物流中心建设项目资金申请报告.docx
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物流中心建设项目资金申请报告
某农产品批发市场冷链物流中心建设项目
资金申请报告
项目编号：
审定
审查
项目负责人
某某咨询有限责任公司
二OO九年九月
第一章总论1
附表：
附表1:
投资估算表
附表2：
流动资金估算表
附表3：
主要经济数据与评价指标表
附表4：
总成本费用估算表（按要素分）
附表5：
固定资产折旧估算表
附表6：
无形资产与其他资产摊销估算表
附表7：
利润与利润分配表
附表8：
项目投资现金流量表
附表9：
财务计划现金流量表
附表10：
借款还本付息表
附表11：
资产负债表
附表12：
敏感性分析汇总表
附表13：
概率分析表
附图：
附图1：
盈亏平衡图
附图2：
敏感性分析图
附图3：
累计概率图
附图4：
冷链物流中心平面布置图
附图5：
冷链物流中心位置图
附件：
附件1：
项目单位营业执照
附件2：
项目单位组织机构代码
附件3：
项目单位2008年度审计报告
附件4：
建设项目土地使用权证
附件5：
甲方（某市东方房地产开发有限公司）与乙方（某物流有限公司）签订的《项目建设合作协议》
附件6：
建设项目的核准文件
附件7：
建设项目规划意见
附件8：
环境评价文件
附件9：
项目建设资金落实的证明材料
附件10：
项目资金收支审计报告
附件11：
工程进度全景照片
附件12：
四川省特级品牌物流服务企业荣誉证书
附件13：
项目单位对资金申请报告内容及附属文件真实性负责申明
第一章总论
1．1项目提要
1.1.1项目名称
某物流中心建设项目
1.1.2项目建设单位
名称：
某物流有限公司
住所：
某市经济开发区某村A15号2楼
法定代表人：
李俊
注册资本：
600万元人民币
企业类型：
有限责任公司（自然人投资或控股）
经营范围：
贷运代办、信息配载、仓储服务、文化体育用品及器材、建材及化工用品、家具、装饰装潢材料、农畜产品。
项目单位简介：
某物流有限公司成立于二00八年八月，注册资金600万元；公司地址位于某市经济开发区商贸园某村，现有主要经营管理人员22人，其中具有大专以上学历的15人。
随着某市经济贸易的快速发展，各条高速公路和铁路项目的全面启动，为了满足某市内及周边地区的商贸物流发展需要，公司按照“发展大商贸、促进大流通”的发展思路，投资建设了“某某村商贸物流园”，主要从事货运代办，信息配载，仓储服务，销售针纺织品，文化体育用品及器材，建材及化工产品，机械设备，五金
交电，电子产品，家具、装饰装潢材料、农畜产品等项目产品的加工、仓储、销售等经营活动。
公司在经营管理上，遵循“以人为本、现代信息物流”的经营理念，建立了物流公共信息查询系统、物流电子政务信息系统、物流电子商务信息系统等现代电子化办公设施设备，为方便客户签约和缩短交易时间奠定了良好的基础。
1.1.3项目建设地点
项目建设地址位于某市经济开发区商贸园中坝，临巴（中）达（州）路、巴（中）广（元）高速、巴（中）乐（坝）铁路火车站、东城汽车站”；项目选址符合某市相关规划，某市规划和建设局颁发了《建设项目选址意见书》，同意项目选址。
项目设计建设用地由B区及D区组成，其中B区的占地面积为7073.9平方米，D区的占地面积为7106.1平方米。
总用地面积为14180平方米（合21.27亩）。
建设地点的交通便利，水、电供给条件良好。
根据《建筑抗震设计规范局部修订》，抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g。
本项目建筑按抗震设防烈度Ⅶ度，能够保障建筑安全。
1.1.4项目建设规模及内容
某村农产品批发市场冷链物流中心拟用地21.27亩,总建筑面积为21000平方米。
