精编完整版花园小区房地产建设项目可研报告.docx
《精编完整版花园小区房地产建设项目可研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《精编完整版花园小区房地产建设项目可研报告.docx（59页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
精编完整版花园小区房地产建设项目可研报告
（此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！
）
*********（投资）集团有限公司
“******”小区建设项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称及建设单位
1.1.1项目名称：
“******”小区建设项目
1.1.2项目建设单位：
*********（投资）集团有限公司
1.1.3项目建设地点：
****西路。
西侧临城市交通干道――****南路，东侧为正在建设中的“****”居住小区。
1.1.4项目总投资：
26350万元
1.1.5企业性质：
有限公司
1.1.6法人代表：
****（董事长兼总经理）
1.1.7建设规模
1、“******”小区主要以居住为主，配套部分以公共服务及小区商业服务设施，沿****西路以南、********南路以西呈梯形布局，与江南小区比邻，充分发挥其对内对外的服务功能。
居住区为居住组团规模，规划总户数****户，规划总人口***人，总建筑面积***7m2，其中住宅建筑面积为2***.7m2；公共建筑面积为***m2。
2、主要经济技术指标
详见“综合技术经济指标系列一览表”。
（1）总用地面积：
***99m2。
（2）总建筑面积：
***7m2。
（3）容积率：
1.24。
（4）绿化率：
**%。
（5）建筑净密度：
31.36%。
（6）日照间距系数：
＞1.6。
（7）投资强度：
1430.6元/m2。
综合技术经济指标系列一览表
序号
项目
单位
数量
比率
1
基地面积
m2
184188.99
2
总建筑面积
m2
227830.7
其中：
住宅面积
224028.7
公建面积
m2
3802
其中
幼儿园建筑面积
m2
1510
商铺面积建筑面积
m2
1369.38
小区配套公建面积
m2
922.62
3
建筑密度
%
21
4
容积率
1.24
5
住宅面积净密度
1.43
6
住宅建筑净密度
%
31.36
7
绿地面积
m2
77912.1
42.30%
8
公共绿地面积
m2
11070.21
6.00%
9
人均公共绿地面积
m2/人
1.53
10
机动车停车位
位
677
11
机动车车位/户数
%
30
12
非机动车停车位
位
3384
13
非机动车停车位/户数
%
1.5
14
自行车棚面积
m2
3350
15
规划总户数
户
2256
16
户均人口
人
3.2
17
规划总人口
人
7219
18
人防面积（地下车库兼作人防）
m2
4560
2.00%
1.1.8项目开发总成本：
***万元；其中：
直接费用为***万元；间接费用为4901.3万元；预备费用为**万元。
1.1.9资金来源
项目总开发需资金**万元。
项目启动后，通过期房预售实现滚动式开发。
资金筹措计划：
自筹42%：
**万元；预售30%：
**万元；银行贷款***%：
7600万元。
1.2项目建设背景
****位于*****中心地带，经济，地理位置十分重要。
****有五大公认优势：
****景观最为著名。
这一切使****成为名符其实的休闲之都。
“十一五”是全面建设小康社会构建****地区****经济发展核心增长极的关键时期。
也是全面实施****经济一体化战略的第一个五年规划期，为了加快****经济一体化战略的实施，2004年底，****党委、人民政府为充分发挥****地区在****及天山北坡经济带的龙头作用，增强****地区的整体实力，实现优势互补、资源共享、强强联合、战略决策。
