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资产评估案例分析
Preparedon22November2020
资产评估案例分析
资产评估案例分析
——房地产市场法评估案例
随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行，资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业，在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用，已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。
一、资产评估的基本理论框架体系
（一）资产评估的概念
资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
（二）资产评估的基本理论
1、资产评估是对额定产权的评估
资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。
这是资产评估最基本的功能。
就像任何商品不能没有价值尺度一样，在生产要素、产权等生产
条件由市场配置的情况下，各项资产业务都需要有与之相适应、符合该资产业务性质的价值尺度，才能在维护当事人合法权益的基础上，保证资产业务的顺利进行。
2、资产评估的目的决定了资产评估的价值类型和方法
（1）资产评估的目的
资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估、评估结果是为何种资产业服务。
它是资产评估业务的基础，在较大程度上决定了资产价值类型的采用，并在一定程度上制约着评估途径和方法的选择。
资产评估的目的可以分为非法令评估和法令评估两种。
（2）资产评估的价值类型
1）公允市场价值。
它是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。
它是在买卖双方地位平等，双方充分、合理地拥有全部的相关信息，并且双方都是有理智的经纪人的情况下自愿成交的价格。
2）投资价值。
它是企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉及的频率最高的价值类型。
它是某项特定资产相对于某个特定的购买者（或所有者）的价值，表现为该资产给其所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值。
3）账面价值。
它仅仅是会计和纳税上的概念。
4）内在价值。
它是指资产预期创造的未来现金流的现值。
5）重置价值。
它是指在现时的条件（市场条件和技术条件）下，获得与被评估资产同等功能的处于在用状态下的资产所需耗费的成本。
6）清算价值。
它是指企业停止经营，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。
7）在用价值。
它是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值，而不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的货币数量。
（3）资产评估的方法
1）成本法。
成本法是在现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。
2）收益法。
收益法是将评估对象剩余寿命期间每年（或每月）的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。
收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。
3）市场比较法（亦称市场法）。
市场法是通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同,并据此对可参照交易资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的方法。
（4）资产评估的目的决定了资产评估的价值类型和方法
在实践中，决定价值类型是多方面的，其中最核心因素是特定的评估目的。
这主要是由于资产特定评估目的直接影响市场条件，因而最终影响资产功能和状态。
资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型适应。
资产价值类型是由资产的特定的评估目的决定。
一般认为，在某一特定的评估目的必然有其相适应的价值类型或者价值属性，资产价值类型决定评估方法选择和使用，也就是说，不同评估方法其实体现了资产不同价值属性或者价值类型。
3、三大评估方法的适用范围、适用前提和评估公式
（1）成本法
1）适用范围
①可复制、可再生、可重新建造和购买的，具有有形损耗和无形损耗特性的单项资产。
例如：
房屋建筑物、各种机器设备，以及具有陈旧贬值性的技术专利、版权等无形资产。
②可重建、可购置的整体资产。
例如：
宾馆、剧院、企业、车间等。
但是，与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估。
2）适用前提
①购买者对拟行交易的评估对象，不改变原来用途。
②评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。
③评估对象必须是可以再生的，可以复制的，不能再生、复制的评估对象不能采用重置成本法。
④评估对象必须是随着时间的推移，具有陈旧贬值性的资产，否则就不能运用重置成本法进行评估。
3）评估公式
被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
（2）收益法
1）适用范围
①一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。
②单独计算收益的房地产、无形资产。
2）适用前提
①被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。
要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。
②资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。
③被评估资产预期获利年限可以预测。
3）评估公式
①资产未来收益有限情况下
A、每期收益不等额
B、每期收益等额
=
②资产未来收益无限期的情况
稳定化收益法
（3）市场比较法
1）适用范围
①主要适用于单项资产交易价格的评估。
②不宜采用市场法的如下：
A、因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备；
B、对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料。
2）适用前提
①需要有一个充分发育活跃的资产市场。
②公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。
参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
③参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代。
3）评估公式
被评估资产评估值=[
]/n
①直接比较法
A、功能价值法
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）
B、价格指数法
资产评估价值=参照物成交价格×（1+物价变动指数）
C、成新率价格法
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）
D、市价折扣法
资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）
E、成本市价法
资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格/参照物现行合理成本）
F、市盈率乘数法
资产评估价值=评估对象现行合理成本×参照物市盈率
②类比调整法
