沧州运河人家项目经济效益分析.docx
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沧州运河人家项目经济效益分析
“运河人家”项目经济效益分析
“运河人家”项目位于沧州市运河区，占地310.5亩，现有居民778户，是沧州市2006年旧城改造的一个重要项目。
项目地周边有北环中路、水月寺大街、维明路、顺河东街等主要交通干道，交通便利，路网发达。
从房地产市场的角度看，该地块地理位置优越、交通便利，经济繁荣，周边市政配套十分完善，是沧州市内较为适合开发住宅及商业的综合性优质地块，本项目是可以运作的。
但从财务测算的角度看，由于土地价格、拆迁成本过高使得项目总体开发成本投入很大，致使项目负盈利，本项目的开发、运作是不可行的。
“运河人家”项目共分四区，其详细情况如下：
一号地块：
项目位置：
维明路以北、水月寺大街以西、规划路以南，顺河东街以东区域
用地面积：
7.18公顷
总建筑面积：
17.58万平方米
容积率：
1.9
建筑产品：
整体11.5层，局部两层沿街商业
二号地块：
项目位置：
维明路以南区域
用地面积：
0.8公顷
总建筑面积：
2.45万平方米
容积率：
2.8
建筑产品：
整体11.5层、15.5层，局部两层建筑
三号地块：
项目位置：
两条规划路中间区域
用地面积：
1.03公顷
总建筑面积：
0.35万平方米
容积率：
0.3
建筑产品：
商务型别墅，整体建筑为两—三层
四号地块：
项目位置：
规划路以北，北环中路以南区域
用地面积：
5.03公顷
总建筑面积：
16.16万平方米
容积率：
2.6
建筑产品：
整体14.5层、18层建筑
各项经济效益核算表
一、土地评估价格（自行委托有评估资质的机构确定的评估价格，具体以土地部门确定地价为准）
该项目用地范围为沧州市一级住宅用地区域，经过对其进行区域、个别等因素的调整修定，最后确定该区域土地价格为1454元/平方米，约合97万元/亩。
二、房地产拆迁补偿价格
1、拆迁房屋价格的确定
综合重置单价=单方造价*（1+开发费率）*（1+管理费+利息+开发利润率）
地上建筑物正房价（在证）545元/平方米，厢房及南房（在证）价值为455元/平方米，按正房面积与南房面积比为3：
2计算，其每平方米建筑物平均价格为509元。
本项目范围内一般建筑物密度为75%，则每平方米的土地应分摊建筑物价格382元。
2、土地价格的确定
土地评估价格=土地修正价格*（1+管理费+利息+开发利润率）=1600元/平方米
3、房地产的拆迁补偿价格
土地价格+建筑物价格=1982元/平方米
4、综合土地价格
如设公用地占总用地的25%（包括胡同），则单位土地拆迁补偿价格（含建筑物）为1487元。
则可以得出土地的拆迁成本约为129万元/亩。
（其中尚不包括拆迁人工费用，经营性单位搬迁、停产损失补偿，搬迁费，过渡费，住房附属设施补偿等费用，装修费用）
三、为了便于了解本项目的运作费用情况，就此我们对本项目进行了详细的分析，详见附表：
表一:
项目总体经济分析一览表（估算）：
占地面积（㎡）
建筑面积
（㎡）
销售价格
（元/㎡）
销售额
（万元）
成本
（万元）
利润
（万元）
一期
1号地块
97240
住宅：
126800
3000
38040
----
----
商业：
7300
7000
5110
----
----
2号地块
16220
住宅：
19500
3000
5850
----
----
商业：
2500
7000
1750
----
----
小计
113460
156100
----
50750
70205.35
-19455.35
二期
3号地块
26000
3500
4500
1575
----
----
4号地块
67540
住宅：
120600
3000
36180
----
----
商业：
12200
7000
8540
----
----
总计
207000
294900
----
97045
131283.46
-34238.46
表二：
一期项目各类开发成本一览表
单位：
万元
项目名称
总投资
（万元）
单价
