养生养老综合体建设项目可行性研究报告.docx
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养生养老综合体建设项目可行性研究报告
养生养老综合体建设项目可行性研究报告
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第一章商业模式及项目概述
创新的商业模式
某老年健康服务有限公司创新地推出会员制养老模式，并整合管理
物业、餐饮、医疗等第三方服务商，为会员提供高品质的持续照料服务,通过精细化的会员管理，了解并挖掘客户需求，有效整合最适合的第三方服务商资源，权责明晰，便于管理监督，分散风险，易于实现标准化扩张。
关键置源
•社会资源整合能力
■项目开发运营能力
•会员信息管理体系
■第三方服务商管理体系
•提供居所
■45项基础服务
＞兴趣小组
＞健康体检
＞24小时秘书
＞其他
■2颐增值服务
＞出厅陪同
＞代配药
＞老年大学
＞其他
■第三方管理
二、项目简介
根据目前我国特别是某省地区养老服务供应不足，需养人员和养老
机构不成比例，养老市场发育不健全，老龄化趋势加速的需求状况，在
《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》等有关文件精神指导下，以探索高端智能化社会养老新模式为目标，通过市场化运作方式，在某省中南部建设多个集“文化交流、医疗康复、温泉疗养、旅游度假、休闲娱乐、观光购物、生态宜居、业资融合”等多种功能于一处的养老养生智慧新型综合体。
本项目面向社会群体公务员、事业单位、央企、国企群体及中高收入阶层人员需要，坚持健康养生、渡假旅游养老宗旨，按照智慧城镇的定位，设立八大基本功能区。
（1）医疗康复功能区：
1-1医疗功能区
——体检中心，凡进入本基地的人员一律进行身体健康检查。
根据
检查结果进行有针对性康复医疗或养生保健；
联办远程医疗平台，与中国医科大学等有关机构联办，实行空
中网络会诊和指挥治疗；
——康复治疗中心，与中国医科大学等有关医院联办；
——矿物水疗中心，利用当地药泉资源结合中西医药物，进行养老保健性理疗；
——心理辅导中心；进行老年心理咨询辅导治疗；
1-2康复养生功能区
――集中护理疗养中心：
设5000张床位；按医院康复疗养需求标
准配备医护设施及医护人员；
家庭式疗养居住区：
设4000张床位，按疗养院需求标准配备
医护设施。
并设立护理站，按着50:
1的比例，配备护理人员；
――温泉别墅疗养居住区：
设200张床位。
按疗养院要求标准配备
医护设施，并设立护理站，按每栋别墅配备一名人员的标准配备陪护人员；
——体验式养生公寓（温泉度假村）：
设500张床位。
按一般疗养要求标准配备医护设施，并设立护理站，配备护理人员；
――康复训练中心
疗养保障服务中心：
负责疗养渡假人员衣、食、住、行等方面的（有偿）保障性服务。
（2）休闲养生功能区
――国酒科学：
建立酒庄，养生人员可参与实践白酒（红酒）的烧制、酿造、贮存、勾兑、品评、销售；
――观光农业：
养生人员参与实践大棚作物耕耘、管理、采摘，可认养、辅助参与；
――园田种植：
养生人员参与实践对田园农作物及花卉种植、管理,可认养、辅助参与；
――果园养植：
养生人员参与实践对果木的种植、管理，可认养、辅助参与；
休闲垂钓：
（3）文化修养功能区
――国学院：
儒、释、道、法讲堂；中医、饮食、茶道、养生讲堂；园艺、花卉讲堂；
——书画院：
书法、绘画、篆刻讲堂及沈延毅先生纪念馆
琴棋院（中国棋院，某省分院）；
艺术家（写作、美术、摄影设计）创作沙龙;
图书馆；
东北民俗展览馆
金秋佳缘俱乐部;
（4）文化娱乐功能区：
-—文化艺术演播剧院：
表演地方特色曲艺节目;
-—3D温泉影院；
-—棋牌馆；
-―电子游戏厅；
-―室外主题公园；
-—室内滑冰场；
（5）运动养生功能区
-—高尔夫（18+1洞）球场；
-—室内温泉游泳馆；
-—篮、羽、网、排、门球场；
-—环山自行车运动；
-—登山步道健身；
-—室外健身广场；
-—室内健身中心；
-—冬季滑雪运动；
-―卡丁车练习场；
—射击场；
-—游船、划船（设4-5个码头）；
（6）综合服务功能区
6-1商饮服务
――购物中心：
含港台商品区、欧美商品区、国内知名品牌区，旅游用品、日用品、礼品专营区
――美食广场：
含粤、潮、川、浙、苏、鲁等各系菜馆；东北历史老字号餐饮店，酒吧、咖啡吧，烧烤广场
——东北土特产品经营中心
――综合服务中心：
物流代办、区内快递、图文打印、火车、飞机、轮船票务代买代办、金融机构网点、保险代理
6-2交通服务
――智能停车场（含房车宿营地、停机坪）
――环保（电动）区内免费公交、区外点对点免费班车
――自取自存脚踏车
——加油站
――汽车修理
6-3旅游渡假接待服务
――五星级温泉宾馆
——体验式温泉渡假村（见养生公寓）
——室外婚礼场地
――观景台
（7）银发经济（沙龙俱乐部）
――经济技术开发公司：
投资理财、承接和代理发包、转让、开发经济技术信息，专利设计产品，工业知识产权，文物藏品；
