池州市农村村民住房建设和管理条例草案征求意见稿.docx

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池州市农村村民住房建设和管理条例草案征求意见稿

池州市农村村民住房建设和管理条例（草案征求意见稿）

　　第一章 总则

　　第一条【立法目的和依据】为了加强农村村民住房建设和管理，保障农村村民合法权益，切实保护耕地，改善农村人居环境，提升乡村风貌，推进乡村振兴战略实施，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条【适用范围】本条例适用本市行政区域内城镇规划区以外农民集体所有土地上农村村民住房建设和管理活动。

　　本条例所称农村村民住房建设，是指农村村民申请宅基地新建住宅，或者对现有合法住宅进行改建、扩建、重建。

　　第三条【建设原则】农村村民住房建设和管理遵循规划先行、节约集约、一户一宅、先批后建、安全适用、绿色环保的原则，坚持依法管理和村民自治相结合,体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

　　第四条【政府责任】市和县、区人民政府负责本行政区域内农村村民住房建设的统筹管理，纳入乡村振兴考核。

　　乡、镇人民政府负责本行政区域内村庄规划的编制实施、农村宅基地的审批和使用监管、农村村民住房建设工程质量、安全生产的监督管理，根据法律法规授权或者有关部门委托实施农村村民住房建设的有关行政许可、行政处罚等。

　　街道办事处管辖的位于城镇开发边界外的村庄，由上级人民政府授权办理。

　　第五条【部门责任】市和县、区人民政府农业农村主管部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转等管理制度，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用等管理服务工作。

　　市和县、区人民政府自然资源和规划主管部门负责国土空间规划编制、村庄规划管理、农村村庄风貌管控等工作，统筹安排宅基地用地规模和布局，依法办理农用地转用审批、宅基地及其地上房屋的不动产确权登记等工作。

　　市和县、区人民政府住房和城乡建设主管部门负责农村村民住房建设安全和质量管理，会同本级人民政府人力资源和社会保障主管部门对农村建筑工匠提供专业技能、安全知识等培训。

