闵孝计生卫生公租房建设可行性研究报告.docx
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闵孝计生卫生公租房建设可行性研究报告
江口县闵孝镇2013年计生卫生干部公租房建设
可行性研究报告
编制单位：
铜仁市建筑勘察设计院
2013.05
目录
第一章项目总论
一、项目基本概况
（一）项目名称：
江口县闵孝镇2013年计生卫生干部公租房建设。
（二）项目性质：
新建
（三）项目建设单位：
江口县闵孝镇人民政府
（四）项目负责人：
杨学锋
（五）建设规模及主要建设内容
总建筑面积3500m2，100套。
其中：
计生干部公租房2100㎡，60套；卫生干部公租房1400㎡，40套。
项目主要建设内容包括：
住宅、建安工程、道路硬化、照明、给排水等其他配套设施。
（六）项目总投资
项目建设总投资估算总额为523万元，其中建筑工程安装费用449万元，工程建设其他费用46万元，基本预备费28万元。
（八）项目资金筹措
项目总投资523万元，申请中央预算内资金523万元。
（九）建设期限：
该项目建设工期12个月，2013年6月至2014年5月。
二、研究内容
可行性研究内容涉及项目建设的必要性，建设条件，工程方案，环境保护，建设进度，建设投资及效益分析等方面。
《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。
三、主要编制依据
（一）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（二）《江口县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（三）国家颁发的有关建筑、结构、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；
（四）业主提供的相关数据、资料；
（五）其他相关法律、法规、规范及标准。
四、项目主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
项目
计量单位
设计数值
备注
1
建设规模
2
规划总用地面积
㎡
1000
3
总建筑面积
㎡
3500
4
资金规模
万元
523
5
建设期
月
12
五、研究结论
本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号）相关指导精神，也符合江口县住房建设规划，其建设对于江口县闵孝镇2013年计生卫生干部低收入职工的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于和谐社会的构建。
第二章项目建设背景、意义与必要性
一、项目建设背景
闵孝镇是江口县的经济、文化中心之一，位于县城西20公里，地处东径108.412度，北纬27.390度，东靠江口县双江镇，南靠民和镇，西接德旺乡，北依太平镇。
幅员268.3平方公里，有6939户，总人口27007人，辖9个行政村1个社区，303、305省道穿境而过。
闵孝镇有计生干部20人，卫生干部55人，这些干部的家大部分就在县城，早去晚归，一部分人在外租住民房，生活很不方便，这对于刚参加工作时间不长、收入较低的年青职工来说，买不起商品房，无疑带来经济负担和思想情绪，对工作带来一定的影响，该项目就是在这种前提下而提出的。
二、项目建设的意义
（一）公租房建设将满足完善住房供应体系。
当前，廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保障”。
特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。
幸福生活，住有所居是最重要的一条。
居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。
由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。
（二）公租房建设将有效促进消费。
公租房的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。
（三）公租房建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。
公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于计生卫生干部职工生活上安顿、工作上安心。
三、项目建设必要性
（一）项目建设是切实解决教职工住房困难，实践科学发展观和促进城市和谐发展的必然要求。
科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本”。
以人为本，就是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根本出发点和落脚点，围绕人们的生存、享受和发展的需求，提供充足的物质文化产品和服务，推动经济和社会的全面发展。
