房地产企业会计会计实务资料.docx

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房地产企业会计会计实务资料

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房地产企业会计会计实务资料

房地产企业-会计-会计实务资料

精品汇编资料

内部真题资料，考试必过，答案附后

　　每年1至5月份，房地产企业异常忙碌，因为一年一度的企业所得税汇算清缴又开始了！

较其他行业来说，房地产行业有其特殊性，其所得税汇算清缴也相对繁琐。

为了方便纳税人掌握房地产企业所得税汇算清缴的相关问题，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴的相关政策进行解析。

　　相关政策及处理房地产企业所得税汇算清缴涉及的主要文件包括：

国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）、国家税务总局《关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号）、国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）、《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号，以下简称国税函[2010]201号）等。

　　在所得税汇算清缴时，房地产企业除了需要遵循一般企业所得税政策外，还应注意以下几项特殊政策。

　　1.企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

国税函[2010]201号规定：

房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

　　2.开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》（财发[2003]55号）第六十二条明确：

房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。

　　3.筹办期业务招待费等费用税前扣除问题。

《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（2012年国家税务总局第15号公告）明确，企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额，计入筹办费，按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除。

　　4.企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，若属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费准予扣除。

若属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

　　5.企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

　　6.企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：

①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

　　实务例解

　　某房地产开发企业2012年6～12月有关资料如下：

（1）征用开发用地10000平方米，支付土地价款2000万元，缴纳契税100万元，发生其他征用土地费用50万元。

（2）在该土地上开发一楼盘，发生前期工程费300万元，基础设施建造费500万元，建筑安装工程费8000万元，开发间接费用150万元，至年底未完工。

（3）9月取得预售许可证，预售合同均由开发企业与购房者签订，合同预售面积20000平方米、均价为每平方米8000元，开发企业会计处理为：

借记“银行存款”16000万元，贷记“预收账款”16000万元。

（4）发生管理费用800万元（其中：

一次性列支的开办费470万元，业务招待费100万元）；销售费用300万元（其中广告费100万元）；财务费用370万元（其中列支因开发该楼盘向银行借款的利息支出350万元）。

（5）通过教育部门向“希望工程”的捐赠支出110万元。

（6）账面利润为-1580万元。

　　要求：

（1）计算该开发企业2012年发生的开发成本；

（2）计算该开发企业2012年纳税调整增加额；

　　（3）计算该开发企业2012年纳税调整减少额；

　　（4）计算该开发企业2012年度的纳税调整后所得或应纳税所得额。

　　案例分析：

（1）土地征用费及拆迁补偿费=2000+100+50=2150（万元），前期工程费=300万元，基础设施建设费=500万元，建筑安装工程费=8000万元，公共配套设施费=0，开发间接费=150+350（借款费用）=500（万元）。

　　2012年发生的开发成本合计=2150+300+500+8000+500=11450（万元）。

（2）该开发企业2012年纳税调整增加额计算如下：

①预计利润调增=20000×8000÷10000×10%=1600（万元）；②业务招待费限额=20000×8000×5‰=80>100×60%=60（万元），准予扣除60万元，业务招待费调增=100-60=40（万元）；③广告费，不超过当年销售（营业）收入15%，无需纳税调整。

④财务费用中应予资本化部分调增350万元。

⑤根据《企业所得税法》第九条、《企业所得税法实施条例》第五十三条规定，企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除，该开发企业通过教育部门向“希望工程”的捐赠支出110万元不得扣除。

综上，纳税调整增加额合计=1600+40+350+110=2100（万元）。

　　（3）依据国税发[2009]31号第十二条规定：

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

该开发企业预缴的营业税金及附加、土地增值税共1224万元准予扣除，应作纳税调整减少额。

　　（4）应纳税所得额=利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额=-1580+2100-1224=-704（万元），即为《企业所得税年度纳税申报表》第23行“纳税调整后所得”704万元，即税法确认的亏损。

该开发企业2012年度的亏损704万元，依据《企业所得税法》第十八条规定，企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。

房地产企业如何进行财务管理实务操作？

2013-08-1908:

14　来源：

秦爱英

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　　近年来，房地产市场的快速发展对房地产企业财务管理提出了更高的要求，一些财务人员并未涉足过房地产行业，缺少从业经验以及一些基本的行业知识，对于房地产行业的特点及财务管理方面的特殊性，不能准确把握和应对。

对此，就房地产企业合同和结算报告的管理、销售发票收据的管理、财务辅助台账的管理进行详细介绍。

　　合同和结算报告的管理

　　现代企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的，能否实施有效管理，把好合同关，是现代企业经营管理成败的一个重要因素。

因此，应注意以下几个方面：

（一）按照合同内容进行分类编号，如工程合同的前期拆迁合同、建筑安装合同、基础设施建设合同以及销售代理合同等等要逐级分类、编号，同类合同要归集在一起，以便于日常使用以及成本费用的归集和核算管理。

（二）合同中的合作单位名称、合同名称、合同主要内容、合同的签订时间记录准确、完整。

　　（三）合同的总金额应标注明确，合同是否按照结算报告据实结算也需标注明确。

　　（四）工程方面的合同需对质保金比例及质保期进行明确。

　　房地产公司的合同结算是合同履行的主要环节和内容，把好合同结算关至关重要，这既是对合同签订的审查，也是对合同履行的监督。

财务部门要将结算报告与合同对应进行管理，在原合同内容的基础上，增加结算报告编号、结算报告时间、结算金额以及工程结算的质保金金额及质保期等内容，形成一个完整的合同执行情况表。

对于涉及合同内容较多的，也可以将合同结算情况表与原合同情况表分别建立EXCEL工作表，但必须要保持编号的一致性，方便核查使用。

　　销售发票收据的管理

　　房地产开发企业的开发周期长，销售收入少则几千万、几亿，多则几十亿、上百亿，而一套开发产品的收款次数少则两次、三次，多则四次、五次，甚至还有一套产品购买后又退回多次销售的现象，其收款及退款的次数就更多了。

销售收入数量之大、收款次数之多就决定了销售发票收据使用数量大，而发票收据的使用、查找及分类汇总管理的问题就显得尤为突出了。

（一）建立发票收据数据库。

税务机关的发票管理系统开始施行后，可以直接借助于发票管理系统的数据库取得基础数据，但是对于未使用税务系统的情况下，自行建立一个发票收据的数据库就显得非常必要。

随着现代办公软件的普及应用，建立一个EXCEL工作表，从收取第一笔销售款开始到收取最后一笔销售款结束，涵盖整个项目的全部收款过程。

（二）工作表的建立内容要齐全。

包括发票收据的本数编号、发票收据编号、开具时间、开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式以及具体的收款时间、收款开户行等涉及发票收据的所有内容全部列示，这样一个完整的数据库就建好了。

数据库具有数据、资料信息的查找功能，财务数据的内部核对功能、财务数据的编辑汇总功能、销售数据的复核功能等。

　　财务辅助台账的管理

　　现代房地产开发企业尽管使用了功能强大的财务软件，但由于房地产开发企业开发周期长的突出特点，跨年度数据的分类整理汇总问题是财务软件无法解决的，所以财务辅助台账的建立是非常有必要的，它直接决定着一个企业的财务管理水平。

针对房地产开发公司的业务特点，有两大类科目需要建立辅助台账：

一类是往来类和成本类科目；另一类是损益类科目。

（一）往来类和成本类科目的台账主要是预付账款或应付账款科目、产品开发成本科目。

预付账款或应付账款科目虽然通过财务软件设置往来科目可以清晰反映往来情况，但是其只能反映账面上的企业付款金额和合作单位开具发票金额的预付账款的借贷余额情况，并且财务软件的缺陷即进行年度结转后不能再反映前一年度已发生明细，另外对于房地产开发企业来说，与合作单位的往来账务可能涉及项目开发的全过程甚至是项目竣工决算后的质保期间，所以，往来科目台账的建立非常必要。