　　市和县、区人民政府财政、交通、林业、水利、电力、发展改革、公安、民政、生态环境、文化旅游、地震等有关部门按照各自职责，配合做好农村村民住房建设和管理工作。

　　第六条【村级责任】村级组织应当按照有关法律法规和本条例的规定负责农村村民住房建设和管理的相关工作。

　　村民委员会应当将乡村风貌、宅基地管理、农村村民住房建设纠纷化解等内容和规范纳入村规民约。

　　本条例所称村级组织是指村集体经济组织和村民委员会。

　　第七条【经费保障】县、区和乡、镇人民政府应保障农村村民住房建设和管理涉及的日常工作、规划编制和农用地转用等经费,纳入本级财政预算。

　　第二章 规划和用地

　　第八条【布局和风貌】县、区和乡、镇人民政府应当根据国土空间总体规划，统筹安排农村村民住房的布局和风貌，体现地方和农村特色。

　　县、区和乡、镇国土空间规划应当对农村村民住房建设区域实行分类管控，划分下列区域：

（一）可以办理宅基地用地审批、乡村建设规划许可的适建区域；

（二）不得新增村庄建设用地，允许原拆原建和利用村内闲置宅基地新建农村住房的限建区域；

　　（三）不得新建、改建、扩建农村住房的禁建区域。

　　第九条【村庄规划内容】村庄规划应当包含下列主要内容：

（一）建设用地规模和各项约束性指标；

（二）村域生态、生产、生活融合的空间发展格局，生态保护、产业发展、村庄建设的主要区域和村庄整体景观风貌特征；

　　（三）山林水系、耕地和永久基本农田、历史文化遗存、基础设施用地等保护界线以及相应的管控要求和措施；

　　（四）道路交通、供水排水、电力通信、能源利用、环境卫生、停车、应急救援等基础设施和公共管理、教育、医疗、文化体育、养老等公共服务设施的布局与规模；

　　（五）宅基地规模和建设范围，农村住房规划布局、高度、立面、庭院等要求；

　　（六）地质、洪涝等易发灾害的影响范围，避难场所、避灾疏散道路和智能安防设施的布局；

　　（七）法律、法规规定的其他内容。

　　第十条【农房建设通用图集】鼓励农村村民住房建设使用农村住房通用图集。

各县、区人民政府自然资源和规划主管部门应当编制、更新符合乡村风貌的农房建设通用图集免费提供使用。

　　鼓励农村住房建设采用新型建造技术和绿色建材，引导农民建设功能现代、结构安全、成本经济、绿色环保、与乡村环境相协调的宜居住房。

　　第十一条【农房层高和面积】农村村民住房建设原则上不超过2层，总高度不超过9米，每户建筑面积不超过300平方米。

建筑层数、面积计算方法参照《建筑工程建筑面积计算规范》《建筑设计防火规范》等规定。

　　确需建设3层及以上住房的应按照《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》等有关规定报建。

　　农村村民不得在宅基地用地审批范围以外建设围墙。

　　第十二条【用地原则和保障】农村村民建设住房，应当符合国土空间总体规划、村庄规划，尽量使用原有宅基地、闲置宅基地、村内空闲地、荒坡地、废弃地。

严格控制新增宅基地占用农用地特别是耕地，严禁占用永久基本农田。

村内有闲置宅基地、空闲地可以利用的，不得占用农用地。

　　县、区人民政府应当将农村宅基地建设用地纳入年度用地计划，保障符合宅基地申请条件的村民的建房用地需求。

　　第十三条【面积标准】农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地面积不得超过160平方米。

　　第三章  申请和审批

　　第十四条【用地审批和规划许可】农村村民建设住房应当依法办理宅基地用地审批和乡村建设规划许可，并按照审批和许可的内容进行建设。

　　宅基地用地由乡、镇人民政府审批。

其中，涉及占用农用地的，依照法律规定办理农用地转用审批手续；涉及占用林地的依法办理林地使用审批手续。

　　使用原有宅基地和其他非农用地的，乡村建设规划许可证由乡、镇人民政府核发。

确需占用农用地的，由乡、镇人民政府审查后报县、区人民政府自然资源和规划主管部门核发。

　　核发乡村建设规划许可证时，应当在证书附图、附件上明确房屋结构、风貌要求等。

　　第十五条【资格认定】农村村民符合下列条件之一的，可以向户口所在地集体经济组织申请使用宅基地：

（一）家庭成员有两个及以上子女，因结婚需要分户且在本村无其他房屋的，但父母须随一个子女享有一宗宅基地；

（二）因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的；

　　（三）经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的；

　　（四）原有宅基地被依法征用的，或者因公共设施和公益事业建设被占用的；

　　（五）连续三代及以上独生子女户、离婚两年以上一方无房等确需解决住房的，村级组织通过村民代表大会或村民自治方式认定的其他情形；

　　（六）县级以上人民政府规定的其他条件。

　　符合建房分户条件申请的宅基地获得批准后，按照规定到当地公安部门办理户籍分户手续。

　　县、区人民政府可以制定农村村民宅基地资格权认定具体办法。

　　严禁城镇居民到农村购买宅基地。

严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

　　第十六条【不予批准情形】农村村民有下列情形之一申请宅基地的，不予批准：

（一）申请人年龄未满18周岁的；

（二）不符合规划的；

　　（三）原有宅基地面积已经达到规定标准或者能够满足分户需要的；

　　（四）已经拥有一处宅基地或不具备分户条件的；

　　（五）将原有农村住房出卖、出租、赠与他人的；

　　（六）申请的宅基地用地存在土地权属争议的；

　　（七）其他依法不予批准的情形。

　　第十七条【申请材料】农村村民需要宅基地用地建设住房的，以户为单位向所在村民小组提出申请，并提供以下材料：

（一）《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；

（二）《农村宅基地使用承诺书》；

　　（三）家庭户口簿复印件和户主及申请人身份证复印件；

　　（四）设计方案（图）或者施工图等。

　　第十八条【村级审查】村民小组收到申请，应当在十个工作日内提交村民小组会议讨论，并将申请理由、宅基地分配方案、建房方案、相邻权利人意见等情况在本小组范围内公示，公示时间不得少于五个工作日。

　　公示有异议的，由村级组织进行调查。

异议成立的，撤销或修改有关方案再予以公示。

　　公示无异议或异议不成立的，村民小组将相关材料交村级组织审查。

村级组织应当在收到材料后五个工作日内完成审查。

审查通过的，向乡、镇人民政府递交申请材料。

　　没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示。

　　第十九条【乡镇审批】乡、镇人民政府受理申请后，应当在十个工作日内，组织本级农业农村、自然资源和规划等相关部门完成联合审核工作。

经审核认为符合申请条件、报送材料完备的，应当自联审合格之日起，五个工作日内予以批准，发放农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证。

