开发与经营.docx
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开发与经营
第一章 房地产投资及其风险
第四节 风险与投资组合
1.市场风险系数（P25）
当资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数＝1
2.折现率＝资金的机会成本＋适当的风险调整值＝无风险投资收益率＋市场风险系数（市场的平均收益率－无风险投资收益率）（P27）
第二章 房地产市场及其运行
第四节 房地产市场的运行规律
1.房地产市场的自然周期（P50）
2.房地产泡沫的衡量：
（1）实际价格/理论价格；
（2）房价收入比；（3）房价租金比。
（P55）
第三章 房地产开发程序与管理
第三节 前期工作
1.土地储备范围
（1）依法收回的国有土地；
（2）收购的土地；
（3）行使优先购买权取得的土地；
（4）已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地；
（5）其他依法取得的土地。
（P67）
2.土地储备的运作程序步骤：
（1）收购；
（2）开发整理；（3）储备；（4）供应。
（P67）
3.土地储备开发成本（6项）
（1）征收、拆迁补偿费及有关税费；
（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；
（3）市政基础设施建设有关费用；
（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；
（5）贷款利息；
（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。
（P68）
4.通过公开招标方式选择工程实施单位，开发企业的管理费不高于土地储备开发成本的2%。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
（P68）
5.土地储备资金来源渠道（四项）
（1）财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金；
（2）土地储备机构举借的银行贷款及金融机构贷款；
（3）经财政部门批准可用于土地储备的其他资金；
（4）以上资金所产生的利息收入。
（P68）
6.规划管理内容概括
（1）两证：
建设用地规划许可证（明确用地性质\位置\界限）；建设工程规划许可证（确定规划设计方案符合规划部门的要求）。
（2）一书：
规划（选址）意见书（确定用地面积\范围\用途\基本规划条件）。
（3）一审查：
设计方案审查（用地范围是否与规划确定一致；建设项目的性质符合要求；规划条件符合要求；公共配套服务设施符合要求；是否有必要的水电气等市政设施）。
（P73）
7.可以邀请招标的项目
（1）项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家投标人可供选择的；
（2）受自然地域环境限制的；
（3）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，不宜公开招标的；
（4）拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；
（5）法律、法规规定不宜公开招标的。
（P76）
8.招标标底
（1）一个工程只有一个标底，且必须保密。
（2）招标人可以以标底为基准上浮或下调一定百分比做拦标价。
（3）项目也可以不设标底，进行无标底招标。
（P77）
9.招标控制价
（1）招标控制价相当于招标人的采购预算，不能超过批准的概算。
（2）招标控制价无需保密。
（3）招标人应在招标文件中如实公布。
（4）对招标控制价不得上浮或下调。
（P77）
10.评标委员会
（1）由招标人代表和有关技术、经济方面的专家组成；
（2）成员为5人以上单数，其中经济、技术方面的专家不少于成员总数的三分之二；
（3）专家成员应从省级以上有关部门的专家库中确定。
（P77）
11.申请招标的条件
（1）招标人已经依法成立（有主体）；
（2）初步设计及概算应当履行审批手续的，已批准（已审批）；
（3）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已核准（已核准）；
（4）资金来源已落实（有钱）；
（5）有招标所需的设计图纸及技术资料（有图纸）。
（P78）
12.按废标处理的情况
（1）盖章签字有问题的；
（2）未按规定的格式填写；
（3）内容不全或者在一份投标文件中有多个报价，且未声明哪一个有效的；
（4）投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的；
（5）未按招标文件要求提交投标保证金的；
（6）联合体投标未附联合体共同投标协议的。
（P79）
