高档住宅会所及商业配套功能.docx

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高档住宅会所及商业配套功能

凯旋新世界广场

广州高档住宅和公寓之会所及商业配套功能

调研报告

N&D联合工作组•

2002-1-13

第一部分调研结论………………………………………………………3

一、会所功能及服务特色对楼盘定位及销售的作用……………………3

二、配套设施的特色对楼盘定位及销售的作用…………………………4

三、社区服务及配套设施的发展趋势……………………………………4

四、公寓的租赁现状及前景…………………………………………………5

第二部分商业配套建议方案……………………………………………6

一、会所……………………………………………………………………6

二、住宅商业配套设施……………………………………………………7

第三部分项目概述………………………………………………………8

一、调查对象………………………………………………………………8

二、调查方式和时间………………………………………………………8

三、调查内容………………………………………………………………8

第四部分高档住宅和公寓之会所及商业配套功能个案分析………9

一、高档住宅………………………………………………………………9

1、天誉花园………………………………………………………………9

2、帝景苑…………………………………………………………………11

3、星汇园…………………………………………………………………13

4、碧海湾…………………………………………………………………14

5、中海锦苑………………………………………………………………16

6、丽景湾…………………………………………………………………17

二、高档公寓………………………………………………………………18

1、中信广场公寓…………………………………………………………18

2、新大厦国际公寓………………………………………………………19

3、远洋明珠………………………………………………………………21

4、金亚花园………………………………………………………………23

5、祈福华厦………………………………………………………………24

第一部分调研结论

根据本次调查的结果，从配套与住宅产品的结合程度与房地产发展的状况对调研样本楼盘配套的特点从以下方面进行归纳：

一、会所功能及服务特色对楼盘定位及销售的作用。

二、配套设施的特色对楼盘定位及销售的作用。

三、社区服务及配套设施的发展趋势。

四、公寓的租赁现状及前景。

一、会所功能及服务特色对楼盘定位和销售的作用

本此所调查的9个楼盘的会所，呈现以下特点：

⏹会所面积呈两个层次，豪华会所面积近万平方米，普通会所面积在2000～5000㎡之间。

⏹会所建筑风格以欧美建筑风格为主，但风格特点不明显，差异性较小。

⏹会所多设置在楼层内，不单独设置，会所的功能较普通，不具备明显的主题特色，仅是生活配套的一个补充，满足休闲生活的基本要求。

⏹会所的服务功能不够齐全，服务意识不够，且有些会所收费对业主较高，没能体现业主至上的精神。

⏹会所的经营方式分对内、对外经营，如中海锦苑采用会员制，出租方式经营，对内经营收费普遍较高，不利于吸引客户消费。

⏹会所服务内容多以运动、休闲、饮食、娱乐为主，缺少针对楼盘定位的独特点的服务项目，对楼盘的客户群的特殊需求满足不够，不具备个性化。

⏹会所的个性化不足对楼盘定位构不成有力支撑，因而在销售中的促进作用大大减少。

本次调查的楼盘多以有出租市场前景的公寓住宅为对象，会所所

针对的客户群层次差别大，有个性，因而会所功能的设置、建筑风格、经营方式在吸引投资及租赁人士的兴趣上起到很大的作用。

会所的档次与服务内容代表业主生活的品味和品质，如果与目标客户群的自我定位取得一致，则会所楼盘的销售带来良好的促进作用，当然这也离不开楼盘，质素的高水平。

二、配套设施的特色对楼盘定位及销售的作用

⏹楼盘的配套设施除了与楼盘的主题定位相同外，还要迎合目标市场的需求，只有适合目标群的需求才能充分发挥配套设施的最大效能，从而促进销售；

