汇都营销策划案终.ppt

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汇都国际二期汇都国际二期_项目营销思路探讨项目营销思路探讨谨呈：

云南金马源房地产开发有限公司谨呈：

云南金马源房地产开发有限公司站在市场和客户的角度来沟通。

站在市场和客户的角度来沟通。

我们只是资源整合者，不是专家。

我们只是资源整合者，不是专家。

一个报告解决不了甲方关心的所有问题，营销更是复杂的体系，考验一个报告解决不了甲方关心的所有问题，营销更是复杂的体系，考验的是操盘手动态的把握能力。

的是操盘手动态的把握能力。

对于汇都对于汇都2，我们着力点在于面对凶险的市场环境中寻求价格突破与，我们着力点在于面对凶险的市场环境中寻求价格突破与速度突破。

速度突破。

瑞丰和主张瑞丰和主张1：

瑞丰和主张瑞丰和主张2：

项目目标项目目标产品分析产品分析营销计划及总纲营销计划及总纲分类营销解决方案分类营销解决方案1234目标目标价格稳步提升价格稳步提升巩固企业品牌巩固企业品牌目标均价目标均价（住宅住宅）7500）7500元元/平米平米,（,（豪宅豪宅）12000）12000元元/平米平米,（公寓公寓）8000）8000元元/平米平米,（,（商业商业）均价均价2.82.8万万/平米平米;借助项目成功销售，巩固汇都国际项目在市场的的品借助项目成功销售，巩固汇都国际项目在市场的的品牌价值；牌价值；巩固项目品牌价值巩固项目品牌价值借助项目成功销售，巩固金马源地产在云南市场的影借助项目成功销售，巩固金马源地产在云南市场的影响力和地位；响力和地位；完成销售率完成销售率0909年完成销售率年完成销售率:

住宅住宅85%85%、公寓公寓90%90%、豪宅、豪宅40%40%、商业商业30%30%。

形象形象产品产品现金现金流产品流产品利润利润产品产品本项目价值点理解本项目价值点理解汇都国际二期作为城市汇都国际二期作为城市CBD区内的一个领头区内的一个领头项目，先峰项目。

由多种业态组成其各种业项目，先峰项目。

由多种业态组成其各种业态在本项目营销工作的价值点也不同，下面态在本项目营销工作的价值点也不同，下面是我司对项目业态价值点的理解。

是我司对项目业态价值点的理解。

A与与C幢住宅物业本项目现金流产品幢住宅物业本项目现金流产品B幢豪宅物业本项目利润产品幢豪宅物业本项目利润产品D幢商务办公物业本项目整盘形象产品幢商务办公物业本项目整盘形象产品商业物业本项目利润最大化产品商业物业本项目利润最大化产品产品分析产品分析产品分析产品分析总规总规建筑错位建筑错位/动静分明动静分明总体按地块形状布局，总体按地块形状布局，LL形布局，建筑错位，尽量保证每户的采光、通风与景观；建筑分形布局，建筑错位，尽量保证每户的采光、通风与景观；建筑分布在地块主轴线上，绿化景观将沿建筑散状分布。

布在地块主轴线上，绿化景观将沿建筑散状分布。

主轴线主轴线价值金区价值金区价值金区价值金区价值价值银区银区项目商务物业紧临城市主要交通道路项目商务物业紧临城市主要交通道路,便于商务人流、车流进放便于商务人流、车流进放,有昭示性并为有昭示性并为项目的住宅物业做了屏障使住宅物业生项目的住宅物业做了屏障使住宅物业生活远离噪音的污染，活远离噪音的污染，44每栋下设置每栋下设置22层底层底商，便于区域内客户，商务客户，物业商，便于区域内客户，商务客户，物业客户生活与消费。

客户生活与消费。

立面立面城市现代建筑城市现代建筑,个性鲜明个性鲜明,朴素尊贵朴素尊贵产品分析产品分析个性鲜明的建筑产品个性鲜明的建筑产品城市现化建筑城市现化建筑/硬朗线条都市工科美学建筑硬朗线条都市工科美学建筑规模规模/高度高度百万城市系列产品百万城市系列产品,100,100米高度，米高度，俯瞰城市景观俯瞰城市景观产品分析产品分析城市高层建筑群城市高层建筑群建筑高度近建筑高度近100100米米/汇都国际一期汇都国际一期/汇都二期汇都二期/汇汇都三期都三期百万平米高层建筑群落百万平米高层建筑群落规定动作规定动作流行元素流行元素点式建筑雕塑感点式建筑雕塑感高附加值高附加值土地利用率高土地利用率高独立沿街商铺独立沿街商铺区域商业共荣区域商业共荣点式豪宅建筑点式豪宅建筑汤井汤井商业商业中心中心干扰面干扰面主形象展示面主形象展示面建业商务中心建业商务中心干扰面干扰面公公化化共共绿绿城市景观面汇都国际1期呼应联动主要昭示面产品分析产品分析商业商业/地下层地下层1.71.7万地下层城市商业产品万地下层城市商业产品,地下层利用率高商业面积较大，业态分区模地下层利用率高商业面积较大，业态分区模糊，受住宅柱网影响，经营不便，招商困难。