13.申领施工许可证的条件（8个）
（1）已办理建筑工程用地批准手续-有地；
（2）在规划区内的工程，已取得《建设工程规划许可证》-有规划；
（3）拆迁进度符合施工要求-可以施工；
（4）已签署了施工合同-有施工的人；
（5）有满足施工需要的图纸及技术资料（有＋通过审查）-有图；
（6）有保证工程质量和安全的具体措施-有安全保证；
（7）应该监理的，签署了监理合同－有监理的人；
（8）建设资金已落实（落实的标准）（是落实而非到位）-有钱；
（9）其它－办了该办的手续，交了该交的钱。
（P80）
第四章 房地产市场调查与分析
第一节 市场调查
1.市场调查的内容
（1）国内外市场环境调查：
政治环境；经济环境；人口资源环境；社会文化环境；技术发展调查（四新研究）。
（2）市场需求容量调查。
（3）消费者和消费行为调查。
（4）竞争情况调查。
（5）市场营销因素调查：
产品调查；价格调查；分销渠道调查；促销策略。
（P105）
2.调查中抽样的类型
（1）概率抽样（机会均等）：
简单随机抽样；分层随机抽样；整群抽样。
（2）非概率抽样（机会不均等）：
随意抽样；估计抽样；定额抽样。
（P110）
第五章 现金流量与资金时间价值
第一节 现金流量
1.现金流量图的三要素：
大小（现金数额）；方向（现金流入或流出）；作用点（发生的时间点）。
（P147）
2.期末惯例法
现金流量一般在计息周期内随意发生，不一定正好发生在计算周期的期初或期末，但为了简化计算，都要假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末。
（P147）
3.房地产投资活动中的现金流量（五种基本模式）
（1）开发－销售：
开发商买地建房后出售；
（2）开发－持有出租－出售：
开发商买地建成酒店后，出租给一家酒店公司，10年后把酒店卖掉；
（3）购买－持有出租－出售：
某国外基金公司购买某市一写字楼，出租经营10年后卖掉；
（4）购买－更新改造－出售：
某国外基金公司购买了一栋旧的写字楼，重新装修后卖掉；
（5）购买－更新改造－出租－出售：
某外资公司购买了一栋旧的写字楼，重新装修后，租给一家酒店经营公司，5年后将酒店卖掉。
（P148）
第三节 资金等效值与复利计算
1.在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。
（P157）
3.典型例题——解题步骤（五步法）
（1）审题，画出现金流量图
题目复杂时，需要先列出现金流量表计算出现金流入、现金流出和净现金流，再画现金流量图；画图时特别注意期初期末的问题。
（2）确定换算关系（核心）
审题后确定其经济适用的内涵是哪两个值之间的换算，写出关系式，如A＝P（A/P，i，n）；需要熟练掌握六种基本换算和四种特殊换算的内涵和公式。
（3）审查条件
看题中的条件与公式换算的假定条件是否一致；
如不一致，则需调整换算关系式或进行多重换算。
（4）检查一致性。
注意i与n的内涵是否一致
如果i是年（季、月）利率，则n就是以年（季、月）为标准的计息期；
如果没有明确告知，则季利率等于年利率除以4，月利率等于年利率除以12。
（5）计算：
将已知数据带进关系式中计算。
第六章 经济评价指标与方法
第一节 效益和费用识别
1.房地产投资项目中投资与成本
开发投资——出售：
投资为开发建设投资，成本为开发产品成本。
开发投资——出租：
投资为开发建设投资，成本为营业成本＋运营费用。
置业投资——出售：
投资为购买投资、装修及更新改造投资，成本为开发产品成本。
置业投资——出租：
投资为购买投资、装修及更新改造投资、经营资金，成本为营业成本＋运营费用。
（P171）
2.总投资的构成（P172—图6-1）
3.不同经营方式中的营业成本（P173）
分期销售时的营业成本：
按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。
出租中的营业成本：
固定资产折旧；土地使用权等无形资产摊销。
4.期间费用：
管理费用、财务费用、销售费用。
（P173）
5.利润（P174）
毛利润＝营业收入－营业成本－营业税金及附加－土地增值税。
毛利润率＝毛利润/营业收入。
营业收入＝销售收入＋出租收入＋自营收入。
销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入。
出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入。
营业利润（开发投资）＝毛利润－期间费用；
营业利润（出租经营）＝毛利润－运营费用；
期间费用＝销售费用＋管理费用＋财务费用
运营费用＝期间费用＋城镇土地使用税和房产税＋物业服务管理费＋大修基金
利润总额＝营业利润＋营业外收支净额
营业外收支净额＝投资收益＋补贴收入＋营业外收入－营业外支出
净利润＝利润总额－所得税
净利润率＝净利润/营业收入
