住宅商品房市场现状调研报告.docx

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住宅商品房市场现状调研报告

第二部分住宅商品房市场现状调研

一、住宅总体市场调研

1-1、总体概况

1、2001年住宅商品房市场开发现状

（1）、开发投资总额

2001年全市房地产开发投资亿元，比上年增加%。

（2）、总建筑面积

2001年住宅商品房建设面积达400万平方米。

（3）、总施工面积

2001年该市完成房屋施工面积万平方米，其中新开工面积万平方米。

（4）、竣工面积

2001年实现商品房竣工面积294万平方米。

（5）、总销售额

2001年销售万平方米，实现商品房销售额亿元比上年增长%。

其中销售给个人万平方米，占销售总量的%。

（6）、空置量

据有关部门有关人员保守估计，长春市楼盘空置总量在800万平方米以上。

2001年有144.9万平方米的房屋面积留待今年消化。

（7）、整体市场的供给压力分析

静态分析：

从以上数据可以看出，2001年长春市房地产年供给量远大于年销售量。

同时，长春市房地产市场整体空置量较大，市场供给压力大，房地产市场形势严峻。

可以说，长春市房地产市场正处于冰冻期。

动态分析：

城市整体经济的良性运行保证了房地产市场健康发展的大环境；

市民的居住状况对房地产市场的发展有利；

政府的房地产相关政策的落实对房地产市场的发展有利；

2、住宅商品房的基本素质分析

（1）、不同区域的住宅商品房量化分析

A、基本分布及数量示意图

B、基本销售情况

项目3.5公里范围：

经营销售年限：

1-3年

销售率：

10%-70%

其它地区：

经营销售年限：

1-3年

销售率：

40%-95%

C、原因分析

其它地区的房价、小区环境、建筑档次、综合评定普遍比项目区域要低。

（2）、不同价格住宅商品房的数量分布

A、基本分布及价格示意图

B、销售情况

2500元/平方米以下：

销售状况良好，基本不用媒体宣传

2500-3000元/平方米：

小户型销售状况良好，大户型略有积压，媒体宣传力度较大。

3000-4000元/平方米：

小户型销售状况较好，大户型积压严重，媒体宣传力度较大。

4000元/平方米以上：

销售率普遍不超过60%。

C、原因分析

前阶段建设的楼盘的户型过大，总价过高，超过普通市民的承受能力。

（3）、不同面积住宅商品房的户型分布

A、基本分布

110平方米以下：

一室、二室

110-130平方米：

二室、三室

130-160平方米：

三室、四室

160以上：

四室以上

B、销售情况

110平方米以下：

较好

110-130平方米：

一般

130-160平方米：

较困难

160以上：

困难

C、原因分析

长春市大多数人的住宅商品房消费心理并不是越大越好，比较注重面积的实用，总价的控制。

（4）、消费者认可程度

A、整个市场的知名度分布示意图

B、区域个体单位特征

南湖地区：

大户型为主配以中、小户型

卫星路沿线：

大户型为主配以中、小户型

亚泰地区：

中户型为主配以大、小户型

其它地区：

中、小户型为主个别大户型

C、环境、交通、配套的基本素质认可情况

南湖地区：

以长春缺乏的自然水景为主，交通、各种城市配套设施具有均好性，。

卫星路沿线：

以自然景观为主，交通方便，城市配套设施比较缺乏，需项目自身解决，业主生活并不十分方便。

亚泰地区：

老居住区内新兴的高尚居住区，在长春人心理位置较偏，交通、配套设施较好，生活方便。

D、区域价格认可情况

南湖地区：

均价3000-4500元/平方米以上

卫星路沿线：

均价2500-3500元/平方米

亚泰地区：

均价2500-3000元/平方米

其它地区：

普遍均价2500元/平方米以下

E、原因分析

南湖地区、卫星路沿线、亚泰地区是长春市近阶段热点区域，除亚泰外，其它地区的自然景观资源较好；三个地区的楼盘开发数量较多，项目规模较大，素质较好，远远高于其它地区。