建设用于肉食类、速冻食品等贮藏的低温冷库5000平方米；建设用于优质水果和精品蔬菜、蛋品、奶制品等贮藏的高温冷库6000平方米；建设用于干货和其他商品存储配送的
普通仓库4000平方米；建设与冷库配套瓜果蔬菜、农产品和畜产品等产品半加工、精加工、深加工的加工车间5000平方米，办公生活及其他辅助用房1000平方米。
购置冷藏车30辆、高架叉车12台、货架2000组、冷柜及性能、理化指标等检测中心一组，形成15000吨农产品冷链系统。
配套设施建设包括给排水工程、供电工程、环保设施。
详见表1-1：
建设规模及内容表
表1-1
建设内容
数量
单位
房屋、建筑
低温冷库
5000
㎡
高温冷库
6000
㎡
普通仓库
4000
㎡
加工车间
5000
㎡
办公生活及其他辅助用房
1000
㎡
设备采购
冷藏车
30
辆
高架叉车
12
辆
货架
2000
台
冷柜及性能、理化指标等检测中心
1
套
配套设施
给排水工程
1
套
供电工程
1
套
环保工程
1
套
1.1.5工程进度安排
本项目的建设工期为24个月，从2008年10月至2010年9月。
（详见项目进度横道图）
1.1.6项目总投资及资金筹措
（1）投资估算
本项目规模总投资估算为6703元。
其中：
建设投资6379万元（含建设期利息），铺底流动资金324万元。
具体如“表1-2：
投资估算汇总表”所示：
投资估算汇总表
表1-2
序号
费用名称
投资额
合计
占项目投入
总资金%
估算说明
1
建设投资
6379
95.17%
1.1
建设投资静态部分
6102
91.03%
1.1.1
建筑工程费
3115
46.47%
1.1.2
设备及工具购置费
1590
23.72%
1.1.3
安装工程费
177
2.64%
1.1.4
工程建设其他费用
929
13.86%
1.1.5
基本预备费
291
4.33%
1.2
建设投资动态部分
277
4.14%
1.2.1
涨价预备费
0
0.00%
未考虑
1.2.2
建设期利息
277
4.14%
2
铺底流动资金
324
4.83%
全额流动资金的30%
3
项目总投资（1+2）
6703
100.00%
（2）资金来源
本项目资金来源为：
申请中国农业发展银行贷款5000万元，企业自筹1703.2万元（含铺底流动资金），占规模总投资的25.41%。
1．2项目建设背景
我国食品冷链产业发展的滞后导致数量惊人的食品浪费，并且带来了极大的食品安全隐患。
随着易腐食品市场不断扩大，我国食品冷链产业迎来了大发展的历史机遇期，投资食品冷链产业恰逢其时。
国务院《关于印发物流业调整和振兴规划的通知》国发〔2009〕8号指出：
“当前，国际金融危机对我国实体经济造成了较大冲击，
物流业作为重要的服务产业，也受到较为严重的影响。
制定实施物流业调整和振兴规划，不仅是促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级的需要，也是服务和支撑其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收就业的需要，对于促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具有重要意义。
”
经过近三十年的改革开放和发展，我国农村正在从自然经济向现代经济过度，基本实现了从计划经济体制向社会主义市场经济体制的转移，市场机制逐步成为农村资源配置的决定性因素，形成多层次、多渠道、多主体的农村商品流通体系新格局，农村商品流通体系建设取得了重要进展。
20世纪90年代以来，中国的商品流通业变革和现代化进程明显加快。
特别是进入新世纪以来，物流配送呈快速发展态势。
如何适应新形势，发挥优势，调整发展战略，积极而又稳步地与现代营销方式对接，是需要认真研究的问题。
党的十六届五中全会将推进社会主义新农村建设的任务提上了我国当前最重要的国事日程。
