蓝天花园房地产开发项目可行性研究报告.docx
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蓝天花园房地产开发项目可行性研究报告
蓝天花园
可行性研究报告
第一章申请单位及项目概况
一、项目申报单位概况
（一）建设单位概况
企业名称：
XX市蓝天房地产有限责任公司
企业地址：
XXXX经济开发区金陵西路
法定代表人：
XX
注册资金：
捌佰万圆整
实收资本：
捌佰万圆整
公司类型：
有限责任公司
营业期限：
2003年3月14日至2013年9月3日
经营范围：
城市基础设施项目的投资及开发建设、房地产开发经营（凭资质证经营）；建筑材料批发、零售；工程项目技术咨询及营销策划；园林绿化工程；住宿、美容美发、足浴、餐饮服务（限分支机构经营）。
资产负债情况：
良好
XX市蓝天房地产有限责任公司于2003年3月14成立，主要从事城市基础设施项目的投资及开发建设、房地产开发经营（凭资质证经营）；建筑材料批发、零售；工程项目技术咨询及营销策划；园林绿化工程；住宿、美容美发、足浴、餐饮服务（限分支机构经营）等业务。
公司以“以人为本，构筑健康之家，营造温馨和谐住宅小区”为经营理念来开发房地产项目。
现在公司正在积极筹备XX蓝天花园项目的开发建设，项目位于XX市XX县二中西侧，用地面积为33.03亩。
（二）项目申请报告依据和范围
1、编制依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国安全生产法》；
（3）《中华人民共和国城乡规划法》；
（4）《中华人民共和国环境保护法》；
（5）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订版）；
（6）《中华人民共和国招投标法》；
（7）《建设工程勘察质量管理办法》；
（8）《XX省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》（XX省人大常委会公告第9号）；
（9）国家发展改革委《关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投资[2007]1169号；
（10）投资项目可行性研究报告编制指南；
（11）编制报告的委托合同；
（12）项目承办单位提供的其他相关资料。
2、编制范围
本项目申请报告主要对XX市蓝天房地产有限责任公司拟投资的XX蓝天花园住宅项目进行综合分析及评价，主要包括项目发展规划、产业政策和行业准入分析、资源开发的综合利用、资源节约、节能方案、建设用地、征地拆迁及移民安置、环境和生态影响、经济影响以及社会影响分析、评价，项目招标等内容。
二、项目概况
（一）项目建设背景及必要性
随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。
居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。
XX市XX县作为重要的县级城市，人们的生活和住房水平成为市委市政府关心的重点。
为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和XX省建设厅《转发建设部关于建立住房建设计划（规划）编制公布工作督办制度的通知》（赣建规[2008]1号）等文件精神，XX市制定了《XX市2008年—2012年住房建设规划》，根据该规划，到2012年，XX市要完成610.64万平方米的年度总量。
XX市2010-2012年度住房建设年度计划
单位：
万平方米
年度
商品住房
政策性住房
合计
2010
51.5
10.77
62.27
2011
53.2
7.18
60.38
2012
55.7
12.88
68.58
合计
160.4
30.83
191.23
在XX省城市住宅发展计划中，XX市XX县也在积极加快城镇化建设步伐，扩大城区发展区域，积极、有效、稳妥的推进城市房地产行业的发展。
近年来，随着市域经济的发展，人民生活水平的不断提高，越来越多的乡镇农民进城购房，出于居住的考虑、或是出于经商置业的考虑、亦或是出于孩子获得更好教育条件的考虑，XX县住房市场发展日益活跃，市场需求不断加大，市场发展前景也日益乐观。
