竣工验收及保修阶段的监理措施.doc

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竣工验收及保修阶段的监理措施

第一节竣工验收监理工作内容

一、住宅工程竣工验收一般分三个阶段进行

1、每栋楼进行分户验收；

2、单位（子单位）工程验收；

3、全部验收。

全部验收是指整个建设项目已按设计要求全部建设完成，并符合竣工验收标准，且已通过承包方的预验和监理工程师组织的初验，由业主方工程负责人组织的正式竣工验收。

总监组织监理工程师根据规范和强制性标准条文对承包单位报送的完工工程的实物质量进行竣工预验收、竣工资料进行审查，并对存在的问题整改的结果进行复验合格的基础上，向建设方提出竣工验收的建议，协助建设方组织全部竣工验收。

二、每栋楼进行分户验收

1、分户验收特点

①分户验收是指在施工单位提交竣工验收报告后，住宅工程竣工验收前，按照国家质量验收规范对住宅工程的每一户涉及主要使用功能和观感质量进行的专门检验。

分户检验适用于住宅工程；

②分户检验的主体为建设、设计、监理、施工单位和物业公司；

③分户检验应在施工单位提交竣工报告后住宅工程竣工验收前完成，分户检验合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件；

④分户检验是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收；

⑤分户检验对逐户、逐段全数检查（建设、设计、监理、施工单位和物业公司应全数检查验收，质安监站按要求抽查5%）；

⑥住宅工程施工质量分户验收，是相关法规的要求，也是客户的期望。

2、分户验收的项目

分户检验应包括下列必须检验项目：

①楼地面、墙面、天棚面层质量；

②门窗安装质量；

③栏杆安装质量；

④防水工程质量；

⑤室内空间尺寸质量；

⑥给排水安装工程质量；

⑦电气安装工程质量”。

3、编制分户验收方案

根据江苏省《住宅工程质量分户验收规程》（DGJ32/TJ103-2010）要求，遵循“谁生产谁负责”的原则，参照《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300－2001等国家规范确定住宅工程分户检验的主要内容，方法和要求。

开工前或开工时，针对该工程实际情况，应编写该工程分户验收方案，在施工过程中按方案要求对分户验收质量进行预控。

2、熟悉与分户验收相关的设计图纸和设计说明；

3、熟悉与分户验收有关的施工质量验收规范、施工技术标准、监理规划、监理细则、分户验收方案和分户验收相关文件和技术标准；

4、认真审核施工组织设计中分户验收内容和分户验收方案；

5、与建设、设计、施工单位沟通对分户验收事后无法整改质量偏差部分，在保证各项工程质量、强制性标准、设计、施工规范等的前题下，在设计文件、施工技术标准等方面进行调整或修改，以适应分户验收的质量控制。

6、分户验收是一个复杂、繁琐的系统工程，事前和事中控制起到关键作用，尤其是从基础、主体到装饰装修各阶段全过程的质量控制，针对楼层净高、开间、楼板厚度、墙体、门窗渗漏等事后难以整改或整改困难的部位施工质量控制尤其重要，必须在施工过程中加大预控力度，从方案、材料到施工工序的质量控制到位能起到事半功倍的作用。

7、监理对分户验收的施工过程质量控制非常重要，施工单位或管理人员往往重视进度，忽视质量，特别是对分户验收大多停留在事后能处理的意识，较少考虑到施工过程质量控制的重要性，加强监理人员对分户验收过程控制的责任和职责落实，严格施工过程对分户验收项目的质量控制，是避免和防止事后验收难过关、交房困难或业主投诉的有效方式。