在****党委的正确领导下，“三步走”的推进战略，****进程取得了积极进展。
“****”建设实现突破，园区规划、基础设施、招商引资等工作取得了高起点、高标准的成果，有效地发挥了引领和示范带动作用。
“十五”时期，****两地经济社会事业持续快速发展，各项目标全面实现。
2005年，；社会消费年均增长12.5%；进出口贸易总额40.8亿美元，年均增长44%；年均增长8.8%，为“十一五”****地区经济社会发展奠定了坚实的基础。
****地区“十一五”规划指出：
经过五年的努力，实现****地区经济和社会事业全面发展，综合实力显著增强，城乡统筹协调发展，生态环境不断改善，城乡居民生活质量明显提高，社会更加和谐进步。
到2010年，****地区生产总值达到1800亿元，年均增长15%以上；人均生产总值达到43000元，比2005年翻一番；财政一般预算收入年均增长13%；五年累计全社会固定资产投资2000亿元，年均增长16%以上；城镇居民人均可支配收入达到15000元以上，年均增加1000元；农牧民人均纯收入达到7000元以上，年均增加400元；单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低20%；把****地区建成****最大的制造业中心和****重要的国际商贸中心；到2015年在****率先实现全面建设小康社会；到2020年在****率先实现基本现代化。
《****地区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》明确指出，实现****经济一体化，促进****地区快速腾飞，关键是推进新型工业化发展，核心是突出抓好工业园区建设，必须按照“工业园区化、园区产业化、产业集群化”的要求，坚持统筹规划、分步实施、滚动开发和经济发展与环境保护并重的原则；全力推进工业园区建设。
****党委、政府审时度势，制定出“经济社会发展始终走在****和全国30个少数民族自制州前列”的现实目标，公里扩大到40万平方公里，城市人口由现在的近26万人增加到40万人；到2020年城市建成区规模要达到60万平方公里，城市总人口要增加到50万人以上。
建成适宜人类居住、适宜事业发展的“田在城中、城中有田”的生态型、田园式、现代化区域性中等城市的发展目标。
****承担着实施****城市群战略的龙头和核心重任；2006年，实现地区生产总值64.5亿元，增长13.5%；完成固定资产投资23.5亿元，增长32.2%；财政收入3.2亿元，增长14.4%；社会消费品零售总额20.9亿元，增长18.6%；价格总水平保持平稳，经济结构进一步优化，三次产业的比重调整为19.2：
50.4：
30.4。
大力培育园区经济，工业化进程加快，实现工业总产值60.3亿元，较上年同期增加6.77亿元，工业占地区生产总值的比重已达39.9%，初步形成结构较合理的涉及食品加工、化工、建材、生物工程、环保、机电等工业门类齐全的产业园区体系。
非公有制经济快速发展，已占到全市经济总量的42%，成为经济发展最具活力的新的增长点。
围绕加快社会主义新农村建设，用抓工业的思路抓农业，使农业产业化、规模化、市场化程度明显提高，制种、养殖、番茄、葡萄、无公害蔬菜、优质瓜果等特色农产品基地初具规模，涌现出一批专业生产乡镇。
城乡基础设施建设取得重大进展，生态环境明显改善，市区供水普及率达100%，污水集中处理率达77.5%，城市绿化覆盖率达38.21%，集中供热面积覆盖率达到90%以上。
对外开放进一步扩大，外贸进出口总额达2.8亿美元，增长55%；实现招商引资项目163个,到位资金突破20亿元大关；人民生活水平和质量不断提高，城镇居民人均可支配收入8180元；农牧民人均纯收入5605元，年均增长8.1%；城镇登记失业率控制在2%以内；累计农村劳动力向非农产业转移1.5万人次。
科教文卫等社会事业全面发展，精神文明建设和民主法制建设加强，先后荣获全国科技进步先进市、全国首批科技进步示范市和****文明城市、卫生城市、园林城市等称号。
