上海嘉定新城D8地块市场定位报告(房地产企划).ppt

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嘉定新城嘉定新城D8D8地块市场定位报告地块市场定位报告2008-62008-62008-62008-6项目分析项目概况与开发目标ProjectAnalyzing周边氛围不成熟周边氛围不成熟l占地面积：

占地面积：

40937M40937M22l容积率：

容积率：

3.03.0l总建面积：

总建面积：

1212万万MM22l地块面积以及容积率决定项目难地块面积以及容积率决定项目难以建成具有区域规模影响力的大型综以建成具有区域规模影响力的大型综合项目，且发展单一物业类型的市场合项目，且发展单一物业类型的市场条件不具备条件不具备l初步定位：

新城区初步定位：

新城区综合性项目综合性项目轨道交通轨道交通1111号线号线嘉定新城核心地段嘉定新城核心地段项目区位条件分析项目区位条件分析AnalystonLocation位置位置位置位置交通交通交通交通规模规模规模规模现状现状现状现状项目竞争态势分析项目竞争态势分析AnalystonCompetition嘉定新城土地出让状态常规开发思路下的不可规避的三大矛盾嘉定新城规划先天缺陷同类型土地出让量过大土地供应期过于集中项目竞争条件分析项目竞争条件分析AnalysisofS.W.O.T优势（S）临近11号线两站综合性项目体势（W）待开发地段，未成熟之前对项目推广轨道交通开通带来的发展机遇嘉定新城大开发威胁（T）竞争压大规划是否按时实机会（O）项目开发目标分析项目开发目标分析AnalystonTarget四至范围四至范围东至德富路、南至宝塔路、西至永盛路、北至天祝路土地用途土地用途办公、商业土地面积土地面积40,937容积率容积率3.0总建筑面积总建筑面积123,000开发商初步开发商初步开发商初步开发商初步设想设想设想设想办公65,000其中政府回购25,000酒店式公寓20,000五星级酒店40,000商业（地上）18,000商业（地下）10,000车位（地下）25,000通过办公和酒店式公寓快速回款，通过通过办公和酒店式公寓快速回款，通过商业实现高额利润，通过酒店获得长期商业实现高额利润，通过酒店获得长期利润，在风险可控的前提下实现利润的利润，在风险可控的前提下实现利润的最大化最大化开发目标开发目标开发目标开发目标限制条件限制条件限制条件限制条件l新城区规划实施进度缓慢，区域商业新城区规划实施进度缓慢，区域商业和商务氛围差，地段优势不明显；和商务氛围差，地段优势不明显；l未来竞争大，项目并不具备规模优势未来竞争大，项目并不具备规模优势办公和酒店式公寓的快速去化面临较大办公和酒店式公寓的快速去化面临较大市场风险市场风险l商业缺乏消费支撑，现状条件下商业商业缺乏消费支撑，现状条件下商业难以实现高价格难以实现高价格l商务、商业和产业氛围支撑不足的情商务、商业和产业氛围支撑不足的情况下，高星级酒店经营管理公司对项目况下，高星级酒店经营管理公司对项目认同度不高认同度不高案例借鉴相似区域综合体案例开发思路借鉴ReferencesAnalyzing绿洲中环中心绿洲中环中心CaseStudy借鉴点：

借鉴点：

非传统商务中心写字楼、商业的定位非传统商务中心写字楼、商业的定位基本技术经济指标项目地址：

普陀区沙江1688号/中环线交通状况：

轨道交通2号线、规划中13号线15号线、中环线、沪宁高速占地面积：

7.72公顷建筑面积：

30万平方米停车位：

1300个绿洲中环中心绿洲中环中心CaseStudy现实挑战10万平方米写字楼，处于非传统商务区地段绿洲中环中心客户如何定位？

长风生态商务区等商务集聚区概念已深入人心，在激烈竞争条件下，绿洲中环中心写字楼如何做到脱颖而出？

项目周边大量居民聚集，项目商业定位是满足于现状还是放眼未来？

开发对策将客户重点定位于周边自用型客户，有别于传统商务区将客户定位于投资型客户；并通过LOFT等特色产品组合拓展客户层面通过扫楼、直接拜访客户等直销模式，抢占先机；通过高速高炮、长风生态商务区广告等组合，拦截式营销扩大项目影响力商业定位考虑自身未来商务人群以及真北商务区、长风生态商务区未来发展，着眼未来定位中高端零售、休闲、娱乐、餐饮等上海青年城上海青年城CaseStudy借鉴点：