本公租房建设项目，其面对的主要对象一是新参加工作无能力购房的无房职工，二是外地工作人员，全部是为“夹心层”人群提供的保障性住房，房间里开通电话、有线电视、自来水，且租金较便宜，生活十分便利，以满足过度城市化阶段计生卫生干部职工对住房的基本要求。
因此，本项目建设是健全江口县闵孝镇长2013年计生卫生干部住房保障制度，构建和谐社会的需要。
（二）本项目建设是稳定计生卫生干部队伍建设，使其无后顾之忧、安居乐业的民生工程。
保障和改善民生，是我党根本宗旨的集中体现，是邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观的核心内容，是构建和谐社会的基础，是扩大内需、转变发展方式的持久动力。
近几年来，解决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓。
本建设项目，首先是利国，其建设减少了因为房价虚高，导致人民无力购房和政府产生的尖锐矛盾；其次是利民，让低收入计生卫生干部职工能够通过租赁而有块安居之所，真正体现了立党为公、执政为民的思想理念。
不仅有利于解决教职工住房困难问题，同时也能引导人民群众长期以来“重买轻租”的土地房屋的传统观念、消费观念的改变，有助于推进房地产市场走上理性的发展道路，进入良性发展的轨道。
（三）项目建设是实现当地经济可持续发展的需要
在“十二五”计划中，国家特别强调：
促进国民经济当前发展的同时，还要保持国民经济的可持续发展。
因此，必须把经济发展的可持续性当成一个区域经济发展的重要目标。
通过本项目的建设，一方面可以有效地刺激当地建筑行业的发展，为社会创造大量的就业机会。
另一方面还关注到了社会关心的民生问题，解决了教职工人员的住房困难问题，满足“夹心层”居民的住房需求，保持了住房供求总量的基本平衡、结构的基本合理、价格的基本稳定，促进了住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，可充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，实现经济的可持续发展，项目建设实现了当地经济可持续发展的需要。
第三章项目选址与建设条件
一、项目选址
该项目计生卫生干部公租房建设选址位于闵孝镇长街上，符合江口县闵孝镇建设用地规划，项目总占地面积1000平方米，都通公路，区域位置优越，交通便利。
二、项目建设条件
（一）社会条件
一、项目区基本情况
闵孝镇是江口县经济、文化中心之一，位于县城西20公里，地处东径108.412度，北纬27.390度，东靠江口县双江镇，南靠民和镇，西接德旺乡，北依太平镇。
幅员268.3平方公里，有6939户，总人口27007人，辖9个行政村1个社区，303、305省道穿境而过。
主要矿藏有紫袍玉带石、硫镍矿、硫铁矿、钨、钒矿、铜、石墨、金、硅、铅、等。
近几年，闵孝镇抢抓机遇，充分发挥自身优势，把握强镇之本，大力推进产业结构调整，统筹城乡协调发展，开拓富民之源，使闵孝有较强的综合经济实力。
（二）工程地质条件
1、地形地貌
所有项目场地地形起伏不大，现有地势经平场设计后地势平坦，高程不大。
2、地层岩性
拟建场地范围内的地质情况，地质简单、无重大不良地质现象。
3、不良地质现象
项目拟建地地形平坦，未见滑坡、泥石流、地面塌陷及塌岸等不良地质现象分布，宜于建设。
（三）地震
据《中国地震动参数区划图》GB18306-2001和《建筑抗震设计规范》GB50011-2010附录，江口县城地处抗震设防烈度为6度以下，可不做抗震设计。
（四）交通条件
所有项目所在地交通十分方便，可以节省大量运输费用。
（五）基础及配套设施条件
该项目所在区域内供水、供电以及相关配套设施完善，能够满足项目的实施以及以后的正常运营。
（六）施工条件
所有项目有着极其优越的施工条件。
一、是施工场地环境较好，道路交通、用电、用水等基础设施和能源供应由统一规划、统筹解决；
二、是交通方便，施工材料、设备等可以运至现场，能节约运输费用；
三、是人力资源丰富，劳动力便宜，有利于降低施工工资成本；
四、是建筑材料来源广泛，供应充足，一些材料可就地取。
第四章工程方案
一、设计依据
（一）业主提供的1：
500地形图、及用地红线图；
（二）《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；
（三）《住宅设计规范》（GB50386—2005）；
（四）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；
（五）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；
（六）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011；
（七）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
