茗萃园三期价格策略案.ppt

茗萃园三期价格策略案.ppt

《茗萃园三期价格策略案.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《茗萃园三期价格策略案.ppt（42页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

茗萃园三期价格策略案茗萃园三期价格策略案宏观市场片区市场情况主要竞争项目价格策略及均价第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分价格制定u09年4月起，价格惯性攀升，4-9月价格环比涨幅分别为10%、6%、16%、6%、17%、11%。

u成交回落，价涨量跌。

5-9月成交面积环比跌幅分别为14%、17%、30%、23%。

政策利好及投资型需求入市拉动了楼市价格的上涨，但目前上涨势头已明显放缓2009年整体市场行情片区市场情况主要竞争项目价格策略及均价第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分价格制定宏观市场2009年片区市场分析区域区域项目项目名称名称开发商开发商项目位置项目位置占地占地面积面积建筑建筑面积面积开盘时间开盘时间开盘均价开盘均价剩余剩余存量存量剩余产品剩余产品类型类型现售价现售价布吉龙园意境天赋龙园山庄实业布龙路与景芬路交汇处8万平20万平2009/8/2935000元/平42套别墅约60000元/平坤祥花语岸坤祥布吉老街中心3.6万平12.5万平2009/5/17800元/平300套2房-4房约11500元/平公馆8号信义罗湖金稻田路北9.18万平28.5万平2009/9/2715500元/平150套2房（可改3房）约16000元/平平湖茗萃园2期佳兆业平安大道与良白路交汇处3.4万平9.8万平2008/8/26200元/平57套1房-4房、顶复约8000元/平u花语岸：

现售价较开盘上涨47%，销售率约73%。

u公馆8号：

市场高点入市，成功实现16000元/平的高均价，销售率约71%。

u茗萃园2期：

现售价较开盘上涨29%，销售率约95%。

在售项目分析片区在售竞争项目总存量约片区在售竞争项目总存量约500套，存量较小，按正常销售速度将在年底或明年初消化套，存量较小，按正常销售速度将在年底或明年初消化完，与本案的竞争较小。

完，与本案的竞争较小。

片区片区2009年推盘项目成交价格节节攀升，市场消化速度快，整体趋势向好。

年推盘项目成交价格节节攀升，市场消化速度快，整体趋势向好。

数据来源于中原深港研究中心项目名称项目名称开发商开发商占地面积占地面积可售建筑面可售建筑面积积工程进度现状工程进度现状预计推出时间预计推出时间产品类型产品类型东方盛世二期凯南4.4万平约9万平尚未动工2010年下半年高层，2房、3房为主海轩广场海轩3.1万平约18万平已建到20层左右拆迁纠纷，时间待定预计2010年5栋31-33层高层，共1605套，2房、3房为主和谐花园新锦安2.7万平11.3万平已封顶，脱外架中2010年上半年5栋高层，2房、3房为主紫瑞花园崇诚实业4.4万平10万平尚未动工，还在修改建筑设计2010年上半年别墅及小高层荔山公馆三期信义1.6万平4.5万平已建到10层左右2010年上半年2栋高层，纯2、3房2009年片区市场分析潜在供应项目分析片区潜在竞争供应项目：

u总供应量约52.5万平，体量较大u产品结构与本案有较大重合度，同质化严重u入市时间接近上述潜在供应项目与本案存在直接竞争2009年布吉、平湖地区在售及供应项目分布龙园意境天赋龙园意境天赋坤祥花语岸坤祥花语岸慢城慢城公馆公馆8号号和谐花园和谐花园御峰园御峰园大观邸大观邸海轩广场海轩广场紫瑞花园紫瑞花园东方盛世东方盛世片区市场小结u片区目前处于供应空档期，严重供小于求。