借鉴点：

同为近郊轨交站项目同为近郊轨交站项目-9-9号线开通号线开通,项目近九亭站项目近九亭站客户必须客户必须展展-七成客户为邻区导入七成客户为邻区导入近郊综合项目近郊综合项目-30-30万方体万方体住住、商务、商业和、商务、商业和酒店等多种物业形态的组合酒店等多种物业形态的组合项目技术经济指标:

总建面：

30万平方米二期开盘时间：

0712月物业规划：

集合时尚住、商务、商业、酒店及酒店式公寓等诸多业态目前开发物业类型：

酒店式公寓主户型面积：

30-50报价：

14000元/（含装修1500元/）主卖点：

精装、时尚青社区、品牌价值、4.8米层高上海青年城上海青年城CaseStudy客户拓展区域拓展9号线沿线的上海西南区域如徐汇、闵行、长宁、松江等年龄聚焦2030岁青年群体产品差异LOFT、精装修、小户型、低总价、高性价比契合上述群体需求支撑条件轨道交通建设规划切实执行，周边区域房价与项目区域差距明显产业聚集度较高，配套充足，九亭镇开发具有一定成熟度层高4.5米限制未出台，LOFT和复式产品开发不受政策限制梅龙镇新都会梅龙镇新都会CaseStudy项目参考点项目参考点:

近郊大型商业、写字楼、酒店综合体近郊大型商业、写字楼、酒店综合体以商业、写字楼为项目牵引以商业、写字楼为项目牵引项目技术经济指标:

地点：

莲花南、银都总建面：

近80万平方米，其中商业8.9万平方米物业规划：

商业、写字楼、酒店商业状态：

已开业商业售价:

50000元/（1F）；30000元/（2F）；20000元/（3/4F）主商户：

JACKJONE、ONLY、LEVIS、屈臣士、一一座等招商合作伙伴：

淮海商业集团、曼实业公司酒店：

快捷假日酒店写字楼：

准甲级租：

2.5元/天售价：

18000元/平米梅陇镇新都会梅陇镇新都会CaseStudy国际酒店国际酒店主题商业主题商业社区配套社区配套商务办公商务办公Max-MallMax-MallMax-MallMax-Malll选址：

远郊和市郊结合部l规模：

控制10万平方米内l定位：

现代服务业集聚区l经营团队：

绿地集团+淮海商业集团/雷曼实业公司l经营核心：

中高档定位的主题商业中心，依托区域居民消费，支撑商务办公和国际酒店l拓展计划：

除梅陇镇新都会项目外，绿地和淮海商业集团还计划在奉贤和南汇分别建设Max-mall，其中奉贤商场建筑面积1万平方米，南汇项目商场建筑面积6万平方米Max-mallMax-mall的模式与本案规模和物业组成具有一定相似度和契合度，引入中高档主题商业并结的模式与本案规模和物业组成具有一定相似度和契合度，引入中高档主题商业并结合多类物业混搭，注重各物业类型以主题商业为核心的内部关联性，对本案具有重要的启示合多类物业混搭，注重各物业类型以主题商业为核心的内部关联性，对本案具有重要的启示作用；但嘉定新城区目前的消费习惯和有效消费人群数量对本案仍具有一定限制作用；但嘉定新城区目前的消费习惯和有效消费人群数量对本案仍具有一定限制钢领钢领（钢铁服务中心）（钢铁服务中心）项目技术经济指标:

地点：

宝山西城区友谊路/铁山路总建面：

32万平方米物业规划：

商业、写字楼、酒店、酒店式公寓、会议中心分期：

一期：

11万平方米写字楼，1.2万平方米商业配套、8400平方米钢铁交中心、信息服务中心、融服务中心、物流分拨中心二期：

3万平方米酒店和酒店式公寓、会议中心、钢铁展览馆等外部合作：

与美国WSD、英国BBS、德国MEPS等建立数据互联及分析关系办公售价：

10000-11000元/商业租：

2.0元/天（2F）CasesStudy项目参考点项目参考点:

