村庄改造项目可研报告.docx

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村庄改造项目可研报告

村庄改造项目

可行性研究报告

第一章项目宏观环境分析

一、XX概况

XX县位于##省中部，原隶属于省会**市，现为省直管县。

该县东接古都开封，西邻省会**，总面积1416平方公里，人口68万，辖11镇6乡，431个行政村。

XX县是**近郊卫星城，是以汽车工业、农副产品加工业和住宅产业为主的生态园林城市，规划到2020年，县城人口规模为22万人，城市建设用地规模为26平方公里。

XX交通四通八达，铁路、公路、航空优势集于一体，地理位置十分优越，连霍高速、G220线、陇海铁路、S102线自北而南梯次排开、横贯东西，S223线、万三公路纵穿南北。

西连京广铁路、G107线，东接京九铁路、G106线。

县城北距连霍高速11公里，南距**国际机场28公里，京珠高速、**绕城高速、机场高速在县城西南部交汇，郑开（双向十车道）大道、郑汴路已建成通车，航海东路也拟于今年修建至XX。

此外，**至开封的轻轨也已纳入规划。

2005年，该县生产总值达到90亿元，同比增长19.1%，增速为1998年以来最高。

地方财政收入2.63亿元，同比增长32.2%，全社会固定资产投资43.1亿元，同比增长75%。

社会消费品零售总额32亿元，同比增长19%。

城镇居民人均可支配收入达到7000元，同比增长15%，农民人均纯收入达到4091元，同比增长16.9%。

近年来，XX县高扬工业县主旋律，抓住国家西部开发战略实施的有利利时机，发挥综合比较优势，强力扩大对外开放，狠抓招商引资工作，工业经济迅猛发展，初步形成了汽车、医药、建材、棉纺、机械制造等产业群体。

##省6家汽车制造企业中，已有**日产汽车有限公司、**轻型汽车制造厂、**红宇专用汽车有限公司等3家落户XX。

在汽车产业的辐射下，泰新内饰、国基贸易等一大批汽车配件企业纷纷跟进。

为构筑招商载体，打造招商平台，在完善原有的6个乡镇工业园区功能的同时，XX县规划筹建了县级工业基地和汽车配套工业园区。

**热电联产、天瑞水泥、中威高科、思维集团、##邦美家、省高等专科学校等到一批大项目相继入驻。

2005年，新引进项目86个，其中投资5000万以上项目15个。

着力打造产业集群。

按照产业聚集、突出特色、形成优势的要求，加快空间布局调整，实现产业集聚。

抓好工业园区规划建设，营造产业集聚的平台，使全县工业化发展实现从无序到有序、从分散到集中、从低层次到高层次三大转变。

利用延伸后的金水东路、航海东路的优势，构建“三线六区”工业布局的结构框架，主动融入大**建设和郑汴一体化发展。

“北线”沿郑汴城市快速通道，依托郑东新区大学城，在西部建设刘高集高新技术产业区；依托开封杏花营产业组团，在东部建设官渡农产品加工产业区。

“中线”沿国道220线，依托**日产、红宇机械、**轻汽，在县城建设XX汽车产业区；依托郑东新区，在西部建设白沙物流及加工产业区。

“南线”沿航海东路，依托**经济技术开发区，建设**汽车及装备制造业产业区；依托新郑国际机场，建设张庄食品加工和航空物流产业区。

以“一线四带”为重点，大力发展城郊型现代农业。

沿省道223线，建设四个现代农业示范带。

县南部的黄店、八岗、三官、刁家等乡镇，建设林果牧产业示范带。

县中部的大孟、官渡、韩寺、姚家等到乡镇，建设无公害高效种植业示范带。

县北部的雁鸣湖、万滩、狼城岗等乡镇，建设无公害水产养殖和水面种植示范带。

以“两个组团”为重点，加快发展特色服务业。

以雁鸣湖生态自然风景区为核心，以东湖度假村、省高新农业示范园的提档升级为辅助，大力发展特色生态旅游业。

以县城西区开发和**市区东扩为契机，瞄准城市居民居住、商务和物流需求，大力发展高中档住宅、商务和物流产业。

随着国家中部崛起战略的全面实施，国际国内产业转移步伐的明显加快，郑汴一体化发展的全面启动，特别是郑东新区建设及郑汴城市快速通道、航海东路和新107国道等重大项目的规划建设，XX县的区位交通优势和土地、劳动力等资源优势更加突出，XX作为**“东花园”加快发展的基础更为坚实。

