工程管理专业 浅析商品房预售合同纠纷若干问题及对策.docx
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工程管理专业浅析商品房预售合同纠纷若干问题及对策
目录
摘要2
一、引言2
二、商品房预售的过程及容易产生纠纷的环节4
1、商品房预售的大致过程4
2、商品房预售过程中容易产生纠纷的环节4
三、商品房预售合同纠纷若干问题分析5
1、房屋面积改变引起的纠纷5
2、预售方隐瞒相关政策引起的纠纷6
3、虚假广告宣传引起的纠纷6
4、重复销售引起的纠纷7
5、贷款手续没办成引起的纠纷7
6、预购方没有在约定的日期签订合同引起的纠纷8
7、逾期交房或者不能交房引起的纠纷9
8、房屋质量有瑕疵引起的纠纷9
四、解决商品房预售合同纠纷的对策10
1、分清变化的面积是公摊还是套内的10
2、加强预购者对地方政策的了解10
3、放正预购者对待广告宣传的态度10
4、提升开发商的诚信意识11
5、加强预售、购双方的沟通11
6、加强预售、购双方对国家政策动态的了解11
7、加强开发商对使用预收款的监督和管理11
8、提高开发商和施工方的质量和责任意识12
五、结论12
参考文献13
浅析商品房预售合同纠纷若干问题及对策
CTBU姜木北
中文摘要：
自从商品房预售制度出现以后，就逐渐显现出其不凡的号召力。
从很多数据中不难看出,近年来，我国期房跟现房相比较，期房的比例越来越大。
在商品房预售不断发展的同时，其相应的弊端也逐渐出现。
在预售过程中，相对于预售方，预购方承担的风险要大很多。
随着期房比例的增大，因其本身存在的一些缺陷以及监管不到位等原因使商品房预售合同纠纷产生的数量不断增大。
在整个预售过程中的每个阶段都有可能产生纠纷，每个阶段的纠纷都不一样。
本文对商品房预售过程中一些比较容易产生纠纷的问题进行了分析，并给出相应的对策，对纠纷的出现加以预防。
关键词：
期房；预售合同；预售方；预购方；纠纷
Abstract:
Sincetheemergenceofcommercialhousingpre-salesystem,itgraduallyshowsitsextraordinaryappeal.Itisnotdifficulttoseethat,inrecentyears,ourcountryforwarddeliveryhousingcomparedwithexistinghomes,forwarddeliveryhousingmoreandmorefromalotofdata.Withthedevelopmentofthepre-saleofcommercialhousing,atthesametime,thecorrespondingproblemsalsoappeargradually.Intheprocessofthepre-saleofcommercialhousing,pre-purchaserbeargreaterriskcomparedwiththepre-saleside.Withtheincreaseoftheproportionofforwarddeliveryhousing,thecommercialhousingpre-salecontractdisputeshaveincreasedbecauseofitsowndefectsaswellasthelackofregulation.Disputesmayexistineachstageofthepre-saleprocessandthosedisputesindifferentstagearenotthesame.Thisessayanalysessomedisputeswhichiseasilyhappenintheprocessofthepre-saleofcommercialhousing;andgivesthecorrespondingmeasurestothosedisputes;andgivessomemeasurestopreventthosedisputes.
