济宁市住宅分户验收指导手册.doc

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一、住宅工程质量分户验收的背景

随着我国经济社会的飞速发展，人民生活水平的不断提高，对住房的质量要求也不断提高。

此外，取消福利分房以后，老百姓拿出一辈子的积蓄或通过几年、十几年甚至更长的时间分期付款来购买商品房。

住宅作为重要的个人财产，其工程质量自然成为普通老百姓最为关注的热点，随着新的形势发展，我们以整体工程为对象的验收模式已不能满足市场发展需要。

如何保证住宅工程质量，提供给城镇居民放心满意住房，是摆在各级建设主管部门面前的新课题，解决的办法只有不断深化改革，完善工程质量监督体制。

住宅作为商品，用户购买的不但是整体工程的质量和环境，更重要的是购买属于自己的那一套，因此，除对整体验收之外，还要对每家每户进行验收，通过逐个检查验收，把住了每套房屋的“质量关”。

应该说，分户验收制度的推出顺应了时代的发展要求，是改革创新的成果，符合我国社会主义市场经济发展的要求，符合以人为本执政理念的要求，符合住房制度改革的要求，符合政府行政改革的要求，更重要的是符合落实市场各方主体质量责任的要求。

初步的实践证明，分户验收制度的实施，不仅大大减少了交付使用后因房屋质量问题而产生的纠纷的投诉，有效地提高了工程质量，降低了工程返修率，而且提高了居民对住宅工程质量的满意度，强化了市场主体质量意识，提高政府的监管效率。

建设部非常称赞北京的改革探索，决定予以支持和推广，并于2006年3月14日转发了北京市的两个文件。

山东省于2006年8月28日下发了《关于在全省开展住宅工程质量分户验收试点工作的通知》鲁建建字[2006]27号，并于2006年10月12日—14日在烟台市东山宾馆召开了全省质监、开发、房管系统试点工作动员大会，济南、青岛、烟台、东营、淄博等地市进行了交流。

济宁市根据建设部、省的文件精神，规范标准要求，借鉴先进地市的一些做法，结合本地区实际于2006年底着手研讨，下发了《济宁市住宅工程质量分户验收管理办法（试行）》济建[2007]5号文，并于2007年元月7日发布，2007年2月1日试行。

二、住宅工程质量分户验收的意义

决定从2007年2月1日起在全市范围内实行住宅工程质量分户验收。

这是济宁市建委旨在提高住宅工程质量水平，减少质量问题的一项重大行政措施。

要求建设单位总负责，参加并组织施工、监理、物业单位开展分户验收工作，并规定完成分户验收是竣工验收的前提条件。

这项规定的提出是把社会的监督评价作为源头，通过抓质量验收环节的分户验收工作，一是督促建设单位，明确在竣工前组织并参与分户验收的责任；二是督促施工企业抓技术、质量管理，抓操作人员的素质，严格按施工工艺标准施工，严格三检制，研究制定提高质量措施并有效实施；三是督促监理企业按施工验收规范、规程，严格验收，不走过场。

最终达到抓验收，促施工，提高全市住宅工程质量水平，减少质量问题的目的。

三、住宅工程质量分户验收定义及与竣工验收和批验收的异同点

本办法所称住宅工程质量分户验收，是指住宅工程在单位工程竣工验收前，由建设单位项目负责人组织施工单位、监理单位，按照国家工程质量验收规范对每一户及单位工程公共部位进行的专门验收。

“专门验收”是指，对每户或规定的公共部分进行分户验收。

分户验收主要以竣工时可以看到的室内观感、使用功能、实测项目质量为主。

分户验收与竣工验收的不同点：

分户验收是以每户住宅作为一个子单位工程，组织专门验收。

当该套住宅或规定的公共部位所包含的分户检验批项目及内容符合分户验收合格标准时，该套住宅或规定的公共部位验收合格。

而竣工验收是对单位工程，按照规定的验收条件、程序进行的验收。

分户检验批验收与分项工程检验批验收（以下简称批验收）不同点：

（一）检验批划分的不同。

分项工程检验批一般按楼层、施工段、或50个房间等规定条件划分为一个检验批，所划分范围相对较大，抽查数量相对整个工程较少。

而分户验收检验批是以每户住宅划分一个检验批，所划分范围相对较小，抽查数量相对整个工程较多。

（二）检查内容的不同。

批验收主要对检验批的主控项目和一般项目全面检查，验收内容相对较多。

而分户验收是在批验收的基础上，仅对分户检验批的主控项目和一般项目中涉及观感、使用功能和实测实量等内容进行检查，验收内容相对较少。

分户验收是批验收的补充，不能代替批验收。

（三）实测数量不同。

（四）参加验收的人员不同。

分户验收参加人员比批验收参加人员，增加了建设单位人员和物业部门人员。

分户验收由建设单位组织，而批验收是由监理工程师组织。

分户验收与批验收的相同点：

分户验收与批验收共同依据国家施工质量验收规范和地方标准。

共同依据相同的施工图、设计说明及其他设计文件。

依照相同的检验批合格判定标准。

四、住宅工程质量分户验收的内容

依据市建委《住宅工程质量分户验收管理办法》第五条规定，单位工程分户验收分为九类。

（一）楼地面、墙面和天棚面层质量：

（二）门窗安装质量；

（三）栏杆安装质量；

（四）防水工程质量；

（五）室内空间、构件尺寸；

（六）外墙保温质量；

（七）给排水、采暖系统安装质量；

（八）室内电气工程安装质量；

（九）其他国家和省有关规定、标准中要求分户检查的内容。

五、住宅工程质量分户验收的一般规定

（一）以单位工程每户住宅和公共部分走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库为单位划分的检验批。

