教学潭头镇边兰家当区操纵性具体计划仿单081223.docx
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教学潭头镇边兰家当区操纵性具体计划仿单081223
第二部分说明书
一、规划背景
随着“建设海峡西岸经济区、做大做强省会中心城市”战略的深度推进，城市规模不断扩大，长乐市作为福州城市东扩的主要发展方向，应借此发展的良好契机，充分利用自身的的区位优势，明确发展定位，继续深入学习、贯彻工业带动的发展战略，推进工业集中区建设步伐。
在此背景下，潭头镇政府积极响应政府号召，以海峡西岸经济区建设为契机，立足潭头镇实情，全面落实科学发展观，积极推进“农业稳镇、工业强镇、商贸旺镇”发展策略，推动潭头各项事业的发展；同时，为了进一步的细化规划编制，适应规划建设的管理需求，更好的指导镇区工业区的建设，本着“规划先行”的理性思路，受潭头镇政府的委托，开始了《潭头镇边兰工业区控制性详细规划》的编制任务，经我院规划设计小组对基础资料的收集、整理及多次的现场勘察、调研，先已完成了该规划的初步方案，供审查。
二、现状概况
（一）地理位置和用地规模
规划边兰工业区位于长乐市域东北部，潭头镇区西南面，东临石马、岭南，规划范围涉及二刘、边兰、石马三个村，其距离福州市区约58公里，距离长乐市区约20公里，距离福州长乐国际机场约15公里，总规划用地面积114.17公顷。
本区紧邻潭头镇区，西面、东面群山环抱、风景优美，镇区的相关生活和公共服务设施，为其提供了优质的配套服务。
（二）自然条件
1、气象
本区属于南亚热带海洋性季风气候，气候温和，雨量充沛。
年平均气温18.8℃左右，最高气温七月份，平均24.2℃－28.5℃；最低气温一月份，平均7.2℃－11.4℃。
年平均降水量1382.3毫米。
全年主导风向以东北风为主，夏季主导风向以西南风为主。
全年无霜期达351天，日照时数在1900小时以上。
2、土壤
本区土壤类型以红壤和红壤发育的水稻土为主，少部分为滨海风沙土和滨海盐土。
3、地形地貌
本区地处滨海丘陵地带，总体地势平坦，镇区内河网、港道密布，农业灌溉水资源丰富，适合多种农作物的种植和生长。
（三）侨乡优势
本区位于属于潭头镇管辖范围，潭头镇是福州市著名的侨乡，全镇拥有华侨约2.3万人，主要分布于美国、加拿大、英国、日本、阿根廷、港、澳、台等二十多个国家和地区，广大侨胞都热衷于家乡的建设事业，长期捐款捐资用于家乡的建设，为潭头镇，乃至长乐市的发展作出了巨大的贡献。
（四）经济社会发展概况
改革开放以来，潭头镇按照“工业强镇、商贸旺镇、旅游活镇、农业稳镇”的发展思路，充分发挥乡镇企业的主力军作用，加快了各项社会事业的发展进步，其社会、经济、文化均取得了长足的发展。
据资料统计，至2003年年底，潭头镇乡镇企业总产值达19.42亿元，工农业总产值14.8亿元，实现了农民人均收入5110元；2004年年底，乡镇企业总产值23.486亿元，工业总产值17.932亿元，农业产值14320万元，农民年均收入5380元；至2005年年底，乡镇企业总产值24.25亿元，工业总产值20.04亿元，农民人均收入5680元；至2006年底，工商税收1951亿元，工业总产值23.1亿元，农业总产值3.69亿元，农民人均收入6000元。
表2-1企业情况一览表
企业名称
企业
性质
职工人数（人）
工业产值（万元）
主要产品
年用电量
（KW•h）
年用水量（t）
占地面积（hm2）
建筑面积（m2）
华威化纤
民营
820
50000
涤纶丝
8000万度
36500
20公顷
45674M2
闽威电路板
中外合资
450
8400
电路板
550万度
365000
7650M2
9000M2
新发隆针织
私营
190
1500
针织印染
350万度
550000
63936M2
18900M2
闽发食品水产
外商独资
200
2250
水产品
50万度
18250
7328M2
4683M2
闽光消防器
责任有限公司
140
880
灭火器
220万度
292000
9800M2
3200M2
新兴石制品
外资
162
1000
石制品
53万度
36500
3000M2
1500M2
佳宝珍珠棉
私营
36
500
珍珠棉
13万度
7300
1400M2
500M2
日兴达提花
私营
108
600
针织品
20万度
7300
6600M2