Keywords:
forwarddeliveryhousing;pre-salecontract;pre-saleside;pre-purchaser;dispute
一、引言
商品房预售制度于1994年随着《中华人民共和国城市房地产管理法》的出台而成立。
[1]它在很大程度上促进了房地产的开发和销售，当然对房地产企业的资金要求的降低也起很大的作用。
国家统计局数据显示，2012年1至7月份，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，其中定金及预收款12750亿元，占比超过25%。
[2]根据这个数据不难推出预购的比例很大，也就是商品房买卖中，预售的比例很大。
正如我们所知道的，从一月至十二月，商品房销售面积月销售量是逐月增加的。
现以销售面积最多的十二月为例，看看31个省、自治区和直辖市所售期房面积占销售总面积的比重（其中销售面积单位：
万平方米）
年份
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
商品房销售面积
55769
60628
76193
62089
93713
104349
109946
111304
其中：
期房
31577
38337
51793
42460
66876
78175
83200
84540
期房占百分比
56.62%
63.23%
67.98%
68.39%
71.36%
74.92%
75.67%
75.95%
可以从图中看出，随着时间的推移，虽然近两年增长速度有所减慢，但期房所售面积占销售面积的比例是越来越大的，由2005年的56.62%升至2012年的75.95%。
事物的存在都是有两面性的，有好处的同时必然会存在一些问题，特别是在发展迅速的行业，这也就是要写本文的原因。
商品房预售过程中会出现很多种类型的纠纷。
本文对商品房预售合同纠纷进行分析并提出相应的对策，从而可以一定基础上减少纠纷的发生。
二、商品房预售的过程及容易产生纠纷的环节
11、商品房预售的大致过程
首先是，开发商获得《商品房预售许可证》等五证两书。
然后开发商将其经批准可以预售的房屋进行宣传（有的在办理预售许可证的时候就已开始宣传）；预购方看到宣传广告及资料咨询其关于该房子的信息；开盘；双方签订《认购书（或者定购协议书、定金合同）》；然后再签订《商品房预售合同》、预购人付款，房屋的交付使用等。
以下是商品房预售大致的流程图：
22、商品房预售过程中容易产生纠纷的环节
这些过程，看似简单、容易，但是，在完成的过程中，经常会发生这样或者那样的纠纷，当然，这主要是你因为其实际程序较多。
（1）在办理五证两书的过程中，不存在开发商与预购人之间的纠纷，但是若开发商没有办齐《商品房预售许可证》等五证两书就对商品房进行预售的，根据相关规定施以惩罚。
（2）在宣传的过程中，可能会涉及到虚假宣传，存在虚假宣传便会引起纠纷，但对其是否为虚假大多都是在交付房屋以后才知道。
（3）签订《认购书》，在预售方与预购方协商好有关买卖商品房的所有事宜之后，便会签订《认购书》以确定预购方将会开发商的房子（具体到某套），预购方支付双方约好的定金。
在《认购书》签订之后，签订《商品房预售合同》之前，容易产生一些纠纷，比如开发商隐瞒相关政策、预购方没有能力支付房款又不能办理按揭、价格纠纷等等。
（4）签订《商品房预售合同》时及之后，容易产生纠纷的有开发商预购方的贷款办不下来，开发商重复销售，预购方在没通知开发商的情况下把房屋转让给第三人等等。
（5）在商品房交付之后，相对来说，是最容易产生纠纷的。
比如逾期交房，所交付的房屋面积改变，质量有瑕疵，房屋结构改变，不能拿下房产证，还有因为合同中没约定的、协商不出结果的等等。
三、商品房预售合同纠纷若干问题分析
商品房预售合同纠纷为什么会产生？
又是为什么会不断出现，是探究解决商品房预售合同纠纷的根源。