糊，受住宅柱网影响，经营不便，招商困难。

本项目地下商业结构混本项目地下商业结构混乱，商业物业格局大致同乱，商业物业格局大致同住宅物业格局雷同；住宅物业格局雷同；地下商业空间不通透层地下商业空间不通透层高设计不合理，人行动线高设计不合理，人行动线不流畅，人行过着窄；不流畅，人行过着窄；地下商业目前的格局不地下商业目前的格局不利于经营，招商困难，利于经营，招商困难，商商业适用性较差业适用性较差。

如此原因。

如此原因使得地下农贸市场和地下使得地下农贸市场和地下自行车库都较难使用。

自行车库都较难使用。

产品分析产品分析独立商铺独立商铺独立商铺商业产品独立商铺商业产品,昭示性不强、展示面不足，单套商业面积较大，总价昭示性不强、展示面不足，单套商业面积较大，总价过高；未考到入驻或招商业态的经营性，投资群体窄，销售周期长。

过高；未考到入驻或招商业态的经营性，投资群体窄，销售周期长。

本项目独立商铺目前存在本项目独立商铺目前存在内部格局复杂未考虑入驻内部格局复杂未考虑入驻或招商业态的经营性、或招商业态的经营性、商铺的临主要道路的昭示商铺的临主要道路的昭示性不强，展示面不足，商性不强，展示面不足，商铺设计过散。

铺设计过散。

单商业面积较大，总价过单商业面积较大，总价过高，投资群体面窄，商业高，投资群体面窄，商业销售周期长。

销售周期长。

产品分析产品分析住宅住宅本项目现金流产品本项目现金流产品AA幢幢共计约共计约300300户，产品设计相对合理，均好性不足，户，产品设计相对合理，均好性不足，产品值价不均，现金流产品低开高走，消化迅速快。

产品值价不均，现金流产品低开高走，消化迅速快。

本项目普通住宅共计有约本项目普通住宅共计有约600600户户,主主要分部在要分部在AA幢与幢与CC幢共计约幢共计约5.75.7万平米万平米,住宅产品设计中规中矩，相对合理，住宅产品设计中规中矩，相对合理，部份户型有黑厨、黑卫、产品面积与部份户型有黑厨、黑卫、产品面积与户型控制合理，可作为本项目的现金户型控制合理，可作为本项目的现金流产品。

流产品。

产品不足之处，点式设计，通风根产品不足之处，点式设计，通风根采光都不理想，产品均好性不足，单采光都不理想，产品均好性不足，单层平面产品价值不均，销售过程中容层平面产品价值不均，销售过程中容易造成户型好，朝向好快迅消化，易造成户型好，朝向好快迅消化，产品分析产品分析豪宅豪宅本项目利润产品本项目利润产品BB幢幢共计约共计约150150户，产品设计大气，满足基本生活功能，户，产品设计大气，满足基本生活功能，面积浪费，产品面积与产品功能控制不当面积浪费，产品面积与产品功能控制不当,面积过大不利总价控制面积过大不利总价控制.本项目豪宅住宅共计有约本项目豪宅住宅共计有约150150户户,主要主要BB幢共计约幢共计约2.82.8万平米万平米,住宅产品设计大气，满足住宅住宅产品设计大气，满足住宅的基本生活功能，部分户型的基本生活功能，部分户型,过过道过长道过长,浪费面积多浪费面积多,户型与户型户型与户型之间的私密性不够之间的私密性不够,产品面积与户型功能控制还需产品面积与户型功能控制还需调整调整,产品面积利于销售总价的产品面积利于销售总价的控制，单层平面产品价值不均控制，单层平面产品价值不均,产品均好性不足产品的朝向与产品均好性不足产品的朝向与户型均好性会影响此幢号的销户型均好性会影响此幢号的销售价格与销售速度售价格与销售速度公寓公寓本项目公寓物业本项目公寓物业DD幢幢1515至至2929层约层约1.9万平米万平米,格局设计合理格局设计合理,面积控制得当面积控制得当,投投资性产品资性产品.朝向价值不均朝向价值不均,有黑卫、黑厨设计、产品附加值不高。