可分配利润＝税后利润－（法定盈余公积金＋法定公益金）＋未分配利润 15.房产税
6.土地增值税的税率（P175）
增值率＝增值额/扣除项目金额
四级超额累进<50%的部分，税率为30%；50%～100%部分，税率为40%；100%～200%部分，税率为50%；200%以上部分，税率为60%。
7.企业所得税
（1）应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损；
（2）所得税应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额；
（3）房地产开发企业所得税税率为25%；
（4）预缴制度－先按预售收入－定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算。
8.房地产投资经济效果的表现形式
置业投资（出租）：
经济效果为租金收益、物业增值、股权增值，表现形式为租金收入、物业转让或物业的再融资行为；
开发投资（销售）：
经济效果为开发利润、成本利润率、投资收益率等指标，表现形式为主要是销售收入。
（P177）
第二节 经济评价指标
1.房地产开发投资与置业投资指标体系（P178）
项目类型
盈利能力指标
清偿能力指标
静态投标
动态指标
房地产开发投资（4静3动3偿）
成本利润率
财务内部收益率
财务净现值
动态投资回收期
借款偿还期
利息备付率
资产负债率
销售利润率
投资利润率
静态投资回收期
房地产置业投资
（6静3动5偿）
投资利润率
借款偿还期
偿债备付率
资产负债率
流动比率
速动比率
资本金利润率
资本金净利润率
现金回报率
投资回报率
静态投资回收期
2.只有当项目全部投资的平均收益水平高于借贷资金成本时才能提高资本金收益水平，具有正向放大作用。
（P179）
3.通货膨胀使现金的购买力下降，必须提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。
（P179）
4.如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可以调低折现率。
（P180）
第三节 动态盈利能力指标及其计算
1.净现值（将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和）。
FNPV≥0项目可行。
（P180）
2.基准收益率是投资所要求的最低投资报酬率，称最低要求收益率。
（P181）
3.内部收益率的经济含义（三种）
（1）项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率；
（2）以此收益率，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回；
（3）也表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。
（4）≥基准收益率，项目可行。
（P182）
4.动态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的期数-1+（上年累计净现金流量现值的绝对值/当年净现金流量现值），小于等于基准回收期，项目可行。
（P187）
第四节 静态盈利能力指标及其计算
1.成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率实际是对开发商所承担的开发风险的回报。
2.成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。
成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。
（P190）
3.销售利润率=销售利润/销售收入×100%。
衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标。
（P190）
4.开发投资的投资利润率=年平均利润额/开发项目总投资；置业投资的投资利润率=一个正常年份的年利润总额或年平均利润总额/项目总投资。
投资利润率大于等于行业的平均利润率，则项目可行。
（P199）
5.资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金×100%；
资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金×100%。
（P200）
6.静态与动态投资回收期的区别
（1）两者的经济内涵相同，只不过静态的没有考虑资金的时间价值；
（2）其它条件完全相同时，动态投资回收期一定要大于静态投资回收期。
（P200）
7.现金回报率
现金回报率是每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率；