伴随XX县数十年社会经济发展变迁，人民生活水平提高，消费观念的转变及对住房高层次的需求，构筑高档次、高品位商业休闲空间越来越有必要。
XX蓝天花园住宅项目整个规划将基地本身生态环境特色与城市的整体布局结合，以对用地规模可塑性、可创性分析为前提，同时以设计要求为序，贯彻可行的规划设计目标，把创造新时代时尚、健康、雅典的社区生活模式作为设计的基本特点，将小区定位为高档的住宅小区。
因此本项目——XX蓝天花园住宅项目的建设，不仅是XX市XX县住房建设规划和市场发展的重要组成部分，同时也是XX县人们生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。
（二）申请项目建设现状及地点
建设地点：
XX蓝天花园建设项目选址于XX市XX县二中西侧。
项目现状：
该地段市政基础设施完善，交通条件便利，生活配套设施齐全，未来发展潜力较大，适于人们生活和居住。
（三）建设项目名称及建设期限
项目名称：
XX蓝天花园房地产开发项目
建设性质：
新建工程
项目建设期限：
2011年9月—2014年9月，为期3年
结合拟建设项目的规模和用地形状，并按照项目分析及建设计划的要求，项目从基础建设到项目竣工验收，总建设期限约为3年。
具体施工进步安排如下图所示：
项目工程建设施工进度表
时间
项目
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
i
ii
i
ii
iii
i
ii
iii
i
ii
i
ii
基础及工程
主体工程
安装及装修
室外工程
竣工验收
（四）项目建设内容、规模及类别
建设内容：
XX蓝天花园项目的建设，是以市场为导向，本着以人为本的、科技为本的理念建设开发的，主要以住宅建设为主，相关辅助配套设施为辅的特色精品项目。
XX蓝天花园项目以居住为主，主要为多层住宅，相应的配套设施包括社区配套用房、物业管理用房、垃圾中转站及其他用房等。
建设规模：
XX蓝天花园项目位于XX市XX县二中西侧，规划总用地面积为33.03亩，总建筑面积为45369.6平方米。
具体规模详见以下所列经济技术指标：
总用地面积33.03亩（合22020平方米）
地上总建筑面积：
44354.8平方米，其中：
住宅建筑面积：
42891.1平方米
商业及辅助公建面积：
1463.7平方米
底层架空停车库面积：
1014.8平方米
建筑占地面积：
5856.7平方米
建筑密度：
26.6%
容积率：
1.981
绿地率：
32.5%
总户数：
336户
机动车停车位：
115辆
项目用地类别：
本项目用地所属类别为商住用地，住宅用地使用年限为70年，商业用地使用年限为40年。
（五）项目投资规模及资金筹措方案
投资规模：
项目总投资为6588.65万元，其中：
土地费用1717.56万元，前期工程费69.46万元，建安工程费为3967.35万元,基础设施建设费103.77万元，公共配套设施费为10.03万元，开发期间规费136.11万元，不可预见费42.87万元，管理费用180.13万元，财务费300.21万元，销售费用61.17万元。
资金筹措：
项目总投资6588.65万元，结合本项目的实际情况及公司现有资金的周转现状，项目资金的主要来源为企业自筹。
（六）项目主要经济技术指标
项目评价指标汇总表
序号
指标名称
指标
单位
备注
1
项目总用地面积
22020
㎡
2
总建筑面积
45369.6
㎡
3
总可售面积（住宅及商业及车库）
45179.02
㎡
4
项目总投资
6588.65
万元
5
项目土地出让金
1717.56
万元
6
总销售收入
10194.86
万元
7
税后利润总额
2153.68474
万元
8
税前年均投资利润率
17.76%
9
税后平均投资利润率
8.17%
10
税前成本利润率
71.04%
11
税后成本利润率
32.69%
12
项目财务净现值（FNPV，i=12%）
804.96
万元
13
投资回收期（年）
2.33
年
14
财务内部收益率（FIRR）
30.79%
15
盈亏平衡销售价格
0.23
元/㎡
16
盈亏平衡销售面积
29197.92
㎡