加强农村商品流通体系建设是落实中央、国务院一系列关于“三农”问题的政策和措施，稳定提高农民收入的重要保障。
国务院要求，要加快现代物流设施建设，统筹规划，合理布局；通过建设，积极推进现代流通组织形式。
同时,商务部部署的“万村千乡”工程，重点推动农产品流通标准化和规
模化，构建与轨迹市场接轨的农产品流通体系。
四川省委、省政府制定的《关于实施我省农业和农村经济结构战略调整的意见》中也进一步明确了四川省农业的发展方向：
“加速农业产业化的进程，要从良种、高产、高效和深加工的方面全面推动农业产业化。
”
因此，某物流中心的建设是大势所趋，工程内容既包括仓储设施、贮藏设备等硬件系统。
本建设项目是非常及时和必要的。
1．3主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标详见表1-3。
主要技术经济指标表
表1-3
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
项目占地面积
平方米
14180
21.27亩
2
总建筑面积
平方米
21000
3
容积率
1.48
4
项目总投资
万元
6703
4.1
建设投资
万元
6102
4.2
建设期利息
万元
277
4.3
铺底流动资金
万元
324
流动资金的30%
4.4
资金筹措
万元
7462
其中：
借款
万元
5000
项目资本金
万元
1703
资本金比例
%
25.42%
5
年平均营业收入
万元
9369
6
年平均营业税金及附加
万元
538
7
年平均总成本费用
万元
7206
8
年平均利润总额
万元
1625
9
年平均所得税
万元
406
10
年平均净利润
万元
1219
11
年平均息税前利润
万元
1711
12
年平均增值税
万元
699
13
总投资收益率
%
22.93%
14
资本金净利润率
%
55.80%
15
项目财务内部收益率（所得税前）
%
24.91%
16
项目财务净现值（所得税前）
万元
5868
17
项目投资回收期
年
5.64
18
项目财务内部收益率（所得税后）
%
19.62%
19
项目财务净现值（所得税后）
万元
3614
20
盈亏平衡点（生产能力利用率）
%
57.64%
1．4主要研究结论及建议
1、结论
某物流中心项目工程的建设,将会充分发挥某作为农业大市服务川东北乃至全省、全国的作用，本次建设工程是非常必要的，项目建设符合国家产业政策和投资方向，辐射带动面广,有利于促进农业结构调整和增加农民收入，带动地方经济的发展；通过对农产品批发市场冷链物流中心建设项目的发展趋势分析表明，本项目有广阔的市场前景；项目建设条件具备；工程方案功能完善，有利于提高市场档次和辐射力；对项目的财务效益进行测算分析结果表明，项目的盈利能力和偿债能力较强，且具有一定的抗风险能力。
项目建设可行。
2、建议
（1）根据国家有关优惠政策，制定相应政策，降低成本。
（2）应进一步落实建设业主自筹资金。
（3）建议强化软件建设，提高管理水平。
坚持管理法制化，健全各项规章制度。
1．5资金申请报告编制依据
1、建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、《建设项目经济咨询评估指南》；
3、《汶川地震灾后恢复重建条例》（中华人民共和国国务院令第526号）；
4、《国务院关于做好汶川地震灾后恢复重建工作的指导意见》国发[2008]22号；
5、《四川汶川地震灾后恢复重建总体规划》；
6、《某市“5·12”地震灾后恢复重建规划纲要》；
7、《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
8、国务院办公厅《国务院办公厅转发商务部等部门关于进一步做好农村商品流通工作意见的通知》；