⏹本次调查所涉及的楼盘本身配套均不足，都是以周边配套设施相依托。

样本楼盘基本上是以会所为主要配套，其他设施则只是智能化设施如宽带网、一卡通等；

⏹楼盘周边配套相对较完善，楼盘本身配套设施较少，主要以住宅为主要功能，生活居家设施欠缺；

⏹本次调查楼盘中大部分作为投资用途，因而对生活配套设施的健全要求较高，出租率高的如中信广场、新大厦等公寓则主要是周边配套设施的健全，因而销售、租赁较好；

⏹调查楼盘中多以生活便利型配套、健康休闲型配套为主，教育配套和休闲享受型配套则较少；

⏹楼盘的配套设施对目标市场的影响较大，特别是以投资客为目标市场的楼盘，因此配套设施的针对性和共性要同时俱备；

⏹配套设施的目的是为了吸引目标客户，因而作为楼盘卖点之一，必须有现实而独特的支撑与楼盘卖点相吻合，才能促进楼盘销售。

三、社区服务及配套设施的发展趋势

通过调查，住宅公寓的会所及商业配套设施表现如下趋势与特点。

⏹为了推动楼盘的销售，提高楼盘的品质，楼盘的会所及商业配套功能越来越齐全，其规模也趋向于大型化发展；

⏹根据楼盘主题和卖点，会所及商业配套设施在具备共性的基础上，将越发的体现出强烈的个性化，形成各具特色的主题会所；

⏹小区越来越重视社区服务的作用，特别是配套设施不足的楼盘，都努力通过扩展服务内容及提高服务水平来提高楼盘品质；

⏹商业配套要与楼盘周边的商业设施形成互补，形成差异性，以避免商业设施的重置，从而提高商业设施的利用率；

⏹部分大发展商利用实力和旗下的多项目引入联合会所和一卡式服务，并且与市区的商业结成同盟，以无形代替有形，为业主的外日常生活消费带来便利；

⏹会所及商业配套越来越受到发展商的重视，其在楼盘销售中的作用让发展商想尽办法去提高其功能和效用，最大程度的满足消费者；

⏹总之，会所及商业配套已是房地产产品不可或缺的软件之一，充分利用其功效将成为发展商提高服务意识和服务水平的标志之一。

四、公寓的租赁现状及前景

⏹本次调查的楼盘要么处于天河北的繁华地带，要么临近秀美的珠江，地理位置都不错，且都有地铁线经过，有极好的升值潜力。

⏹房屋租赁面积以90-150㎡居多，租金以二沙岛的金亚花园租金较高，其次是中信大厦、新大厦、中海锦苑及祈福华厦。

⏹从租赁市场来看，出租情况好的楼盘与地段有极大的关系，地段好的租赁情况也较好。

而且租金高的楼盘主要是针对外国人，提供国际间的服务，结算均以美金为结算单位。

⏹针对国际市场的公寓服务都比较全面，周到细致，从业人员的素质也相当高，服务水平具有国际品质，充分体现小区的高档品质。

⏹租客多以外籍人为主，主要是从事商务或贸易的商务人士、生意人或企业主，因而靠近市中心或经济商务区较近的楼盘将是首选，当然，齐全的配套和便利的交通是必不可少的。

第二部分商业配套建议方案

根据凯旋新世界的自身特点，及针对凯旋新世界的建设用地布局及所处地域——珠江新城的目前现状，提出针对该项目的方案，建议会所及住宅商业内容如下：

一、会所

（一）会所分布设置：

根据四个不同分空间及首层架空空间划分为动静分离、居商分离、集中与泛会所分离的不同空间，分设商务主题会所、健身运动主题会所、文化娱乐主题会所、女士、儿童、老人主题会所、便利消费泛会所（首层架空与环境相融合，体现随意、方便、优雅）。

1、设置原则：

（1）概念新颖，且与楼盘地段及定位相称，以国际化为主题；

（2）功能齐全且有切合目标市场需要的会所，项目设置有效的击中目标购买者既要休闲娱乐又能促进自身发展的心理需求；

（3）各主题会所相互辉映，主题会所突出主题定位，泛会所以生活概念为主。

2、主题会所经营内容：

（1）主题会所：

位置在城市广场，突出国际化、开放、全面主题。

（2）会所名称及内容

◆会所名称：

国际商务联谊会所（暂定）

◇经营内容：

国际商务会务中心、国际网络商务中心（提供电子商务、最新科技资讯等网络服务）、大型露天酒吧等。

◆会所名称：

国际健身运动会所

◇经营内容：

引进国际健身新概念，提出针对人体健身的科学方法，并定期举办培训班，经营内容有保龄球、桑拿蒸浴、露天泳池、室内恒温泳池、舞蹈室、钢琴室、健身房等内容的青少年活动中心、儿童活动中心、女士活动中心、老人活动中心、医疗保健中心等。