　　经联审不符合申请条件的，应当在三个工作日内依法答复申请人，并说明理由。

　　第二十条【农房原址改建审批】农村村民申请在符合村庄规划的现有宅基地上改建住房的，在不突破本条例规定宅基地面积、符合农房规划设计要求、不涉及切坡建房的，实行备案制。

农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示，报乡镇人民政府备案。

　　备案所需材料参照本条例第十七条。

　　第二十一条【政务服务与公开】乡、镇人民政府应当设立农村宅基地和农村村民住房建设管理审查报批一站式服务制度和部门并联审查审核机制，应当公布办理流程和要件，明确部门职责和办理时限，并及时公布审批结果。

　　第四章  建设与管理

　　第二十二条【依规建设】农村村民取得农村宅基地批准书和乡村建设规划许可后，不得擅自变更批准书和许可证所记载内容进行建设。

确需变更的，应当依法向原批准机关申请办理变更手续。

　　第二十三条【定位放线】农村村民取得宅基地批准书和乡村建设规划许可后，应向乡、镇人民政府提出定位放线要求。

乡、镇人民政府自收到要求之日起十个工作日内，组织本级住房和城乡建设、自然资源和规划、农业农村等部门到现场定位放线。

建房村民在定位放线后方可开工建设。

　　第二十四条【施工主体与合同管理】农村村民建设住房必须由经培训合格的农村建筑工匠或有资质的建筑企业承建。

建房村民应当与农村建筑工匠或建筑施工企业订立农村住房建设施工合同，在定位放线前报乡、镇人民政府备案。

　　农村村民住房建设施工合同示范文本由住房和城乡建设主管部门制定。

　　第二十五条【施工信息牌制度】建房村民应当在施工现场显著位置放置乡、镇人民政府制作的项目信息牌，公布户主姓名、建房位置、四至范围、用地面积、基底面积、建筑面积、层数、风貌要求、房屋结构、农村建筑工匠或者建筑施工企业、批准时间、举报电话等建房基本信息。

　　第二十六条【工程质量与施工安全】农村建筑工匠或建筑企业对农村村民住房建设的施工质量安全和自身人身安全负责，应当按照设计方案（图）、施工技术标准和操作规程施工；在施工中采取安全施工措施，及时发现和消除施工、消防等安全隐患。

　　农村建筑工匠或建筑企业不得为未取得农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证的建房村民提供施工服务。

　　鼓励建筑企业为职工以及农村建筑工匠为本人和所雇人员，购买建筑施工意外伤害保险。

　　第二十七条【建房村民义务】建房村民不得明示或者暗示农村建筑工匠或建筑企业不按照申请时选择的设计方案（图）施工、使用不合格的建筑材料、降低质量安全标准等。

　　第二十八条【建筑垃圾处置】农村村民建设住房应当及时清运建筑垃圾，不得破坏耕地和自然生态环境。

　　第二十九条【施工用水用电】供水、供电等单位为农村村民住房建设施工现场办理水、电等供应或者接入手续时，应当要求建房村民出示农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证。

　　第三十条【建筑工匠培训】县、区人民政府住房和城乡建设主管部门应当会同本级人民政府人力资源和社会保障主管部门对农村建筑工匠免费提供专业技能、安全知识等培训，建立信用档案或负面清单，记录农村建筑工匠基本信息、奖励惩戒、行政处罚等信息。

　　第三十一条【建筑工匠行业协会】农村建筑工匠可以依法成立行业协会，实施行业自律管理，规范农村建筑工匠从业行为，完善惩戒机制，维护合法权益。

　　第三十二条【竣工验收和不动产登记】农村住房建设工程竣工后，建房村民应当向乡、镇人民政府申请用地、规划、建房核实。

乡、镇人民政府应当自受理申请之日起十个工作日内组织现场核实。

符合规划和建设要求的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

　　不符合规划许可内容不予出具验收意见表的，应当自受理申请之日起十个工作日内书面告知理由，依法予以处理。

　　农村村民住房建成并验收通过后，持农村宅基地批准书、乡村建设规划许可证、验收意见表等依法申请办理不动产登记。

不动产登记机构应当及时办理不动产登记手续，核发不动产权属证书或登记证明。

　　第三十三条【旧房拆除】依法易地新建住房的，应当在第十七条第二款《农村宅基地使用承诺书》中明确原宅基地上的建筑物拆除、收储等处置方式和时限，必须在承诺期限内拆除旧房。