二、宏观政策分析

近年来，##鲜明地提出了中原崛起的战略，2007年4、5月份，中央正式出台了“促进中部地区崛起”的文件，明确提出来要支持、加快中原城市群的建设。

##城市化进程的加快，依靠一个**的力量是有限的，还必须加上周边县市的快速发展。

不久前，##省委省政府通过了中原城市群的总体规划，**、开封都名列其中，XX处于两市之间，区位优势非常明显。

同时##省已计划将**100多所大中型工厂及教科研机构搬迁至郑开大道两侧。

因此，可以说XX县面临着前所未有的发展良机。

中部要崛起，##又必须做领头羊。

中原崛起，道德是中原城市群，标志的工程就是郑汴一体化。

##已经进入了快速城市化的一个新阶段，这必然要给XX带来更多的机遇。

从房产发展的角度来讲，XX县房地产的发展处于起步期，房价相对郑东新区要低的多，再加上XX处于郑开大道的中间支点上，人们完全有可能居住在XX，上班在开封或郑东新区，所以XX的房地产发展前景很大。

郑汴融城背景使得消费者在购房时选择范围更大了。

尤其郑东新区工作的居民对XX房地产更加关注。

这些恰恰给XX的房地产发展带来更多、更大的机会。

从投资角度来讲，XX投资的利润上升空间很大。

郑东新区房价在5500元以上，开封也在2500元左右，而XX的房价还不到2000元，消费水平不比开封低。

所以XX的发展空间近期应该赶上开封，远期应该接近郑东新区。

因为它们之间相距不到十公里，目前的差价较高是不合理的。

经过几年的开发和发展，XX的收入水平、硬件设施及市民素养提高之后，人们对房价接受的上升空间应该很大。

近期碧桂园在XX圈地近万亩就是很好的例证。

三、XX房地产市场宏观分析

整体来讲XX房地产市场正处于起步上升阶段。

2005年下半年到今，随着外地几家开发公司开发项目的启动，XX地产市场已经呈现走向正规的趋势，无论是产品的研发创新，还是后期营销销售，还是开发商的资质实力，都比2005年之前有质的飞跃。

但从销售部装修及销售人员的讲解和管理上还是可以感受到XX地产市场在开发产品创新、品质、档次，在产品定位、案场管理、整合营销、开发商品牌战略、可持续发展、社会责任感等方面还和**有一定的距离。

可喜的是XX地产市场管理、政府相关配套政策比较到位，市场正在规范成熟。

开发商的进驻，只要项目合法，能开辟多种融资渠道、资金链条不断裂，再加上良好的整合营销策划，开发商就能有较好的发展前景。

关键是开发单位一定要有超前的眼光、先进的理念，开发出适合对路的好产品。

第二章项目概况

该项目位于XX县新城区，北有贯穿新城东西的商都大街、县政府、县检察院、县法院、县地方税务局、县公安局、XX一高及外国语中学XX分校，东有县质量技术监督局、新华书店、县国土资源局、县网通公司、人行XX支行、县气象局等。

区位优势及交通优势明显。

该项目为村庄改造项目，包括XX村484亩及朱博士村69亩，扣除规划道路及防护林用地后，可建设用地为473亩。

该村约860人，需回迁村民住宅面积为25000平方米，集体商业用房10000平方米。

项目建议以多层及小高层为主，建设规模约为63万平方米（暂按2的容积率计）。

第三章项目周边商品住宅物业市场分析

宏田-水岸鑫城：

一期，多层，均价1930元，基本售罄。

二期均价3200元，正热销中。

鑫城花园：

多层，均价1680元，已售罄。

蓝爵世家：

多层，均价1750元，已售罄。

金帝城：

一期，多层，均价2460元，已基本售罄。

二期小高层，拟开盘2700元。

星城国际：

均价1650元，正热销中。

优诗美地：

均价1540元，已售罄。

龙苑：

均价1550元，已售罄。

祥和商都：

均价1650元，一期已售罄，二期热销中。

金苑2期融泽府：

均价1750元，已售罄。

鸿运中心花园：

多层与小高层，多层拟开盘2400元，小高层拟开盘2700元。

如上数据显示，该区域售价中间数为1800元，而且大多已售罄。

超过该平均价的多为正在开发的楼盘，一者品质较高，二也说明其楼市价格呈现较快上升趋势。

第四章项目前期运作程序

一、签订意向：

1、开发商要以书面形式向县村庄改造指挥部提出改造申请，经过指挥部对其资质、信誉度、实力等情况调查了解后，向乡镇推荐；2、乡镇向开发商提供拟改造村庄的相关资料，签订合作意向书。