（元/㎡）
工程量
总投资计算方式
1、土地费用
28817.18
-----
-----
以下3项合计
土地成本
21954.4
129万/亩
113460
（1#地占地面积+2#地占地面积）÷666.67㎡/亩×单价
土地出让金
6598.83
土地评估价（Ⅰ类地1454元/㎡）×40%
113460
（1#地占地面积+2#地占地面积）×1454元/㎡×40%
土地契税
263.95
土地出让金额的4%
土地出让金×4%
2、建安工程费
20249
-----
-----
以下2项合计
小高层
19019
1300元/㎡
146300
（1#地住宅建筑面积+2#地住宅建筑面积）×单价
公建
1230
1000元/㎡
12300
（1#地地上公建面积+2#地地上公建面积）×单价
3、前期开发费
6617.52
以下26项合计
三通一平费
113.46
10元/㎡
113460
（1#地占地面积+2#地占地面积）×单价
规划设计费
17.02
1.5元/㎡
113460
（1#地占地面积+2#地占地面积）×单价
监理费
111.02
7元/㎡
158600
（1#地地上建筑面积+2#地地上建筑面积）×单价
勘探费
56.73
5元/㎡
113460
（1#地占地面积+2#地占地面积）×单价
规划方案、图纸设计费
317.2
20元/㎡
158600
（1#地地上建筑面积+2#地地上建筑面积）×单价
设计、图纸审查费
15.86
1元/㎡
158600
（1#地地上建筑面积+2#地地上建筑面积）×单价
环境评估费
4
维护基金
1015
销售额（50750万元）×2%
档案管理费
7.93
0.5元/㎡
158600
（1#地地上建筑面积+2#地地上建筑面积）×单价
造价站造价费
33.31
2.1元/㎡
158600
（1#地地上建筑面积+2#地地上建筑面积）×单价
工程造价审计费
60.75
建安工程费×0.3%
质检站收费
59.48
3.75元/㎡
158600
（1#地地上建筑面积+2#地地上建筑面积）×单价
节能墙改费
79.3
5元/㎡
158600
（1#地地上建筑面积+2#地地上建筑面积）×单价
渣土费
15.86
1元/㎡
158600
（1#地地上建筑面积+2#地地上建筑面积）×单价
防雷设计方案论证费
7.93
0.5元/㎡
158600
（1#地地上建筑面积+2#地地上建筑面积）×单价
项目建议书费用
6
6万元/项
招标费用
44.55
建安工程费×0.22%
交易中心交易服务费
6.65
7000元/栋
（承担一半费用）
19栋
19栋×7000元/栋÷2
城市配套费用
住宅
512.05
35元/㎡
146300
（1#地住宅建筑面积+2#地住宅建筑面积）×单价
综合
36.9
30元/㎡
12300
（1#地地上公建面积+2#地地上公建面积）×单价
旧城改造费
340.2
2万元/亩
170.1亩
（1#地占地面积+2#地占地面积）÷666.67㎡/亩×单价
人防费用
3711
2000元/㎡
18555
（1#地首层建筑面积＋2#地首层建筑面积）×单价
规划测绘费
7.37
0.65元/㎡
113460
（1#地占地面积+2#地占地面积）×单价
施工放线费
5.7
3000元/栋
19栋
修建性设计费
17.01
1.5万元/公顷
11.34公顷
（1#地占地面积+2#地占地面积）×单价
日照分析费
12.69
0.8元/㎡
158600
（1#地地上建筑面积+2#地地上建筑面积）×单价
绿化审查费
2.55
0.5元/㎡
51057
（1#地占地面积+2#地占地面积）×绿化率45%××单价
4、基础设施、配套费
3569.93
以下15项合计
智能化系统费用
158.6
10元/㎡
158600
（1#地地上建筑面积+2#地地上建筑面积）×单价
室外采暖管网
158.6
10元/㎡
158600
（1#地地上建筑面积+2#地地上建筑面积）×单价
室外给水管网
158.6
10元/㎡
158600
（1#地地上建筑面积+2#地地上建筑面积）×单价
消防给水管网
237.9
15元/㎡
158600