3、整体市场发展态势分析

（1）、2002年政府对房地产业的措施

2002年该市计划完成房屋施工面积500万平方米，经济适用房250万平方米，施工总量要比2001年下降%。

政府有意识的控制房地产市场的商品房投放量，增大经济适用房的建设力度，对房地产市场宏观调控，这对长春市房地产市场健康、有序的发展是十分有利的。

尽量优化房地产开发结构，适度控制高档住宅建设。

（2）、市场购买能力

长春市区现有人口290万人，约90万户。

2001年长春市GDP第一次突破1000亿。

2001年长春市人均可支配收入6339元。

整体经济实力不强，购买力不高，是造成房地产市场供大于求的主要原因。

（3）、住宅商品房的实际需求量评估

2002年长春市均价3000元/平方米以上的新楼盘上市总量约130万平方米（不含本项目）。

长春市3000元/平方米以上的住宅商品房现存量约100万平方米；2001年长春市3000元/平方米以上的住宅商品房销售量约为21万平方米。

根据我司对长春市房地产市场相关调研的结果，我司预测：

2002年长春市住宅商品房实际需求量约120万平方米。

其中，长春市对均价3000元/平方米以上的住宅商品房实际需求量不超过30万平方米。

（4）、发展趋势描述

长春市房地产市场形势严峻，同类楼盘竞争激烈，且市场购买力较弱，开发结构不合理，产品档次和个体产品严重脱离市场。

长春市整体中高档住宅商品房市场需求还未正式启动，长春明珠凭一己之力，也不能力挽狂澜。

长春市房地产市场的发展，需要市民生活水平的不断提高和更多房地产的热点出现，才能深入地挖掘长春市民的购房需求，真正启动长春市房地产中高档市场。

（5）、开发热点区域现状

长春市房地产市场热点区域集中在朝阳区的南湖周边区域、卫星路一线和亚泰地区。

2000年至今，富苑花园、长春明珠、威尼斯花园、亚泰花园、我的家园等明星楼盘相续出现，带动整个区域的房地产市场的发展。

现整个区域内，除长春明珠外，其它楼盘的销售状况并不是很好。

（6）、开发商及开发房产的分布现状

南湖周边区域：

威尼斯花园长春乾源房地产开发建设有限公司

维多利亚庄园长春恩维地产开发有限公司

吉港绿色家园长春吉港集团房地产开发有限公司

富苑花园（系列）长春天正房地产开发有限公司

富豪花园长春开元集团有限责任公司

卫星路沿线区域：

长春明珠大连万达

我的家园联华地产

好景山庄长房集团

亚泰地区：

亚泰花园（系列）吉林亚泰集团房地产开发公司

万科城市花园北京万科

（7）、开发规模与周期

长春市各种楼盘的阶段开发规模大多在6-10万平方米，并预留后期开发管线，项目开发总量大体在30万平方米左右。

各楼盘的阶段建设周期都较短，一般在5-8个月内完成。

各楼盘的销售周期普遍较长，一般都要在一年半以上。

4、政府对房地产的相关政策

（1）近阶段，央行逐渐调低银行存款利率。

（2）1999年10月，根据国家将房地产业作为新的经济增长点和消费热点的有关规定，长春市出台了?

关于搞活长春市房地产市场若干规定?

，全面放开了房地产市场，大幅度降低了房地产交易的契税，同时加大了房改力度。

（3）2001年上半年，长春市房屋交易费又一次下调，调整房屋交易税费标准的目的，主要是为了拉动内需，刺激经济增长。

增量房转让税费负担，由成交额的%调整到%，即契税%，手续费%。

如果是经济适用房、解困房，手续费还减半收取，总额仅为%；存量房转让税费由成交额的%调到%，其中契税%，手续费1%，土地收益金1%，个人所得税1%。

购房一年以上的公房再转让，税费只收%，即契税%，手续费1%，个人所得税1%；不到一年的按%征收，即契税%，手续费1%，个人所得税1%，营业税1%。

（4）到2000年底，长春市房改售房登记发证万户，涉及面积1269.3万平方米，今年还将继续加大公有住房出售的力度，市房改办已决定采取相应措施，4月份出台了?