◆会所名称：

国际文化娱乐会所

◇经营内容：

引进世界各地的特色文化，让消费者享受到世界各地的风情文化，并提供各种娱乐设施，经营内容有图书中心、娱乐游戏中心、世界风情食府、国际风情娱乐中心、中西餐厅、KTV包房、酒吧等。

3、经营模式：

对外经营，对内凭业主卡优惠。

4、建立凯旋新世界会员制度，并制定会员卡——广州卡。

（二）泛会所

1、设置原则：

⏹作为主题会所的补充；

⏹以便利消费、陶冶性情、促进发展、娱乐休闲性质的卖点为主；

2、经营内容：

钢琴吧、陶艺吧、画室、手工艺室等。

3、经营方式：

免费或低收费。

二、住宅商业配套设施

（一）设置原则：

1、配套齐全，种类多，所有的日常生活购物能在小区内解决。

2、种类多，位置集中在城市广场及各区会所附近

（二）经营内容及种类：

1、生活配套：

超市、菜市场、洗衣店、布艺店、家电、服装店、饰品店、书店等。

2、市政配套：

邮局、银行、住户巴士站等。

3、娱乐餐饮：

网吧、餐厅、咖啡馆、儿童娱乐园等。

（三）运营方式：

出租经营或联营

（四）建立广州凯旋新世界商业联盟、持卡者可获刷卡消费及优惠。

第三部分项目概述

一、调查对象

本次调查研究主要围绕广州的住宅小区的会所及商业配套进行，调查重点是广州具有代表性的高尚公寓和高尚住宅住宅小区，包括以下方面：

●会所的经营服务内容

●会所的面积

●商业配套的性质、数量及规模

●小区内的其他生活配套

●公寓楼的租赁情况

本次调查主要以天河和海珠区的代表楼盘为主，主要调研对象如下：

Ø高档住宅：

天誉花园、帝景苑、星汇园、碧海湾、中海锦苑、丽景湾

Ø高档公寓：

中信广场公寓、新大厦国际公寓、远洋明珠、新中国大厦

二、调查方式

调查方式：

采用对每一个住宅区会所的服务内容、经营方式、商业配套的种类、数量及规模进行分析比较，为凯旋新世界广场提供市场参考。

三、调查内容

通过本次对住宅商业的调查，详细了解掌握广州市住宅小区，特别是比较成功的楼盘住宅商业状况与会所功能及经营方式，从而确定住宅商业配套及会所功能在房地产销售中的作用，为即将进行的凯旋新世界住宅商业配套的定位和设计有理性的基础及数据支持。

调查内容有以下方面：

1、住宅小区的会所的规模、特点、服务内容及商业配套的内容。

2、住宅区商业及会所功能在销售中的作用。

3、住宅商业规模、种类及会所功能与人群消费的关系。

第四部分高档住宅和公寓之会所及商业配套功能个案分析

高档住宅

天誉花园

一、楼盘概况

项目

内容

规模

占地24万㎡，一、二期各4栋31层住宅组成

园林

拥有两个空中花园

户型面积

五房二厅175～190㎡,四房二厅143～163㎡,三房二厅94.44㎡

主要卖点

优越地理位置，拥有空中双会所

主要客户群

天河高层经理层、香港人士

销售状况

一期基本售出，二期销售率超过60%

均价

7500元/㎡

物业管理公司

世邦魏理仕物业

管理费

2.8元/㎡

二、会所

1、概况：

天誉花园拥有空中花园和豪华住宅会所，在天河北寸土寸金的地段以其独有

的豪华给了住户双重尊贵享受。

2、会所经营内容：

游泳池、乒乓球室、健身房、桑拿浴室、儿童活动中心、棋牌室、视听室、桌球室、阅览室及小型投影中心等娱乐康体设施，并拥有车位327个。

3、经营方式：

只对内部经营，对业主收费。

三、商业配套

天誉花园本身没有商业配套，楼盘地处天河北林和东路，邻中信广场，天河北大都市繁荣生活圈让该楼盘同样享有商业配套。

四、其他配套——智能系统配置

楼盘引入超前的时尚居庭智能功能概念，根据先进的智能信息化现代建筑标准在物业中预设综合布线系统，可视对讲系统，自动抄表系统及自动监控等四大系统。

五、租赁情况

一期：

面积为150㎡左右的，带家具租金为8000元/月，不带家具租金为6000元/月；面积在112㎡的，带家具租金为6000元/月，不带家具租金为5000元/月，每月按2.8元/㎡交管理费。

