沈阳住宅楼盘考察报告-规划建筑篇.docx

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沈阳商品住宅楼盘考察报告

沈阳商品住宅楼盘考察报告

（规划及建筑篇）

一、考察意义及考察过程简介

为了掌握沈阳地区楼盘规划设计的最新方向，不断提高沈阳中冶京诚置业有限公司的设计管理实力，不断提高公司在房地产市场的竞争力。

2008年6月初，对沈阳地区楼盘，特别是精品、知名楼盘进行考察，主要挑选了万科·魅力之城、万科·新榆公馆、万恒·东方俪城等在沈阳地区房地产市场有较大影响力，且园区规划及建筑设计都颇具时代气息的精品楼盘作为考察对象，通过实地踏勘、相关资料收集、相关专业人员访谈等多种方式对这些楼盘进行分析与研究，并通过对比，找出这些楼盘的优势和不足，力图为公司的进一步发展提供相关技术依据。

二、所考察楼盘的详细描述及优缺点分析

1）万科·魅力之城

万科•魅力之城位于沈阳市怒江北街与松山路交汇处的新城市板块，毗邻皇姑区，临近北行商圈。

总占地面积约16万平方米，总建筑面积约30万平方米，容积率1.88，绿化覆盖率为30％。

该项目于2007年6月30日开工，计划于2011年竣工封园，共分而二期开发，是沈阳万科既万科四季花城后在城北的又一新品园区。

万科·魅力之城主要以大院文脉指导整个设计过程，该项目以大院特性中自然、私密、舒适、尊贵四个要素为项目的设计核心，力图营造新世纪的大院生活。

在具体的设计手法上，采用独特的“大院套小院、外紧内松、围而不闭”院落形式，营造出私密而尊贵的居住环境。

通过实地考察我们发现，这种多层围合的结构，首先是由“外高内低”的建筑围合成一个大院，再通过每个组团构成一个个围合式院落形态，同时在建筑的比例上进行精心设计，注重围而不闭，有充足的通透性。

同时，在住宅的类型分布上，以花园洋房和高层住宅两种差异化产品为主，空间对比强烈，外高内低的围合式建设形式充分保留了大院的私密性。

另外，为了复原当年大院的居住形态，再现那个年代的灿烂记忆，万科•魅力之城的沿袭了大院造园中“院中有园、园中有景”的空间设计手法，汲取大院景观独特特色，保留多株40年树龄的原生大树，并移植百余株成年大树与稀有植物，植被丰富，移步异景，散发自然气息。

通过富有童趣的园林小品、休闲平台等，为居住者提供社交以及娱乐活动的体验，再现记忆中灿烂年代的大院，重温和睦邻里的温暖。

在实地考察中我们发现，该项目在园区中心的规划方面，没有像其他园区那样布置规模较大的中央广场，而是布置面积比较大的中心绿地，且绿地内供业主集中活动的硬质铺地较少。

据该项目的相关负责人介绍，业主健身活动的室外场所主要分布在各个住宅建筑之间，这样即可以形成大院围合的空间，又可以利用因为日照要求而形成的楼间空间，还可以形成一块比较完整的中心绿地。

我认为这一点是值得我们在以后的项目开发中加以采用的。

在户型设计方面，魅力之城推出的沿街户型比较新颖，并具有一定的特色，该户型一梯两户，最具特点的地方是设计了一个3.9MX4.0M的大露台，这为居住者提供了一个舒适的户外活动空间，另外，这个露台隔层设置，促使外立面空间也富有变化和韵律。

2）沈阳碧桂园

沈阳碧桂园地处沈北新区辉山经济技术开发区内，项目依山脉走势而建，比邻世博园，位于沈阳重点打造的自然山体旅游走廊节点上，距离市中心20分钟车程。

该园区总占地面积约5000亩，首期开发1703亩，约110万平方米，规划为四个园区，分别是西北的峰景苑、西南部的凤鸣翠岭苑、东北部的翠山蓝天苑和东南部的桐林人家苑。

沈阳碧桂园在规划及建筑设计上采用地中海式与西班牙式建筑风格相结合的设计理念，地中海式异域风情浩瀚林木与西班牙建筑层叠隐现，优雅静谧、曲径幽深。

在与相关人员的访谈中我们了解到，该园区首期推售出由碧桂园集团根据区域气候、人居特征研发的的花园美墅和亲邻美墅等创新产品，部分更带有人性化精美装修，让购房者更能轻松地享受别墅生活。

