南充COCO香江商业定位及招商运作方案.ppt

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南充南充COCOCOCO香江商业定位及招商运作方案香江商业定位及招商运作方案四川蓝光和骏实业股份有限公司四川蓝光和骏实业股份有限公司商业地产运营管理事业部商业地产运营管理事业部二一三年十一月二十五日二一三年十一月二十五日董董事事长长审审批：

批：

总总裁裁审审批：

批：

审审核：

核：

编编制：

制：

文件标题：

南充COCO香江商业定位及招商运作方案文件管理记录报出：

批复：

发放：

文件编号:

（2013）-11-70文件类别：

公司档案（）公司文件（）主办单位：

商业策划中心主送单位：

蓝光集团总裁发放范围：

密级：

申明：

本文档系四川蓝光和骏实业股份有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识产权归四川蓝光和骏实业股份有限公司所有，属本公司商业机密，未经许可不得外传。

任何人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯中华人民共和国刑法的行为，当事人将承担相应的法律后果。

CopyrightBRC2013Page2编制说明南充COCO香江分三期开发,2013年4月开始一期销售,为有计划、有保障、高效率促进住宅及商业资源的快速去化,现分别从项目商业主题、商业业态定位、业态布局、商业招商策略,商业招商执行计划等方面制定提升项目价值，实现对该项目住宅及商业销售等相关支撑。

CopyrightBRC2013Page3商业核心要点梳理一、项目发展环境外部环境1.区域发展1.发展现状青泉片区滨江路以西属于较成熟片区,项目片区是生地2.发展趋势未来属于高层品质生活区，档次为中高端2.交通环境3.人群结构1.主干道滨江路与规划道路,路网发达，但受高差影响，导入较弱2.次级街道滨江规划道路3交通站点有2个站点,附近有3条公交线路1.客户数量1.5公里范围内3万人，3公里范围约8万人，未来区域规划人口15万2.客户群体需求中端时尚特色消费为主4.商业环境1.商圈特征周边属于传统型临街商业配套为主,滨江路以西较为成熟，未来5年后将形成以青泉片区为主的区域商业中心2.现有商业业态滨江路以西社区零售为主，兼有餐饮、零售社区配套服务等,无主题特色项目片区无经营商业内部环境1.商业发展规模商业总面积：

46105，其中：

地上商业：

38905（底商+独栋）地下商业：

72002.商业物业类型独栋+主题内街+社区底商+地下商业3.商业价值项目位于新老城区结合部,具备一定消费人群，体量较大,适合打造区域型商业生活中心,形成商业标杆二、项目发展定位2、三大商业功能体系主题内街1、项目定位1.项目主题定位：

嘉陵江畔嘉陵江畔.国际滨江休闲娱乐区国际滨江休闲娱乐区2.商业功能定位：

以“区域型商业生活中心区域型商业生活中心”为核心，打造“国际滨江休闲娱乐区3.商业业态定位：

以时尚特色娱乐、餐饮、休闲、零售以及地下超市以滨江休闲、风情餐饮、时尚娱乐特色活动,形成独具一格的主题商业独栋商业以大型主力店及品牌特色店,形成消费人群的驱动力地下商业引进品牌超市，填补区域空白,满足区域需求当前问题1、区域成熟度低,无大型商业配套,超市对住宅及商业高溢价2、项目开盘约7个月,已推售商业去化速度较慢；3、4.6万平商业未签约主力店,缺乏对于住宅和商业销售的支撑4、商业开售,不能办理按揭（商业性质为非住宅）,提高置业门槛当前需要解决的问题1、需深化商业招商定位,整体商业业态规划；2、需确定地下商业业态方向，实现对项目价值的支撑；3、需确定商业的招商进度计划；4、通过外联部门争取实现商铺可办商业贷款按揭；CopyrightBRC2013Page4核心要点梳理五、核心计划四、商业招商策略商业招商1.总体运营思路1、重商业主题、项目商业形象打造及包装，形成对项目商业销售溢价的支撑；2、以滨江风情为载体，时尚餐饮、风情休闲、时尚零售，打造以耍街特色的区域消费目的地；3、地下以超市商业招商对项目形成支撑，提升整体商业价值，追求销售溢价最大化；2.招商重点策略1、重招商，以地下商业品牌店引进，风情街品牌店落位,实现商业主题元素在招商、推广、运营、氛围等环节全面落地2、以地下商业招商成功,带动地面商业招商、销售。