u2010年新增供应量较大，且同质化严重，竞争将白热化。

片区市场情况主要竞争项目价格策略及均价第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分价格制定宏观市场片区重点项目分析u花语岸u公馆8号u茗萃园二期户型型套数套数比例比例2房2厅1卫67-74A118416.46%A2484.29%A317815.92%A4504.47%合合计46041.14%3房2厅1卫80-83B1565.01%B2544.83%B3746.62%合合计18416.46%3房2厅2卫88-100C1565.01%C2565.01%C3988.77%C415814.13%C5504.47%合合计41837.39%4房2厅2卫+入户花园126D1565.01%合合计1118100%花语岸（产品结构）花语岸（产品结构）片区重点项目分析位置位置龙岗区布吉老街中心开发商开发商深圳坤祥投资占地面占地面积积36104建筑面积建筑面积125097总户数总户数1118建筑类型建筑类型5栋25-30层高层55栋栋44栋栋AA座座44栋栋BB座座33栋栋22栋栋11栋栋AA座座11栋栋BB座座11栋栋CC座座园景园景11111111月月月月7777日推售单位价格情况日推售单位价格情况日推售单位价格情况日推售单位价格情况幼幼儿儿园、园、农农民民房房村村委委空空地、地、农农民民房房城市景观城市景观阳光花园阳光花园不可改造的小二房价格最低，对园林的三房不可改造的小二房价格最低，对园林的三房（可改可改四房四房）户型溢价最高户型溢价最高主要剩余单位主要剩余单位0102030506106106，1230012300元元/平米平米6868，1100011000元元/平米平米105105，1230012300元元/平米平米8484，1200012000元元/平米平米7878，1200012000元元/平平米米花语岸（价格策略）花语岸（价格策略）片区重点项目分析u赠送面积可改造做房间的户型价格高于同面积段其他户型赠送面积可改造做房间的户型价格高于同面积段其他户型2改改3户型相比面积段相似的户型相比面积段相似的2房房,均价要高出均价要高出9%,可供本案同类户型定价借鉴可供本案同类户型定价借鉴.片区重点项目分析花语岸（价格策略）花语岸（价格策略）位置：

位置：

罗湖金稻田路北开发商开发商信义占地占地面积面积9.18万建筑面积建筑面积28.5万总户总户数数1002建筑类型建筑类型10栋25-30层高层户户型型总套数总套数比例比例比例比例剩余剩余套数套数A栋84-88平两房（可改三房）125套24%125套B栋75平两房48套9%18套88-89平两房（可改三房）102套19%0套C栋84-88平两房（可改三房）125套24%0套D栋84-88平两房（可改三房）125套24%16套A栋栋B栋栋C栋栋D栋栋片区重点项目分析公馆公馆88号（产品结构）号（产品结构）片区重点项目分析公馆公馆88号（价格策略）号（价格策略）010203050601020305060701020305060708091011A座B座C座D座88-89平2房（可改3房）86平2房（可改3房）84平2房（可改3房）75平2房注：

A：

02+03C:

05+06D:

10+11为可双拼户型，拼后为5厅3房2卫均价均价14700均价均价14700均价均价16700均价均价16700均价均价15000均价均价17000u景观对价格的影响超过朝向对价格的影响景观对价格的影响超过朝向对价格的影响朝南对外朝马路比朝北对内看园林的价格高出约朝南对外朝马路比朝北对内看园林的价格高出约14%。

可见客户。

可见客户对景观面更为看重，在本案定价上，可适当拉开园景户型与其他对景观面更为看重，在本案定价上，可适当拉开园景户型与其他户型的价格差距。

户型的价格差距。

马路山景N占地面占地面积积3.38万建筑面积建筑面积9.88万总户数总户数1094建筑类型建筑类型3栋27-29层高层茗萃园二期分析（产品结构）（产品结构）户型套数比例剩余量一房60.5%2小两房18216.6%3大两房（可改三房）15614.3%7复式两房13512.3%2三房16314.9%6合拼三房35032%30四房544.9%7顶复484.4%0合计1094100%577A7B7B8A8B9A9B9C一期一期由于茗萃园二期推出时处于市场低迷期，并未进行集中开盘，后期推售较为零散且调价频繁，因此此处不由于茗萃园二期推出时处于市场低迷期，并未进行集中开盘，后期推售较为零散且调价频繁，因此此处不作整体推售及价格策略分析，仅选取销售较为集中的某一时段，针对此时段部分产品（与三期产品类似的作整体推售及价格策略分析，仅选取销售较为集中的某一时段，针对此时段部分产品（与三期产品类似的产品）的价格及销售速度进行分析。