另外，我们还了解到沈阳碧桂园在首期还规划了涵盖娱乐、餐饮、度假、商务等五星级标准的花山碧桂园酒店，在提升居住品质的同时，促进物业升值。

同时首期还建设了完善的社区商业体系，规划超市、餐厅、家居广场等多元化配套设施，使业主享受动感娱乐文化和便利生活的同时，也提升了整个园区的品质和功能层次。

与考察的其他园区相比，该项目存在的不足是：

该项目对园区景观虽然也有规划和设计，但设计的比较粗糙，没有注意到细节的设计，给人的感觉很不精细，如个别绿地的收边处理，小品的颜色搭配等，大大降低了园区的整体品质。

该项目的户型设计也存在一定问题，该项目一栋400平方米的别墅，在内部功能上没能将客厅与起居室分开，没能将中厨与西厨分开，没能将衣帽间设计成独立的封闭空间。

二层和三层功能重复，没有形成别墅的丰富功能空间。

别墅的档次被大大降低。

该楼盘建筑的外立面色彩比较一般，并没有什么特色，其建筑风格在东北地区这样的气候条件下，显现的并不十分突出，建筑造型比较陈旧，我个人认为，在外立面造型方面，可以借鉴的地方不是很多。

以上两点是我们在今后的设计中应该特别加以注意的地方，应力图避免。

3）阳光100·国际新城

阳光100国际新城位于沈阳西部于洪新城东南端，占地面积1500亩，建筑面积150万㎡。

是集住宅、商业、酒店、SOHO办公等为一体，融汇欧洲最先进设计理念的多功能综合性社区。

该园区具有得天独厚的水景资源、生动有趣的街区组团规划以及完善的配套。

通过实地踏勘考察，我发现，该项目的最大特点在于建筑的外部空间处理手法上。

主要包括两个方面：

第一、该项目住宅建筑的空间构成比较大胆，没有沿袭传统住宅建筑的形式，而是采用了体快组合的处理手法，给人耳目一新的感觉，很具有时代特色。

第二、在建筑的立面色彩处理方面，该项目采用了比较纯的色彩序列，通过红、绿、黄、白等比较鲜明的颜色来形成建筑的外部空间色彩，给人以简洁、明快的感觉，而且颇具特色。

4）万科·新榆公馆

万科·新榆公馆位于沈阳市浑南新区金阳街58号，原第四粮库。

项目总占地22万平方米，总建筑面积33万平方米，容积率1.5，绿地率30%。

万科·新榆公馆是采用全新理念设计的北欧风情小镇式园区，它的主要特点是纯正北欧风情、低密度、原生态、创意性和人文性。

园区的文化感很强，园区景观创新性与原有的地脉文化相结合，成为浑南独具特色的新锐园区。

通过与该项目销售人员的对话，我们了解到，“新榆”得名于原当地地名“榆树台”，这充分体现了尊重地脉文化，尊重历史的开发思想。

这一点值得我们学习，即在城市发展中我们要为城市保留土地的原貌。

“公馆”代表着该项目的追求，开放的生活社区，城市化的融合，高品质的产品品质，对历史的追溯和演绎，营造一种安逸舒适的生活“justliveinit”,一种先进的居住文化，一种带给客户不同感受的居住方式，能够为客户本身以及生活塑造一种崭新的形象，客户价值的最大由这里展现。

通过对该项目的实地考察和参观，我们深深的感觉到，提倡简约、生态、人性、科技、时尚的北欧生活是“新榆公馆”的目的所在。

从户型设计到外立面，应用了来自北欧的建筑设计语言，诠释了北欧居住文化“简约、高雅、精致”的本质，在建筑设计定位上撷取北欧建筑语言的精华元素，结合宗地的原始的铁轨、谷仓等地貌文化遗存，体现着颠覆东方居住文化传统的新特点。

园林景观设计营造的是具有上世纪中时代北欧小镇特色的田园风光景色。

利用北欧式保护私密的自然主义院落围合新形态，以低矮灌木及吸收噪音的植物，构建隔音屏障，保持院落独立安宁，以保持北欧优雅的自然主义院落减噪新形态；保存古老的原生大树，人工湖绕树而建，园区的“大功能”绿肺，科学环保的差异绿化，不只简单保留原有铁轨的遗留，同时让人文景观的生命更加鲜活，沿铁轨两侧的植被不停转换，步移景变，体现北欧保留地貌文脉、尊重历史的建筑理念。

该项目也存在一些不足，如园区在地面铺装上，100MMX100MM的灰色方砖使用的比较多，很多都是大面积的集中使用，这样不但色彩比较灰暗，而且凸凹不平，使用效果不佳。

