尤溪县瑞云园南片区一期土地征收成片.docx

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尤溪县瑞云园南片区一期土地征收成片

附件

尤溪县瑞云园南片区一期土地征收成片

开发方案

一、编制依据

依据《自然资源部关于印发《土地征收成片开发标准（试行）》的通知》（自然资规〔2020〕5号）、《福建省自然资源厅关于印发〈福建省土地征收成片开发方案报批实施细则（试行）〉的通知》（闽自然资发〔2021〕3号）、《福建省自然资源厅关于印发〈福建省土地征收成片开发方案编制参考指南（试行）〉的通知》（闽自然资发〔2021〕6号）、《自然资源部办公厅关于印发〈国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）〉》（自然资办发〔2020〕51号）、《尤溪县国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标》、《尤溪县城市总体规划（2007-2030年）》、《尤溪县土地利用总体规划（2007-2030年）调整方案》、尤溪县永久基本农田划定成果、尤溪县生态保护红线划定成果、最新土地变更调查成果等资料编制《尤溪县瑞云园南片区一期土地征收成片开发方案》。

二、基本情况

本方案涉及尤溪县尤溪县西城镇光林村、联建村、西城新村，共一个镇，3个村；涉及尤溪县人民政府1个国有单位，不涉及省级/国家级开发区。

本次规划范围位于福建省三明市尤溪县西城片区，为瑞云园南部，北至迎宾大道，南至城西大道，西至潘山路，东至安洲路。

根据实地勘测调查，本方案成片开发范围总面积42.2953公顷，其中：

农用地25.8884公顷（其中：

耕地8.1934公顷），建设用地16.2697公顷，未利用地0.1372公顷（数据来源：

2018年土地变更数据）。

三、必要性分析

2019年尤溪县城镇人口17.2万人、城镇化率为47.4%，近年来尤溪县“大城关”发展战略促使县城人口集聚速度较快。

随着城市化进程快速推进，尤溪县中心城区存量用地的逐步减少，且尤溪老城区用地挤促，服务设施建设不足，居住环境亟待改善，不断增加的城镇人口和尤溪市民对美好生活的向往对城市建设提出了服务扩容的需求。

新区成片开发是解决城镇建设用地刚性供给造成的供需矛盾的有力手段，是解决对内拓展空间不足的有效办法，能够将土地资源效能发挥起来，提高土地开发利用效率，提供各类城市用地发展的空间。

城西新城是尤溪县近期发展的重点区域，其开发建设响应了《尤溪县国民经济与社会发展第十四个五年规划和二〇三五年愿景目标》中“东扩西连南拓美中心”的城市发展战略，对于进一步拉伸尤溪城市框架、拓展城市发展空间、补足民生短板、提升城市品质具有重要意义。

四、主要用途、实现功能及公益性用地比例

本方案共38个地块，用地总面积42.2953公顷，主要用途为城镇住宅用地。

其中居住用地用途地块7个，面积13.6402公顷，实现城镇居住功能；居住与商业用地用途地块2个，面积6.6280公顷，实现城镇居住及商业配套功能；社区服务用途地块5个，面积2.597公顷，实现社区服务配套功能；机关团体用地2个，面积1.3586公顷；教育用地用途地块2个，面积1.0879公顷，实现社区幼儿园教育设施配套功能；商业服务业用地用途地块2个，面积1.7346公顷，实现商业开发功能；绿地与开敞空间用地用途地块12个，面积3.6001公顷，实现卫生、隔离和安全防护功能；城镇道路用地用途地块6个，面积11.6489公顷，实现片区联系功能。

具体见附图3拟建项目及用途布局图；附表2地块用途、面积及实现功能统计表。

城镇社区服务设施用途、机关团体用地用途、教育用地用途、绿地与开敞空间用地用途、交通运输用地用途属于公益性用地，合计19.7651公顷，占用地总面积的47.32%，符合自然资规〔2020〕5号文中公益性用地占比一般不低于40%的规定。

五、拟建项目及实施计划

1.实施计划

本方案拟安排实施项目面积41.7678公顷，计划实施周期为2021年-2023年，3年内实施完毕，其中：

2021年实施面积19.5122公顷、完成比例46.7159%；2022年实施面积12.4701公顷、完成比例29.8558%；2023年实施面积9.7855公顷、完成比例23.4283%。

具体见附图4开发时序图；附表3拟建设项目表、附表4开发时序和年度实施计划统计表。

2.安置措施

由于片区涉及拆迁用地大部分为工业用地，仅涉及拆迁农村住宅25处，集中安置于潘山安置小区，依据《西城新区城市建设征地补偿安置方案》开展工作。

3.耕地占补平衡计划措施

本方案涉及征收耕地面积8.1934公顷。

耕地占补平衡方案由尤溪县统筹安排，通过县域内补充耕地来落实占补平衡。

六、合规性分析

1.国土空间规划

由于尤溪县国土空间总体规划正在编制中，现阶段成片开发方案依据的现行规划有《尤溪县城市总体规划（2007－2030）》、《尤溪县土地利用总体规划（2006-2020）》、《尤溪县生态保护红线划定成果》、《尤溪县永久基本农田划定成果》等成果。