3300M2
日升针织
私营
160
800
服装面料
34万度
3650
4100M2
2800M2
微型轴承厂
联营
200
1000
微型轴承
12千万/时
182.5立方
4000M2
3500M2
厚东针织染整
私营
82
450
布匹
150万度
73000
1960M2
1000M2
亚多帽业
中外合资
348
1000
草织品
17.4万度
3467
6000M2
1800M2
华艺车辆
私营
80
500
汽车座椅
10万度
3650
4600M2
1000M2
锦珊工艺品
有限责任
42
350
工艺品
0.6万度
2530M2
1730M2
霞辉针织
私营
43
600
面料窗纱
18万度
7300
2620M2
1950M2
鸿泰装饰
私营
89
150
PVC塑料扣板
18万度
1095
10000M2
5000M2
花园朋友
外资
140
700
干花
6万度
7300
1200M2
1000M2
（五）人口和土地使用现状
1、人口现状
此次规划范围涉及二刘、边兰、石马三个村，现状人口约5500人，其中二刘村约2347人，边兰村约2653人，石马村约500人。
2、土地使用现状
规划范围东西宽约300米，南北长约2300米，总用地面积114.17公顷，区内除了位于范围东北面的85.4米高的山体及位于边兰村东侧的标高分别为28.5米（凤凰山）、34.417米、28.2米的三座小山包外，整体地势较为平坦，中部稍高，标高从2.8-12.4不等，区内现状用地主要由居住用地、公共设施用地、工业用地、水域、农地、林地等组成；
表2-2现状用地平衡表
序号
用地性质
用地代号
面积
（公顷）
比例
（%）
人均用地面积
（平方米）
1
居住用地
R
15.78
74.29
28.69
2
公共设施用地
C
1.68
7.91
3.05
其中
行政管理用地
C1
0.07
0.33
0.13
教育机构用地
C2
0.24
1.13
0.44
文体科技用地
C3
1.37
6.45
2.49
工业用地
M
0.10
0.47
0.18
3
道路广场用地
S
3.78
17.80
6.87
4
城镇建设用地
21.240
100.00
38.62
5
水域及其他用地
92.930
其中
水域
E1
3.570
农地、林地
E2
86.450
闲置地
E6
2.910
6
规划总用地
114.170
现状人口5500人
（1）居住用地
区内的居住用地主要是指规划范围内的二刘村、边兰村、石马村的村庄建筑用地，除去近年新修建的住宅外，大部分住宅建筑建设无序，缺乏管理，居住环境差，建筑质量以砖混结构为主，层数主要以2-4层为主，配套设施缺乏，区内共有居住用地15.78公顷，占现状建设用地的74.29％。
（2）公共设施用地
区内共有公共设施用地1.68公顷，占现状建设用地的7.91％，包括行政管理用地、教育机构用地、文体科技用地三类。
其中行政管理用地主要是指边兰村村委会用地；教育机构用地为边兰小学，用地面积0.15公顷，用地小、规模小，班级少，无法满足村庄的教育需求；文体科技用地指位于石马村北面的二刘寿堂及位于边兰村委会南面的教堂、上厝文化中心，文化用地面积1.37公顷。
（3）工业用地
本区内现状基本无工业用地，仅有位于范围最北面的简易酒厂，设备简陋，卫生条件差，经济效益极差。
除去以上用地外，其余用地主要为水域用地、农地、林地及少量的闲置地，用地面积分别为3.57公顷、86.45公顷、2.91公顷，在区内农地、林地所占比重较大。
详见现状用地平衡表。
（六）交通和市政工程现状
1、现状道路：
本区内现状道路情况较差，仅有几条村道，宽度3-9米不等，主要的道路为南北走向宽度6-8米的金福路（是镇区与南部各村庄联系的主要道路、也是潭头镇与金峰城区之间的重要联系通道）、东西走向的宽度4-6米的连接石马和镇区的小路。
各级道路衔接不尽合理，整体路网结构不完善，随着城市建设的发展，交通量增加，现有的道路已远远不能满足实际发展需求，急待改善。
2、供水：
目前潭头镇（含本区）有长乐宇泉自来水有限公司供水，水源引自岱西水库，另外由金峰镇方向引入长乐市第二水厂DN300供水管对镇区周边的村庄供水进行补充，由于现状镇区的供水管网不够完善，管径偏小，供水情况紧张。
3、排水：
现状区内基本无排水设施，雨污混合排放，污水未经处理，就近排入水体及农田。
4、供电：
