小区的认知，38%填写蛇口鲸山、半山海景别墅区，10%填写蛇口南海玫瑰园，8%填写蛇口兰溪谷，23%填写福田中心区的东海花园、黄埔雅苑，21%填写华侨城的波托菲诺及锦绣花园。
除以上8大小区外其他小区基本无人填写。
显示目前可供外籍人士选择的优质小区明显不够。
结合分析，呈现以上调查结果的原因主要是由于：
●蛇口鲸山、半山海景别墅区：
由于最初期船务、石油公司的影响，多年来在蛇口海上世界周围，已形成深圳外籍人士集中居住、社交以及休闲娱乐的基地场所，在外籍人士中的认知程度相当高。
●南海玫瑰园、半山兰溪谷是蛇口新落成的高尚居住小区，以其舒适的居住环境、稀缺的海景资源以及身处外籍人士聚集区的优势，也逐渐成为外籍人士青睐的居住小区。
●罗湖区虽然500强外资企业也占相当大的比例，但由于罗湖区居住密度高、居住环境较南山片区有明显的劣势，难以成为外籍人士青睐的居住选择（特别是家庭居住）。
不过，罗湖有比较多的酒店式公寓，这类物业也吸引了一些单身商务人士。
●福田东海花园、黄埔雅苑以及华侨城的波托菲诺都是近年落成的高尚社区，均以优越的自然环境，接近中心区的地理优势，也已成为新兴的外籍人士群聚的高尚社区。
波托菲诺按意大利小镇为蓝本打造的欧洲风情让外籍人士产生亲切感，成为外籍人士中欧美外籍人士选择的一大原因；而东海花园则主要以完善的社区配套，优质物业管理等因素成为外籍人士的选择。
●结合历史成交资料及近年来为外籍人士提供服务过程中呈现以下规律：
外籍人士在选择居住物业时，对于蛇口传统的外籍人士居住社区的关注度有所下降，一些新兴的优质项目逐渐引起外籍人士的关注；外籍人士在居住片区的选择由原来在蛇口聚集逐渐向深圳福田中心区扩散，南山的华侨城及福田中心区成为新的聚集区域且呈现上升趋势。
对于距离工作地点的交通时间的承受能力
数据显示67%的外籍人士的承受程度在20分钟以内，且调查显示20分钟是一个明显的心理门槛，超过20分钟的选择的人数明显减少。
外籍人士每月租金承受水平呈现以下分布情况：
结合企业住房津贴标准及长期服务的外籍人士租赁情况显示：
一般租金承受水平在20000元以内的，为企业中层管理人员或一般技术人员；租金承受水平在20000元以上主要是企业高层管理人员，查结果与企业内部住房补贴情况吻合。
外籍人士居住面积需求呈现以下分布情况：
面积（㎡）
100以下
100～150
150～200
200以上
比例
27%
37%
19%
17%
从以上数据可以看出外籍人士一般选择面积集中在100----150平米之间。
结合被访人的家庭背景及年龄情况分析显示，由于外籍人士中68%为单身（包括已婚只身前往深圳的人士）或年轻的夫妇，所以面积需求结果集中在100---150平米之间；而外籍人士中家庭人口数在3人以上的则填写面积一般在200平米以上。
结合租金及租赁面积显示：
租金承受能力与承租面积关系
0-5000元
5000-10000元
10000-20000元
20000元以上
100平方米以下
77%
15%
8%
100-150平方米
84%
16%
150-200平方米
12.50%
43.75%
43.75%
200平方米以上
7%
93%
数据显示承受租金在5000元以内的承租单价在50元/平方米·月的水平；承受租金在5000----10000之间的，承租单价集中在50----100元/平方米·月之间，少部分在100-----150元/平方米·月之间；承受租金在10000----20000之间的，承租单价集中在50----150元/平方米·月之间呈较均匀分布；承受租金在20000以上的，承租单价则普遍在100元元/平方米·月之上。
显示承租面积在200平米以上的外籍人士承受能力明显越强，结合被访人背景分析选择200平米以上的外籍人士，大部分属于企业高层管理人员，住房津贴在2万元---4万元之间。
外籍人士居住物业类型倾向呈现以下分布情况：