这样的铺地在小范围上可以采用，我认为对于规模较大的铺底来说，就不适合了。

这一点也是值得我们加以注意的地方。

5）泰盈·九如溪谷

泰盈·九如溪谷位于沈阳蒲河新城农业高新技术开发区内，项目背山面水，北靠棋盘山，南邻风景秀丽的蒲河北岸，环境优美。

项目距离市中心18公里，距离桃仙国际机场37公里。

总占地面积约45万平米，总建筑面积约44万平方米，规划3500户。

项目以联排别墅为主，辅以部分洋房等建筑形态，以及商业街、会所等大型配套。

其中一期总建筑面积4万多㎡，户型面积为160-200平米。

“泰盈九如溪谷”定位于中国原创合院别墅。

主要的销售对象是沈阳市的中产阶层以上中高收入人群，其开发致力于提供具有院落居住风情的高尚人文社区。

该项目不同于联排别墅传统规划格局，而是采用具有中国人文思想的“九宫格”布局规划。

通过对该项目的考察，我们发现，该项目遵循中国传统建筑哲学思维，融合了国际建筑的视野与理念，将四合院的思想融入到规划之中，创宅、院、弄、园、庭、街六维墅居空间，户户有小院还有共享的大院，重庭叠院，呈现新院墅空间轮廓，可以使业主重温久违的院落情怀，和谐的人居情致，显现舒适、交流、温情、私密的别墅生活。

另外，值得我们学习和注意的是，该项目在对传统院落文化深刻解读的基础上，融入现代人居模式与习惯，建筑创意合院。

从社区广场、小区入口、院落广场到自家门前花园，院落皆以递进的方式存在展开，最大限度增强邻里互动也使住宅的私密性得以保障。

居者走进园区，只享院落之通畅，无围合之闭塞。

建筑上，该项目设计能站在消费者的角度全面思考住宅对生活的承载功能，独体别墅、联排别墅、情景洋房各具特色的居住空间，满足不同人群对栖居的需求。

别墅独有院落设计，宅内隐园、宅间畅庭、宅前花庭、宅后憩园，前、后、内、外花香满园，外染山水风华，内得园趣生机，构筑出尊崇独享的自在天地。

情景洋房，悠享园区别墅级景观、配套的同时更在建筑规划上全面升级，于不同空间层面赋予生活以有天有地的生动情趣，园林空间上有院落，居住空间上有错层，立面空间上有退台，休闲空间上有露台。

中情西韵的建筑形态，令其在“院、错、退、露”之间，彰显情景洋房的中国式美学情节。

该项目在别墅设计上的另一个亮点是，采用了内部围合院落的手法。

即每栋别墅都设计有前院，且前院都布置门房，该门房不但有空间过度的功能，还具有会客、休闲的功能。

经过门房是一个内部庭院，建筑的空间层次很丰富，而且还避免了来访人员对家庭内部成员的干扰。

可谓一举多得，值得我们借鉴。

6）泰盈·七里香堤

泰盈·七里香堤地处沈阳市辉山农业高新区新城子区蒲河镇。

地块位于人和街与新城路交界处，呈长方形，东临辉山河，北为蒲南路。

地块北面与蒲河一路之隔，为开阔的休闲绿带，周边多为辉山农业高新区重要的住宅及公建项目，空间氛围宁静，格局开阔。

该项目总占地面积13万平方米，总建筑面积25万平方米，容积率1.92，绿化覆盖率38%。

建筑部分包括多层住宅，商业，会所及配套的居住服务设施和车库。

通过对该项目的资料收集，我们了解到，该项目户型面积区间为80-120平方米，采取零过道空间设计。

格局紧凑，功能性非常强。

建筑设计把“人”作为设计的主体，把建筑、景观、自然、文化融汇在一起，满足现代人对生活“人性”的需求，使自然环境与建筑景观始终都洋溢着生命的特征，真正满足人们对现代文明与自然环境的双重需要。

通过建筑单体的转折围合成一个个的“BLOCK”，这种围合成的半私密空间，有效的形成了人从公共空间到私密空间的过渡，实现了人在生活中一系列的角色互换过程。

这在很大程度上迎合了消费者与市场需求。

7）万恒·东方俪城

万恒·东方俪城，位于沈阳市大东区东北大马路146号，北临联合路，南临东北大马路，东临北海街，西临规划路。

项目总占地30.5万平方米，总建筑面积55万平方米，容积率1.8，总户数5000户，绿地率40%。

通过在该园区内走访，感受园区的内部空间，我深深的感受到该园区内部景观设计的独具匠心。

据该项目的销售人员介绍，万恒·东方俪城，特邀