养老、失业、医疗三大社会保险覆盖面不断扩大。
做为州府所在地的****始终把城市建设作为新一轮经济增长的“引擎”和优化发展环境的重要举措来抓，抢时间、争速度、保质量，全力打好“五场会战”，即基础设施会战、绿化美化会战、环境整治会战、旧城改造会战、社区整合会战，滨湖河新城、青岛花苑、东方城市花园、上海花园等一批精品住宅小区的相继建成，使城市功能进一步完善，投资发展环境进一步优化，****正展现出一派勃勃生机。
搭乘****经济快车，构建现代美居高地。
****党委紧紧依托党中央、国务院****大开发和稳步推进****经济一体化的战略部署，于2007年1月8日通过的《关于构建社会主义和谐****的实施意见》中明确指出“按照‘房地产业做旺’的要求，充分发挥区位优势，加快商品房开发，提高档次和品味”，给****及州府所在地——****提供了前所未有的发展机遇。
紧紧抓住这一千载难逢的战略机遇，借助****大开发和****经济一体化带来的资金流、信息流、人流、物流等强大的经济发展原动力，力求加快自身发展，是一个睿智的企业家和投资人的明智选择。
1.3可行性研究的依据
1、《****地区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》；
2、《****国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》；
3、《城市规划法》；
4、《城市规划编制办法、实施细则》；
5、****城市发展战略规划；
6、《城市居住区设计规范》（GB50180－93）；
7、《住宅建筑设计规范》（GBJ96－86）；
8、《民用建筑设计通则》（JGJ37－87）；
9、《城市规划管理技术规定》（*JJ0I3－2004）；
10、《建筑设计防火规范》（GBJ16－87）；
11、****地区建筑工程定额（估价）及同类项目市场参考价；
12、****地区建筑工程定额（估价）及同类项目市场参考价；
13、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
14、相关的国家法律、法规等。
1.4简要研究结论
日益开放的****呼唤着崭新的住宅形象。
“******”小区项目的建设贯彻“尊重自然”与“可持续发展“的思想，以全新的富有想象力的手法重塑人们对于高尚住宅的理解，讲求人与环境的融合，是****集团继成功开发“上海花园”、东方城市花园小区项目后又一建筑力作，其规模、功能、公共设施配套等对提升城市居民生活条件、稳定社会，发展经济都十分有利，成为城市住宅的一个亮点。
经济效益、环境效益、社会效益十分显著，是个好项目。
经过对各种量化指标的研究、测算和项目财务运行状况进行静态和动态分析，经济效益显著，具备较强的抗风险能力，偿贷能力强。
项目可行。
第二章项目建设单位概况
*********投资（集团）有限公司的前身是****环宇物业发展有限公司，成立于1998年3月18日，现有员工700余人，其中本科以上学历占35%，大专以上学历占83%，其中有高级职称的10人，中级职称15人，助理职称20人。
各类专业技术人员560人，2003年9月20日经****工商局批准成立*********投资（集团）有限公司，目前，集团拥有2个分公司，即****房地产开发总公司和销售公司，6个控股子公司，等一批引领****住宅发展方向的高质量住宅小区。
公司正以昂扬的锐气开拓前进，继续领跑业内的开发导向，向更高的目标冲刺。
第三章建设项目必要性及目的意义
3.1建设项目的必要性
随着国民经济发展和人民生活水平的不断提高，住宅建设已成为推动国内消费需求、推动国民经济发展的新的强劲增长点。
正是由于住宅产业具有相当高的产业关联度，可带动其他众多行业发展，而住宅产业现代化是推动住宅建设技术更新，提高住宅建设质量和效益的根本出路。
因此，这一产业对促进国民经济发展将产生积极作用。