数据显示高层及小高层为外籍人士倾向选择的主要产品类型，但不容忽视别墅与Townhouse所占比例高达30%，显示外籍人士由于生活习惯等原因对于别墅及Townhouse情有独钟。
结合市场供应情况分析，目前深圳市福田中心区别墅及Townhouse叫价较高，基本在4万元/月以上，大量外籍人士在选择物业时表示想在中心区附近寻找2万---4万之间的别墅或Townhouse几乎没有可能，同时也显示了福田中心区附近租金在2万---4万之间的别墅或Townhouse为市场空白点。
外籍人士深圳置业调查：
（本题不局限于500强外籍人士）
从以上数据显示，大部分外籍人士以租赁为主，也有不少外籍人士会考虑在深圳置业，其中大部分主要考虑深圳房地产具有投资价值。
从实际二级市场与三级市场成交情况看，外籍人士投资情况呈现逐年增加的情况，特别是日本人及韩国人。
外籍人士对景观的喜好：
对小区景观的倾向
天然山景
湖景
人造景观
海景
85%
58%
25%
86%
调查显示外籍人士对于天然山景及海景的喜好基本相同，其次为湖景，人造景观则较少，显示自然景观对外籍人士的吸引力远比人造景观大。
对于生活配套的需求：
（本题为多选题）
分项
大型超市
社区内小型超市
国际学校
普通学校
医院
体育场地
需要
33%
50%
33%
0%
50%
50%
调查显示外籍人士对于社区内小型超市、医院及体育场地的需求较大，对于普通学校则完全没有需求。
结合深度访谈，对于医院、体育场地以、大型超市以及国际学校等，大部分外籍人士均表示，小区能定时定点提供专车到以上地点接送即可无需小区自带，对于交通时间大部分表示必须在20分钟车程以内。
对于居住单位及社区配套的需求：
（本题为多选题）
项目
游泳池
健身房
高尔夫练习场
高档西餐厅
宴会厅
商务会议厅
需要
58%
67%
8%
58%
8%
25%
从以上调查结果显示，外籍人士对于游泳池、健身房以及高档西餐厅的需求最为迫切,大部分外籍人士均表示必须配备。
对于高尔夫练习场一项，结合被访人背景分析显示，由于被访人均属高消费人群，已经拥有一到两个深圳高尔夫球会籍或拥有企业会员资格，因此对于高尔夫练习场没有需要。
对于物业管理的要求：
调查显示外籍人士比较注重物业管理质量，对于市场上近年兴起的管家式物业管理并不十分受用。
另外据深度访谈了解，外籍人士一般对戴德梁行、华侨城、招商以及和记黄埔等一线物业管理公司较为了解，同时表示物业管理中安全防范、服务及时完善以及沟通是否存在障碍等方面比较关注。
对于服务内容的需求：
分项
一般物业管
理服务
提供钟点工服务
具备英文对话能力的生活秘书服务中心
商务中心服务
需要
100%
68%
67%
25%
调查显示由于深圳外籍人士大部分不具备普通话对话能力，在生活沟通上存在一定的沟通障碍，因此对于在生活上能提供具有英文对话能力的服务中心需求相当迫切。
选择居住小区的关注重点：
分项
惯性选择的区域（熟悉的区域）
交通时间成本
外籍人士聚集区域
小区内部优美的环境
服务配套
生活配套
发展商品牌
户型
装修风格
选择
25%
43%
45%
50%
42%
42%
17%
17%
58%
调查显示外籍人士在选择居住小区的关注重点，呈现数项较均匀的分布态势。
显示交通时间成本、外籍人士聚集区域、小区内部环境、服务配套、生活配套、以及装修风格均为外籍人士综合考虑的要素。
值得注意的是外籍人士对于选择居住小区并不一定倾向于选择惯性选择的区域（熟悉的区域），显示只要各方面条件均符合要求，新兴的外籍人士居住区即有可能出现。
这也是南海玫瑰园、兰溪谷、波托菲诺近年来逐渐成为外籍人士青睐的原因。
同时，结合许多外籍人士不了解深圳实际情况的现状分析，企业代为寻找租赁物业的服务会对外籍人士居住起引导作用。
--------完--------
戴德梁行-泛城（中国）综合住宅服务
编制日期：
2005年4月21日
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