引起商品房预售合同纠纷的原因，细数的话有很多种，不同的原因就会产生不一样的纠纷。
以下对几种不同原因引起的商品房预售合同纠纷进行分析：
11、房屋面积改变引起的纠纷
2006年8月，刘小姐、朱先生等四人与上海某置业发展有限公司签订《商品房预售合同》。
合同约定暂测面积为151.01平方米，套内建筑面积为126.96平方米，公用分摊建筑面积24.05平方米。
房屋单价为11125.09元每平方米，总价为168万元。
2007年交房时，房屋实测面积为159.06平方米，其中套内面积为126.60平方米，公摊面积为32.46平方米。
[3]开发商以建筑面积增加为由要求刘小姐，朱先生等四人补交购房款5.04万元。
两次所付给开发商的钱合起来为173.04万元，也就是刘小姐、朱先生等人买此套房子共花了173.04万元。
后来买受人觉得开发商不应该这样，从而出现了纠纷，由于协商不出结果，最终提起诉讼。
预售、预购的房屋，是在建的房屋，还没有建成的，[4]还是具有很大的不确定性。
就如以上这个案例中引起纠纷的面积，虽然是按照已确定的图纸所建，但建筑过程中难免有误差，导致实测面积与之前的暂测面积不同。
很多这种情况，实测面积比暂测面积大。
开发商则要求买受人支付多于约定的总价款，买受人则不愿支付，这便会引起纠纷。
从以上这个案例可以得到的信息是刘小姐、朱先生等四人购买的一套房子。
其套内建筑面积由之前的126.96平方米变成之后的126.60平方米，也就是面积减少了0.36平方米；公摊面积由签订合同时的24.05平方米变成之后的，也就是实际为32.46平方米，面积增加了8.41平方米。
合起来其所预购的房子的面积一共多了8.05平方米。
对于预购人套内建筑面积减小是事实；对于预售方这一套房屋的面积增加也是事实。
似乎预购人要求退还一定资金没有错，预售方收了所增加面积的资金也不为过。
当合同没有明确约定的时候，在一定范围内，公摊面积实行多退少不补原则；套内建筑面积则实行多退少补。
22、预售方隐瞒相关政策引起的纠纷
在无锡，2011年5月22日张先生到某房地产公司所开发楼盘《尚锦城》售楼处咨询买房事宜，售楼处销售人员审核张先生的身份证明后告知张先生，只要张先生签署房屋认购书，就可以享受优惠购买房屋，但该售楼处销售人员当时并没有告诉张先生关于外地人买房的有关限制政策。
张先生禁不住销售人员的怂恿，就签署了认购书。
后经张先生了解，无锡市规定外地人在无锡没有缴纳一年以上的社保不得买房，在张先生向开发商的工作人员求证时，开发商的工作人员却告诉张先生可以补交，但社保局向张先生否认这一说法。
因为这个，张先生曾多次向预购方交涉关于其退给自己定金的事，但是都被预购方所拒绝。
后来还以张先生不按期交付首付款构成违约为由，书面通知张先生没收三万定金。
据有关数据统计，拥有一套房子的人远远多于拥有超过一套房子的人，也就是说，大多数去买房子的人，都是第一次买房，从而对于相关政策了解的不全面也就是难免的。
作为预售方的工作人员，销售房屋是其工作，给预购人解答各种问题也是其的工作范围。
那么，对于房屋买卖的各种制度和政策应该要熟知，在预购人有不懂的时候，应予以解答，不得隐瞒或者给予错误的引导。
案例中销售人员最先是审核了张先生的身份证明，发现张先生是外地人，但是没有告诉其相关的限制政策。
签了认购书之后，在张先生询问时，又错误的告诉张先生那一年的社保可以补交。
当因为一些政策限制，本可完成的合同完成不了的时候，就会涉及到之前所交的定金问题。
作为开发商，也就是预售人员，认定定金应该被没收，不应该还给预购方，而预购方则认为是预售方工作人员的错，应该解除认购合同，返还定金，从而引起纠纷。
33、虚假广告宣传引起的纠纷
2012年2月26日重庆电视台天天630，有这样一个报道，名为“毁绿修房无手续执法部门要查处”。