但是，近年来我国住宅建设与现代化工业发展进程不对称，主要表现在建筑材料，部品与设备不配套，现场施工作业量大，劳动生产率低等方面，商品住宅空置率日益增高的原因是住宅小区不同程度地存在着功能布局不合理、结构可改造性差、设备配套落后、施工质量通病较多、小区环境及管理不尽人意等问题，从而造成住宅商品产销不对路。
因此，必须树立一批示范精品小区，以满足人民群众日益增长的物质生活水平的提高对住宅建设的需求，进而对投资者和建设者提出更高的要求并逐步寻找出实现住宅产业现代化的途径。
“******”项目的立项、建设，为****打造并提升这一地区城市景观，树立****整体形象，把****建设成为“田在城中、城中有田”的生态节能型、田园式、现代化区域性中等城市，推动经济发展具有不容忽视的战略意义。
“******”小区毗邻“江南小区”，位于“****经济一体化”的前沿阵地和桥头堡－****中心位置；地貌为南高北低，坡差约1%，均匀坡降地貌，地质情况较好；周边空气质量长年保持优良；蕴藏优良丰沛的地下水；公共绿地面积较大；城市公共交通顺畅通达，各项基础设施齐全，适宜开发成独具匠心的现代美居，圆百姓心目中的理想家园梦。
“******”住宅小区的投资建设，将充分验证开发商走环保、节能、可持续、配套体系完善、和谐、标准化住宅产品，是人民生活水平日益提高的必然选择，其示范带动效应是显著的、持久的、深远的。
“******”住宅小区的建设，将对****地区乃至整个西北地区产生辐射，借助****大开发机遇，结合本地情况提供高品质的住宅，以满足城市居民日益增长的精神需要和对居住环境、住房质量、节能环保的要求，同时推动住宅产业化发展，带动节能、节地、节水、环保、和谐等符合****地方特色的新产品、新技术、新工艺、新设备的发展，进而促进地方经济的全面提高，更好地改善落后地区的投资环境和居住环境。
“******”住宅小区把成熟先进的技术加以集成并创新，建立产业化的部品体系，实现住宅建设的技术更新，产品换代。
小区从立项开始即进行规范化操作，以最新的经济建设动态为导向，结合先进的组织方式与管理模式，实现信息集成、过程集成、企业群体集成，最终实现住宅产业化示范工程的目标。
小区住宅产业化示范重点在于解决承载与围护体系、隔墙体系、管网体系、厨卫体系、建筑节能体系、居住环境质量保障体系、小区智能化体系及分户计量收费的技术集成等。
“******”住宅小区建设必将成为****经济发展与城市建设的新亮点、新标志。
因此，本建设项目一经提出，立即得到地方党委、政府以及市民的大力支持；对加大****现代化住宅小区开发力度，改造****城区面貌是十分必要的。
3.2建设项目的目的意义及产业现代化目标
随着住房分配货币化政策实施的不断深入，****维吾尔****住宅产业也得到了长足发展。
国家和****政府高度重视住宅建设和住宅消费，对发展住宅建设、启动住宅消费、拉动经济增长已形成共识。
并出台了一系列的鼓励政策，对我区住宅建设和住宅消费产生巨大的影响。
人们对商品房的质量、环境、物业管理要求逐步提高。
由于****地处****边区，过去的住宅建设科技含量低，产业化程度低，导致住宅建设整体水平较低，尤其是缺乏节能、节地、节水、环保、保暖、和谐的设计理念，远不能满足消费者日益增长的住房需求。
“******”住宅小区的建设将为****的居民展示并引导了全新的生活理念，改变或优化传统规划设计体系，提高住宅空间可改造性和可持续发展性，住宅的功能与环境具有舒适性、安全性和耐久性。
项目开发以现代产业化的概念组织工程的设计与建造，实现住宅建设全过程的计算化、信息化、集成化，提高决策水平和科技含量，可以缩短施工周期、提高劳动生产率，提高住宅建设的质量与效益。
第四章市场预测
4.1市场现状调查
4.1.1****社会人口与居住面积现状
根据官方统计资料，2006年****城镇社会人口总数已达25万人以上，其中常住人口约20万人，外地输入人口5万人，居民住户共达7万余户。
社会居住面积总计约500万m2，户均75m2以下，人均25m2以下。