（八）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；
（九）国家和地方与本工程有关的其它现行设计规范、标准、法规和条例。
二、总平面设计
（一）地块概述
本项目A、B栋用地大致呈长方形，正面相临于铜遵公路，其建筑的右侧与闵孝镇人民政府相临，区域位置优越，交通便利，现有地势非常平坦。
本项目C栋建设在闵孝镇的农贸市场内，既不影响农贸市场的经营，而且在公租房一层由政府自筹资金建设门面，还有利于减缓闵孝农贸市场摊位不足的局面。
在总平面设计中主要把握以下三点：
整体布局规整，具有现代风尚；江口县闵孝镇2013年计生卫生干部职工公租房充分考虑“建筑—人—环境”三者之间的相互渗透，力争创造出一个安静舒适的有机居住环境。
（二）总平面布置
1、规划目标
营建优美的人文社区，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、适当配套等要求，创造出以人为本、尊重环境，舒适优美的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的公租房理念。
2、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求，实现可持续性发展。
计生卫生干部公租房建筑利用地形合理布局，建筑围合形成宜人的小区空间，小区内部视线通透，视线干扰小，富有韵律感，立面简洁、美观、现代。
（三）竖向设计
竖向设计主要依据地块周边建筑物道路标高和地形现状标高进行设计。
现有场地经平场设计后地势平坦。
建筑室内设计标高均略高于场地标高，尽量减少了填方挖方，建筑A、B两栋正负零标高高于铜遵道路。
场地雨水经收集后排入该项目内雨水口，再排入闵孝镇市政排水沟（管）。
（四）交通组织和道路系统设计
交通组织结合周边城市道路，尽量做到人车分流，简洁流畅，安全高效。
设计结合周边城市道路共设置了1个出入口，出入口的位置均满足规划对距离道路交叉口规定的要求。
同时供校区消防车通行使用。
（五）绿化设计
区内的绿化在有限的空间内精心布置，点、线、面结合，同时注重高低搭配。
绿地主要集中在中庭、主、次出入口和北面宅间公共区域，该部分主要以草坪、灌木、花卉为主，局部点缀观赏性较强的乔木。
区内主要道路周边布置密植乔木，尽量减少汽车噪声的影响；临街沿道路布置行道树及灌木，高低结合，形成绿化屏障，尽量避免车辆对居住的影响。
三、建筑设计
（一）设计原则
1、“以适用、经济、安全、卫生、环保”为设计宗旨，结合当地的人文自然条件及场地的自然环境，根据各建筑单体的使用要求和空间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全及生产安全的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然采光及自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环境，创造出与自然环境相协调的、有现代感及空间感、有丰富文化内涵的建筑单体及建筑群体。
2、平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现“以人为本、尊重自然、人文环保”的设计思想。
3、立面设计力求风格创新、独特，同时体现地方传统。
（二）建筑平面设计
1、每套房间设一个卧室、一个客厅、一个厨房、一个卫生间，一个阳台，每套面积35㎡，功能齐全，平面布置合理。
2、平面设计中合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分区。
各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。
室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。
（三）立面设计
根据“适用、经济、壮观”的设计原则，立面设计采取土家居民的建筑风格，以适应周围的环境，并通过凹凸变化，高低错落，形成简洁朴素大方的建筑造型。
外墙采用白（灰）色外墙防水漆，屋面采用传统的坡屋面，使造型显得活泼大方。
（四）剖面设计
剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。
设计为：
A、B两栋为6层，建筑高度为21.8m；C栋一层层高4.2m，二至六层层高3m，总高21.95m。
四、结构设计
1、结构设计
基础结构为条形基础，砖混结构。
2、主体结构
为砖混结构，钢筋混泥土C30，钢筋采用普通热轧钢筋。
墙体采用240厚MU15水泥标砖，M10和M7.5水泥沙浆砌筑。
（二）设计依据
本工程采用的主要标准及有关法规、资料
建筑专业提供的建筑平、立、剖面图；
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；
《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）；