关心下一代基金会：
接受捐赠、管理、资产、定向扶持
——太阳恋沙龙俱乐部
针对老年人黄昏恋问题进行探讨、交流提供服务。
（8）智能管理与配套设施
8-1经营管理机构
――园区资产管理公司：
投资管理，物业服务管理，园区运营资产管理，设施、设备建设管理，土地、不动产资源管理、人力管理等。
负责总协调。
——医疗养生管理公司：
体检中心、医疗网络平台、医疗中心、疗养中心、医务财务、资产、物业、人员管理。
――疗养项目经营公司：
文化、体育、农业、娱乐等养生项目运营管理。
――商业服务经营公司：
购物中心、美食广场、东北土特产品经营中心、综合服务中心（包括交通服务、旅游渡假接待服务）。
8-2设施建设标准
――设施建设标准：
区域道路、交通通讯、亮化、体育、网络、水力、电力、供暖、水系、植被养护、观光农业、居室等设施建设水平达到智能化。
医疗养生现代化：
体检中心、医疗中心、远程医疗平台、中心等医疗设施达到现代化、智能化。
8-3园区主要设施：
――医疗功能区设施群
文化修养功能区设施群
——康复养生功能区（集中护理疗养中心、家庭式疗养居住区、温
泉别墅疗养居住区、体验式养生公寓）建筑群
――文化娱乐功能区设施群
――综合服务功能区设施群
――区域内亮化工程
――环保公交车及站点
――内河游船及码头
——智能停车场（含房车宿营地）
——环山汽车道路及步行道路
――主题公园
——高尔夫球场
——网球、蓝球场
――卡丁车练习场
——观光农业设施
——金融机构网点
――保险机构网点
——网络与通讯中心
——物流代理站
――安全、消防机构及设施
能源（水、电）系统
三、项目可行性简要分析
1、本项目建设优势
一是自然条件优越。
某某健康旅游养老“一卡通”示范基地项目位于中国某省省中南部地区，东经122°--123°'北纬41°35’
---41°48',属于温带半湿润大陆性气候，全年气温在-26C--35C之间，受季风影响，全年降水集中，四季分明。
靠山面海风水环抱，富矿温泉资源丰富，生态宜居功能现代，是一个不可多得的“旅游养老天堂”。
二是历史文化厚重。
某省省也是名胜古迹众多的城旅游大省。
红山文化、中华龙鸟世界瞩目；一宫三陵等一批世界文化遗产；郎朗、赵本山等大批文化名人为华人熟知；中国足球从这里走出国门，全国十二运在这里举办，彰显体育大省风范。
某省也是中国著名装备制造业基地，曾在中国工业史上经创造出无数个第一。
三是城市群聚集度高。
中国东北重镇，其经济、交通、人口均位于中国长江以北地区省份前列。
已经形成城铁、高铁、高速公路、国家公路综合交通网，为区域性经济、交通发展，文化、生活提升，新兴产业聚集创造了前所未有的历史机遇。
为高端养老产业快速发展起到重要的推动作用。
四是项目位于经济发展叠加区。
国务院总理李克强在某省工作时，提出了以某某为龙头的七点一线“某省沿海经济带”和以某市为核心，由7个大、中型工业城市构成的“大某市经济区”等两大发展战略。
2010年，两大经济区先后被国家批准。
本项目选择的地点就位于某省省中部的鞍山市，恰逢两大经济区发展交汇点。
2、项目建设劣势
一是目前国内养老服务市场严重滞后，本项目按照建设智慧城镇的
理念来建设养老基地，没有现成的经验可以借鉴，难度非常大
二是本项目在国内目前同质项目中，可以算作规模宏大，投资巨大。
特别是大胆引入医疗康复等内容，在资金、时间方面的风险压力较大。
三是养老服务的体制机制问题还没有完全理顺，建设过程中在审批备案、土地使用、资源开发等诸多方面，如果得不到政策支持，难度将会随时加大。
3、对项目前景的基本判断
养老产业，包括健康产业是我国扩大内需、发展服务业的支柱产业。
30年内我国老龄化市场规模将会超过万亿元人民币。
更不要说在发展老龄产业当中可以创造上百万、上千万的就业岗位。
所以，养老产业、健康产业是我国产业调整当中出现的一个朝阳产业，是一个未开垦的处女地。
就目前我国养老服务市场严重滞后的状况和各级政府对养老事业空前重视的程度看，养老服务业已显现出一个必须抓住的巨大的发展商机。
“某某健康旅游养老一"通示范基地项目”，就是某省某某养老服务有限公司根据消费需求与产业发展需要，在国家发展规划和政策导向下，在地方政府支持下，抓住机遇，开拓创新，勇担风险，造福社会的
国家级重大养老项目。
本项目的实施与建成，必将为进一步提高全国养老服务业水平，推动全国养老产业市场化进程。
四、项目建设目标及方向
本项目以探索高端智能化社会养老新模式为目标，通过市场化运作方式，坚持以下方向进行建设，其项目前景必将可期。
（一）坚持养老事业产业化的方向。
从经济规律角度讲，任何只花钱不赚钱的项目是不会长命的。
“养老服务业”在国家层面讲是事业，在企业层面讲是产业。
只要养老服务业实现产业化，按照“政策引导、政府扶持、自主经营，自负盈亏，自我完善”的原则发展，项目就会生生不息。
（二）坚持养老产品差异化的方向。
本项目推出的养老产品不是普及型的，而是以满足中、高层次老年人消费群体的消费需求为目标，为那些在物质生活，文化修养，健康养生等方面有较咼追求的老年人提供服务。