二、编制规划：

开发商与乡镇政府合作意向书签订后，委托有相应设计资质的规划设计单位，在充分听取村民意见的基础上，以有关规划为依据，编制村庄改造修建性详细规划。

三、签订协议：

1、开发商在乡镇指导下与改造村庄洽谈拆迁安置初步方案，并达成一致意见。

2、乡镇政府将村庄改造修建性详规、拆迁安置初步方案及相关资料报县指挥部审核批准后，与开发商签订整体改造协议。

四、实施拆迁：

正式改造协议签订后，县、乡成立专项拆迁建设指挥部，具体组织实施拆迁改造。

五、土地挂牌。

第五章投资及经济效益概算

一、投资概算

（一）土地费用

主要包括房屋拆迁补偿费用、林木赔偿费用、坟墓易地补偿费用、回迁房建设费用、劳动力安置费用、商品宅赔偿费用、土地出让金等。

1、房屋拆迁补偿费用

整个村庄现有住房面积不超过40000平方米，按土木结构35%、砖混平房15%、二层以上砖混结构50%比例计，费用如下：

（1）土木结构（补偿标准为每平方米170元）

　　40000＊35%＊170＝2380000元

（2）砖混平房（补偿标准为每平方米250元）

　　40000＊15%＊250＝1500000元

（3）二层以上砖混结构（补偿标准为每平方米280元）

　　40000＊50%＊280＝5600000元

以上合计为948万元

2、林木赔偿

现有18000株左右未成材树木，主要为杨木，每株按50元赔偿，合计为90万元

3、坟墓易地补偿

现有近700座坟墓，单棺、双棺各按50%计

（1）单棺（补偿标准为每个600元）：

　　700＊50%＊600＝210000元

（2）双棺（补偿标准为每个1000元）：

　　700＊50%＊1000＝350000元

以上合计为56万元

4、劳动力安置费用

村民860口，按人均30000元计，为2580万元

5、安置房屋成本

按每平方米建安造价650元计（2007年XX县多层建筑建安成本为560元），人均住房30平方米，集体10000平方米计

（30＊860＋10000）＊650＝2327万元

6、土地出让金

XX村现有村庄建成面积为484亩，朱博士村69亩，铁路防护林（沿铁路北面50米均为防护林，东西长约400米，约30亩），红线内规划路占地约50亩，合计可建设用地面积473亩

每亩按5万元计，70%返还

473＊50000＊（1－70%）＝710万元

7、商品宅赔偿

7幢，每幢按10万元计，为70万元

8、拆迁奖励：

100万元

9、朱博士村土地

每亩按10万元支付给朱博士村，合计690万

以上合计为7571万元，约合每亩16万元。

（二）前期工程费用

主要包括规划、设计、可行性研究、水文、地质勘察以及“三通一平”等费用。

1、规划设计费：

1250万元；

2、地质及文物勘察费用：

220万元；

3、三通一平费用：

650万元。

以上合计为2120万元。

（三）基础设施建设费

主要指住宅区内的各种管线和道路等工程的费用，包括供水、供电、供气、供暖、排污、道路、路灯、环卫设施等建设费用。

1、供电工程：

800万元；

2、供水工程：

820万元；

3、供暖：

1850万元；

4、排污：

250万元；

5、小区道路：

900万元；

6、路灯：

190万元；

7、小区绿化：

850万元；

8、大门及围墙：

170万元；

9、人防：

1890万元。

以上合计划为7720万元。

（四）建筑安装工程费

每平方米以850元（小高层以1000元计，多层以650元计），为50580万元。

（五）公共配套设施建设费240万元

（六）管理费用1370万元

（七）财务费用

贷款14000万元，贷款期限三年，年息7.56%，为3170万元。

（八）销售费用

以销售价格的1%计，为1370万元。

（九）不可预见费3700万元

（十）总投资额77840万元。

二、销售收入及利润测算

（一）销售总面积：

59.5万平方米

（二）销售价格：

均价以2300元/平方米计，不考虑商业销售

（三）销售收入：

136850万元

（四）税金（含土地增值税、营业税及附加、所得税）：

按销售收入的13%计，为17790万元

（五）税后利润：

41220万元

（六）投资利润率：

53%

（七）盈亏平衡分析（略）

第六章项目运作所需资金分析

鉴于：

1、本项目开发量大，一次性开发所需资金量大

2、该村庄空地多，可先在空地建回迁房，这样可避免先行拆迁村民现有住房，同时可节省拆迁安置过渡费

3、获得土地后可向银行申请抵押贷款

4、施工单位可垫付部分资金

故本项目可采取分期开发的方式。

建议分三期开发。

第一期先开发10万平方米，其中3.5万平方米用于回迁，6万平方米用于销售。

而后再进行第二期、第三期开发。

故本项目运作所需资金仅为获得土地及第一期开发所需资金。

如上分析，本项目所需资金为10000至13000万元。