交易案例A的调整值=参照物A的成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×情况补正系数
二、案例分析
（一）介绍案例
估价对象是一块空地，总面积为300平方米。
评估该宗土地于2009年10月1日的买卖价格。
1、评估对象概况
此次委托评估的是位于xx市xx开发区内的工业用途房地产。
（1）估价对象的登记和权属状况
根据委托方提供的房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：
权利人：
xx有限公司
坐落：
xx路xx号
土地权属性质：
国有出让
土地用途：
工业
地号：
（略）
土地使用期限：
1996-01-01起至2045-12-31止
土地总面积：
300平方米
房屋类型：
工厂
未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。
（2）估价对象四至情况
估价对象位于xx市xx开发区xx路xx号，土地等级属xx市基准地价十级地段。
距xx大桥30km，距xx机场52km，距xx火车站45km，距xx国际机场30km。
估价对象四至：
东为待租土地，西为xx路，北为xx路，南为xx有限公司。
2、买卖实例资料
本次估价，选择了与估价对象条件类似的A、B、C、D、E五宗土地买卖实例，均可作为可比实例。
实例A的面积为266平方米，成交单价1200元/平方米，交易日期为2009年4月1日。
实例B的面积为354平方米，成交单价1020元/平方米，交易日期为2009年3月1日。
实例C的面积为300平方米，成交单价910元/平方米，交易日期为2009年6月1日。
实例D的面积为257平方米，成交单价950元/平方米，交易日期为2009年7月1日。
实例E的面积为276平方米，成交单价1250元/平方米，交易日期为2009年3月1日。
（二）选择方法
在估价对象所在地区和近郊地区，该类型土地存在较多的交易实例，所以采用市场比较法进行估价。
（三）具体参数分析
1、确定交易情况修正系数
实例A、E为正常买卖，无需进行交易情况修正；实例B、C、D均较正常买卖价格偏低，其中：
实例B估价偏低3%，实例C估价偏低4%，实例D估价偏低5%。
各宗可比实例的交易情况修正系数如表1所示：
表1交易情况修正系数表
实例A
实例B
实例C
实例D
实例E
2、确定交易时间修正系数
据调查，2008年4月1日至2009年10月1日之间，该类型土地的价格平均每月上涨1%。
各宗可比实例的交易时间修正系数如表2所示：
表2交易时间修正系数表
实例A
实例B
实例C
实例D
实例E
3、确定区域因素修正系数
实例A、C、D与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；实例B、E与估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如表3所示：
表3区域因素比较分析
区域因素
估价对象
实例A
实例B
实例C
实例D
实例E
繁华程度
20
20
19
20
20
13
道路通达度
10
10
8
10
10
11
公交便捷度
10
10
10
10
10
10
对外交通
5
5
9
5
5
13
环境质量
10
10
8
10
10
9
景观
5
5
5
5
5
12
城市基础设施
15
15
11
15
15
8
社会公共设施
15
15
9
15
15
11
规划限制
5
5
5
5
5
9
治安状况
5
5
3
5
5
12
总分值
100
100
87
100
100
108
各宗可比实例的区域因素修正系数如表4所示：
表4区域因素修正系数表
实例A
实例B
实例C
实例D
实例E
4、确定个别因素修正系数
估价对象土地的面积较大，有利于利用，另外其环境条件较好，其它方面没有差异。
经分析确定个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低2%。
所以各宗可比实例的个别因素修正系数如表5所示：
表5个别因素修正系数表
实例A
实例B
实例C
实例D
实例E
（四）评估过程
1、计算公式如下：
估价对象比准价格=比较案例价格×交易日期调整指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数
2、比较实例选择。
选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：
用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。
3、估价对象土地价格测算。
本次估价，选择了与估价对象条件类似的五个交易案例作为比较实例。
（1）因素综合修正。
对上述因素综合修正后结果如表6所示：
表6个因素综合修正系数表
项目
实例A
实例B
实例C
实例D
实例E
单价/（元/平方米）
1200
1020
910
950
1250
交易情况修正
交易时间修正
区域因素修正
个别因素修正
比准价格
1298
1320
1132
1184
1264
（2）估价对象土地价格的确定（假设50年使用权）。
对上述5个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：
估价对象土地评估单价=（1298+1320+1132+1184+1264）/5=1240元/平方米
（3）估算估价对象土地现状的市场单价和总价。
估价对象土地为1996年1月1日出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自1996年1月1日起至2045年12月31日止，尚可使用年限为年。
通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为：
y=
式中：
y为宗地使用年期修正系数；r为土地折现率，取r=6%；m为土地剩余有效使用年限（年）；n为土地法定最高使用年限（工业用地50年）。
经计算，y=，则估价对西安土地评估单价=1240×=元/平方米
估价对象土地总价=×300=345960元。
（五）评估结论和评价
1、评估结论
本次估价根据估价目的，遵循估价原则和程序，以掌握的有关标的物的信息资料为依据，经估价，xx有限公司位于xx市xx开发区xx路xx号的房地产（土地面积300平方米，转让方式获得土地，工业用途，开发程度为红线外“六通一平”）。
在估价时点2009年10月1日的评估价格为人民币345960元，大写人民币叁拾肆万伍仟玖佰陆拾元整。
2、评估评价
（1）评估结论适当。
由于挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值，这种市场比较法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
因此，这次评估结论的准确性偏高，是一个有价值的参数。
（2）评估方法适宜。
本例中，已经充分考虑了管理、维修、保险、税金等其他不变因素费用，符合了其市场法应该考虑的各方面。
尽管成本法和收益法都实用，但在本例中，市场法比较恰当合理地评估了该土地的实际价格，故采用市场比较法更为妥当合理。
（3）与评估对象相适应。
本例中，评估的是单个土地的价格，属于单项评估，具有通用性，可以在公开市场上出售，较适宜采用市场法。
（4）评估数据有限但有价值。
每一种评估方法都需要有相应的数据和资料，但是由于市场缺陷的存在和资产本身的问题，某些数据和资料往往无法获得，从而也就限制了相关评估方法的运用。
本例中，给出的案例数据具有产权市场活跃、被评估资产具有一定的通用性，因此他们的参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料具有参考价值。
（5）年期修正系数适中。
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。
这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。
因此，房地产使用者可使用的年限为=年，并且不计算残值。
本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
这样就在客观事实上来合理公正地评价其实际价格。
参考文献
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