二期：

全部带家具，面积小的70㎡，租金最低3500元/月，面积大的180㎡，租金最高12000元/月。

目前租赁的以20层以上的较多，租赁形式有上涨趋势。

租赁的客户主要是外国人（韩国人较多）、港台、私企业主和生意人。

租赁手续是交一个月租金作押金，并付一个月租金给代理公司做中介费。

六、综合评价

天誉花园没有商业配套，主要通过其所处的地段及其周边的配套设施来吸引买家，其豪华的双会所和空中花园体现业主的身份，会所的装修、内容、收费等都一一体现其豪华的特点，楼盘本身的配套设施体现了楼盘主题卖点，满足楼盘的基本要求。

对于规模不大的天誉花园来说，居然也能拥有双会所的配套，可见发展商对楼盘的素质要求之高，并能处处为业主着想，尽可能给业主提供完善的配套，并体现楼盘的豪

华与尊贵。

该盘拥有的优越地理位置及完善设施，真正让业主体会到了生活殿堂，傲享无处不在的尊贵，加上该盘合理的价格，吸引了相当部分香港投资人士及天河北高级经理层纷纷购买，使其取得良好的销售业绩。

天誉花园由于地段的优势，交通便利，距离市中心、商业区较近，吸引了大量的租户。

由于户型可选择性大，价格适当，且适合客户需求，因而租赁市场看好。

帝景苑

一、楼盘概况

项目

内容

规模

占地3.63万平方米，6幢高层住宅组成

园林

绿化率50%，带有艺术风格

户型面积

三房二厅112～125㎡，四房二厅138～171㎡，复式单位213～315㎡

主要卖点

黄金地段、尊贵服务

主要客户群

天河北高级经理层、金领人士、私企老板

销售状况

20层以下单位，销售率超过80%，20层以上高层单位销售率达到50%

均价

8000元/㎡

物业管理公司

康景物业管理公司

管理费

2.8元/㎡

二、会所

1、规模：

帝豪会是帝景苑的豪华会所，面积近万平方米，装修投资达5000万之多。

2、建筑风格：

欧陆宫廷式的典雅风情，显示雍容华贵的艺术气质，宛如欧洲的艺术殿堂，尽展帝景苑的尊贵与庄严。

3、经营内容：

游泳场、网球场、壁球室，乒乓球室、桌球室、体操房、医务所、酒吧、西餐厅、卡拉OK、电子游戏、钢琴房、室内攀岩、21世纪游戏中心、

侏罗记儿童乐园，还有先进的计算机智能网络、图书馆及阅览室等。

4、经营方式：

内部经营

三、商业配套

帝景苑商业配套少，且商业设施利用率低，其帝景广场商业设施仅有证券和医药，商业配套目前正处于招商阶段。

该盘地处龙口西路，邻近天河北，拥有百佳等大型超市及众多娱乐饮食配套，商业设施齐备，尽享都市便利生活。

帝景苑还建立千家商业联盟，包括娱乐、饮食、购物、旅游等内容，为业主提供生活的便利。

四、其他配套服务

智能化配套设施：

包括综合布线及计算机网络、可视对讲系统、停车场管理系统、智能卡门禁系统、保安监控系统、小区物业管理系统及VOD系统（视频点播系统）等。

帝景苑提供优质的服务来提高楼盘的档次，让业主感受楼盘的高品质。

帝景苑服务内容如下：

帝景苑住客服务专线、尊宠备至的礼宾服务、星级酒店的家居服务、舒适通达的餐饮服务、殷勤周到的餐饮服务、专业高效的商务助理服务、关怀呵护的健康护理服务、优质的物业，代理服务等内容。