（三）坚持养老内涵高级化的方向。
消费对象的需求决定了项目服务的层级。
本项目开发“异地养老+医疗康复+温泉养生+生态养生+国学修心+家庭保健+休闲健身+投资养老+旅游度假等系列高级
服务产品，开创养老高端服务领域。
（四）坚持养老服务现代化方向。
目前鉴于本建设项目的开发，以科学发展观为指导，坚持以人为本,社会兴办、市场推动的宗旨，
结合全省乃至东三省的特点，幅射全国与国际经验接轨的社会化、市场化道路急待开辟。
兴建的本项目将是设施齐全，环境优美，服务优质的现代化养老服务基地，并设有老人饮食服务中心、医疗和心理咨询服务中心，文体休闲服务中心等具备多功能的养老服务基地。
（五）坚持养老产业标准化方向。
根据国家文件和市场需求，创建养老产业的标准和规范，打造专业队伍。
保证具有养老服务专业知识的人员持证上岗，保证养老服务专业化的一流水平。
努力打造投资主体多元化，服务队伍专业化，功能手段智能化，运行机制科学化，服务品质优良化，服务内容标准化的全国示范性养老基地。
第二章、市场前景分析
1、养老社会服务的需求迅速膨胀
随着我国人均GDP达到8000美元，居民消费能量逐渐释放，到2020年，我国养老市场规模将超过7.7万亿元。
已经给医疗、保健、护理、保险、文化、社交、学习、娱乐、休闲、旅游等产业注入新的活力。
然而市场上对此的供给却远远不足。
由于社会转型、政府职能转变、家庭养老功能弱化，为老服务业发展严重滞后，难以满足庞大老年人群，特别是迅速增长的“空巢”、高龄和带病老年人的服务需求。
以养老机构和床位数为例，目前，共有各类老年社会福利机构3.8万个，养老床位
120.5万张，平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相差甚远。
其他生活照料、精神慰藉等许多为老服务也都存在发展缓慢的问题，不能满足老年人群日益增长的需求。
全国老龄办城市养老服务调查显示，目前我国老年人总的服务需求满足率仅为15.9%,还有84.1%的老年人服务需求没有被满足。
2、养老观念正在发生变化
随着第一代独生子女父母进入老年期，社会的养老观念也在悄然变化，养儿防老观念转向了自我经济积累养老、社会化养老的新观念；同时这一批老年人都是在建国以后出生，他们有着更好的成长背景，这一代老年人更加能够接受新的观念、也更有能力追求品质化的养老生活方式。
3、老年住宅需求量巨大
老年住宅，成为功能性住宅的主流。
形成有自身特点和发展规律的居住产品。
老年住宅的开发和老年住房消费，对于扩大需求、拉动经济增长、繁荣住房市场有重要作用。
据权威部门估算，目前全国老年人的退休金、再就业（退休后被聘用）收入和赡养费大约有4000亿元，即
使仅3%勺老年人能在社会设施中养老，按目前全国仅有800多所老年公寓、社区计算，远未能满足社会养老需求，发展空间十分广阔。
仅3%
的老人能在社会设施中养老，全国就将有420万老人进入老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建造8万到10万所老年公寓及住宅，投资总额便是900亿到1000亿元，加上其他设施设备等，其商机将达到1200亿元。
4、社会资本在关注养老产业
养老服务业已经引起市场与其他社会资本的高度关注，许多企业都开始把养老服务纳入自己的发展战略，其中有规模较大的集团公司、有影响力的社会团体，有海外背景的大型基金等参与到发展养老服务业的行动中来。
截至到目前，各地都出现了许多养老项目。
从能够获得的资料来看，这些养老项目呈现了以下几方面的特点：
4.1养老项目规模越来越大。
已经运营与在建的大型项目，不仅仅出现在北京、上海这样的大城市，一线和二线城市都出现了大型养老项目。
天津、武汉、广州、青岛等城市都有大型项目立项和在建，甚至一些三线城市如湖州、扬州也有大型养老项目的出现。
而且，项目的规模越来越大，从一开始的占地50
亩、100亩已经发展到500亩甚至1000亩。
4.2项目的运营模式形态各异
从运营模式来看，尽管都定位于养老项目，但具体操作模式上也千差万别。
有的是通过划拨的方式获得建设用地，采用月租的方式接纳养老；有的通过土地出让的方式获得用地，采用出售产权的经营方式；有的采用会员制的模式，一次性回收投资，有的则通过所谓一次性设备投资的方式回收建设资金。
4.3大型养老项目的投资主体多元化。
目前，不仅是企业在开发建设大型的养老项目，有许多社会团体甚至是地方政府也参与了大型养老项目的开发建设。
如中国红十字基金会、中华慈善总会、上海慈善基金会等。
同时许多地方政府也在关注养老服务业的发展，积极参与一些养老项目的规划建设。
5、养老服务业发展严重滞后
由于社会转型、政府职能转变、家庭养老功能弱化，养老服务业
发展严重滞后，难以满足庞大老年人群，特别是迅速增长的“空巢”、
高龄和带病老年人的服务需求。
以养老机构和床位数为例，目前，中国共有各类老年社会福利机构3.8万个，养老床位120.5万张，平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相差甚远。