在重庆某区近郊的一个小区，在预售时，宣传其小区规划的规划很好，有专门的绿化带。
后来开发商见房子贵并且又好卖，把之前在预售合同中所写的小区绿化处也都建成了房子，整个小区只有几个空空的花坛，没有一点绿意，所有业主无奈，集体抗议。
记者问开发商的代表人，之前不是说有绿化吗，这怎么没有看见呢？
开发商的代表人说，这几个花坛就是用来搞绿化的。
走在大街上、打开电视机、打开电脑上网的等时候，会发现各种类型的广告，各种领域的都有，以达到其营销目的。
当需要什么，便会留意相关的广告宣传。
同其他产品一样，商品房的销售几乎没有不用广告来宣传的。
在商品房提前销售的整个过程中，有些预售方，为了使自己的收益能够最大化，用一些虚假的资料做成宣传广告，来忽悠有购买需求的人。
有的开发商是在其广告宣传中，无限的夸大其小区的环境的好、绿化率高、容积率小，（如以上案例，在宣传时：
小区的规划很好、有专门的大的绿化带；实际建成时：
只有几个毫无绿意的小花坛。
）购买其房屋的各种优惠，其商品房增值潜力很大，配套设施是多么的完善等来吸引众人。
让购买者觉得错过此开发商此处的房子将是他们的遗憾，让很多人因为他们选择相信其宣传而被骗。
预购方一旦发觉到欺骗，纠纷也就随之而来了。
44、重复销售引起的纠纷
在上海，2009年3月9日，李、潘两人与某置业发展有限公司签订了四份网上备案的《定金合同》（共买四套房屋），并支付定金共10000元。
并且约定了，房屋在2009年8月31日交付；房屋单价为26376.41元每平方米；总价为8552287.18，采取一次性付款方式；2009年4月3日前双方签订关于这些房屋的预售合同。
2009年3月10日，双方签订《信息变更单》，双方约定这几套房屋变更后合同单价为22419.95元，合同总价为7269444.10元。
3月26日，潘、李到开发商公司处要求与其签订《商品房预售合同》。
开发商告知潘、李，因网络原因，无法按期签预售合同。
潘、李在此情形下支付了变更后合同总价一半左右的房款3634984.55元，并支付已预订的四套房屋的合同公告费2200元，开发商接受了上述款项。
4月3日，潘、李再次去签约并欲支付剩余房款时，遭到开发商拒绝。
此时的预售方已经把这几套房子卖给了其他人。
部分开发商为了得到更高的利润，即使已经与一预购者签订了预售合同，还会同另一出价更高的预购者签订同一套房子的预售合同。
重复销售，顾名思义，也就是将一套房子卖给了一个人，又背着此人把房子卖给另外一个人，甚至是再卖给其他人。
这是一种既不诚信又违法的合同欺诈行为。
当然并不是所有的重复销售都是合同欺诈行为，还存在因为过失或者别的原因而发生重复销售的可能。
在上述的案例中，可以得到的信息，概括来讲，就是“李、潘两人同开发商签订定金合同约定将以相对较低的价格购买开发商的四套房子并签署预售合同，后来开发商后悔了，尽管已接受李、潘两人所支付的一半房款，还是把房子卖给了他人”。
这个案例中，开发商并非是过失引起的重复销售，而是属于合同欺诈。
当先签订预售合同的预购者发现自己买的房子已被开发商卖给他人的时候，纠纷也就在所难免了。
55、贷款手续没办成引起的纠纷
2008年2月22日，李先生与某房地产开发有限公司签订了商品房预售合同。
李先生购买该公司房屋一套，总价款1404830元。
开发商于2009年3月19日前交付商品房，李先生首付424830元，余款98万元向银行办理按揭。
合同签订后，李先生依约支付约30%的首付款共计424380元，并交付了相应的税费。
并按开发公司的要求提供了办理按揭所需的所有手续。
后因贷款办不下来，银行即把贷款的相关手续退还给开发商委托的售房代理公司。
开发商没有通知李先生贷款手续被退回来了。
所以对剩余房款在不能办理贷款的情况下如何支付双方没有再进行商量。
开发商于2009年12月29日向李先生发出了解除合同通知书。