三、组织竣工验收是监理工作的重要方面，监理应按程序进行验收工作

（一）监理工程师在工程竣工验收阶段要充分利用自身优势和经验，当好业主方的参谋和助手，协助业主方完成竣工阶段的各项工作概述如下：

1、协助业主方制定验收方案；

2、协助业主方整理竣工验收备案所规定的有关文件；

3、协助业主方按合同规定支付工程款；

4、协助业主方组织召开竣工验收会议；

5、协助业主方实地查验工程质量；

6、协助业主方签署工程竣工意见；

7、协助业主方审核竣工决算；

8、协助业主方在规定期限内，向当地建设行政主管部门上报竣工验收备案资料。

（二）监理在工程竣工验收阶段具体工作步骤为：

1、监督合同各方做好竣工准备工作

施工、设计、业主等各单位都要按规定准备技术资料，要求数据准确、种类齐全、文字精练。

2、督促承包方作竣工预验

承包方竣工预验收是指工程项目完工后，在竣工验收通知发出前由承包方自行组织的内部自验收，内部预验是顺利通过正式验收的可靠保证，最好邀请监理工程师参加。

在承包方自我检查的基础上，并对查出的问题全部修补完毕以后，项目经理应提请上级单位进行复验。

通过复验，要解决全部遗留问题，为正式验收做好充分的准备。

3、审查承包方提交的验收申请报告

监理工程师收到承包方送交的验收申请报告后，应参照工程合同的要求、验收标准等进行仔细的审查。

4、现场初验

监理工程师审查完验收申请报告后，若认为可以进行验收，则应由监理人员组成验收班子对竣工的工程项目进行初验，在初验中发现的质量问题，应及时以书面通知或以备忘录的形式告诉承包方，并令其按有关的质量要求进行修理甚至返工。

5、组织正式验收

监理工程师在初验合格后，就可协助业主组织设计单位、承包方、质监部门等，在约定时期内进行正式验收。

6、正式验收的步骤一般是：

（1）检查工程，审查工程资料

参加工程项目竣工验收的各方对已竣工的工程进行目测检查，同时逐一检查工程资料所列内容是否齐备和完整。

（2）举行现场验收会议

验收会由参加工程竣工验收的各方共同参加，主要内容如下：

①承包方代表介绍工程施工情况、自检情况及竣工情况，出示竣工验收所需的资料；

②监理工程师通报工程监理中的主要内容，发表竣工验收的监理意见；

③业主根据在竣工项目目测中发现的问题和工程承包合同所规定的事项，对承包方提出限期整改处理的意见；

④由质检部门会同业主及监理工程师讨论工程正式验收是否合格。

讨论时其他代表可以休会；

⑤复会，由监理工程师宣布验收结果，质监站监督负责人员宣布工程项目质量等级。

（3）办理竣工验收签证书

验收签证书应由业主、监理工程师、承包方共同签字方能生效。

第二节保修阶段监理依据和工作重点

一、工程保修阶段的监理依据

工程保修是指工程质量保修，监理应依据《建设工程监理规范》、《工程建设监理合同》和设计文件、工程质量验评标准进行。

二、工程保修期的计算

1、根据《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定，建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。

2、一般地基基础工程和主体结构为设计文件规定的合理使用年限，防水工程为（屋面、卫生间、外墙等）为5年；供热、供冷系统为2个采暖或供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程为2年。