五、租赁情况

租房面积在110～200㎡之间，管理费2.8元/㎡。

110㎡的三房，带家电租金8000元/月，不带家电租金6000～7000元/月；200㎡的复式，带家电租金20000元/月，不带家电租金15000元/月。

租客办会员卡才能在会所消费，会所按五星级标准收费，执业主会员卡半价消费。

租客中以生意人，老板阶层较多。

六、综合评价

在楼盘的主题卖点上该盘打出了“感受帝王气质，品味尊贵人生“的提高楼盘高品质的概念，无论从它的建筑风格、规划设计上，还是完善的配套、优质的服务上，确确实实让人感受到了一种尊贵，不少天河北高级经理层，金领人士、私营企业老板纷纷入住，销售较好。

由于该盘面积较小，显得拥挤而狭窄，配套设施相对较少，缺乏制造生

活情调的配套，没有从人性的角度考虑，配套设施与生活的联系不够密切，没能真正让业主体会到地位的尊贵，不利于投资市场的远期发展。

帝景苑地处天河北的繁华地段，大型购物中心百佳就在近旁，因而租赁市场被看好，但由于其租金价格较高，出租并不理想。

星汇园

一、楼盘概况

项目

内容

规模

占地面积：

2.8万㎡，8栋33层住宅

园林

中庭花园坐拥10000多平方米的绿化面积

户型面积

三房三厅118～128㎡，二房二厅70～92㎡

主要卖点

楼盘独特的规划设计，铺设先进完善的智能化系统，得天独厚的地理位置

主要客户群

私营企业老板，天河北高级经理层

销售状况

销售率不到推出量的80%

均价

6300元/㎡

物业管理公司

发展商自管

管理费

2.3元/㎡

二、会所

1、规模：

星汇园拥有3000平方米豪华会所

2、经营内容：

活动类：

桌球室、乒乓球室、健身室、健美操房等；

休闲类：

茶吧、中西餐厅、阅览室、视听室、美容室、棋艺室、桑那室等。

3、经营方式：

只对业主经营

三、商业配套

首层中型宏城超市于2001年12月28日正式开业，星汇园比邻五羊新城，商业配套一应俱全，其他商业如布艺店、干洗店等正在装修。

四、社区服务

家居服务：

清洁、洗衣、代请保姆、钟点工

交服务：

代客租车、专车接送客人

商务服务：

代办旅游手续，代订车船机票、复印、传真、打字等

文化服务：

举办球类、棋类及各类培训班，自助餐会，沙龙等活动

增值服务：

联络相关酒店，商场为小区业主提供优惠及折扣，促进物业保值、增值

网络配套：

加盟“城建数码港”享受商品质e生活

五、综合评价

星汇园是地处广州CBD的楼盘，但其以优越的地理位置、独特的月亮型规划布局及创新的营销理念亦吸引了不少买家前来购买，在配套设施方面，该楼盘除了拥有其它楼盘的会所及一般配套服务以外，而且率先引进了宏城超市这一连锁超市，不但为楼盘本身的客户在忙碌的生活中提供了方便，更为整个珠江新城在迈向成熟的过程中打下了良好的基础，因此该楼盘在配套方面都是比较完善及带有创新性的。

星汇园着眼于未来，试图营造未来的一种生活方式，其千兆的宽带网、完善的服务均体现了这一点，宏城超市的进驻无疑更增强了该盘的吸引力。

由于该盘位置所限，比较适合公寓，因而对生活配套设施的要求比较高，星汇园在这方面还不够成熟。

碧海湾

一、楼盘概况

项目

内容

规模

占地1.4万平方，由4栋28层极品豪宅组成1～3层为会所，面积1万㎡左右，25～28层为复式结构，4～25层为普通结构，户型大小可打通拼合

园林

拥有160米长的大型喷泉水景/亚热带棕榀滩园林

价格

目前正望江单位现场价12000元左右，侧望江单位价格9000元/㎡，暂未正式定价

户型

户型最小130余㎡，最大700余㎡（复式），其余为182.7㎡、197.4㎡、207.8㎡、146㎡，两套拼合可成300余㎡，正望江单位面积182-197㎡，侧望江单位面积130-207㎡