搭建并依托产业平台，促进商业、办公、搭建并依托产业平台，促进商业、办公、酒店等多种物业价值的提升酒店等多种物业价值的提升钢领钢领（钢铁服务中心）（钢铁服务中心）CasesStudy研发设计贸易流通钢铁相关服务钢铁交易服务实体市场虚拟交易钢铁信息服务国际信息网上平台钢铁金融服务贸易基金担保贷款钢铁物流服务仓储配送运输钢铁行业服务培训论坛配套配套功能功能商业服务生活服务实体功能区实体功能区商业商业配套区配套区居住居住配套区配套区物业形态物业形态商场商场商业商业街街住宅住宅核心核心功能功能实体功能区实体功能区贸易贸易办公办公楼楼独栋独栋总部总部楼楼物业形态物业形态产业产业办公区办公区延伸延伸功能功能综合综合服务区服务区实体功能区实体功能区综合综合会展区会展区综合综合办公办公楼楼会展会展酒店酒店物业形态物业形态钢领钢领钢铁服务业总部基地钢铁服务业总部基地基本情况基本情况启发启发定位：

钢铁服务业企业集聚区在配套不成熟、消费不足在配套不成熟、消费不足在配套不成熟、消费不足在配套不成熟、消费不足的区域，通过搭建产业平的区域，通过搭建产业平的区域，通过搭建产业平的区域，通过搭建产业平台撬动酒店、办公、商业台撬动酒店、办公、商业台撬动酒店、办公、商业台撬动酒店、办公、商业等多种物业的开发并实现等多种物业的开发并实现等多种物业的开发并实现等多种物业的开发并实现物业增值物业增值物业增值物业增值项目已挂牌成为上海项目已挂牌成为上海项目已挂牌成为上海项目已挂牌成为上海20202020个个个个现代服务业集聚区之一现代服务业集聚区之一现代服务业集聚区之一现代服务业集聚区之一规模：

占地23万平方米，建筑面积32万平方米产业主题：

钢铁贸易、物流及钢铁相关服务业物业组成：

总部办公楼+高层办公楼+商业+酒店功能组成：

总部办公+研发+展示交易+四大软性平台信息交易中心：

MySteel网上电子交易平台，WSD、MEPS国外信息资源共享交换等金融服务中心：

10亿元资金第三方担保公司、银企战略合作等物流分拨中心：

与中储物流合作会展服务中心：

行业展会、论坛、博物馆钢领钢领（钢铁服务中心）（钢铁服务中心）CasesStudy钢领钢领（钢铁服务中心）（钢铁服务中心）CasesStudy卖点：

信息、金融、交易等产业平台定位：

钢铁服务行业集聚区办公：

12000元/平方米销售情况：

一期未开盘即已售磐二期接受预定，阿赛洛等国际知名钢铁巨头已入住意向规模：

32万平方米一期10万平方米区域：

宝山西城区钢领卖点：

德国直角建筑、生态化园区定位：

商务花园办公：

10000元/平方米销售情况：

一期销售许可尚未办理成功，市场对项目反应亦比较平淡；客户普遍反映产品卖点对其吸引力较小规模：

40万平方米一期8万平方米区域：

宝山工业园区印象钢谷罗森堡商务中心钢领钢领（钢铁服务中心）（钢铁服务中心）CasesStudy印象钢谷印象钢谷印象钢谷印象钢谷罗森堡商务中心罗森堡商务中心罗森堡商务中心罗森堡商务中心市场分析嘉定区各类物业市场研究结论MarketAnalyzing商业商业嘉定新城商业集群依托国际汽车城、在安亭和黄渡地区形成的汽车产业发展带，以娱乐餐饮业态为主嘉定新城及马陆，综合现代化服务业聚集区汽车城商业集群南翔镇商业集群依托南翔地区历史文化底蕴，重点发展高水平的商贸商务，突出游娱乐休闲等服务业商业区真新江桥曹安集群依托曹安的大型专业市场群，构建以大型专业市场集聚为核心，中小型商务服务、商品集散商业商业嘉定新城汽车城南翔古镇江桥曹安规划实施进度缓慢文化底蕴甚为缺乏产业基础较为薄弱商业发展前景汽车城建设初见成效产业集聚度已经形成商务依托产业已发展商务主题型商业看好文化底蕴可以挖掘与市中心紧密相连文化型商业具前景区域型商业可发展交通便捷商贸流通业发达专业市场集聚流通型商业升级D8地块可否建成区域具地块可否建成区域具有代表性的商业项目？