9、国务院关于印发《物流业调整和振兴规划的通知》国发〔2009〕8号；
10、国家发展改革委《物流业调整与振兴专项投资管理办法》；
11、建设业主提供的其它有关地勘、方案设计等建设资料。
第二章项目单位的基本情况
2．1项目建设单位基本情况
四川省某物流有限公司成立于二00八年八月，注册资金600万元，法定代表人为李俊，住所位于某市经济开发区商贸园某村A15号2楼。
现有主要经营管理人员22人，其中具有大专以上学历的15人。
随着某市经济贸易的快速发展，各条高速公路和铁路项目的全面启动，为了满足某市内及周边地区的商贸物流发展需要，公司按照“发展大商贸、促进大流通”的发展思路，投资建设了“某某村商贸物流园”，主要从事货运代办，信息配载，仓储服务，销售针纺织品，文化体育用品及器材，建材及化工产品，机械设备，五金交电，电子产品，家具、装饰装潢材料、农畜产品等项目产品的加工、仓储、销售等经营活动。
某某村商贸物流园具有明显的区位优势：
与广巴高速、达巴高速、通巴快车道、广达铁路紧密相连，与火车站、东城客运站、公共汽车站近在咫尺；在某市城市建设和交通规划中杨家坝工业区、黄家沟仓储区、市文化艺术中心、城市体育馆、会展中心、桑园坝休闲广场都与之相邻；市职业技术学院、宕梁医院、五中、十一小、七星农贸市场、汽配街等均为物流园提供了良好的商业配套和发展环境。
目前，公司正开发建设位于巴广高速公路出入口的某市十大重
点建设工程之一“某物流园”，该项目总占地300亩，分A、B、C、D四个区建设，项目规划建筑面积15万平米，其中“某物流中心建筑面积为2.1万平米，项目层高为4.2-4.5米，柱网距均在6-9米之间，可充分满足货物输入输出及消防车辆进出的要求。
建成后的农产品批发市场冷链物流中心将以其优良的工程质量、科学的设计、合理的布局、优美的环境和特色的经营思路、完善的售后服务管理体系及服务文化体系，让巴城人民真正体会到某商业新天地。
某物流有限公司被四川省品牌建设项目（企业）评审组委会和四川省品牌物业促进中心授予“四川省特级品牌物流服务企业”称号。
根据估算，某村商贸物流园建成运营后年可实现利税3000万元，提供就业岗位3000余个；能有效解决城市传统商贸物流形式的脏、乱、差现象，我司将逐步把该园打造成为立足某辐射全国的物流网络。
2．2项目建设单位经营理念
公司在经营管理上，遵循“以人为本、现代信息物流”的经营理念，建立了物流公共信息查询系统、物流电子政务信息系统、物流电子商务信息系统等现代电子化办公设施设备，为方便客户签约和缩短交易时间奠定了良好的基础。
公司建立了“产权清晰、职责明确、管理科学”的现代企业制度，实行了决策层、实施层和监督层相分离的企业内部发展、约束机制，建立了“以资本增值为比例的分配激励机制”和“以人为本、以诚信求生存、以品牌求发展”的经营理念，致力打造一支高素质、
强有力的员工队伍。
为某的商贸物流业开创新局面。
第三章申请资金的理由和政策依据
3.1申请资金的理由
3.1.1投资冷链物流业恰逢其时
我国食品冷链产业发展的滞后导致数量惊人的食品浪费，并且带来了极大的食品安全隐患。
随着易腐食品市场不断扩大，我国食品冷链产业迎来了大发展的历史机遇期，投资食品冷链产业恰逢其时。
食品冷链是指易腐食品从产地收购或捕捞之后，在产品加工、贮藏、运输、分销和零售直到消费者手中，其各个环节始终处于产品所必需的低温环境下，以保证食品质量安全，减少损耗，防止污染的特殊供应链系统。
我国平均食物年产值约为3000亿美元，超过20%的食物由于没有很好地冷藏，在运输过程中被浪费。
仅水果、蔬菜等农产品在采摘、运输、储存等物流环节上损失率就达25%-30%，每年有总值约92.5亿美元的农产品在运输中损失，腐烂损耗的果蔬可满足近2亿人口的基本营养需求，损耗量居世界首位，而发达国家的果蔬损失率则控制在5%以下。
欧、美、日等国食品冷藏运输率达80%-90%，东欧国家约50%，而我国只有10%左右。