目前，本区的供电设施不足，现状的电力主要依靠长乐市电网，由位于镇区西南部的35kv的潭头变电站解决其生产和生活用电。
三、现状问题分析
1、本区内涉及二刘、边兰、石马三个村，有一定量的村庄建筑用地，大多数住宅建筑质量差，自由发展无序，且缺乏引导和管理，导致了土地利用不尽合理，急待改善、改造、提升。
2、规划范围位于镇区的西北面，位置稍微独立，各项公共配套设施相对不足，基本无集中成型的公共配套中心，无文化、体育设施来满足村民需求，无法满足人民日益增长的精神、物质、文化等方面的需求。
3、范围内现状道路系统不够完善，道路宽度小、等级低，严重制约本区的发展。
4、本区位于镇区的西北面，位置稍微独立，目前道路交通情况较差，仅通过金福路与镇区可取得联系，交通条件不够便捷。
四、镇总体规划对本区的要求
《长乐市潭头镇总体规划》（2004-2020）于2004年8月开始编制，至2005年7月通过评审并上报了市政府。
本次规划范围位于潭头镇总体规划的范围内，总体规划确定的潭头镇的性质为：
长乐市域北部重点城镇，新兴的工农贸一体的滨海城镇。
本区也是总体规划确定的镇域的南部经济区，该区主要发展以纺织、印染、电子等工业门类为主的产业，也作为潭头镇的产业主导发展方向，通过逐步加大技术密集型产业比重，完善镇区工业区的建设，发挥企业规模效益，实现工业强镇的目标。
即总体规划已经对该片区工业的产业门类、布局作了响应的布局，也是本次控制性详细规划的重要依据。
五、规划发展条件分析
（一）区位条件
本区位于潭头镇，其地处福州市经济发达地区，也是未来福州主城发展的主要方向，同时其与马尾经济技术开发区仅一江之隔，其东南面为新兴的福州长乐空港工业集中区，南面为岭南工业区，可主动接受其辐射带动，壮大产业优势。
同时，随着其东南面的金峰镇城区城市功能的逐步完善，本区也可主动接受其辐射，成为承担大金峰产业集群的部分功能。
（二）用地条件
本区范围内，除去少量的村庄住宅建筑用地、山林地之外，大量的用地为农田等，整体地势较为平坦，开发建设条件良好，用地发展空间极大。
（三）交通条件
本区的交通区位条件优势明显，向东可达长乐国际机场，距离约15公里；向南可至松下深水港码头，距离约33公里；随着福州市域范围的扩大，福州市域外环路、长乐市域滨海达到及机场货运线的打通，将使本区与外界的联系更加便捷。
此外，琅岐大桥也拉进了其与马尾经济技术开发区的距离，同时也为其提供了便利的区域交通条件。
六、规划依据
（一）国家有关法律、法规、标准、文件
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日）
2、《城市规划编制办法》（建设部令第146号）
3、《城市规划编制办法实施细则》
4、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）
5、《福建省控制性详细规划编制办法》
6、《城市道路交通设计规范》
7、其它相关法规、规范
（二）相关规划及其他
1、《长乐市潭头镇总体规划》（2004-2020）
2、《福州城市发展战略规划》
3、项目委托书以及规划设计合同
4、甲方提供的电子地形图
七、规划原则、目标与策略
（一）规划原则
1、坚持区域的观点，充分考虑整体与局部的关系，在土地使用、道路布局上都从全面综合、整体的角度出发，与总体规划相衔接。
2、坚持前瞻性与现实性相结合的原则，立足现实、面向未来、因地制宜、合理安排各项建设用地。
3、强调地块开发的可操作性，为规划管理提供切实可行的管理依据。
4、充分考虑产业特性，利用本地环境优势，立足“高标准、高起点、高质量”的原则，建设一个环境优美、现代化的工业园区。
5、坚持统筹规划的原则，将工业区的生活区及相应的公建配套设施规划纳入镇总体规划统一考虑，在发展工业的同时，加快城市化的进程。
6、坚持集约建设、节约土地的原则，合理控制开发强度，在充分考虑社会、经济以及环境效益的同时，尽可能提高土地利用率。
7、从经济、社会、环境效益相统一和园区的可持续发展角度出发，注重景观规划和环境保护，构筑环境优美、设施齐全、配套完善的现代化生态工业园区。
（二）规划目标
1、遵循总体规划提出的相关工业园区建设目标，遵循总体规划对本区的产业和功能发展定位要求。
2、在镇总体规划的指导下，进一步的深化规划内容，做好相关设施的配套，完善投资环境，优化用地布局，提高土地的利用效率。