关于进一步加快公有住房出售工作的补充规定?

，对公房出售采取了强制性措施，也就是说，已购公房（房改房）市场将因增加房源而更加繁荣，相应的公房使用权转让市场将因房源减少而萎缩。

（5）货币分房是对房市影响较大的一个举措，它直接关系到注入房市的资金多少。

到2000年年底，长春市已有56个单位的7118名职工利用亿元住房补贴资金，参加单位组织的集资合作建房或购买建房。

2001年市级财政已将1500万元住房补贴落实到位，计划在上半年向其所负担的单位职工发放。

而且货币分房所得的资金不但可以购买增量房，还可以购买二手房和公房使用权。

另外，住房公积金贷款也是购房资金的一部分，尽管使用这种贷款要具备一定条件，但可以肯定它将会促进我市房市的进一步繁荣。

（6）通过银行按揭的方式，获得住房的户数逐年增多，据统计，2000年售出的8006套商品房中有2321套属于按揭购房，占全年售出商品房总量的29%，2001年上半年按揭购房1750套，共22.1万平方米，占上半年商品房销售总量的近五成。

4、整体市场条件对发展住宅商品房的支持和阻碍

支持：

A：

政府相关政策和措施对房地产的促进。

B：

长春市整体经济水平不断上升，个人收入逐步提高。

C：

长春市区人口290万，人均居住面积平方米，房地产市场基础较为广阔。

D：

长春市是吉林省的省会城市，省市机关众多，城市投资力度较大。

对外来人口和资金的吸引力较大。

阻碍：

A：

长春市房地产市场现阶段购买力较弱，开发项目大量上马，开发结构不和理，个体产品设计凌驾于市场之上等现象说明长春市房地产市场严重脱离了市场规律，畸形发展。

B：

长春市房屋空置量800万平方米，市场压力大，消化周期长。

C：

长春市整体施工水平较低，商品房质量投诉率较高。

1-2、项目所在区域市场概况

1、区域市场态势

（1）开发投资总额

（2）总建筑面积

（3）总施工面积

（4）总竣工面积

（5）空置率

（6）区域内供给压力分析

项目区域内的楼盘较多，长春市近5年内的楼盘有45%左右集中在项目区域内。

长春市中高档楼盘有75%左右集中在项目区域内。

因此，我们可以看出，项目区域内的中高档楼盘的竞争是非常激烈的，区域市场供给压力较大。

2、区域住宅商品房营销市场特点

（1）价格水平

区域住宅商品房的价格可分为三个档次：

2500-3000元/平方米、3000-4000元/平方米和4000元/平方米以上。

（2）户型及面积

区域住宅商品房的面积按市场认可程度可分作三个档次：

非常认可：

130平方米以下，二室-三室

一般：

130-160平方米，三室-四室

认可程度较低：

160平方米以上，四室以上

（3）建筑风格

层高：

-3.1米

建筑风格：

欧陆风格、现代风格、简约式

公共设施：

停车场、园林绿化、道路等

（4）配套

购物：

较差

金融：

较差

娱乐：

较差

医疗：

较差

教育：

一般

通讯：

一般

（5）交通

项目区域内的交通情况较发达，公交线路较多，但路政设施老化。

（6）景观

自然景观较好。

（7）污染（水污染、噪音污染、空气污染、电污染）

在长春市现有情况下，项目区域内的污染可以说没有什么。

3、区域条件对发展住宅商品房的支持和阻碍

支持：

A：

房地产市场关注热点向朝阳区（南湖周边）和向南（卫星路沿线）转移；

B、轻轨的修建使交通更加便利，快捷。

C、由于产业政策倾斜，出台了一系列优惠政策，鼓励高新技术企业入住园区。

D、大专院校的迁入，如：

吉大南校，吉林工学院等。

E、即将建成的沃尔玛超市。

F、长春高新技术产业开发区于1991年3月被国务院批准为国家高新技术产业开发区，它位于长春市区南部，总面积30平方公里，其中有三平方公里的集中新建区。

开发区内基础设施齐全、交通便利、技术力量雄厚。

截止2000年底，区内注册企业已达1380户，全区技工贸总收入由1991年的亿元猛增到2000年的212亿元,利税由2500万元大幅度提高到37亿元,10年累计实现技工贸746亿元,工业总产值654亿元,高新技术产业产值410亿元,根据国家科技部火炬中心对全国53家高新区2000度的经济指标统计,长春高新区技工贸总收入和工业总产值均列第11位,工业增加值列第8位,利润和税金列第5位。