主要卖点

以珠江为主打卖点，正对18万平方米的海心沙广场

管理费

预计2.8元/㎡

客户群

主要是私企老板，另有一部分投资客

备注：

该盘正处于内部认购期阶段，订金2万元，一万元诚意金，首推C、D两栋的50套，尚未公开发售，预计3月份正式开售，10月份入伙

二、会所

1、规模：

海滨度假式会所内部设施均按五星级酒店标准建造，面积近万平方米。

2、经营内容：

包括运动、娱乐、商务、餐饮等内容

三、其它配套

智能化配套、卫星电视、宽带网等智能化商业服务系统等配套。

四、综合评价

碧海湾是珠江新城的新盘，目前正处于认购阶段，该盘位于广州新城市中轴线上，一线临江的江景豪宅，具有优越的地理优势，该楼盘在户型设计上都是采用户户向江，充分利用了江景优势，但是该楼盘规模不大、会所功能简单，且无商业配套，缺乏对楼盘主题的支撑，给客户造成生活上很大的不便，所以该盘内部认购已超过3个月，也没有正式公开发售，估计客户对其兴趣不大，储客量出现不足，事实表明只有单一的江景作卖点，现在已不能满足消费者的需求了。

中海锦苑

一、楼盘概况

中海锦苑位于滨江东下渡路，现已全部售出。

物业管理公司：

中海物业

物管费：

3.8元/㎡

客户群：

主要以香港人士及私企老板为主

二、会所

1、会所有两层，规模逾2000平方米。

2、经营内容：

室内恒温泳池、中西餐厅、英式台球室、乒乓球室、网球场、羽毛球场、健身桑拿室、阅览室、会议室、茶吧、咖啡厅、商店、超市、商务中心等。

3、户外设施：

园林式泳池、棋艺廊、儿童游乐场、池畔茶座、健康道、花艺苑、艺术廊、高尔夫推杆练习场。

4、经营方式：

内部经营，对业主收费，业主享有9折优惠。

三、租赁及二手房销售情况

109㎡的两房两厅，无家私电器租金6000元/月，带豪华装修、家私电器租金9000元/月；140㎡的三房两厅租金8500～10000元/月；150㎡的三房两厅租金9500元/月（带车位）；500㎡的六房两厅带家私电器，租金35000元/月，有江景，朝向多为北、南北对流两种。

目前二手房出售的有243㎡的五房二厅复式，售价283万；283㎡的六房复式售价378万；143～78㎡的三房两厅售价155万；139～96㎡的三房两厅售价170万；140㎡的三房两厅售价143万；150㎡的三房两厅售价166万；109㎡的两房两厅售价126万。

交楼标准装修是带炉具，热水器。

管理费为3.8元/㎡，车位租赁800元/月。

四、综合评价

中海锦苑突出江景概念，其经典的建筑风格体现了楼盘的豪华与尊贵，作为江景楼盘，中海锦苑户户向江，低层的架空层抬高了整个楼盘的视线，视野开阔。

该盘的会所功能齐全，集中体现一种高档次的精神生活，重点塑造江盘豪宅的形象，但周边的商业配套设施不全，因而该盘商业设施的缺乏给业主生活带来不便。

中海锦苑景观优势佳，离市中心近，地段的优势加上合理的户型及优秀的外立面使其的租赁市场看好，租金有上涨的趋势，地铁3号线的规划让该盘有很好的升值前景。

丽景湾

一、楼盘概况

项目

内容

规模

占地逾2万平方米

园林

3000平方米私家江畔花园

主要卖点

珠江，向江豪华会所

户型面积

3房2厅120㎡，2房2厅80多㎡

主要客户群

金领人士，高级经理层

销售状况

江景单位已售出，不面江单位已售出50%

均价

6500元/㎡

物业管理公司

金恒物业管理费

管理费

2.5元/㎡

二、会所

1、规模：

丽景湾会所位于该楼宇二、三层，面积达3000㎡。

2、经营内容：

室内泳池、桑拿健身、乒乓球、桌球、中西餐厅、网球、酒吧、美容室、棋艺室、阅览室等。

3、经营方式：

采用会员制，以出租形式经营

三、综合评价

丽景湾打出了向江豪华会所，会所拥有江景之优势，装修豪华，但其服务内容却不够完善，不能完全满足住宅生活之需，缺乏商业配套设施的辅助。

该楼盘能取得现在这样好的销售业绩与其在地理位置上的优势及合理的均价是分不开的。

楼盘卖点单一，