金麟湾项目二期产品营销建议案.ppt

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金麟湾二期金麟湾二期产品建议案产品建议案营销部营销部10.07.1310.07.13关于金麟湾二期项目产品建议的说明关于金麟湾二期项目产品建议的说明产品建议依据：

1、国内、以及昆明低密度项目畅销户型收集研究，寻找共性中的差异点，形成本项目的产品核心竞争力。

2、依据国家颁布的住宅建筑设计规范绿色建筑设计评价标示要求，在此基础上做适度的超越。

3、力争寻找到本项目取得户型设计的专利性并可执行落地。

PART1PART1项目物业配比项目物业配比不到30万的平民宝马3系BMW3系全球市场总销量超过1000万辆,BMW每销售10辆汽车就有5辆是BMW3系轿车.宝马中国新策略：

产品向下，销量向上做宝马的产品、用奥迪的推广奔驰，制造出世界上公认的第一辆汽车，是德国第一大的汽车公司。

一百多年中，始终“精美、可靠、耐用”著称，在轿车电子化方面处于世界领先地位，因此在中国享有“坐奔驰”的美誉。

奥迪，第一个在中国实现本土化生产的汽车企业，有先入的优势。

母公司是大名鼎鼎的大众公司，给了奥迪坚实的后盾。

拥有国内规模最大的轿车服务网络，现阶段，在中国有着“官车”的形象，是它作为豪华车的最大官方“证明”。

宝马，宝马汽车加速性能和高速性能在世界汽车界数一数二，有着很棒的驾驶乐趣，在中国有着“开宝马”的美誉。

项目一期更多给市场传递的是“宝马”的形象，“环境好、价格高、暴发户”我们要做的就是高端住宅降低门槛，不多的投入享受品牌、环境的高附加值，提升销量。

官员及高级白领阶层选择奥迪，更多的出于相对内敛、低调的形象，宝马相对张扬的品牌形象阻碍了一批消费者。

针对二期的第一期项目的产品及客群定位，特提出做宝马的产品，用奥迪的推广金麟湾二期项目一、二号地块住宅整体容积率按照环境相对舒适确金麟湾二期项目一、二号地块住宅整体容积率按照环境相对舒适确定，容积率为定，容积率为0.500.50，项目建筑密度为，项目建筑密度为2020左右左右总体配比情况为：

总体配比情况为：

二号地块（二号地块（170.5170.5亩）：

亩）：

容积率：

0.60总建筑面积：

68193物业类别：

独栋、双拼、联排、花园洋房一号地块（一号地块（130.5130.5亩）：

亩）：

物业类别：

独栋容积率：

0.45总建筑面积：

39150公建用地公建用地59.459.4亩（略）亩（略）金麟湾项目二号地块物业面积区间配比建议金麟湾项目二号地块物业面积区间配比建议产品建筑面积套型比例联排中200-220四房两厅三卫30%联排端230-250四房两厅三卫单车库30%双拼280-300四房两厅三卫单车库30%独栋320-350四房两厅三卫双车库10%以上数据仅限市场研究理论数据，落实在具体方案设计上，按照实际用地指标调整！

以上数据仅限市场研究理论数据，落实在具体方案设计上，按照实际用地指标调整！

金麟湾项目一号地块物业面积区间配比建议金麟湾项目一号地块物业面积区间配比建议产品建筑面积套型比例经济独栋250-270四房两厅三卫单车库35%豪华独栋360-380五房三厅四卫双车库30%奢侈独栋420-500（两层或两层半）五房三厅四卫双车库35%PART2PART2产品细节设计建议产品细节设计建议产品建议建筑风格空间功能靓点预埋“南加州”南加州风格实际上是从传统的西班牙建筑风格演变而来的，是北美（建筑）风格之一，是一种混合的产物,即在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间有融合，又有相互影响。