3、阶段性自持9.2%（面积3606平米）,剩余多业权商业,保证商业主题的延续性与完整性2014年2018年运作目标核心事项完成时间节点责任单位COCO香江协议招商2014年1月31日,从战略资源库签定10家战略意向商家（含地下超市）招商中心阶段自持招商2014年3月30,完成22、22两个独栋3606平米2家框架协议招商商业街招商运营（多业权整合招商）一期2015年3月，完成一期商业街多业权整合招商30%,2015年6月，完成一期商业街多业权整合招商40%,2015年9月，完成一期商业街多业权整合招商50%,2015年12月，实现一期商业街50%开摊率,招商率60%（含业主自招或自营部分）2016年3月，实现一期商业街55%开摊率,招商率65%（含业主自招或自营部分）2016年3月，实现一期商业街65%开摊率,招商率70%（含业主自招或自营部分）2016年12月，实现一期商业街70%开摊率,招商率80%（含业主自招或自营部分）二期2015年9月，完成二期商业街多业权整合招商30%,2015年12月，完成二期商业街多业权整合招商40%,2016年3月，完成二期商业街多业权整合招商50%,2016年6月，实现二期商业街50%开摊率,招商率60%（含业主自招或自营部分）2016年9月，实现二期商业街55%开摊率,招商率65%（含业主自招或自营部分）2016年12月，实现二期商业街65%开摊率,招商率70%（含业主自招或自营部分）2017年6月，实现二期商业街70%开摊率,招商率80%（含业主自招或自营部分）三期2015年9月，完成三期商业街多业权整合招商30%,2016年12月，完成三期商业街多业权整合招商40%,2017年3月，完成三期商业街多业权整合招商50%,2017年6月，实现三期商业街50%开摊率,招商率60%（含业主自招或自营部分）2017年9月，实现三期商业街55%开摊率,招商率65%（含业主自招或自营部分）2017年12月，实现三期商业街65%开摊率,招商率70%（含业主自招或自营部分）2018年6月，实现三期商业街70%开摊率,招商率80%（含业主自招或自营部分）注：

以上时间节点参照:

一期2015年6月清水交付,二期2015年12月清水交付;三期2016年12月清水交付CopyrightBRC2013Page5目录第一部分项目基本情况6一、项目基本概况7二、项目周边人口及商业情况8三、项目商业销售及招商情况10四、项目总控时间节点11五、项目现阶段需解决问题12第二部分项目发展定位13一、商业主题定位14二、商业功能定位15三、商业业态定位16四、地下商业定位19第三部分项目商业招商策略21一、项目招商策略22二、招商计划排期25三、项目招商费用测算26附件项目商业环境/地下超市招商基本情况27CopyrightBRC2013第一部分第一部分项目基本情况项目基本情况Page6CopyrightBRC2013一、总规划用地面积：

（一）、规划净用地面积29322.96m2二、规划总建筑面积：

123687.59m2

（一）、地上计入容积率的建筑面积：

73304.51m21、住宅建筑面积：

57244.02798户2、非住宅建筑面积：

16060.49m2

（1）商业用房建筑面积：

15750.74m2

（2）配套设施建筑面积：

309.75m2A、消防控制室30.02m2B、门卫16.30m2C、地上物管用房（含业主委员会活动室）263.43m2

（二）地上不计入容积率的建筑面积693.16m2

（1）架空层建筑面积：

（作为公共活动空间）693.16m2（三）、地下建筑面积及层数：

49689.922层其中：

1、地下机动车库面积：

37317.40m22、地下非机动车库面积：

4000m23.地下设备用房建筑面积：

1045.95m24.地下商业建筑面积：

7200.94m25、地下物管用房建筑面积：

125.63m2三、容积率总容积率：

2.50大地块经济指标小地块经济指标一、项目基本概况项目商业总体量约项目商业总体量约4610546105（地面下地面下72007200平米平米），商业形态，商业形态:

内街商业内街商业+广场广场+独栋独栋+地下商业，商业风地下商业，商业风格格:

底商与高层住宅相呼应的底商与高层住宅相呼应的Art-DecoArt-Deco风格，独栋商业采用中式的风格风格，独栋商业采用中式的风格独栋商业一期一期二期二期三期三期商业面积商业面积一期一期二期二期三期三期合计合计11716平米平米11174平米平米23214平米平米46105平米平米CopyrightBRC2013Page8二、项目周边人口及商业情况区域人口区域人口:

现片区人口主要集中在滨江路内侧现片区人口主要集中在滨江路内侧,清泉坝区域规划未来人口约清泉坝区域规划未来人口约20万万,但现在无居住人群但现在无居住人群区域商业区域商业:

区域除临滨江路底商外，项目片无经营商业区域除临滨江路底商外，项目片无经营商业,更无大型商业体更无大型商业体,本项目的打造将在区域内形成本项目的打造将在区域内形成商业新中心与人流的聚集效应商业新中心与人流的聚集效应.佳兆业广场海润滨江泰合尚渡泰合青年城五星花园佳兆业君汇上品英伦城邦上层上品天乙华府凯旋城火车站大润发三桥香榭春天小学医院中学大学本案COCO香江35万方2万精英人士清泉坝未来20万滨江休闲居住人群周边众多高端小区强大消费力地段辐射半径左接老城右接新城本案辐射半径CopyrightBRC2013商业街商业集中节点周边街区租金档次分级：

档次分级：

图例：

50-130元/月30-100元/月40-120元/月30-80元/月三、项目周边商业租金情况商圈特征：

项目位于清泉坝片区，区域处于开发起步期，与滨江路有近30米的高差，车流及消费人流的导入困难,项目周边现是农田,区域多社区底商，无大型商业网点，缺乏主力店。

本案CopyrightBRC2013Page10三、项目销售及招商情况已推资源已推资源已推售资源已推售资源已推未售剩余资源已推未售剩余资源3,9,103,9,10栋栋剩余资源剩余资源3030套套,面积约面积约34773477平米平米,主要集中在主要集中在3,103,10号楼号楼,集中面积区间集中面积区间60-18060-180平米平米COCO香江是香江是13年新开盘项目年新开盘项目,截止截止11月月19商业推商业推3、9、10栋栋6887平米平米,已推未售已推未售3477平米平米,剩余未推资源剩余未推资源32017平米平米（不含地下商业不含地下商业7200平米平米）,项目商业销售处于新盘阶段项目商业销售处于新盘阶段,商业现无整商业现无整体业态规划体业态规划;无招商团队介入无招商团队介入,无商业主力店做支撑无商业主力店做支撑;商业不能办按揭贷款商业不能办按揭贷款已推商业资源已推商业资源未推商业资源未推商业资源3号10号9号4号5号16号15号6号7号1号8号2号11号12号13号14号独栋商业独栋商业17号18号19号20号22号23号24号25号CopyrightBRC2013Page11项目关键时间节点项目关键时间节点四、项目总控时间节点COCO香江香江2013年4月通过规划局审查2013年4月29日项目住宅开盘2013年7月一期商业开盘一期2015年6月清水交付二期2015年12月清水交付三期2016年12月清水交付2014年10月1日二期商业开盘2015年6月1日三期商业开盘CopyrightBRC2013Page12五、项目需解决的问题问题问题问题因素问题因素区域商业氛围项目区域属于新老城区结合部,商业成熟度低,缺乏大型商业支撑商业定位问题商业主题不明确产品去化问题不能提供商业贷款按揭商业招商问题商业招商基本未介入,无协议签约商家无整体商业业态规