承接现阶段各类空间规划，本方案符合尤溪县现行土地利用总体规划、城市总体规划。

本方案拟用地42.2953公顷，位于土地利用总体规划确定的允许建设区或有条件建设区。

承诺方案获批后，土地征收成片开发范围纳入尤溪县国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，并符合规划管控要求。

2.国民经济和社会发展规划、年度计划

《尤溪县国民经济和社会发展地十四个五年规划和二〇三五年远景目标》中提出：

深入实施“大城关”战略，持续推进“东扩西连南拓美中心”，加快三奎新城、城南园安置区、西城新区、中心城市等区域开发，依托城南快速通道、西迎宾大道等进一步拓展城区空间，推进东城、西城、中心城融为一体。

推进以县城为重要载体的城镇化建设，实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，推进县城与小城镇协调发展。

本次成片开发已纳入《尤溪县国民经济和社会发展地十四个五年规划和二〇三五年远景目标》，已获尤溪县第十三届委员会第十三次全体会议通过。

符合国国民经济和社会发展计划。

3.占用永久基本农田和其他法律法规规定不允许占用或开发的情况

根据尤溪县永久基本农田划定成果和生态保护红线的划定成果等，经核实本方案未占用永久基本农田、生态保护红线、自然保护地等法律法规规定不允许占用或开发的区域。

根据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于划定并严守生态保护红线的若干意见的通知》（厅字〔2017〕2号）要求，经核实，本方案红线范围内，不涉及生态公益林、自然保护区、饮用水水源保护区等各类敏感区。

根据省政府《关于加强历史文化名城名镇名村传统村落和文物建筑历史建筑传统风貌建筑保护利用九条措施的通知》（闽政办〔2020〕53号）要求，经核实，本方案红线范围内，不涉及历史文化名城、名镇、名村、传统村落和文物建筑、历史建筑、传统风貌建筑，经调查也无50年以上的建筑。

七、效益评估

1.土地利用效益

区内现状土地利用缺乏统一规划和管理，土地利用效益低下，通过土地征收、成片开发建设，整合现状用地，达到节约集约用地，合理利用土地资源的目的。

2.经济效益

本方案成片开发通过土地征用、划拨和市场手段，让土地资源合理配置到各个土地使用者手中，促进了城市建设和经济发展。

本片区投入费用包括征迁投入费用，根据片区建设项目征迁需求资金汇总，预估征地补偿投入2153万元。

根据片区基础设施投资项目估算，瑞云园南片区土石方，挖595万方，填240万方，外运355万方，造价14749万元；新城二、七、六路、安洲路、潘山路、潘山大道概算造价23713万元。

因此，本次开发共需投入费用预估为40615万元。

参考林科所用地出让情况，本片区地价总收入预估为256096.47万元。

综上，本片区前期投入较大，同时加大了住宅土地供应，可持续带动城市经济发展，创造国内生产总值（GDP）并带来新的税收增长点。

3.社会效益

本方案成片开发范围内主要征收林地、园地，本案开发将带动周边道路、给排水、电力等基础设施及公共配套设施的完善，有利于带动解决民生设施落后问题，业态的植入、商业的建设、企业的集聚有利于吸收周边农业剩余劳动力。

总而言之，城市建设的升级进一步改善周边居民生活条件、提升群众幸福指数，是促进社会经济发展的惠民为民工程。

4.生态效益

通过深入实施“蓝天工程”“碧水工程”“净土工程”，确保土地成片开发片区“气质”“水质”“土质”稳定达标。

本片区成片开发，有利于对土地进行综合开发，建设完善市政道路、配套完善的市政给排水设施工程、配套建设必要绿化工程，改善城乡人居环境。

在项目建设过程中，以项目建设实施为抓手，推动生态修复工程，从而提升生态景观效益，打造清新瑞云园。

八、结论

本土地征收成片开发方案符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，已纳入国民经济和社会发展年度计划，符合部省规定的标准，对土地利用、环境改善、保障民生、提升城市配套设施短板等方面都有巨大的促进作用。

通过本方案成片开发的实施，能够真正实现统一规划、统一配套、统一开发、统一建设、统一管理，激活了土地利用价值、提高城市土地资源配置、提升城市居民幸福感。

做到了保护耕地、维护农民合法权益、节约集约用地、保护生态环境，能够促进经济社会可持续发展。

附图1：

成片开发方案位置示意图

附图2：

公益性用地分布图