李先生在2010年1月8日收到了开发商发出的解除合同通知书，后曾找开发商商量此事，但没有达成一致意见。
贷款买房早都已经不再是稀奇事，贷款买房的人也越来越多，对于没有能力一次付清全款的人来说，这是一种很好的付款方式。
就目前的形式来看，各种行业贷款的人越来越多，金额也越来越大。
以重庆市为例，以下是关于重庆市金融机构贷款年末余额的相关数据：
重庆市金融机构贷款年末余额单位：
亿元
年份
1996
2000
2005
2010
2011
余额
913.93
1881.29
3719.52
10888.15
13001.39
重庆市金融机构贷款年末余额的平均增长速度
2001-2005
2006-2010
1997-2011
14.60%
24.00%
19.40%
作为发展迅猛的房地产市场，无疑为金融机构贷款年末余额的增长做出了不可磨灭的贡献。
在预购过程中，若预购者选择首付一部分，则剩余的选择办理银行按揭。
开发商在办理按揭贷款的过程中，手续全了的情况下，因为其他一些原因（如，银行认为预购者贷款的额度太大、还款能力不足，银行不支持开发商所建筑的该楼盘等）办理不了贷款。
一些开发商估计同该预购者的合同无法继续下去，就直接不与预购人联系，直至向买受人发出解除合同通知书。
66、预购方没有在约定的日期签订合同引起的纠纷
2010年3月26日张小姐与某房地产开发商签订了一份房屋的认购书。
认购该开发商开发的一套商品房，在签认购书的当天，向该房地产公司支付定金150000元。
认购书约定，双方于2010年4月6日签订《商品房预售合同》，但因张小姐准备高考的儿子生病并且于4月7日住院治疗，无法离开。
在其儿子出院后于4月10日到售楼处，售楼处工作人员称按揭有可能办不下来，因此，等进一步明确以后再考虑签订合同。
在当月的23号，张小姐收到房地产公司发来的《催告函》。
要求其“于2010年4月23日前至我司办理签约手续并全额付款”、“若您未在上述时间内前来办理……没收该房产认购定金”。
当天张小姐赶往售楼处，但售楼处的工作人员说：
“国家政策调整，没有办法，只能这样处理”。
张小姐一再说明没有能力一次性全部付清全款，这也不是双方约定的付款办法。
她提出解除认购书，退还认购定金，但是没结果。
这个案例与其他的案例不同之处为，这里的预购方先违约了，而预售方没有任何违约行为。
当预购方在约定签署合同的日期遇到突发情况，不能到达签署合同地，这个本不是个大问题，但是，一旦遇到其他的问题，则这个就可能成为大问题。
如国家政策的变化，或者其他原因引起像本可以办理按揭贷款的房子办不了贷款这回事，如果没有支付全款的能力，则会面临被没收定金的状况。
对预购方来说，房子买不成了，还要倒搭如此多的定金进去。
开发商没收这笔定是合法的。
不管是开发商还是预购方都应该遵循法律法规行事。
77、逾期交房或者不能交房引起的纠纷
案例一张先生在北京于2004年全款买房，合同上是2005年5月31号交付房屋，一直到2010年房地产公司都没有通知其交付房屋。
长达五年之久。
[5]
案例二在重庆市的大足区，肖先生与某房地产公司签订了一份关于其买该公司的在建房屋的买卖合同。
在合同中约定的交付房子的时间是2007年7月30号。
但该房地产公司并没有在约定的时间通知肖先生办理关于交付房屋的事宜。
直至2008年3月份。
……
逾期交房在商品房预售中，是最容易出现，而且是一旦出现，引起的不是简简单单的一个预购者，而是很多预购者与开发商之间的纠纷。
对于这个，开发商应该要严谨对待。
但是可能会造成开发商逾期交房的因素却很多，有人为的也有非人为的。
非人为的，也就是不可抗力造成的，如山洪暴发、地震、泥石流等不可预见的自然灾害。
人为的因素，比如开发商对预售资金管理和运用不善，挪着他用，导致的资金短缺，还有施工单位因为各种原因引起的施工进度减慢，导致的工期的延误等等。
这些因素中有些是可以控制的，有的是无法控制的。