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；
（三）设计荷载
（1）风荷载：
基本风压取0.4KN/m2
（2）楼面使用荷载标准值
住宅：
2.0KN/m2
阳台：
2.5KN/m2
楼梯：
3.5KN/m2
卫生间：
8.0KN/m2
屋面：
2.0KN/m2
五、给排水、消防设计
（一）设计依据
1、《建筑结构设计统一标准》
2、《建筑结构荷载规范》（GB5O009—2OO1）
3、《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2011）
4、《混凝土结构设计规范》（GB50010—2011）
5、《建筑灭火器配置于规范》（GB50140-2005）；
6、业主提供的关于本工程的设计任务书、设计要求和有关资料。
（二）设计范围
1、工程红线以内室外和室内给水排水及消防系统由设计院设计。
2、本工程水表井与城市给水管的连接管段和最末一座检查井与城市污水管及雨水管的连接管等，由城市有关部门负责设计。
3、本设计包括
建筑相关的室内外、生活给水、消防给水、污排水、雨排水。
（三）设计给排水标准
1、排水270L/人.天
2、室外消防用水量Q=20L/s;室内消防用水量Q=5l/s。
3、住宅给水300L/人.天
4、灭火器配置基准为中危险级，每具灭火器最小配置级别为4B,采用干粉灭火器。
（四）管件、管材及器材
１、室内给水管采用PVC-U塑料给水管。
２、室内排水管采用UPVC工程塑料排水管。
3、消防管道采用钢管（DN100），焊接或法兰连接，室内消火栓：
SN65;室外消火栓：
SS-100-16;水泵接合器：
SQ-100（地上式）;灭火器:
MFZ-8。
（五）管道敷设
给水管和排水管在室内一律采用明装，分别利用管卡或管箍固定，室外给排水管道一律埋地敷设。
（六）给排水系统
1、给水及消防在室外采用共用水系统，采用城市管网压力下直接供水，室内给水网为枝状布置，单向供水。
2、排水采用雨水和生活污水分流制，雨水排入市政雨水总管，生活污水经生化池处理后排入市政污水总管。
3、消防系统在室内采用环网，并在屋顶设置检验消火栓，其栓口（最不利点）静水压P≥0.07MP。
室内消火栓系统利用水泵接合器增压。
在距离室外消火栓15~40米处设置室外水泵结合器。
4、雨排水：
建筑物四周作明沟（盖板）直接排入当地污水管。
六、电气设计
（一）设计依据
1、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；
2、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）
3、《低压配电设计规范》（GB50054-95）；
4、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）；
5、《供配电系统设计规范》（GB50052-95）；
6、《建筑电气设计技术规范》（JG16－83）。
（二）设计范围
１、低压配电系统设计
２、室内照明设计
３、防雷接地设计
（三）设计标准
１、本设计为三级负荷。
采用小区变压器室或城市低压供电网（380/220）引入。
2、总负荷:
700KW，基本设计参数：
住宅Kx=0.7，cosφ=0.65。
（四）设计内容
1、引入线：
各栋建筑进线均采用XV29型橡皮绝缘电力电缆（380/220V）穿水煤气钢管埋地引入。
2、本建筑均按普通照明设计。
采用三相五线制树干式供电（380V/220V）。
TN-N-C系统。
照明灯具为白炽灯及荧光灯。
3、住宅室内照明线路一律采用穿塑料线槽明敷设，门市照明灯具布置二次装修定,门市干线穿阻燃电线管暗敷设.
4、所有室内照明线路均采用500V铜芯聚氯乙烯绝缘线。
5、防雷设计
本建筑防雷属第三类防雷的民用建筑物，采用防雷,电气共用接地系统，并预留电气接地。
利用柱内的主钢筋作防雷引下线,要求所有防雷引下线的柱内主筋,必须在进入基础沉台处和沉台内主筋相焊接.用作引下线的柱内的主筋,每组至少有二根（Φ16园钢）作通长焊接,确保电气通路。
做等电位连接及电源线的过压保护，建筑金属管材，金属窗,突出物等金属构件作等电位连接，总等电位联结电阻R≤1欧。
作法参图集02D501-2.
人行道,建筑出入口的接地线局部埋深1.2m,并在接地线上敷设50厚的沥青层，其宽度超过接2m.
所有低压架空线在进出线处,装设避雷器与绝缘子,金具连在一起接到电气设备的接地装置上，架空金属管道及在进出处接到防雷或电气设备的接地装置上或独自接地，对电缆进出线.在进出端将电缆的金属外皮,金属线槽,钢管等与电气设备接地相连，联合电阻R≤1欧。
七、电信设计
（一）电信用户直接进入公用网，不设用户交换机。
（二）电信线路一律采用管道电缆埋地管材采用PVC波绞管。
（三）电视系统由城区CATV网覆盖，CATV电缆不单独占用管线走廊，以专用管孔与电信管道共用管线走廊。
八、防火设计