（二）损益类科目的台账主要有销售收入（包括取得预售资格的预收账款）、销售成本、销售税金及附加、期间费用等。

损益类科目在月度年度结转后余额将为零，年度内可以反映累计情况，而房地产开发周期长并且需要按照项目进行清算的特殊性，客观要求建立台账进行管理。

　　销售收入（包括取得预售资格的预收账款）台账的建立要在销售发票（收据）数据的基础上，根据账务处理的特点增加凭证编制时间、凭证号，保留开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式等内容，形成对应于销售收入（预售账款）明细账的每一凭证的明细台账，台账需要按照产品类别分别建立，以便于查找需求分类汇总收入金额，最大限度实现对收入情况的各种管理需要。

除此之外，其他损益类科目可根据企业自身管理需要按月度或其他分类方式建立台账，实现对开发项目的合理、有效管理，以及满足对所得税及土地增值税汇算清缴的最终清算需要。

房地产企业会计核算方法

2013-08-0715:

03　来源：

互联网

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　　企业会计核算方法是反映和监督企业经济活动，为其经济管理提供完整的核算资料，采用一定的组织程序，规定设置会计凭证，会计账簿及会计报表的种类的格式的专门方法。

会计核算方法通常包括设置账户、复式记账、填制和审核凭证、登记会计账簿、账簿计算、财产清查和编制会计报表等七种方法。

　　设置账户

　　设置账户是根据会计要素的具体内容进行分类，反映和监督的一种专门的方法。

账户是根据会计科目设置的，反映会计基本要素增减变动的记账实体。

房地产企业按照会计要素分类，一般设置资产类账户、负债类账户、所有者权益账户、成本账户和损益类账户；按总体结构要素分类，分为总分类账户、二级科目和明细分类科目等。

　　复式记账

　　复式记账是指对房地产企业发生的每一笔业务，同时在两个或者两个以上互相联系的账户中登记的一种专门方法。

复式记账要求在多个账户记账登记时、要保证记账的互相准确性，这样才能全面地反映其经济业务，多角度地分析和检查其记账的准确性。

　　填制和审核凭证

　　会计凭证是记录其经济业务的书面凭证，是登记账簿，编制会计报表的依据。

填制和审核凭证是记录和审核每一笔经济业务内容的正确性，明确各自的经济责任的一种方法，为登记账簿提供必不可少的依据。

　　登记会计账簿

　　登记账簿是以审核无误的会计凭证为依据、连续、系统、全面和完整的记录经济业务的一种专门方法。

通过登记账簿（即过账）工作，可以提供完整的，系统的会计资料。

　　成本计算

　　成本计算是按一定的成本对象，对生产和经营过程中所发生的各种费用进行归集。

以确定该对象的产品成本的一种专门方法。

成本计算有利于企业掌握成本构成情况，考核成本计划完成情况。

提供企业成本情况，为企业决策提供必要依据。

　　财产清查

　　财产清查是对企业各项商品物资进行实物盘点，对货物资金进行账面核对以及对各项往来账项进行核对查询，以保证账证相符合账实相符的一种专门方法，财产清查对企业资金商品等的管理，保证账簿和仓库数据的真实可靠，有重要的意义。

　　编制会计报表

　　编制会计报表、是综合、全面地反映企业经营状况、财务经营结果及现金变动状况的一种专门方法。

会计报表，是企业主要的会计信息。

通过编制会计报表，可以为会计信息的使用者提供有用的会计资料，为经济决策服务。

　　房地产企业会计核算的七种方法相互联系、互相补充、是不可分割的一个整体。

他们共同构成了房地产企业会计核算从填制凭证、登记账簿到编制报表的一整个核算过程。

其中任何一个方法出现问题都有可能使企业受到巨大的管理风险。

因此，学习时不能各自独立，要把核算看成一个相互影响的过程，把握它们之间的联系。

房地产企业会计的对象

2013-08-0714:

41　来源：

互联网

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　　房地产企业会计核算与监督的内容就是企业的资金运动，会计对象就是指房地产会计核算和监督的内容。

房地产开发时通过土地，建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金、技术和服务等多种资源的组合使用而为人民提供入住空间、并改变人们生存的物质环境的一种活动，房地产企业会计对象的具体内容包括资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润等六个会计要素。