有黑卫、黑厨设计、产品附加值不高。

产品分析产品分析本项目公寓物业产品本项目公寓物业产品DD幢幢1515至至2929层共计层共计约约1.9万平米万平米,产品格局设计产品格局设计相对合理相对合理,面积控制得当面积控制得当,属投资性属投资性快销售产品快销售产品.D幢公寓物业幢公寓物业,内部设计存在朝向内部设计存在朝向价值不均价值不均,有黑卫、黑厨设计，通风有黑卫、黑厨设计，通风效果存在问题，产品附加值不高，效果存在问题，产品附加值不高，部分户型采阳有问题。

建议增值产部分户型采阳有问题。

建议增值产品附加值，品附加值，商务物业商务物业本项目形象产品本项目形象产品DD幢商务物业幢商务物业44至至1414层层共计约共计约22万平米，产品分割合理万平米，产品分割合理,二种物业共融不便管理二种物业共融不便管理,电梯使用率高会成为重要的销售抗性电梯使用率高会成为重要的销售抗性.产品分析产品分析本项目商务物业产品本项目商务物业产品DD幢幢44至至1414层层共计共计约约2万平米万平米,产品分割相对合理产品分割相对合理,适合中小型创业型使用适合中小型创业型使用.D幢商务物业与公寓型物业共同幢商务物业与公寓型物业共同组成组成,二种物业人流交融二种物业人流交融,不便管理不便管理,此幢号此幢号6部电梯部电梯,商务物业与公寓商务物业与公寓物业共用或分流使用物业共用或分流使用,都会存在使用都会存在使用率高等候时间长的问题率高等候时间长的问题,此问题会成此问题会成为商务物业的重要销售抗性为商务物业的重要销售抗性.小结小结项目物业种类多，各幢号，各物业价值点明确，对项目项目物业种类多，各幢号，各物业价值点明确，对项目的成功都有不同的价值贡献。

的成功都有不同的价值贡献。

总规设计因地制宜，建筑布局错位，总规设计因地制宜，建筑布局错位，尽量保证每户的采尽量保证每户的采光、通风与景观；绿化景观沿建筑散状分布。

光、通风与景观；绿化景观沿建筑散状分布。

建筑设计现代建筑设计现代,个性化建筑个性化建筑,朴素尊贵，百万城市系列产朴素尊贵，百万城市系列产品品,100米高度，米高度，俯瞰城市景观俯瞰城市景观地下商业物业受内部格局柱网影响，地下商业物业受内部格局柱网影响，经营不便，招商困经营不便，招商困难难营销计划及总纲营销计划及总纲项目汇报框架思路55、操盘人员简介、操盘人员简介11、商业的销售操作思路及定价标准；、商业的销售操作思路及定价标准；22、住宅部分的销售操作思路及定价标准、住宅部分的销售操作思路及定价标准33、商务办公物业的销售操作思路及定价标准、商务办公物业的销售操作思路及定价标准44、项目营销、项目营销商业的销售操作思路及定价标准；商业的销售操作思路及定价标准；项目商业面临的问题项目商业面临的问题业态布局建议业态布局建议销售模式销售模式形象定位形象定位定价定价本项目部份目前面临的问题本项目部份目前面临的问题1.国际经济危机影响国际经济危机影响,商业客户投资信心不足商业客户投资信心不足2.商业地产饱和竞争商业地产饱和竞争,项目后势压力大项目后势压力大3.商业建筑格局不合理商业建筑格局不合理,不利于招商与经营不利于招商与经营4.目前商业地产属更新升级阶级目前商业地产属更新升级阶级,产品丰富产品丰富.形象定位形象定位汇都国际汇都国际CBD购物公园街区购物公园街区昆明首席园林情景式双首层文化主题步行街区昆明首席园林情景式双首层文化主题步行街区汇都国际，云南最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、公园为一体的汇都国际，云南最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、公园为一体的SHOPPINGMALL。

说起昆明，我们都知道是个休闲时尚的的城。

但是，我们都知道昆明没有一个公园化的购物街区，说起昆明，我们都知道是个休闲时尚的的城。

但是，我们都知道