目前，****存在1994年房改前的老居住面积约250万m2，占社会居住面积总和的50%，其中需对破败陈旧和面积窄小进行更新扩建的居住面积约计100万m2，占40%以上。
与本地社会需求和“小康社会”应实现的居住标准35m2/人的目标比，尚存在缺口约200多万m2，加之旧城区改造等建设；因此，****房地产开发还有相当的市场潜力。
4.1.2****房地产市场概述
2006年房地产开发企业共有27家，实现总投资7.82亿元，占****第三产业总投资的32%。
二级市场交易面积25.5万m2，其中住宅42.26万m2，4021套；商业19.5万m2；别墅12400m2，60套。
较第十个五年规划之初的2000年开发量增加了34万m2，投资额增加了4.2亿元，同比增长117%，较2005年同比增加了18万m2，投资增加了1.8亿元，同比增长40%。
截止2006年11月份，****实现商品房销售总面积49.62万m2，销售额5.2亿元，比2005年同期销售增长率提高了27个百分点。
各房产开发公司土地储备1800亩。
各种销售户型的有效需求群体比例为：
100m2以下的约占62%，100—120m2约占25%，125m2以上占13%。
购买群体所占比例为：
本市人群约占65%，外地占35%。
均价1500—1600元/m2；普通商业用房均价在3500—5000元/m2，平均上涨约30%。
年平均销售量约80%。
随着房地产市场供需平稳和购房群体的成熟，对地理位置好、环境优美、户型结构合理、小区管理规范的楼盘备受亲睐。
4.2居住面积未来需求预测
4.2.1****房地产综合开发能力预测
依据****城市社会和经济建设战略发展规划，2010年****城市建成规模将由现在的20平方公里扩大到40平方公里，城市社会人口将由现行的26余万人增加到40万人。
到2020年，城市建成区规模将达到60平方公里，城市社会总人口将达到50万人。
按人均（35-40）m2小康居住标准计算，预计****2010年需新增居住面积525万m2至600万m2。
平均每年新增居住面积40万m2－46万m2。
预测2011年至2020年****社会居住面积还将新增525万－600万m2，同样每年仍将需新建居住面积40万m2－46万m2。
目前，****房地产社会开发综合能力在35万m2左右。
4.2.2****房地产需求市场预测
****是首府乌鲁木齐的卫星城市，有着独特的区位、资源、经济优势，特别是****经济一体化战略的实施，为****提供了更广阔的发展空间。
市委、市政府围绕把****建成适宜人居、适宜事业发展的“城在园中、园在城中”的生态型、田园式、现代化园林城市的目标，坚持以城市规划为龙头，以道路建设为骨架，以绿化、美化为重点，着力打造山青、水秀、街绿、城美的生态新城。
目前，****建成区绿地面积998.609公顷，覆盖率38.5%，人均公共绿地8.68平方米。
宜居之城渐行渐近，城市品位日益提升。
距乌鲁木齐国际机场仅18公里，境内高速公路、铁路横亘交错，地缘优势决定处在天山北坡经济带“龙首”位置。
由于乌鲁木齐受地域制约，发展空间有限；****可以最大限度的弥补乌鲁木齐市城市发展所产生的土地制约，同时受首府经济发展的辐射和带动，尤其是“****经济一体化”战略的稳步推进，使周边及外地、外省区来****定居和发展事业者逐年增多。
随着****快节奏地向中等生态型园林城市发展，预计今后前来****定居和发展事业的外来人口将更多。
因此，****商品房，尤其是中档住宅将具有较大的需求空间。
****经济增长在****处于龙头地位，人均年收入8000元左右，年经济增长率15%。
全市共有上市公司和效益好的国有大中型及私营企业多家。
这些企业近年来发展较快，新增员工较多，他们是****住房消费的新增长点。
****商业繁荣，有西北较大的商品批发中心“****”，超市遍布各处，交通发达，市区通行十几条线路公交车，出租车近三千辆，各类医院、金融等服务设施，文教设施配套齐全。
多层次，多价位的商品房供应体系逐渐形成；目前乌鲁木齐市已初步形成以经济适用房为塔基，普通住宅为核心，豪华住宅为塔尖的金字塔型多层次商品房供应体系。