部分开发商，在收到预购者预付的房款后，甚至是卷款而逃，留下无法交付使用的烂尾工程。
令买受人措手不及，不知如何是好，难以接受。
88、房屋质量有瑕疵引起的纠纷
在2006年8月1日，重庆开县市民吴某与当地一家房地产公司签订了一份商品房预售合同。
2007年1月26日，该地产公司把该房子钥匙交给吴某。
吴某随即对该房屋进行了装修，并于2007年五月份入住。
但是，在吴某入住后发现，外墙渗水，导致该房屋内墙大面积变黑、墙纸脱落、发霉等现象。
后经检测，发现是房屋外墙渗漏及窗柜封闭不严，属于施工质量缺陷。
某些不良开发商，在建筑成本上动手脚，损害预购方的利益，为了节约资金、降低成本而不保证房屋的质量，使预购人所买的房屋存在一些质量问题，比如以上案例所涉及到的外墙渗水，以及其他的如墙体开裂、墙皮脱落。
这些问题，可能会导致买受人无法正常的使用其所购买的房子。
有些质量差的更严重的房子，甚至还会有倒塌的危险。
预购方有权要求预售方交付合格的房屋，若发生了质量问题，自然而然就会引起纠纷。
四、解决商品房预售合同纠纷的对策
关于商品房预售合同引发的各种类型的纠纷，都有与之相对应的对策来预防它的发生。
下面就根据之前的商品房预售合同纠纷案例的分析，提出解决纠纷的对策。
11、分清变化的面积是公摊还是套内的
对于商品房预售中房屋面积改变引起的纠纷，应该如何处理，制定什么样的对策来预防该类纠纷的发生？
因为建筑面积具有一定的不确定性，所以在签署合同的时候可以约定：
当实际所测得的房屋面积与暂测面积相差很大的时候的处理办法。
双方熟读关于实测面积与暂测面积不一样时的法律法规规定的处理方法。
分清变化的面积是公摊面积还是套内的面积。
对于前面所述的案例，刘小姐、朱先生等四人可根据公摊面积实行的多退少不补的原则，要求开发商退还套内建筑面积减小的0.36x11125.09元即4005元，以及后面补交的5.04万元。
22、加强预购者对地方政策的了解
既然是预售方隐瞒相关政策，说明纠纷是预售方引起的，然而，若继续追根究底的话，就会发现，这不仅仅是一方引起的。
根据事情的现状，寻找纠纷的根源，从根本上解决纠纷的出现。
对于一个买房子的人，他自己首先是要了解房地产市场、需要做什么准备。
虽然销售方的人员会告知买房所需要的一切，但谨防有遗漏，可以咨询曾买过房的人。
并且，让自己有意识的去了解相关政策，特别是容易被外地人忽略的地方政策。
加强预购者对地方政策的了解。
若发现问题，及时提出，不主张拖延。
作为一个销售方的工作人员，应更全面的掌握相关政策和所需办理的手续，在审核身份证明的时候应认真细致。
现在销售岗位的工资都是按底薪和工作业绩来计算的，也就是卖出去的面积越多，相应的业绩也就越好，拿到的报酬也就越多，这就促使销售人员想快速把单定下来，可能就会忽略一些重要的细节。
33、放正预购者对待广告宣传的态度
买东西的时候，最需做的一件事就是货比三家，买房子也是一样。
但是在现在这个广告无处不在，而且个个都吸引需求者的时代，似乎并不是一件容易的事。
这就需要购买者以理性、正确的心态面对形形色色的宣传和广告。
不要被广告所呈现出来的华丽表明所欺骗，如若很是中意某公司广告所宣传的房子，不妨亲自去现场考察考察，以获得一些真实的资料，帮助自己做决定，从而找到合适的开发商合适的房子。
但在前面所叙述的案例中，可以很清楚的得出，预购者已经买下了那个小区的房子，预购者已经被广告所欺骗，这种情况只有依靠相关的法律法规来解决了。
44、提升开发商的诚信意识
对开发商而言，首先开发商应信守承诺，严格履行与购房者签订的买卖合同，不应为了暂时的眼前利益而做出有违法规和约定好的事。
签订了协议就要做到一诺千金，要想企业长久的生存，就必须守信。
[6]对购房者而言，应该首
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