早期，它的建筑厚实形体、小窗洞、黄灰色的抹灰、实墙、原始木方等特殊的材质，让建筑显得粗犷自然，整体环境透露着一种宗教的神秘感。

后期，大约在19世纪晚期，由于新艺术运动的兴起，它也开始讲究装饰，但它强调铁艺的运用，呈现简洁、粗犷的时尚，一派异域风情。

南加州风格建筑最大特点是在西班牙欧式建筑中融入了阳光和活力，采取了更为质朴温暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，体现了质朴的内涵与和奋发向上的精神面貌。

如建筑立面是以淡黄色和红瓦屋顶相结合为主的暖色调，既醒目又不过分张扬。

流行风纵观南加州风格在中国的流行，可以追溯到1999年的北京。

橘郡的横空出世，“橙色风暴”席卷京城，令业界内外一片震惊。

至今，美式南加州风情被视为国内豪宅的标杆和经典。

虽价格不菲（北京的纳帕溪谷均价33000-36000元/平方米；天津的卡梅尔均价23000元/平方米，上海的兰乔圣非均价42000元/平方米；南京的玛斯兰德均价10000元/平方米；重庆的TOWN城均价8000元/平方米；昆明的世纪半岛均价11000元/平方米；龙湖的艳澜山），却备受追求一种全新的自由、自我生活的高端人士追捧，不少项目开盘后一两个月即告售罄。

南加州建筑风潮迅速席卷全国的流行，正是南加州风格建筑文化利用环境、改善环境、融入环境、改善与提升居住者居住环境与生活品质的结果，是住宅与生活的最大化默契的集中表现越级模仿价值提供一种能够满足面子附加值的产品，消费者的消费倾向会发生倾斜汽车手机服饰箱包、空间功能空间功能联排别墅独栋化联排别墅独栋化-专利研究方向论证专利研究方向论证专利空间功能建议：

专利空间功能建议：

A、卫生间：

浴室外挂；B、功能交叉使用的：

避震间以及逃生滑梯设计；C、增设具有唯一性的家庭保险柜功能；D、电动门窗、老虎窗的应用可行性；E、坡屋顶阁楼空间划分；F、烟囱实用性与观赏性的结合。

联排别墅联排别墅VsVs独栋别墅独栋别墅独栋优势独栋优势联排劣势（常规）联排劣势（常规）1.1.独门独院，领域性强，独门独院，领域性强，有地有天，舒适度高。

有地有天，舒适度高。

2.2.、通风采光更好，私密、通风采光更好，私密性更强性更强3.3.布局呈点状布局呈点状;独栋设计，上下独栋设计，上下左右前后都属于独立空间左右前后都属于独立空间1.1.进深过大，开间过窄，进深过大，开间过窄，视觉受限，空间难以布局视觉受限，空间难以布局2.2.受单面通风采光，受相受单面通风采光，受相邻住户影响，私密性比较邻住户影响，私密性比较弱势。

弱势。

3.3.布局呈现带状：

相邻几布局呈现带状：

相邻几户连成一排户连成一排Vs4.4.外立面呆板呈直线排布，外立面呆板呈直线排布，可识别性差可识别性差4.4.外立面整体感更强，独外立面整体感更强，独栋而唯一，可识别性强栋而唯一，可识别性强问题：

问题：

联排与独栋的最大区别就是在于它们舒适度，突破点：

我们要强联排与独栋的最大区别就是在于它们舒适度，突破点：

我们要强调别墅的独立领域感，规避原始联排采光不足等缺点。

突破方式：

联排调别墅的独立领域感，规避原始联排采光不足等缺点。

突破方式：

联排别墅独栋化别墅独栋化联排别墅设计要点联排别墅设计要点1.1.外立面：

外立面：

在总建筑风格的前提下，外立面设计可采用三段式竖向设计，结构呈现前后错落，相邻两户只以小面积公共墙体相连接，屋体获得最大化独立，拉宽常规联排宽度，每户外形以老虎窗或烟囱错开设计。