高新区有全日制高等院校18所，部委直属科研机构39所，设计院12所，计算测试中心8个；另有国家科委统管的23种大型精密仪器668套，有11个国家重点实验室，区内每万人口有科技人员1660人。

具有科研力量、科学仪器设备、图书情报信息、科研成果密集四大优势，是全国着名的高智力密集区。

该区纳税额、全口径入库财政收入连续几年位全省开发区第一。

阻碍：

A、项目位于热点区域的沿伸段，区位优势不明显。

B、项目周边配套匮乏，方圆200米内无大型菜市场、医院、银行、邮局、小学、娱乐场所等生活配套，距本案200米左右的大型超市沃尔玛尚未开工，且营业时间尚未确定。

C、地块周围有农田；棚户区，棚户区住户乱抛的废物，使周围的水、空气和土地都受到一定程度的污染，环卫处的垃圾存放处，即有碍观瞻，夏季、秋季也散发异味。

D、轻轨会带来一定的噪音污染。

E、目前硅谷大街路灯少，夜间较黑，直观感觉上安全性不高。

二、个体产品调研

2-1、按价格类别确定典型调研项目

1、典型调研项目调研

（1）、将市场上现有的销售价格分类

A、2500元/平方米以下

B、2500-3000元/平方米

C、3000-3500元/平方米

D、3500-4000元/平方米

E、4000元/平方米以上

（2）、按不同的价格（均价）分类确定典型住宅商品房项目

A、2500元/平方米以下：

B、2500-3000元/平方米：

C、3000-3500元/平方米：

长春明珠

D、3500-4000元/平方米：

E、4000元/平方米以上：

（3）、对不同的项目进行调研

长春豪苑

一、物业概况

地理位置：

朝阳区人民大街与幸福一路交汇处

规模：

占地面积50万平方米，建筑面积41.5万平方米，容积率（绿化率%）。

开发周期：

共分三期开发，现开发第一期，占地10万平方米，由11栋多层住宅和16栋花园洋房（其中17栋带车库，9栋不带车库）。

结构：

砖混结构

开发商：

长春长信国际房地产开发有限公司

管理商：

第一太平戴维斯（中国）有限公司

二、户型：

户型

2×2

3×2

3×3

4×4

5×3

5×4

面积（m2）

~

~

~

结构

平层

平层

花园洋房

花园洋房

花园洋房

花园洋房

数量

304

108

81套

比例

%

%

14%

三、配套设施：

3000m2会所（1200m2恒温泳池、社区医疗中心、健身室、桌球室、棋牌室、网吧、茶座）、儿童游乐场、标准网球场、洗浴中心、银行、邮政所、8600m2喷泉广场、10000m2中庭花园。