（1#地地上建筑面积+2#地地上建筑面积）×单价
排水管网
158.6
10元/㎡
158600
（1#地地上建筑面积+2#地地上建筑面积）×单价
室外配电管网（含变压器）
475.8
30元/㎡
158600
（1#地地上建筑面积+2#地地上建筑面积）×单价
供暖初装费
793
50元/㎡
158600
（1#地地上建筑面积+2#地地上建筑面积）×单价
自来水接口费
5
1项
小区围墙费
32.24
260元/㎡（铁艺）
1240
（测量）1240㎡×单价
运河围栏
14.3
260元/㎡
550
（测量）550㎡×单价
物业活动用房
666.12
2100元/㎡
3172
1#、2#地建筑面积×2%×单价
道路硬化费
135.02
70元/㎡
19288.2
1#、2#地土地面积×17%×单价
绿化、景观
204.23
40元/㎡
51057
1#、2#地土地面积*45%×单价
地面及广场
171.92
70元/㎡
24559.8
土地面积-建筑占地面积-景观面积-路面
道桥费
200
200万元/座
1座桥
5、管理销售和财务费用
2941.21
以下4项合计
内部管理费
303.74
建安工程费×1.5%
开办和管理费
607.47
建安工程费×3%
销售代理费
1015
销售额（50750万元）×2%
销售推广费
1015
销售额（50750万元）×2%
6、不可预见费
607.47
建安工程费×3%
7、营业税及附加
3911.91
以下10项合计
营业税
2537.5
销售额（50750万元）×5%
土地增值税
144.09
28817.18
土地费用×5‰
教育附加费
76.13
营业税×3%
地方教育附加费
25.38
营业税×1%
教育设施配套费
793
50元/㎡
158600
1#、2#地建筑面积×单价
城镇土地使用税
51.06
占地面积的1.5元/㎡（按3年计征）
1#、2#地土地面积×1.5元/㎡×3
城镇维护建设税
177.63
营业税×7%
购销合同印花税
15.23
销售额（50750万元）×万分之3
实收资本印花税
1
注册资本（2000万元）×万分之5
利息
90.89
银行利率6.9‰（1年）
13173万元
土地成本×60%×6.9‰
8、房管局费用
70.83
以下2项合计
预售房许可证
47.58
3元/㎡
158600
1#、2#地建筑面积×单价
房屋测量费
住宅
19.9
1.36元/㎡
146300
1#、2#地住宅建筑面积×单价
综合
3.35
2.72元/㎡
12300
1#、2#地综合建筑面积×单价
9、拆迁费用
3420.3
——
85095
搬迁费
136.2
16元/㎡
——
过渡费
816.9
4元/㎡·月
——
按24个月计算
拆迁费（拆迁公司）
426
1万元/户
426户
不可预见费
2041.2
12万元/亩
170.1亩
包括住房附属设施补偿费，装修评估费，工作组补助费等
投资总额
70205.35
——
——
以上9大项合计
表三：
一期各项政府性收费免费部分一览表
各项政府性收费
金额
土地出让金
6598.83万元
工程造价审计费
60.75万元
节能墙改费
79.3万元
渣土费
15.86万元
城市配套费
548.95万元
旧城改造费
340.2万元
人防费用
3711万元
自来水接口费
5万元
地方教育附加费
25.38万元
教育设施配套费
793万元
房管局收费
70.83万元
共计减免
12249.1万元
表四：
一期返还的各项税金一览表
税金
金额
土地出让金契税
263.95万元
90%的营业税
2283.8万元
土地增值税
144.09万元
城镇土地使用税
51.06万元
城镇维护建设税
177.63万元
购销合同印花税
15.23万元
实收资本印花税
1万元
共计返还
2936.76万元
表五：
一期（1、2区）代修公建配套费用一览表
项目名称
费用金额
代征道路、绿地面积约为33660平方米
拆迁费用约6510万元
代征道路、绿地拆迁安置补偿费、拆迁公司费（126户）及不可预见费
862.8万元
维明路的打通
约47.25万元
顺河东街维修
约38.5万元
绿化带建设