税前现金流＝营业收入－运营费用－还本付息；
税后现金流＝税前现金流－企业所得税。
（P201）
8.不考虑物业增值收益的投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值）/权益投资数额；
考虑物业增值收益的投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额。
（P201）
第七章 风险分析与决策
第二节 盈亏平衡分析
1.线性盈亏平衡分析
利润＝销售收入-总成本-税金；销售收入＝单位售价×销量；销售税金＝单位产品营业税金及附加×销售量；总成本＝变动成本+固定成本＝单位变动成本×产量+固定成本；利润=（单价-单位变动成本-单位产品营业税金及附加）×产销量-固定成本。
盈亏平衡点是指利润为零时，求数量或是单价。
（P218）
2.房地产开发项目盈亏平衡分析（七方面因素）：
最低租售价格分析；最低租售数量分析；最高土地取得价格；最高工程费用；最高购买价格；最高运营费用比率；多因素临界点组合。
使收入增加的因素，要分析其最低值，成本费用类因素，要分析其最高值；最低值或最高值与预测的可能值之间的差距越大，说明抗风险能力越强。
（P219）
第八章 房地产开发项目可行性研究
评价标准类指标：
基准收益率、目标成本利润率、目标投资收益率、目标投资回报率。
第四节 房地产开发项目投资与收入估算
1.土地费用－划拨或征收土地（分集体和国有两类）
（1）集体土地征收费用：
土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、安排被征地农民的社会保障费用、征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金。
（2）城市国有土地上房屋征收补偿费用：
被征收房屋价值补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿、征收管理费和服务费。
（P258）
2.勘察设计和前期工程费（P260）
（1）前期规划、设计－为建安工程费的3%；
（2）可行性研究－项目总投资的1%～3%；
（3）水文地质勘测－设计概算的0.5%；
（4）“三通一平”等土地开发工程费支出－可按实际工作量参照计费标准估算。
3.房屋开发费用估算方法
（1）单元估算法：
以基本建设单元的综合投资×单元数，如以每间客房综合投资×客房数。
（2）单位指标估算法：
以单位工程量投资×工程量，如土建、安装每平方米造价×工程量。
（3）工程量近似匡算法：
匡算工程量，配上预算定额单价和取费，进行概预算。
（4）概算指标法：
综合的单价×建筑面积，每平方米造价×建筑面积。
（P261）
4.销售费用属于投资估算（成本），而销售税费不属于；
总开发价值＝销售收入－销售税费及附加；
销售的税费单独列销售税金及附加，土地的税费列入土地费用，和开发期间的税费这两项计入投资估算（成本）。
（P262）
第五节 房地产开发项目财务报表的编制
1.基本报表与辅助报表（P267）
（1）基本报表（可直接计算出指标或评估项目的某种能力）
现金流量表（动态盈利能力指标）、财务计划现金流量表（资金来源与运用表、资金平衡能力）、利润表（损益表、静态盈利能力指标、清偿能力指标）、资产负债表（清偿能力指标）；
现金流量表、财务计划现金流量表结合第五、六章内容要会填表计算。
（2）辅助报表（存储基础数据）
项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、前期工程费估算表、基础设施建设费估算表、建筑安装工程费估算表、公共配套设施建设费估算表。
2.全部投资现金流量表与自有资金现金流量表的区别（现金流入项目一样）
（1）流出项目内容：
全部投资现金流量（流出为全部资金流出）、自有资金现金流量（仅有自有资金流出）；
（2）还本付款项目：
全部投资现金流量（无贷款还本付息）、自有资金现金流量（有贷款还本付息）。
（P267）
3.利润表（损益表）
（1）房地产开发企业发生的年度亏损的处理
可用下一年度的所得税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补；5年内不足弥补的，用税后利润弥补。
（2）税后利润的分配顺序
首先是弥补企业以前年度的亏损；然后是提取法定盈余公积金和公益金；之后可向投资者分配利润。
（P271）
第六节 可行性研究报告的撰写
1.可研报告的基本构成（6大部分）:
封面；摘要；目录；正文（十二方面）；附表；附图。
（P279）
2.项目经济效益评价是评估报告中最关键的部分。
（P282）
第九章 房地产金融与项目融资
1.房地产权益融资的特点（P285～286）
（1）是所有者权益而非债务。
（2）资金提供方与投资者共同承担风险，报酬是项目投资所形成的可分配利润，最典型的是股票。