3、合理划分地块，科学的制定个地块的建设用地控制指标和有关规划管理要求，强化规划控制功能，为指导修建性详细规划编制、园区的土地出让及规划管理提供技术支持。
4、重视并充分利用自然资源条件，运用城市设计手法，加强园区空间环境和景观设计，创造富有个性、舒适宜人的园区空间。
（三）规划策略
1、利用区位、交通优势，立足环境、发挥政策优势。
2、加强基础设施和配套公建、服务设施建设，优化投资环境，完善工业园区功能，增强园区的招商引资吸引力。
3、采取开发型的积极保护环境政策，将园区开发与环境保护及可持续发展有机融合，突出园区绿化、环境建设，实现工业园区良好的环境与经济效益。
4、创新体制和机制，加强实施人才开发策略，为吸引和留住人才营造独特的用人环境和创业环境。
5、改革和创新园区的发展机制和政策环境，深化和拓展利用内、外资的渠道，权利增强竞争和发展优势，促进工业园区的建设发展。
八、产业发展目标与规模
（一）产业发展目标
根据镇总体规划的产业发展目标及定位，本区应立足地缘优势和良好的用地发展条件，以市场为导向，加大科技投入，扩大内引外联，充分发挥侨乡优势，做好潭头镇南部经济区的产业功能布局，主要发展以纺织、印染、电子等技术先进、耗能低、污染小、效益好的信息产业和传统制造业、加工业为主的工业。
因此本区的产业发展目标为：
以技术先进、耗能低、污染小、效益好的现代化工业园区。
（二）规划规模
1、用地规模
本区位于长乐市域东北部，潭头镇区西南面，东临石马、岭南，规划范围涉及二刘、边兰、石马三个村，总规划用地面积114.17公顷，扣除水域及其他用地15.25公顷，建设用地面积约98.91公顷。
2、人口规模：
本区内的人口主要由二刘、边兰、石马三村的村庄人口及工业园区就业人口组成。
（1）其中村庄人口按照用地容量测算，规划总的居住建筑用地面积约315318平方米，按照户均建筑面积150平方米，户均人口3人计，则可容纳6306人；综合商住建筑面积8320平方米，按70％计住宅建筑面积，户均120平方米/户，取3.2人/户，共155人。
综上两项，则本区可容纳人口6461人。
（2）规划范围内共有工业建筑面积412332平方米，参照国内和省内相类似工业园区的建设经验数据进行预测，工业用地规划按150~200人/公顷，考虑本区工业类型主要以劳动密集型企业为主，取200人/公顷计，则本区安排就业人口约8246人。
综上，本区的人口规模为14707人，取1.47万人。
九、规划结构与土地利用规划
（一）规划布局结构
规划充分利用现状自然资源，接合道路网结构，保留原有村庄的格局，对整个片区进行了用地的合理布局，形成了“两片、一心”的用地布局结构：
两片：
由规划的远期机场货运线分割而成的南北两片区，北片区主要以工业用地为主，居住用地为辅，南片主要居住用地为主、工业用地为辅；
一心：
为依托现状边兰村村委会及上厝文化中心而形成的公共配套服务中心。
（二）土地利用规划
本片区的规划用地主要以居住用地、工业用地为主，作为镇区西南部经济区的一个重要组成部分，该工业区主要发展以技术先进、耗能低、污染小、效益好的工业为主，并保留现状的二刘、边兰、石马三村的村庄用地，通过河道、用地的整合，形成片区合理的用地布局结构。
1、居住用地
规划充分的尊重现状村庄的布局，根据现状的用地条件，充分利用现有河道，结合规划路网，进行用地的调整梳理，保留了现状的二刘村原有用地，并适当扩展，留足发展空间；在原边兰村现状用地的基础上，对其周边的用地进行了整合，合理利用现状的农田、闲置地等，规划为住宅用地，并适量安排一定量的单身公寓，为工业区的外来人口提供居住需求；另在规划范围内的石马村的用地，规划调整为公共绿地，也作为石马村的公共绿地。
规划共有居住用地面积32.33公顷，占规划建设用地面积的32.66％。
2、公共设施用地
规划公共设施用地面积2.09公顷，占规划建设用地面积的2.11％。
规划充分考虑新工业园区的相关公共配套设施需求，在南片区的北侧设置了工业区管委会一处、文化活动站一处、储蓄所一处、邮政所一处、电信所一处、社会停车场一处，为工业区提供相应服务；其二，为对现状边兰村周边的用地进行整合，保留了边兰村村委会，并对现状上厝的文化中心进行扩大用地，为边兰村的村民提供文化方面的需求，满足远期发展需求。
3、生产建筑用地
根据镇区的总体规划要求，充分考虑现状用地条件，本着可持续发展的原则，规划对片区内农田、闲置地等合理利用，规划形成了以耗能低、污染小的各具特色的工业园区。