约110万元
一座道桥的修建
约200万元
运河围栏的维修
约14.3万元
总计：
本项目一期60米宽的滨河绿地面积拆迁及修建费用
约为7782.85万元
目前一期减去各项税费后，仍然亏损4269.49万元。
利润：
销售收入（50750万元）－投资总额（70205.35万元）＋政府性收费免费部分（12249.1万元）
＋返还税费（2936.76万元）=-4269.49万元
表六：
减少20米绿化带后一期开发利润一览表
销售收入
50750万元
减：
一期投资总额
70205.35万元
加：
各项政府性收费
12249.1万元
加：
返还税费
2936.76万元
加：
减少20米绿化带所增加的利润
3344万元
利润
—925.49万元
表七：
项目总体各类开发成本一览表
单位：
万元
项目名称
总投资
（万元）
单价
（元/㎡）
工程量
总投资计算方式
1、土地费用
52575.18
以下3项合计
土地成本
40054.5
129万/亩
207000
总用地面积÷666.67㎡/亩×单价
土地出让金
12039.12
土地评估价×40%（Ⅰ类地1454元/㎡）
207000
总用地面积×1454元/㎡×40%
土地契税
481.56
土地出让金额的4%
土地出让金×4%
2、建安工程费
39909
以下4项合计
小高层
19019
1300元/㎡
146300
1#、2#地住宅建筑面积×单价
高层
18090
1500元/㎡
120600
4#地住宅建筑面积×单价
别墅
350
1000元/㎡
3500
3#地住宅建筑面积×单价
公建配套
2450
1000元/㎡
24500
总体公建面积×单价
3、前期开发费
11409.45
以下26项合计
三通一平费
207
10元/㎡
207000
总用地面积×单价
规划设计费
31.05
1.5元/㎡
207000
总用地面积×单价
监理费
206.43
7元/㎡
294900
地上总建筑面积×单价
勘探费
103.5
5元/㎡
207000
总用地面积×单价
规划方案、图纸设计费
589.8
20元/㎡
294900
地上总建筑面积×单价
设计、图纸审查费
29.49
1元/㎡
294900
地上总建筑面积×单价
环境评估费
4
维护基金
1940.9
总销售额（97045万元）×2%
档案管理费
14.75
0.5元/㎡
294900
地上总建筑面积×单价
造价站造价费
61.93
2.1元/㎡
294900
地上总建筑面积×单价
工程造价审计费
119.73
建安工程费×0.3%
质检站收费
110.59
3.75元/㎡
294900
地上总建筑面积×单价
节能墙改费
147.45
5元/㎡
294900
地上总建筑面积×单价
渣土费
29.49
1元/㎡
294900
地上总建筑面积×单价
防雷设计方案论证费
14.75
0.5元/㎡
294900
地上总建筑面积×单价
项目建议书费用
6
招标费用
87.80
建安工程费×0.22%
交易中心交易服务费
12.25
7000元/栋
35栋
城市配套费
住宅
946.4
35元/㎡
270400
总住宅建筑面积×单价
综合
73.5
30元/㎡
24500
总综合建筑面积×单价
旧城改造费
621
2万元/亩
310.5亩
总占地面积÷666.67㎡/亩×单价
人防费用
1、2、4期
5954.38
2000元/㎡
29771.9
首层建筑面积×单价
3期
14
40元/㎡
3500
建筑面积×单价
规划测绘费
13.46
0.65元/㎡
207000
总用地面积×单价
施工放线费
10.5
3000元/栋
35栋
修理性设计费
31.05
1.5万元/公顷
20.7公顷
总用地面积×单价
日照分析费
23.59
0.8元/㎡
294900
总建筑面积×单价
绿化审查费
4.66
0.5元/㎡
93150
总用地面积×45%×单价
4、基础设施、配套费
6708.08
以下15项合计
智能化系统费用
294.9
10元/㎡
294900
总建筑面积×单价
室外采暖管网
294.9
10元/㎡
294900
总建筑面积×单价
室外给水管网
294.9