其他生活照料、精神慰藉等许多为老服务也都存在发展缓慢的问题，不能满足老年人群日益增长的需求。
全国老龄办城市养老服务调查显示，目前我国老年人总的服务需求满足率仅为15.9%,还有84.1%的老年人服务需求没有被满足。
6、老年人潜在市场购买力
人均GDP达到8000美元，居民消费能量逐渐释放，预计到2020年,我国养老市场规模将超过7.7万亿元。
到2025年和2050年，老年人的潜在市场购买力将分别达到10万亿和30万亿元。
这将给医疗、保健、护理、保险、文化、社交、学习、娱乐、休闲、旅游等产业注入新的活
力，然而市场上对此的供给却远远不足。
7、养老社区是功能性住宅重要细分市场
据权威部门估算，目前全国老年人的退休金、再就业（退休后被聘用）收入和赡养费大约有4000亿元，即使仅3%勺老年人能在社会设施中养老，也需要社会投资2000亿元。
目前全国仅有800多所老年公寓、社区，远未满足社会养老需求，发展空间十分广阔。
仅3%勺老人能在社
会设施中养老，全国就将有420万老人进入老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建造8万到10万所老年公寓及住宅，投资总额便是900亿到1000亿元，加上其他设施设备等，其商机将达到1200亿元。
&老龄化的社会结构必然要求与之相适应的经济结构、文化结构甚至政治结构。
经济结构的转型是老龄社会的必然发展趋势。
社会从成年型社会转向了老龄社会。
养老服务、老年用品、养老产业将成为未来经济社会发展过程中的重要乃至主导性的因素。
十二五规划中，养老产业可能会上升为一种国家战略。
据中国社会科学院最近发布的2016年《社会蓝皮书》预测2016年年底，中国人均GDP将超过8000美元。
人均GDP不断增长要求养老产业发展，养老服务不再是解决孤寡三无老人的单纯社会福利。
养老服务将面向普通老年人、面向社会、面向市场，养老服务的水平、养老产业的发展要与经济社会发展的水平相一致，在人均GDP800美元的情况下，养老服务应该是品质化的、专业化的、标准化的、产业化的，养老服务不再是为使老年人维持生命生存的基本手段与保障，而是为了让老年人更好地生活、更好地享受经济社会发展成果的现实载体！
9、中高端养老市场规模将从2015年的约800亿人民币快速增长至2025年的约1,600亿人民币。
2010年我国65岁以上老年人口已达1.8亿，占总人口13%预计
2025年老年人口数量将达到3亿人，占比为21%城市老人空巢家庭的比例由2000年的42%增加至2008年的49.7%;从2015年开始，计划生育时代的父母基本进入65岁年龄段，将进一步提高空巢家庭的比例，随着人口年龄结构、家庭结构、生活方式的变化，以及人均收入的不断提高，对机构养老的需求将逐步提高；以65岁以上老年人群中财富水平排名前15%的人为目标客户，并且假设这15%勺老年人中有1%各对机构养老有需求，则养老居所、养老服务及护理服务的市场总规模在2010
年约200亿人民币，至2025年将达到约1,600亿人民币
12
第三章行业背景介绍
一、国外养老产业的发展现状及趋势
人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。
早在1965年,法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。
20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。
由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国
家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：
在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。
以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：
独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。
亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。
因
为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”
（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。
国外养老社区
世界上较早进入“银发”时代的国家一一英国，对老年人采取的
社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。
这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。
现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18%,75岁以上的老年人亦有370万。
英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。
如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占20〜50%。
面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢？
从20世纪90年代
开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。
生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。
生活照料又分为：
居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。
物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。
如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。
心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。
如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。
另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。
整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。
如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。
行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。
同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所一一老年人工作室。
社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。
完善的配套设施与功能区划分。
日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。
提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活（二代居）的住宅产品。
代表楼盘：
港北新城老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。
欧洲,国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。
建筑将三种元素结合在一起：
城市意味、社区功能和生态目标。
代表楼盘：
荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。
建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。
新加坡,一般兴建在成熟的社区中。
公寓户型一般分为35平方米和45平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。
住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。
从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。
在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：
一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。
在丹麦，目前最流行是自助养老社区（DIY）。
在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。
旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。
一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。
一家大型投资
（SanyresMediterrane）公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左右，将于2008年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年
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