属高层民用建筑，耐火等级为二级，本设计以相关规范为依据进行防火设计。
（一）该建筑与相临建筑之间距离满足防火要求。
（二）建筑四周设有消防车道。
（三）建筑主体结构A、C两栋底层为框架结构，2——6层为砖混结构，B栋为砖混结构；墙为标砖，楼盖为现浇板，均为非燃烧体,进户门为乙级防火门。
第五章环境保护与绿化
一、设计原则
依法执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。
实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理”的原则，对本次设计产生的各种污染物进行治理，保证达标排放。
二、设计依据
（一）《中华人民共和国环境保护法》；
（二）《中华人民共和国大气污染防治法》（2004年4月修订）；
（三）《中华人民共和国固体废物污染防治法》（1995年）；
（四）《中华人民共和国水污染防治法》（1996年）；
（五）《中华人民共和国噪声污染防治法》（1996年）；
（六）国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》；
（七）国务院国发（1996）31号《国务院关于环境保护若干问题的决定》；
三、主要污染来源及防治措施
（一）项目施工期污染源分析及环境保护措施
1、污染源分析
（1）空气污染源分析
施工期对环境空气产生影响主要有各类燃油动力机械进行场地清理平整、挖方、运输等作业是产生含有CO、NO2的废气；土石方开挖、出渣装卸、散装水泥作业、汽车运输作业等产生的扬尘。
（2）地表水污染源分析
施工期间，由于进行各种土石方开挖、平整等工作，致使土地表面松散，下雨时，雨水夹带泥土等形成水土流失。
土建施工期间，工程对地表水环境的影响，主要来自大雨或暴雨天气条件下地表开挖造成的水土流失和堆积物流失产生的影响。
工程施工期对地表环境可能产生的影响主要表现为：
附近水沟中夹带的泥砂量增多，悬浮物浓度增大。
生活污水无序排放将会对施工场地环境及其附近的水沟产生污染，环境卫生状况下降。
（3）噪声污染源分析
施工期间主要噪声来自施工机械挖掘机、推土机、载重汽车、混凝土搅拌机、振捣器、重型碾压机、起重及卷场设备等的使用。
施工期噪声可造成施工区域局部超标。
（4）固废物污染源分析
施工期间的固废主要有施工人员产生的生活垃圾和各种建筑垃圾等。
2、施工期间环保措施
（1）严格执行贵州省建筑施工管理有关法规。
（2）合理布置施工方案，严格组织，精心施工，加强施工现场的文明管理，杜绝野蛮施工。
（3）应合理安排施工时间，夜间禁止使用高噪声机械设备，作业避开夜间和休息时间，杜绝深夜施工噪声扰民。
（4）施工时应严格做好扬尘防护管理工作，遇到干燥气候时，适当散水避免机械车辆运营时产生扬尘；施工原料堆场增加防扬尘、防雨淋、防渗漏设施，最大限度减少粉尘向空气扩散；避免水泥、石灰、粉煤灰等物质被雨淋后进入环境；避免有毒有害物质渗透污染地下水。
（5）生活垃圾统一收集后由环卫部门清运到当地生活垃圾处理场处理；建设过程中产生的建筑垃圾主要有开挖土地产生的土方、建材损耗产生的垃圾、装修产生的建筑垃圾等，包括砂土、石块、水泥、碎木料、锯木屑、废金属、钢筋、铁丝等杂物，部分可用于填路材料，部分可以回收利用，其他的统一收集后清运到当地生活垃圾处理场处理。
（二）项目投入使用后污染源分析及环境保护措施
公租房项目建成后产生的污染源主要为生活污水和生活垃圾以及食堂油烟废气等，治理措施如下：
1、污水处理
场地内采用雨污分流制，建筑物内主要为生活污水及厨房污水，食堂废水经隔油池处理后排入建筑室外的污水管，与生活污水一起排入污水处理装置，经生化处理达标后再排入当地下水道，食堂污水设隔油沉砂池。
2、生活垃圾
建筑各层设置垃圾堆放处，在用地内设一个垃圾收集点，由物管人员定时收集送入垃圾收集站，每天再运至城市垃圾处理场（站）处理。
3、设计中所选用的设备均选用低噪声设备，并采取相应的减震措施。
4、建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料。
四、绿化
绿化是达到自然净化的根本措施，加强建设不仅是为了美观，更重要的是为了净化空气，减少城市噪声污染，绿化形成点—线—面的绿化体系：
在场地内道路旁及其它空地设置地面绿化用地，绿地里种植花草、灌本及乔木。
第六章节能设计
一、设计概述及要求
江口县属夏热冬冷地区，为贯彻执行国家节约能源，环境保护的法规和政策，改善建筑室内热环境，提高空调的能源利用效率，依据DB50/5024-DBJ50-052-2006《居住建筑节能设计标准》，并结合当前市场建筑节能新技术、新材料，对本工程住宅进行节能设计。
二、建筑和建筑热工节能设计
（一）建筑规划
1、项目位置紧临城市道路，建筑在满足朝向要求的前提下，力争顺应自然地形布置，居住建筑均能与周围环境有机结合，通风采光良好。
2、采用水泥标砖。
3、使用符合节能规范要求的外墙门
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