由于缺乏完善的冷链，也造成了某些食品零售价高居不下，一些易腐食品售价中甚至有高达7成是用来补偿物流过程中损失的货物价值。
而按照国际标准，易腐物品物流成本最
高不超过其总成本的50%。
与此同时，我国对高价值的易变质、需冷冻食品的生产和消费都在增加，这更加大了冷链市场的缺口。
从生产来看，目前我国的肉类食品厂有2500多家，年产肉类6000万吨，产量以每年5%左右的速度递增；速冻食品厂2000多家，年产量超过1000万吨，并以每年20%的幅度递增；冷饮业4000多家，年产量150多万吨，产量以每年7%左右的速度递增；乳品业1500多家，产量800万吨，每年以30%的速度递增；水产品产量4400万吨，每年以4%的速度递增。
从消费来看，速冻食品销售额连续多年在全国连锁超市所销售的食品日用品中名列前位。
以牛奶为主的乳制品消费年平均增长率在10%~20%之间，位居世界首位。
预计2010年，我国冷饮市场消费总量将达到260万吨，人均消费量可达2公斤/年；肉类加工和消费都将进入一个高速发展时期。
有专家估算，目前我国已有冷藏容量仅占货物需求的20%-30%，日益扩大的易腐食品市场给冷链产业带来了发展的良机。
3.1.2项目建设能扩大内需，促进区域经济的发展
中央经济工作会议12月8日至10日在北京举行，胡锦涛温家宝发表重要讲话。
会议提出，必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务。
“要以提高居民收入水平和扩大最终消费需求为重点，调整国民收入分配格局。
提高居民收入在国民收入中的比重，继续做好调整企业退休人员养老金工作，提高居民财产性收入，大力促进农民消费，稳定发展住房消费和汽车消费，着力发展服务消费和旅游消费，不断增强最终消费能力。
”本项目的建设
能够促进商品的流通，特别是易腐、易烂食品的流通，间接地扩大了内需。
物流业具有带动能力强的特点，某物流中心的建设可以带动产品生产基地发展，农业高新技术的开发与研究，交通储运及文化娱乐等产业的发展。
项目建成后对区域经济的发展具有一定得带动作用。
3.1.3项目的建设是市场的迫切需要
某位于四川省东北部，大巴山南麓，东邻达川，南接南充，西抵广元，北接陕西汉中，是川东北重要的交通枢纽和商品集散地。
独特的区位优势造就了建立“某物流中心”已迫在眉睫，且市场前景广阔。
该项目的建设是贯彻市委、市政府关于实施“四大战略”、“五个突破”、“打好老区建设翻身仗”的发展思路的实施举措。
随着世界经济的快速发展和现代科学技术的迅猛发展，物流业作为国民经济中的一个新兴的服务部门，正在全球范围内得到飞速发展。
相对世界发达国家物流业而言，中国物流业尚处于发展阶段,尤其在西部才处于起步阶段。
当前我国已经形成买方市场，流通业已经从末端产业变成了引导消费、促进生产的先导性产业，即消费通过流通决定生产。
要充分认识流通业在国民经济中的重要地位与作用，努力推进我国流通业的大发展。
改革开放30年来，全市国民经济持续快速发展，经济结构发生了巨大变化，但目前仍存在地方经济发展缓慢，产业结构不尽合理的现象。
该项目的建设符合国家产业政策，是“服务三农”、“构
建和谐社会”的富民、惠民举措。
党中央、国务院把加快解决“三农”问题放在更加突出的战略位置，连续四年发了关于“三农”问题的中央一号文件，明确提出了建设社会主义新农村的重大历史任务，并采取了一系列统筹城乡发展、支农惠农的重大举措。
农业产业化的发展被放在了空前的地位和高度。
随着西部大开发的推进和国家政策倾斜，西部地区人们的消费能力将逐渐增强，生活水平将会不断提高，本项目就是积极响应党中央的号召，拟通过修建某物流中心，用以改善某目前物流不畅、流通环节过多、最终商品到消费者特别是农民手中时价格偏高、产品质量得不到保障等问题，同时可以通过该项目的建设并利用公司目前所有的销售网络形成一套完整的购销网络，从农民手中将其土特产收购回来加工整理后再向外面市场推出，既可给农民增收，又可对外推销地方特产，树某品牌。