产品）的价格及销售速度进行分析。

茗萃园二期分析6713元元/平平7468元元/平平选取时间选取时间楼栋楼栋户型户型销售套数销售套数销售均价销售均价20092009年年1010月月7#7#7676小两房小两房3434677367739#9#8989大两房（可改三房）大两房（可改三房）5858749774977537元元/平平7351元元/平平6913元元/平平6555元元/平平大两房小两房注：

注：

10月，小两房先于大两房销售完毕月，小两房先于大两房销售完毕大两房（可改三房）售价明显高于普通的小两房约大两房（可改三房）售价明显高于普通的小两房约11%，但在此差价下，普通的小，但在此差价下，普通的小两房销售速度快于大两房，因此，此两种产品的合理价差应略小于两房销售速度快于大两房，因此，此两种产品的合理价差应略小于11%。

可供三期。

可供三期同类产品定价借鉴。

同类产品定价借鉴。

工工厂厂工工厂厂工厂工厂片区市场情况主要竞争项目价格策略及均价第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分价格制定宏观市场价格策略及均价营销目标：

保量的前提下尽量提升溢价营销目标：

保量的前提下尽量提升溢价总体价格策略：

平开高走，稳步上扬总体价格策略：

平开高走，稳步上扬分座推售，首批推出分座推售，首批推出11号楼号楼单位（设有样板房，且赠送面积较多，整体质素单位（设有样板房，且赠送面积较多，整体质素最高），以达到引爆市场制造热销的效应，为后批推售提供有利条件最高），以达到引爆市场制造热销的效应，为后批推售提供有利条件。

定价方法AAAA、平层单位定价：

、平层单位定价：

、平层单位定价：

、平层单位定价：

片区市场价格关系比较法片区市场价格关系比较法片区重点项目打分法片区重点项目打分法一、二手物业对比定价法一、二手物业对比定价法BBBB、复式单位定价：

、复式单位定价：

、复式单位定价：

、复式单位定价：

复式、平层单位对比定价法复式、平层单位对比定价法CCCC、整体均价建议、整体均价建议、整体均价建议、整体均价建议平层单位定价1111、片区市场价格关系比较法：

、片区市场价格关系比较法：

、片区市场价格关系比较法：

、片区市场价格关系比较法：

根据布吉与平湖市场的相对价格关系，选取布吉平区代表性项目价格反推根据布吉与平湖市场的相对价格关系，选取布吉平区代表性项目价格反推出本案相对市场价格出本案相对市场价格2222、片区重点项目打分法：

、片区重点项目打分法：

、片区重点项目打分法：

、片区重点项目打分法：

选择片区重点参考项目进行权重打分，推倒出本案在片区重点项目中的相选择片区重点参考项目进行权重打分，推倒出本案在片区重点项目中的相对市场位置，从而推算出本案的市场价格对市场位置，从而推算出本案的市场价格3333、一、二手物业对比定价：

、一、二手物业对比定价：

、一、二手物业对比定价：

、一、二手物业对比定价：

通过调查项目前期二手房价格，推导出一手物业价格通过调查项目前期二手房价格，推导出一手物业价格片区市场价格关系比较法推售日期推售日期平湖平湖布吉布吉茗萃园茗萃园22期期花语岸花语岸荔山公馆荔山公馆权重权重60%60%40%40%价格价格价格价格相对价格比相对价格比综合价格比综合价格比价格价格相对价格比相对价格比综合价格比综合价格比2008.9.152008.9.155300-75%850062%54%2009.5.12009.5.16000780077%-2009.9.172009.9.177000960073%1550045%目前目前863111500-16000-本案市场价格=花语岸目前价格*综合价格比*权重+荔山公馆目前价格*综合价格比*权重根据上述方法得出本案平层单位市场价格约为根据上述方法得出本案平层单位市场价格约为:

8