工业用地在本区中占主导地位，是本区的主要用地功能，规划考虑北片的用地整体地势较为平坦、集中，用地发展空间大，环境较好，同时可结合竖向设计灵活划分地块，重点发展技术先进、耗能低、污染小的技术密集型的工业，如电子信息、新型材料等高新技术产业等，并适当的安排传统的制造业、纺织业、印染业等产业；在本规划区中部，主要考虑处于下风向以及与岭南工业区产业的对接，主要安排以无污染、轻污染的二类加工工业为主，以完善镇区的整体产业结构，逐步加强本区的产业竞争力，以实现工业强镇的目标。
规划生产建筑用地面积30.01公顷，占规划建设用地的30.32％。
4、公用工程设施用地
规划共有公用工程设施用地2.77公顷，占规划建设用地的2.80％，规划按照要求在区内设置一个变电站、6个垃圾收集点、3个公共厕所，其中垃圾集散点、公共厕所可附设于其他建筑之中，其他相关的市政设施按要求配置，详见地块指标一览表。
5、道路广场用地
规划共有道路广场用地面积11.11公顷，占规划建设用地的11.23％。
6、绿化用地
规划共有绿化用地面积15.28公顷，占规划建设用地的15.44％，其中公共绿地面积7.51公顷，生产防护绿地面积7.77公顷。
7、对外交通用地
对外交通即规划的机场货运线，用地面积5.40公顷，占规划建设用地的5.45％。
7、水域及其他用地
规划按照现状河网的自然机理，通过规划整治，形成南北向的规划河道一条，规划水域及其他用地面积15.21公顷，其中水域用地面积2.23公顷，山林地面积12.98公顷。
表9-1规划用地平衡表
分类代号
用地名称
规划2025年
面积（ha）
比例（%）
R
居住建筑用地
32.33
32.66
C
公共建筑用地
2.09
2.11
其中
C1
行政管理用地
0.51
0.52
C2
教育机构用地
0.76
0.77
C3
文体科技用地
0.82
0.83
M
生产建筑用地
30.01
30.32
S
道路广场用地
11.11
11.23
U
公用工程设施用地
2.77
2.80
T
对外交通道路
5.40
5.45
G
绿化用地
15.28
15.44
其中
公共绿地
7.51
7.59
生产防护绿地
7.77
7.85
建设用地
98.99
100.00
E
水域和其他用地
15.21
其中
水域
2.23
其他用地
12.98
规划范围
114.20
表9-2公共配套设施一览表
序号
配套设施
所在地块
备注
1
工业区管委会、文化活动站、公厕、邮电所、电信所、储蓄点
BL-D-07
2
A-18
3
小学
BL-C-07
4
村委会
BL-C-08
5
变电站
BL-C-29
6
社会停车场
BL-D-08
7
公厕
BL-D-05、BL-C-13
8
垃圾集散点
BL-B-06、BL-B-14
一十、地块控制
（一）地块控制
1、基本地块划分以保持用地性质的完整性和唯一性，并有利于修建性详细规划的编制和土地出让为原则。
2、各地块划分由主、次干道、小区道路为界。
规划图则以BL-A-01、BL-A-02、BL-A-03、……BL-B-01、BL-B-02、……以此类推，规划范围内共分为80个地块。
（二）控制性指标体系
1、控制指标分为规定性和指导性两类。
前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。
2、规定性指标包括用地性质、用地面积、容积率、绿化率、建筑密度、建筑控制高度、交通出入口方向、停车泊位及其他需要配置的公共设施。
3、指导性指标包括人口容量、建筑形式/体量/风格要求、建筑色彩要求、其他环境要求等。
表10-1地块指标一览表
地块编码
用地性质
性质名称
用地面积M2
容积率
建筑密度%
绿地率%
建筑限高M
建筑面积M2
出入口
机动车位
配套公建
BL-A-02
G2
生产防护绿地
981
BL-A-03
M1
一类工业用地
10406
1
35
20
24
10406
EN
31
BL-A-04
G2
生产防护绿地
2395
BL-A-05
G1
公共绿地
2861
BL-A-06
G1
公共绿地
3144
BL-A-07
R1
一类居住用地
33286
1.2
25
35
24
39943
WN
120
BL-A-08
M1
一类工业用地
7840
1
35
20
24
7840
E
24
BL-A-09
M1
一
升级会员 