3.1.4项目建成后社会效益明显
增加地方财政收入：
本项目建成后年新增营业税及附加548万元，交纳所得税443万元。
增加就业机会：
该项目可以增加一批包括储运、服务行业、基地生产等约600人的就业机会。
可以为某市解决下岗职工再就业问题作出贡献。
3.2政策依据
国家出台扩大内需十项措施，总投资约需4万亿元，确定了钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造和电子信息、物流十大产业振兴规划。
其中物流业为唯一的一个第三产业。
物流业列入十大振兴产业，根据《物流业调整和振兴专项规划》与《物流业调整和振兴专项投资管理办法》，本项目符合国家物流业业发展方向和产业发展政策。
根据物流业调整和振兴专项规划，物流业重点工程项目范围包括：
（1）多式联运、转运设施工程。
依托已有的港口、铁路和公路货站、机场等交通运输设施，在重点地区和综合交通枢纽地区建设的集装箱多式联运中转设施和连接两种以上运输方式的转运设施。
（2）物流园区工程。
在物流节点城市、制造业基地和综合交通枢纽地区建设的货运服务型、生产服务型、商业服务型、国际贸易服务型或综合服务型物流园区。
（3）城市配送工程。
为全社会流通企业和消费者提供专业化服务的物流配送中心。
（4）大宗商品和农村物流工程。
大宗商品和特种商品物流项目，鲜活农产品储藏、加工、运输、配送、销售等环节实行温度控制的冷链物流项目，以及农村农业生产资料、日用消费品配送中心项目。
（5）制造业与物流业联动发展工程。
为制造企业提供原材料采购、仓储、配送等服务的第三方物流项目。
（6）物流标准和技术推广工程。
对现有物流设施的标准化改造项目、国家物流标准推广示范项目、物流新技术的推广应用项目等。
（7）物流公共信息平台工程。
信息资源共享的行业和区域物流公共信息平台，以及面向中小企业的物流信息服务平台。
（8）应急物流工程。
应急生产、流通、运输和物流企业信息系统和应急物流设施项目。
上述八项重点工程，国家发展改革委将根据年度内物流专项投资规模情况，分步组织实施。
《物流业调整和振兴专项投资管理办法》第三条提出的物流业八项重点工程项目，国家发改委将根据年度内专项资金规模情况，分步组织实施。
2009年扶持的范围是：
（1）农产品冷链物流项目。
鲜活农产品储藏、加工、配送、销售等环节实行温度控制的冷链物流项目。
（2）物流配送工程。
为全社会流通企业和消费者提供专业化服务的物流配送中心。
（3）制造业与物流业联动发展工程。
为制造企业提供原材料采购、仓储、配送等服务的第三方物流项目。
（4）物流标准和技术推广工程。
对现有物流设施的标准化改造项目、国家物流标准推广示范项目、物流新技术的推广应用项目等。
（5）物流公共信息平台工程。
信息资源共享的行业和区域物流公共信息平台，以及面向中小企业的物流信息服务平台。
第四章项目市场分析
4．1冷藏物流市场分析
4.1.1冷藏链和冷藏物流的概念
冷藏链（coldchain）是易腐物品在加工制作、贮藏、运输、分配流通各个环节和过程中，始终处于规定的低温状态，保证物品质量、减少物品损耗的一项系统工程。
冷藏物流是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础，以制冷技术为手段，在低温条件下的物流现象，是需要特别装置，需要注意运送过程、时间掌控、运输型态、物流成本所占成本比例非常高的特殊物流形式。
冷藏物流应遵循“3T原则”：
产品最终质量取决于在冷藏链中贮藏和流通时间（Time）、温度（Temperature）和产品耐
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