退还原宅基地后方可办理新宅基地使用权登记。

　　原宅基地上的建筑物，属于历史建筑、文保单位（点）等保护性建筑或者可能严重影响相邻建筑安全而不能拆除的，按照有关规定执行。

　　第三十四条【规划许可期限】经批准建房的村民，自申请批准之日起，应当在一年内开工建设。

需要延期的，应当在期限届满三十日前向发证机关提出延期申请，延期期限不得超过六个月。

逾期未申请延期或者申请未获批准的，农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证自行失效。

　　第三十五条【资料归档】乡、镇人民政府应当将农村农村村民住房建设从个人申请到竣工验收备案全过程管理资料及时归档，建立一户一档。

　　第三十六条【收回宅基地情形】有下列情形之一，应当撤销农村宅基地批准书或者注销不动产权属证书，由集体经济组织收回宅基地：

（一）实施旧村改造，已迁入新村居住的原宅基地；

（二）非本村集体经济组织成员因房屋倒塌或灭失的宅基地；

　　（三）使用权人死亡，且未有合法继承人的宅基地；

　　（四）其他应当收回的宅基地。

　　第三十七条【盘活利用】在充分保障农村村民宅基地合法权益的前提下，鼓励村集体经济组织和农村村民通过自营、出租、入股、合作等方式，盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，发展民宿、农家乐等乡村产业。

　　第五章  监督和检查

　　第三十八条【巡查执法】县、区人民政府应当建立巡查机制，加强对农村村民建房动态巡查，将农村宅基地执法纳入农业综合行政执法范围。

探索推进行政执法权限和力量向基层延伸和下沉，组建乡、镇综合行政执法机构，加强宅基地监督检查。

　　乡、镇人民政府应当组织本级农业农村、自然资源和规划、住房和城乡建设等部门在农村村民住房建设申请审查、定位放线、基槽验收、施工过程、竣工验收时到场并形成记录。

　　县、区和乡、镇人民政府应设立举报电话、信箱和网上举报平台等，受理农村宅基地使用、农村村民住房建设等违法行为的举报和投诉。

　　第三十九条【村级协管员制度】村级组织应当建立农村村民住房建设和管理协管员制度，指定村级组织负责人兼任农村村民住房建设管理协管员，负责开展农村村民住房建设和管理日常监管。

鼓励村级组织建立网格长、网格员机制，协助村级协管员开展日常巡查工作。

　　第四十条【施工质量和安全监督检查】各级人民政府住房和城乡建设主管部门、乡、镇人民政府对农村村民住房建设施工质量和安全实施监督检查时，有权采取下列措施：

（一）要求被检查的个人和单位提供有关资料；

（二）进入农村村民住房施工现场进行检查；

　　（三）发现有影响农村村民住房质量安全的问题时，责令改正。

　　建设住房的农村村民、建筑工匠和建筑企业应当支持、配合依法进行的监督检查，不得拒绝或者阻碍。

　　第六章  法律责任

　　第四十一条【政府及部门违法责任】有关行政机关工作人员违反本条例规定，不履行或者不正确履行农村村民住房建设管理职责的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十二条【村民违法建设住房责任】违反本条例第十四条、第二十二条、第二十六条第二款规定，未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照规划许可证的规定进行建设的，由有关部门依法责令停止建设，限期自行拆除或采取改正措施；逾期不拆除或不改正的，依法申请法院强制拆除。

　　第四十三条【施工违法责任】违反本条例第二十六条规定，建筑施工企业或者农村建筑工匠有下列情形之一的，由住房和城乡建设主管部门责令限期改正，处两千元以上一万元以下罚款；情节严重的，处一万元以上五万元以下罚款：

（一）对未取得农村宅基地批准书或者乡村建设规划许可提供施工服务的；

（二）未按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工的；

　　（三）偷工减料或者使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的；

　　（四）未采取安全施工措施，或者未及时发现和消除施工、消防等安全隐患的。

　　第七章  附则

　　第四十四条【生效日期】本条例自  年 月 日起施行。