当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。

（二）分户检验批项目应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求，还应符合国家现行的施工质量验收规范和地方要求。

（三）分户检验批主控项目、一般项目的观感质量和使用功能应全数检查，并以房间为单位，全数记录。

（四）分户检验批一般项目的实测内容宜按照规定的检查部位、检查数量，确定检查点。

当量取长度和高度尺寸时，还应确定实测值的基准值，记录在相应表格中第一个空格内。

实测值与基准值相减的差值在允许偏差范围内判为合格。

当超出允许偏差时应在此记录实测值上画圈做出不合格记号，装饰装修工程判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率。

实测值应全数记录。

（五）装饰装修工程分户检验批的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目的合格点率达到80%及以上，且不得有严重缺陷时（不合格点实测偏差应小于允许偏差的1.5倍）判为合格。

当暖卫、电气工程分户检验批主控项目和一般项目的质量经检查全部合格时，判为合格。

（六）装饰装修工程分户检验批一般项目的实测值偏差大于允许偏差1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改合格后重新验收，并记录整改项目测量结果。

（七）分户验收合格后，出具由建设（项目）单位负责人、总监理工程师和施工单位负责人分别签字并加盖验收专用章的《住宅工程质量分户验收表》。

住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织工程竣工验收。

六、住宅工程质量分户验收公共部位的划分及规定

（一）公共部位划分原则：

因质量问题经常影响住房正常使用的公共部位。

（二）公共部位的划分：

走廊（含楼梯间、电梯间），地下车库。

（三）公共部位检验批划分：

公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）宜按每一楼层划分为一个检验批。

地下车库宜按每一防火分区，划分一个检验批。

（四）检查数量的确定：

土建工程，按走廊、电梯间、楼梯间、划分为三个检查区域。

在上述区域和地下车库分区内，墙体抽查不少于2面，顶棚、地面（楼板）抽查不少于1处。

（五）公共部位检验批项目的确定及验收：

可根据分户验收检验批的确定原则，结合工程实际确定公共部位检验批项目和内容并及时验收。

检查记录表可使用分户验收相应表格。

公共部位的检验批项目和内容及时验收。

检查记录表可使用分户验收相应表格。

公共部位的检验批项目的检查方法、部位、质量标准、验收的组织等工作，可参考分户验收相关规定执行。

七、住宅工程质量分户验收组织

（一）建设单位责任

建设单位是分户验收工作的第一责任人。

分户验收工作是否认真开展，不走过场，主要取决于建设单位的组织和要求。

具体工作包括：

1、组织施工单位编制分户验收方案。

编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位验收。

2、组织施工、监理单位研究确定分户检验批项目及内容。

组织、协调施工单位、监理单位分户验收工作，协助解决分户验收中测量设备、人员、资金等问题。

3、与施工、监理、物业单位有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章。

4、住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。

《住宅质量保证书》所列事项：

①保修范围和保修期限。

②施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点。

③物业公司名称、电话。

④工程质量保修程序和处理时限。

⑤建设单位工程质量保修监督电话。

（二）施工单位责任

1、编制分户验收方案，主要内容有：

①各方职责；参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位研究确定。

②根据分户验收确定检验批项目和内容的原则，确定每户住宅和公共部位的分户检验批项目、以及检查内容和数量。

③根据分户检验批项目分别绘制抽查点分布图。

2、配备足够的质量检查人员和检测测量工具。

质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。

根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。

3、按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。

4、分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。

5、住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。

工程标牌应包括以下内容：

①工程名称、竣工日期。

②建设、设计、监理、施工单位全称。

③建设、设计、监理、施工单位负责人姓名。

（三）监理单位责任

1、审查施工单位编制的分户验收方案。

2、参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的检验批项目、以及检查内容和数量。

3、配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。

4、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合项处置记录，签署验收意见并签名。

（四）、物业单位责任

1、当已选定的物业公司应当参与分户验收。

2、配备一定数量的具有相应资格的检查人员，以及足够的检查工具。

3、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照检查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果。

八、住宅工程质量分户验收填表要求和资料的收集整理

（一）填写表格形式

1、分户检验批验收时，应填写质量验收记录表，如：

楼地面空鼓、裂缝、起砂。

2、全部分户验收完成后，应填写住宅工程质量分户验收记录（表1、表2）。

（二）签字人资格规定

住宅工程质量分户验收应由建设、施工、监理单位、物业公司有关负责人参加并确认，该表应由建设单位项目负责人、施工单位项目经理（受公司委托）、监理单位总监理工程师、物业公司项目负责人在相应位置签认，并加盖公章。

（三）资料收集整理

单位工程分户验收合格后，将整个单位工程和分户验收记录（表1、表2）进行汇总。

填写《住宅工程分户验收汇总记录》（表3），建设、施工、监理单位各方项目负责人及总监理工程师分别签字并加盖公司公章，《住宅工程分户验收汇总表记录》一式四份，建设、施工、监理各方分别留存一份，一份在报送竣工资料时交监督员留存至工程监督档案。

九、住宅工程质量分户验收监督的重点内容

工程质量监督机构应当在监督工程竣工验收过程中，抽查《住宅工程质量分户验收表》，抽查有关单位是否按照要求对质量分户验收中提出的问题进行了整改。

监督机构在工程质量巡回监督检查时，应检查是否有分户验收方案，分户验收方案的组织机构、职责、检查内容、数量、方法是否完善；监督机构依据市建委《住宅工程质量分户验收管理办法》（试行），将分户验收纳入单位工程竣工验收的必备条件；即在建设工程竣工验