其中价位1800－3500元/m2之间。
带有国家津贴性质的经济适用房主要是为了解决广大中低收入者的住房需求；价位在1800－2500元/m2之间。
随着住房体系改革的深入，个人购房目前已逐渐代替了集团购房成为住宅消费市场的主体。
随着房地产市场的发展，消费者逐渐成熟，对高品质住宅的环境、位置和质量等方面的要求不断提高，此类住宅项目呈现出供不应求的局面，一些品质较好的楼盘在预售期间便宣告售罄。
此外，近年来新推出的诸多高层住宅，由于具备良好的地理位置、较好的质量、完备的设施等，受到注重生活品质、居住环境的部分机构和高收入者的追捧。
此类住宅近几年，价格一路走高。
****距乌鲁木齐市中心约35公里，但两地商品房价位差异非常大，以普通商品房为例，乌市均价为2500元/平方米，而****仅有2100元/平方米左右。
乌鲁木齐市环境污染很严重，在全国排名倒数第二。
原因是乌鲁木齐市地处群山环绕的低洼地带，烟尘、废气等无法排放到市区以外，乌市上空多数情况下都笼罩一层烟雾，空气中总悬浮颗粒严重超标，相比之下，****的情况就好的多，天空经常是蓝天白云，空气和水的质量也非常高，是真正适合人类居住的理想环境。
因此有人把****形象地比喻为乌鲁木齐的后花园。
所以，****是乌鲁木齐购房消费的主要外延地区。
4.3销售对象定位
1、中高收入阶层
根据****房地产市场发展水平和产业发展趋势，高品质的商品房市场将在平稳有序的发展中逐步趋于繁荣；加之，促进住宅消费的政策在不断的完善中发挥的巨大作用，以及我国经济发展已步入初级发达国家经济，将对高品质商品房市场起到极大的支撑作用。
因此“******”项目开发总体定位在“中高品味住宅示范工程”，销售对象是面向****范围内的中高收入阶层。
2、低收入家庭和进城打工落户的农民工
2007年我国保障住房政策在期盼中出台。
中国住房改革近10年后，再一次更加细化地明确了前进的方向，将使开发商面临新的市场环境。
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）下发。
文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。
同时，“24号文”对各地建立健全城市廉租住房制度，提出具体时间表，并且明确了政府财政的支持力度。
“可通过政府调控的两限（限套型、限房价）商品住房及市场提供的普通商品住房等来满足”。
2006年****农民人均纯收入6059元是全国农民人均收入的1.7倍（2006年全国农民人均纯收入为3587元），消费结构由温饱型正在向小康型升级。
农民移居城市正在悄然兴起，显示出****农村市场巨大潜力。
本项目在建设规划中适量的建设一部分两限（限套型、限房价）商品住房。
将在政府的指导下销售给低收入家庭或销售给进城落户的农民工。
不但配合政府解决城市低收入家庭住房困难，而且为*********（投资）集团有限公司今后开辟和适应新的房地产市场环境积累经验，为集团有限公司房地产产业可持续发展创造条件，充分表明企业对社会的贡献度和责任感，具有深远的社会效益和经济效益。
第五章工程建设可行条件
5.1项目地址自然条件
5.1.1****地理位置
5.1.2项目建设区自然条件
（1）地貌环境条件
（2）气候条件
5.2项目地址地质条件
5.3项目场外资源共享条件
5.4项目选择建设队伍条件
****建筑市场发达，施工力量雄厚，各种成份的施工队伍多达数十支。
技术高超，实力雄厚，自有施工设备齐全并具有较大影响力的集团性骨干施工队伍就有十余家，并且还有外县市的强队加盟竞争，因此工程选择建设队伍只需通过组织招投标就可轻易解决。
第六章总体规划设计
6.1规划设计理念
6.1.1规划设计原则
1、人本——体现现代人的生活方式，形成一种碧波徜徉、绿意盎然、自然和谐、经典高尚的生态居住环境。
2、自然——贯彻“尊重自然”与“可持
升级会员 