尽量营造出270o超宽景观空间。

2.2.屋顶：

屋顶：

屋顶设计老虎窗、坡屋顶等元素必须侧重考虑，屋顶阁楼尽量考虑实用性。

屋面可考虑做外装饰屋顶，改良为实际可利用空间。

屋面形状根据建筑体而定，但对屋面窗的设计应多考虑南加州风格元素。

窗外铁艺花篮、条形窗扇、拱形或木架空间装饰等。

3.3.联体控制：

联体控制：

单位联排别墅最多为4个单元，采取底层共用一个地基（地基上面部分建筑分开）方式，使其从建筑本身上就形成一个整体，一个“独栋”4.4.门院：

门院：

通过错开相联的独特屋体，每一户分开入户，递进的门庭不再千篇一律，有强可识别性，避免混淆宅院的尴尬，争取做到：

前厅、中庭、后院布局。

55、卧室：

、卧室：

卧室尽量满足穿堂风的设计需求，主卧必须配备卫生间、书房等66、客厅：

、客厅：

要有挑高、挑空的设计空间联排别墅独栋化联排别墅独栋化-利用外立面、屋顶、基地、门院雕琢打造等形成利用外立面、屋顶、基地、门院雕琢打造等形成“独栋化独栋化”定制别墅参考PART3PART3关于产品设计中的靓点预埋关于产品设计中的靓点预埋。

原味南加州风情本项目从规划设计开始，主要彰显浪漫与品质相融合的南加州风情调性，营造原味的南加利福尼亚氛围的生活方式，故在产品设计阶段，建议考虑在分类物业中加入兼有浓郁特色的建筑细节，为项目产品加分。

在用材上立面用料应用文化石、高等涂料与木材,在用料的划分上重视细节与标准,增添住宅的价值感,同时不失南加州住宅的特点.立面反应情形技巧和用料的简约美和南加州人文自然材料的对照,强调其原味的异域性，为未来营销卖点提炼提供强有力的支撑六大生态系统水环境水环境绿化环境绿化环境热能环境热能环境绿色空气环境绿色空气环境绿色声环境绿色声环境有机垃圾处理有机垃圾处理八项科技装备新风系统新风系统除尘系统除尘系统门禁可视对讲社区安防系统家庭内部预警报警系统太阳能电加热热水器高效的外墙保温体系和节能门窗新型建材的应用（钢化夹胶玻璃、指纹锁）赠送空间多重花园、立体花园赠送根据地形营造地下室空间局部可考虑夹层空间阁楼空间PART4PART4项目总规调整及开发计划建议项目总规调整及开发计划建议产品分布调整二号地块南侧第一排320350独栋中间四排200-250四联排北侧第一排280-300双拼（若红线外绿化可作私家花园设置独栋）主入口附近尽量调整设置双拼或独栋，空间感尽量拉开一号地块南侧西侧420奢侈独栋东侧北侧360380豪华独栋居中（500奢侈独栋，花园约1：

1）二排三排（250270经济独栋）开发节奏开发节奏22223311分三期开发分三期开发（二号地块用纵向人行道分隔）二号地块一期复合物业35193二号地块二期复合物业33000一号地块全独栋别墅（含定制别墅）39150公建商业配套以育苗区，开发四五期时再建PART5PART5典型低密度产品图析典型低密度产品图析室内室内空空中桥廊，中桥廊，连接卧连接卧室，同室，同时形成时形成景观台景观台桥廊下层中庭挑高主卧带主卧带双双阳台，穿阳台，穿堂风堂风桥廊下层中庭挑高后庭院后庭院中庭院挑挑高三层高三层前庭院前庭院餐厅餐厅客厅客厅餐厅，餐厅，起居室起居室被三重被三重庭院左庭院左右环绕，右环绕，形成形成前、前、中、后中、后三大庭三大庭院院局部示意地下车库，直接入户卧室景观阳台卧室景观阳台优点：

1.地下车库直接入户2.两卧室带景观阳台，畅享室外美景3.165平米小联排，布局合理，功能齐全世纪半岛联排户型户型套内面积套内面积AU-1AU-1208208（送双车位）（送双车位）敬请斧正