　　从事开发经营活动，必须拥有一定数量的资产，提供劳务等日常活动中所形成的经济利益的流入属于收入，企业在施工生产经营过程中因承包工程，销售房地产，提供劳务等日常活动而发生的各项耗费属于费用，即房地产企业在获取营业收入的过程中对企业所掌握或控制的资产的耗费，它是企业为取得营业收入而付出的代价。

　　房地产企业的费用，按其经济用途可以分为计入开发产品成本的费用和不计入开发产品成本而应计入当期损益的期间费用两大类，其中计入开发产品成本的费用，按其计入成本的方式不同，又分为直接计入的费用和间接分配计入的费用。

　　收入扣除相应的成本费用就是企业的经营成果。

如果收入大于成本费用则为利润，反之则为亏损。

　　房地产企业生产经营的特点与会计核算的内容，归纳其会计反应和监督的具体内容主要由以下几方面：

　　1.企业资产的构成及其在开发经营过程中的增减变动情况

　　2.企业负债的形成及偿还情况

　　3.企业所有者权益的构成及其增减变动情况

　　4.开发经营费用的支出和开发成本的形成情况

　　5.营业收入的取得，利润的形成及分配情况

房地产企业的经营业务

2013-08-0714:

33　来源：

互联网

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生产环节的经济业务

在生产环节，房地产企业在取得土地使用权以后对土地和房屋进行开发建设，土地开发是指对土地进行地面平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路、基础设施的建设、以便扩大对土地的有效使用范围，提高土地的利用程度，满足不断发展的社会生产和人民生活的需要，城市土地开发从狭义上讲是变农用地为城市工商业，交通和生活用地；从广义上讲，是指城市土地的综合利用，包括新城区的土地开发和旧城区的土地再开发

房屋开发是指对城市各种房屋包括住宅，厂房和其他用房的开发建设，它包括可行性研究，规划设计，工程施工，竣工验收，交付使用等工作内容，房屋开发时涉及面广，耗资大，工作繁杂的过程，必须严格遵守基本建设程序，使各项工作有计划，有组织，有步骤的进行

由于房屋和土地的不可分割性，使土地开发和房屋开发紧密相关，统称为房地产综合开发，在生产环节中，房地产综合开发的任务是实行独立核算，自负盈亏的房地产企业承担的

流通环节的主要经济业务

在流通环节。

房地产企业，房地产经营公司和房地产交易所对于已开发建设完成的房地产进行市场经营活动

房地产市场经营活动有房地产转让、出售和房地产租赁两种基本形式，房地产转让、出售是指将土地的使用权一次性有偿转让给使用者，将房屋的所有权一次性出售给购买者，房地产租赁是指房地产使用权的分期出售，出租方以租金方式分期收回成本和利润，承租方分期支付租金以获得房地产的使用权

消费环节的主要经济业务

在消费环节，房地产通过转让，出售和租赁投入使用阶段，由于房地产具有使用期限长、价值高等特点、因此，在这个环节中房地产的维修，服务和管理活动是不可缺少的

房地产管理包括房地产产权产籍管理和房地产产业管理，房地产产权产籍管理是房地产管理部门对房屋产权和土地使用权归属的确认和产籍资料的登记及管理，房地产产业管理是指从事房地产经售的房地产企业对其经营的房屋，土地及附属设施进行登记于管理，因此，在房地产再生产过程中，房地产业的主要经营活动包括土地开发，房屋开发，房地产市场经营，房地产售后维修服务和房地产管理等，这些经营活动是由房地产企业，房地产经营公司，房地产交易等组织机构来完成的。

房地产企业的财务特点

2013-08-0714:

22　来源：

互联网

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财务风险的特点

现金流风险，由于开发产品的投资巨大，因此，对于房地产企业来讲现金流断流是企业面临的最重要的财务风险，所以，保持现金流稳定是房地产企业财务管理的重要内容。

盈利风险，在施工过程中，施工合同一般只是暂定价，最终价格需要在竣工结算后才能确定，而工程完工后，房地产企业与施工单位对结算值往往存在不同程度的争议，因此，房地产项目的利润只有在竣工结算完成后才能准确确定，平时对利润的预测有可能存在较大的误差。