（3）房地产权益资本传统上主要在私人市场融通，但随着证券市场的发展，房地产企业从公开资本市场融资的比例正在逐渐提高。
（4）从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。
（5）由于权益投资风险较高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或根本不参与权益融资。
第三节 银行信货融资
1.开发贷款的风险管理（P302～303）
（1）必须四证齐全
对未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。
（2）自有资金不低于开发项目总投资的35%。
（3）开发项目应合法性和可行性。
（4）对成立不满3年且开发项目较少的企业审慎发放贷款，对经营管理存在问题，有不良经营记录的企业严格限制。
（5）分期发放贷款，并对资金使用情况进行监控，防止挪用。
（6）对开发企业的销售款进行监控，防止挪用。
（7）密切关注开发企业开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。
（8）严格执行商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款的规定。
（9）对房地产开发贷款实施封闭管理。
2.房地产抵押贷款
（1）个人住房抵押贷款（P308～309）
①贷给消费者，以购买的房为抵押物。
②分为商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款（公积金贷款）两类。
③分为固定利率贷款和可调利率贷款两种，我国实行可调利率，从下年初开始按新利率。
④还本付息方式分为按月等额还本付息、按月递减还本付息、按月递增还本付息、期间按月。
付息期末还本、期间按固定还款常数还款期末一次结算等方式。
⑤抵押贷款额度上限为住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。
⑥构成抵押贷款一级市场。
（2）商用房地产抵押贷款（P309～310）
①还款来源主要是商用房地产的经营净收益，受租金水平、出租率、运营成本等市场因素影响，所以风险高。
②贷款价值比率不超过60%，期限不超过10年。
③贷款利率高于个人住房抵押贷款。
④仅对已通过竣工验收的商用房地产发放。
（3）个人住房贷款的风险（P310～311）
①操作风险。
对客户调查不深入，容易出现假按揭。
②信用风险。
开发商、购房人两方面。
③市场风险。
包括市场供求风险、市场周期风险、政策性风险、变现风险和利率风险。
④管理风险。
银行的管理能力不高，如借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件等。
⑤法律风险。
（4）金融机构对房地产抵押物的要求（P311）
1）合法设定房地产抵押权。
2）择优选择设押的房地产。
3）合理确定抵押率（风险小，抵押率高70%，风险大，抵押率低）。
4）处置抵押物的渠道畅通。
3.合理确定抵押率
（1）抵押率高。
一般为70%，房地产变现能力强，市场条件好，对抵押物价值判断合理，贷款期限适中。
（2）抵押率低。
50%或60%，房地产条件差，市场条件不好等。
第四节 房地产投资信托基金
1.信托基金的功能（P315～316）
（1）提供了收益较高的投资工具。
（2）提高了房地产投资的流动性。
（3）为投资者有效规避风险（用β系数来衡量）。
（4）给房地产企业提供了直接融资渠道。
β系数是将投资工具的市场价值波动性与某一标准指数波动性的相对值，该系数小，说明波动性小。
2.信托基金的特征（316～317）
（1）流动性好（可以在证券交易所或场外进行交易）。
（2）市场价值稳定。
（3）高现金回报（净收益的90%以上以分红形式返还投资者）。
（4）有效分散风险（投资物业类型多样化）。
（5）抵御通货膨胀（物价上涨，物业价值以及房产收益水平上涨）。
3.信托基金风险（P324）
（1）经营风险。
由于信托获利能力大小不同导致贷款的收益差别。
取决于经理人的投资管理能力、外部经济环境和投资项目的盈利能力。
（2）市场风险。
由于信托证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。
（3）利率风险。
利率上升，会引起债权组合价值相对下降，特别是抵押债权型信托损失较大。
第十章 物业资产管理
物业服务收费的两种形式——包干制和酬金制（P375）
包干制
物业服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润
酬金制（酬金制）
预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金
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