10元/㎡
294900
总建筑面积×单价
消防给水管网
442.35
15元/㎡
294900
总建筑面积×单价
排水管网
294.9
10元/㎡
294900
总建筑面积×单价
室外配电管网（含变压器）
884.7
30元/㎡
294900
总建筑面积×单价
供暖初装费
1474.5
50元/㎡
294900
总建筑面积×单价
自来水接口费
10
1项
小区围墙费
86.19
260元/㎡（铁艺）
3315
（测量）3315㎡×单价
运河围栏
41.54
260元/㎡（铁艺）
1597.5
（测量）1597.5㎡×单价
物业
1238.58
2100元/㎡
5898
总建筑面积×2%×单价
道路硬化费
246.33
70元/㎡
35190
总土地面积×17%×单价
绿化、景观
372.6
40元/㎡
93150
总用地面积×45%×单价
地面及广场
331.69
70元/㎡
47384.3
土地面积-建筑占地面积-景观面积-路面
道桥费
400
200万元/座
2座
5、管理销售和财务费用
5677.71
以下4项合计
内部管理费
598.64
建安工程费×1.5%
开办和管理费
1197.27
建安工程费×3%
销售代理费
1940.9
销售额（97045万元）×2%
销售推广费
1940.9
销售额（97045万元）×2%
6、不可预见费
1197.27
建安工程费×3%
7、营业税及附加
7412.47
以下10项合计
营业税
4852.25
销售额（97045万元）×5%
土地增值税
262.88
土地费用×5‰
教育附加费
145.57
营业税×3%
地方教育附加费
48.52
营业税×1%
教育设施配套费
1474.5
50元/㎡
294900
总建筑面积×单价
城镇土地使用税
93.15
占地面积的1.5元/㎡（按3年计征）
总用地面积×1.5元/㎡×3
城镇维护建设税
339.66
营业税×7%
购销合同印花税
29.11
销售额（97045万元）×万分之3
实收资本印花税
1
注册资本的万分之5
2000万元
注册资本（2000万元）×万分之5
利息
165.83
银行利率6.9‰（1年）
40054.5万元
土地成本×60%×6.9‰
8、房管局费用
131.9
以下2项合计
预售房许可证
88.47
3元/㎡
294900
总建筑面积×单价
房屋测量费
住宅
36.77
1.36元/㎡
270400
总住宅建筑面积×单价
综合
6.66
2.72元/㎡
24500
总综合建筑面积×单价
9、拆迁费用
6262.4
——
157000
搬迁费
251.2
16元/㎡
——
过渡费
1507.2
4元/㎡·月
——
按24个月计算
拆迁费（拆迁公司）
778
1万元/户
778户
不可预见费
3726
12万元/亩
310.5亩
包括住房附属设施补偿费，装修评估费，工作组补助费等
投资总额
131283.46
——
——
以上9项合计
表八：
项目总体各项政府性收费免费部分一览表
各项政府性收费
金额
土地出让金
12039.12万元
工程造价审计费
119.73万元
节能墙改费
147.45万元
渣土费
29.49万元
城市配套费
1019.9万元
旧城改造费
621万元
人防费用
5968.38万元
自来水接口费
10万元
地方教育附加费
48.52万元
教育设施配套费
1474.5万元
房管局收费
131.9万元
共计减免
21609.99万元
表九：
项目总体返还的各项税金一览表
税金
金额
土地出让金契税
481.56万元
90%的营业税
4367.03万元
土地增值税
262.88万元
城镇土地使用税
93.15万元
城镇维护建设税
339.66万元
购销合同印花税
29.11万元
实收资本印花税
1万元
共计返还
5574.39万元
表十：
代政府修建公建的配套一览表
项目名称
金额
总代征道路、绿地面积约为6.66公顷
拆迁费用约12887.1万元
代征道路、绿地拆迁安置补偿费、拆迁公司费（252户）及
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