四、装修标准、普通装修

五、价格：

多层2400元/m2；销售率：

25%左右；花园洋房带车库：

3400元/m2；花园洋房不带车库：

3060元/m2。

六、推广策略：

风景这边独好

7月26日，接受内部认购

8月5日，公开发售

系列广告发布：

《长春日报》、《城市晚报》

7月26、27、28日

8月2、3、4日

公共关系：

8月12日晚文化广场举办“长春豪园风景这边独好”文艺晚会，并设万元大奖回赠公告问卷调查抽奖。

推广主题：

（1）长售品牌，信心保证；入住一年回购

（2）都市人真正的家

（３）都市人真正的家

（４）风景这边独好

（５）好产品就是大广告

（６）在懂得照顾好您一生健康之前，已经为您梦想中的家种好了一草一木。

长春明珠（一期）

物业概况：

理位置：

朝阳区人民大街198号

规模：

占地100万平方米；建筑面积109万，容积率；

绿化率%

建筑风格：

新欧陆风格

结构：

框架

开发商：

大连万达集团长春房地产有限公司

管理商：

在连万达物业管理公司

一期住宅类型

多层：

2层、3层、5~6层

小高层：

9~11层

高层：

24层

别墅（单体）：

单个占地800~1000平方米

花园洋房（新加城、香港等新住宅建筑形式）：

户均260平方米

二、配套设施：

1、文化教育：

幼儿园、中英文双语前教学（3所）、小学（2所）、中学（1所）

（与东北师大附中联合办学）

图书馆、青少年宫、老年人活动中心、大型音乐喷泉广场（2处）

2、生活配套：

大型商业超市（2处）、社区医院、会所（7个）：

西区18000平方米超大型健康会所；东区3000平方米健康会所；其它组团5座小型会所。

三、第一期建筑面积15万平方米，均价2800~3200元/m2。

物业管理：

元/m2

四、销售率：

99%

五、推广策略：

21世纪智能化生态园林居住

奖项：

全国金奖楼盘

全国住宅设计综合金奖

全国精品智能社区综合金奖

系列广告（软性为主）

大连万达说到做到系列

“解读大连万达”系列

长春明珠热销春城思考系列（1~5）

“耳听为虚，眼见为实”系列

秋季会，楼盘形象广告

企业发言人形象广告

王健林在2000年中国住宅产业国际高峰论等

威尼斯花园

物业慨况：

地理位置：

南湖公园以南，南湖大道，繁荣路中间。

规模：

占地万平方米。

建筑风格：

欧美建筑风格。

开发商：

长春乾源房地产开发建设有限公司。

物业管理：

采用上海万科物业管理摸式。

户型

户型

2×1

2×2

3×1

3×2

4×2

4×3

5×3

5×4

面积

~

~

~

~

~

结构

平面

平面

平面

平面

平面

越层

（复式）

越层

（复式）

越层

（复式）

配套设施

菜市、综合会馆、球场泳池、诊所、邮局、银行、幼儿园、东北师大附小、集中供暧。

装修

外墙：

外饰石材及高级面砖

室内：

毛坯房

价格：

均价3450元/平方米

销售率：

约70%

推广主题：

欧陆九岸名宅，以南湖自然景观为背景

环境创造成功：

宏伟的三道彩红

蓝色水彩虹：

666米的宽带南湖水，绕社区一周又回到南湖。

绿色林之虹：

几百种珍贵树种组成一条688米的宽带绿色森林由北通过区中心延伸小区最东。

人文彩虹：

中心广场，建成一条具欧洲特色的长468米，宽15-80米的活动彩虹

社区智能化：

闭路电视监控，可视对讲系统、紧急示助系统语音转真的信息系统、公用自动控制以管理系统。

功能配套：

优化生活

低密度社区通透性好。

维多利亚花园

一、物业概况：

地理位置：

南湖广场旁、赛平大道与湖西路交汇处

规模：

８栋多层住宅；占地万m2，建筑面积：

４万多m2。

建筑风格：

欧陆风格

开发商：

长春思维集团

物业管理：

思维物业公司

二、户型

户型

2×2

3×2

错层3×2

4×2

越层4×4

面积（m2）

结构

平面

平面

错层

错层

越层

套数

9

99

140

36

比例

%

%

%

%

三、配套：

幼儿园、儿童乐园、健身房、洗浴中心、社区诊所、球场、家政服务中心、大型超市、老年活动中心

四、装修标准