销售风险，不动产的可变现能力较差，如果企业开发的产品不被市场认可，开发产品无法更改，造成产品积压，变现困难。

另外，房地产企业的销售对金融政策的依赖程度很高，如很多消费者要通过银行按揭贷款来支付房款，银行按揭政策的变动直接影响产品的销售情况。

资金管理的特点

房地产项目投资巨大，仅仅依靠房地产企业的自由资金远远不能满足项目的投资需求，一般都要向银行进行融资，而房地产开发贷款是房地产企业主要的融资品种，开发贷款的使用对象，就是房地产企业具体开发项目

在开发产品未完工前，一般需要通过预售取得销售回款，并将其投入后期的开发建设中

资金支出的重点内容是地价款，建筑安装支出和税费。

地价款的来源一般为企业的自由资金，建筑安装工程及税费的支出来源为开发贷款和预售回款。

房地产企业会计核算的特点

2013-08-0714:

13　来源：

互联网

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总承包单位核算

房地产企业的承包关系指的是房地产企业在进行项目开发时，一般不是自行建造产品，而是与具体的建筑施工企业签订建筑施工合同，委托施工企业进行施工建设，而对于规模较大、施工要求复杂的房地产施工工程，需要有不同的专业施工单位进行分工合作，但为了便于管理，一般由具有资金和技术实力的施工单位总承包，然后再由总承包单位将工程分包给其他施工单位，在房地产企业与施工企业间的承包关系中存在着诸多的会计核算问题，针对承包单位的核算将对房地产企业的开发成本产生直接的影响。

开发模式决定会计核算

建设方式和经营模式可以统称为开发模式，不同的开发模式涉及的会计核算方法也存在很大的差异。

例如，对于开发任务，是成立分工是还是成立子公司进行管理。

其会计核算方法存在根本的不同。

子公司与分公司都是相对于总公司而言的，它的本质的区别在于是否具有独立的法人资格，子公司具有独立法人资格而分公司没有

开发节点与收入、成本的核算

房地产企业的会计核算与其他行业企业相比，在收入成本结转上存在差异，开发产品的建设周期长，建设过程中的预售收入作为预收账款处理，并在项目竣工后结转为销售收入，开发建设中的支出计入开发成本，在项目竣工后结转为销售成本，因此，从会计核算的角度看，项目开发节点对房地产企业会计核算结果将产生直接的影响。

销售核算与自营核算共存

房地产企业对于开发的产品有两种处理方式，一是对外进行销售，而是留作自用或自营，针对这两种不同的方式，企业会计核算的方法也存在较大的差异。

非持续经营假设

对于房地产企业来讲，开发完一个项目，可能会在很长时间都没有新的项目进行开发，有些房地产企业的开发模式就是开发一个项目就成立一个新的项目公司，这就造成了房地产企业的非持续经营，这与会计假设中的持续经营假设相违背，因此，房地产企业的会计核算与其他企业的会计核算相比，其本质具有很大不同。

公共配套设施的核算

房地产企业在开发项目时，往往会在开发区域内建造一些配套设施将其提供给居民作为有偿或无偿使用，一般不会对外转让这些配套设施的产权，对这些建造的配套设施，有下面两种处理方式：

一是房地产企业自留产权，可以取得这部分资产的经营收益；二是房地产企业不留产权，不能取得这部分资产的经营收益；以上不同的处理方式，其会计核算方法也不尽相同。

借款费用的核算

房地产行业是资金密集型的行业，房地产企业在开发项目时需要投入大量的资金，除了房地产企业自身投入的相当一部分自有资金外，一般情况下还要通过银行贷款等方式筹措资金，因此，借款费用在房地产开发成本中占据很大一部分，借款费用的核算对于房地产企业来讲非常重要。

房地产企业经营特点

2013-08-0714:

05　来源：

互联网

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　　房地产企业的生产经营与施工企业不同，其经营特点见表：

开发经营计划性

企业征用的土地、建设房屋的基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内、按照规划、征地、设计、施工、配套、管理六统一原则和企业的建设性销售计划进行开