因此，监理除了应协助业主在工程施工合同中对保修范围、保修期限值明确规定外。

还应要求各承包商制定完善缺陷保修期的保修计划和保修措施（质量保修书），并监督其有效执行。

三、工程质量保修期内监理的工作重点

1、建设项目（工程）竣工验收后，监理单位应根据剩余工作量和工程保修责任期内出现的缺陷，配备保修责任期监理人员，进行保修责任期的监理工作。

2、保修阶段的监理工作重点应根据具体工程对象和工程使用状况确定，监理工作首先应进行如下内容：

①对应进行沉降观测的建筑物，应关注其观测成果和观测方法、技术要求以及是否已沉降稳定，如发现异常情况，应通知设计和质监部门进行分析研究处理；

②对工程质量问题和质量缺陷进行调查，重点是楼地面、墙面、天棚以及门窗工程；

③调查屋面、浴厕间、外墙面防水效果；

④给水管及排水管有无渗漏以及卫生洁具使用状况。

3、在整改和遗留工程的监理工作中，总监理工程师仍要坚持上道工序未经检查验收不准进行下道工序的原则，确保工程质量。

4、在保修期内总监理工程师应督促设计单位，承包方、设备材料供应单位人认真做好保修工作。

监理工程师还应加强现场巡视，以便及时发现质量缺陷，并通知承包方和有关保修部门尽快地派人前往检查，并尽快地组织人力、物力进行修理。

5、总监理工程师在确定保修责任及修复费用的处理上，根据造成问题的原因以及具体的返修内容，与有关单位共同商定处理方法。

①若为设计原因造成的问题，则应由原设计单位负责。

原设计单位或业主委托新的设计单位修改设计方案，业主向承包方进行处理或返修，其新增费用由原设计单位负责。

总监理工程师还应准确确定由此给业主造成的其他损失，向原设计单位提出索赔。

②因施工安装单位的施工和安装质量原因造成的问题，由施工安装单位负责进行保修，其费用由施工安装单位负责。

由此给项目造成的其他损失，总监理工程师应向施工安装单位提出索赔。

③因设备质量原因造成的问题，由设备供应单位负责进行保修，其费用由设备供应单位负责。

由此给项目造成的其他损失，总监理工程师应向设备供应单位提出索赔。

④如因用户在使用后有新的要求或用户使用不当进行局部处理和返修，由用户与承包方协商解决，或用户另外委托施工。

费用由用户自己负责。

⑤在发生问题的部位后项目返修完毕后，要做好验收记录，并经用户和总监理工程师签字验收。

⑥上述未含的其它与本工程有关的任务，若业主委托，经业主及监理双方协商一致后，监理方应在业主方授权下完成该任务。

第三节保修阶段监理工作的方法及措施

1、工程进入保修阶段，承包商已撤离现场，而监理单位则应根据工程项目大小（可以不设项目监理机构）宜在参加该项目施工阶段监理工作的监理人员中保留必要的人员。

2、监理人员要与业主方密切联系，关注工程使用状况是否正常，随时听取用户意见。

同时，与有关承包商保持电话联系，并且要求承包商指定一名联系人。

3、在单位工程竣工验收时，督促承包商向业主方提交《质量保修书》，其内容为具体保修项目，期限以及有关承诺。

4、组织承包商对工程使用情况进行质量回访，一般每半年进行一次为宜。

并在气候突然变化（台风、冬季低温），如台风暴雨过后组织使用单位进行检查一次，对发现的问题按单位工程进行登记。

5、在工程保修期即将到期的前1～2个月，由监理人员组织业主方以及承包商共同对工程进行全面目测检查。

发现的问题及需要维修的内容按单位工程列表登记。

6、监理人员对用户反馈的意见和以上质量回访与检查中发现的质量问题与缺陷发现的原因进行详细调查分析，并确定质量缺陷的事实和责任。

工程存在的质量缺陷均应由承包商负责，无条件保修。

监理人员及时发出《工程维修通知书》要求承包商在接到通知书十日内派人进行维修。

比较重大的质量缺陷，如基础不均匀沉降和屋面、地下室渗漏等质量问题要求责任方提出缺陷的处理方案，经过监理、设计人员、业主方共同审批后，由监理人员监督实施处理。

7、承包商若不能按监理人员要求及时进行维修，监理人员应书面通知业主，可由业主委托其他承包商完成。

（同时，监理人员要与原承包商沟通）。

其维修处理发生的费用依据施工合同规定在质量保修保证金中扣除。

8、当监理合同约定的工程保修期监理业务过期后，承包商应按施工合同和国家《建设工程质量管理条例》的规定仍需对工程继续履行质量保修义务。