外墙：

瓷砖贴面、走廊铺大理石

室内：

毛坯房、防盗门

五、价格：

3800元/m2起价，最高5200元/m2；均价4500元/m2；销售率50%以上

六、推广主题：

健康与舒适的市内桃源、科技与生活的结合、新颖的设计，完善的配套、智能化物业管理、享受科技的快捷、便利、周到、全面的服务

富苑花园

一、物业管理：

位置：

朝阳区延安大路与同德路交汇处

规模：

由21栋住宅和一栋公用大楼组成，住宅总户数294套。

建筑风格：

欧陆风格

开发商：

长春天正房地产开发有限公司

物业管理：

万科物业管理公司的物业管理顾问

二、户型：

户型

3×2

4×3

5×2

6×3

面积（m2）

户数

94

140

14

28

比例

%

%

%

%

结构

标准平面层

跃式

复式送天台花园

跃复合体

一、二层送花园

一、二层跃式

三、配套设施

红旗街超市、空军医院、银行、邮电、欧亚、亚细亚百货大楼、师大附中、省实验中学、师大附小、住户专用会所

四、装修标准

公用部分：

花岗岩、大理石、优质瓷砖、进口电梯

室内：

毛坯房

五、价格：

均价5500元/m2

六、推广主题：

1、环境：

绿化、碧水廊间、观日出、鸟语花香、森林大氧吧

2、地位：

艺术领地、尊贵的象征、亮丽人生

3、长春第一风水宝地

富豪花园（第五期）

一、物业概况

地理位置：

朝阳区抚松路军江街交汇处

规模：

占地15万平方米，建筑面积30万平方米，容积率

开发周期：

分5期开发，前4期已建成多层住宅26栋；别墅28栋；第5期为（A、B、C、D、E座）华苑、富豪苑（A、B座）其中层，2栋；小高层3栋；高层2栋。

建筑风格：

欧陆风格

开发商：

长春开元集团有限责任公司

结构：

框架、框剪（富豪苑A座为砖混）

管理商：

长春大地物业管理有限公司

二、户型及比例

户型

2×2

3×2

4×3

5×2

5×3

面积（m2）

~

~

`

~

~

套数

35

170

48

16

28

297

比例

%

%

%

%

%

100%

结构

平面层

平层

%

跃式

跃式

跃式

错层

%

三、配套设施：

大型超市、肉菜市场、商务中心、洗衣房、诊所、健康房、老年活动中心、幼儿园、网球场、露天电影厅、儿童乐园、观鱼池、36景点、中心花园、银行等

四、装修标准：

外墙：

三段式底座为火烧板面层，中部及上部为条形面砖，局部装饰用涂料。

室内装修：

普通装修

五、价格：

多层均价：

3800元/m2

小高层均价：

4000元/m2

高层均价：

4200元/m2

销售率：

50%

六、推广主题：

真品质：

框架结构、温暖系统、270度大窗户、豪华电梯

美管理：

长城宽带网入户、智能化高级管理、国际认识、居民健身活动

美信誉：

九三年以来，企业及小区获优秀称号及奖项

好服务：

大型超市、净菜配送中心、阳光会所、银行、医院、小红帽社区服务中心（常年免费）

亚泰花园

一、物业概况

1、地理位置：

吉林大路中段

2、规模：

占地面积100万平方米，建筑面积，四个组团组成：

桃花苑、吉花苑、梅花苑、楼花苑（绿化率45%）

3、开发周期：

分四期开发，第1期为桃花苑，已（占地万平方米，20栋多层住宅，1200多个单位）

4、开发商：

吉林西泰房地产开发有限公司

5、物业管理：

深圳华侨城物业管理有限公司

二、户型：

2×1

2×2

2×3

1×2

2×1

3×1

3×2

3×3

4×1

4×2

~

~

~

~

~

~

40%

12%

4%

4%

4%

12%

4%

12%

4%

4%

（注：

户型资料不全，仅统计了3、6、10、11、12、13栋）

三、配套设施：

七大生活配套功能区：

休闲区：

会所（桌球、茶座、咖啡沙龙、啤酒屋、棋牌室）

运动区：

游泳池、网球场、羽毛球队场、壁球场、乒乓球室、阳光健身室、健身步道

生活区：

菜市场、24小时便利店（购物商场、银行、邮局、医疗中心）

教育区：

幼教中心（20教学、2所）

小学（1所）与国内各联办

中学（1所）

文化区：

图书馆、网吧、老年