占比64.62%
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
一、发展规划分析
（一）城市概况
XX位于XX西部，长株潭经济一体化的城市群腹地，扼吴楚通衢要地，为湘赣边贸重镇。
自古商贾云集，边贸活跃，素有“小南京”之称。
XX居亚热带季风湿润气候区，日照时间长，年降雨量1300—1700毫米，水资源充沛，森林覆盖率达55％，空气清新，是典型的生态县。
全县人口48万，总面积721.11平方公里，辖6镇3乡1个垦殖场，155个行政村，12个居委会。
人口密度666人／平方公里，劳动力资源丰富。
县城面积7平方公里，城区人口7万。
境内交通便捷、通讯发达，319国道纵贯南北，长（沙）南（昌）公路和沪瑞高速分别横贯东西。
320国道和湘赣铁路擦境而过，正在建设的萍栗高速公路贯穿全县，萍栗高速建成后，往长沙黄花机场仅需半小时。
全县公路村村通达1310．2公里以上。
全县电话总容量达90000门以上，广播电视、移动通讯网络覆盖全县。
XX物华天宝，人杰地灵，名士辈出。
是“中国鞭炮烟花之乡”、“中国傩文化之乡”、“中国民间艺术之乡”、“中国现代民间绘画之乡”。
诞生了爆竹祖师李畋，XX才子刘凤诰，史学家李有棠，中共XX省委第一任省委书记、烈士张国庶，国家教育总督学柳斌等。
距今1300多年历史的杨岐山普通寺，肃穆空灵，禅意深远，是中国佛教禅宗五家七宗之一的杨岐宗发祥地。
被誉为“中华一绝”的傩文化，古色古香，梦幻神奇，是中华民族历史文化遗产的宝贵财富。
钟灵毓秀的杨岐山、鸡冠山，神奇秀丽，让人流连忘返。
更有“地下艺术长廊”之称的义龙洞、九龙洞曲径通幽，瑰丽奇胜，堪称“天下第一'，若论观光名胜、踏访古迹自当数XX。
XX矿产资源丰富，现已探明的矿床、矿点达150多处，以煤、铅、铁、金、铜、硫、磷、瓷土为主，煤的储量在8000万吨以上，铅1500万吨。
XX为综合性农业经济示范区。
农副产品以茶油、蔬菜、香瓜、生姜、板栗、犬羊胶、山枣糕等著称。
XX工业发展后劲强足。
全县形成了以鞭炮烟花、煤炭、建材、陶瓷、食品、机械、化工、服装等为主的工业体系。
XX是一块充满神奇色彩的红土地，是一块美丽富饶、生机勃勃的红土地，更是一块实现创业理想的红土地。
近年来，XX县委、县政府坚持以科学发展观统领经济和社会发展全局，紧紧围绕“建设平安和谐XX、绿色生态XX、繁荣文明XX，奋斗目标，实施（县北、县中、县南）三位一体发展想路，坚持“保安稳、创环境、抓项目、促发展”工作方针，强力实施“工业强县、农业稳县、开放活县、三产旺县’’四大战略，加快推进以新型工业化为龙头的“三化'进程，实现了经济社会又好又快发展。
（二）经济概况
2009年是新世纪以来我国经济社会发展最为困难的一年，也是我们团结一心、攻坚克难、化危为机、成效显著的一年。
我们在市委、市政府和县委的正确领导下，在县人大和县政协的监督支持下，以科学发展观为统领，坚持科学发展，推进经济转型，实施“四大战略”，克服金融危机的不利影响，做好了保增长、保民生、保稳定各项工作，圆满完成了县三届人大三次会议提出的任务，经济社会发展取得了全面进步。
全年完成生产总值80.2亿元，同比增长14.1%；全社会固定资产投资82.17亿元，同比增长42.7%；财政总收入6.38亿元，同比增长18%，其中地方一般预算收入4.04亿元，同比增长17.6%；社会消费品零售总额27.5亿元，同比增长19.3%；城镇居民人均可支配收入达15029元，同比增长10.5%，农民人均纯收入达5920元，同比增长8.3%；主要经济指标好于全市平均水平，人民生活水平得到提高，社会事业全面发展，城乡面貌发生新的变化，社会持续和谐稳定。
“海纳百川，有容乃大”。
XX在“构建和谐社会，推进中部崛起'的时代大潮中，正以一种朝气蓬勃、奋发向上的姿态发展，用真心、诚心，让投资者省心、放心、舒心的五“心”级服务，XX蕴藏着无穷活力。
（三）发展规划
XX县在推进新型城镇化和城市建设中突出项目带动，对接政策争项目，招商引资上项目，激发民力建项目，本项目正是紧紧围绕XX县进一步打造“两宜”新城区的发展目标，加快发展县城的宜居、宜业环境，为XX县城区的发展和老百姓的生活添砖加瓦。
因此，XX蓝天花园项目的建设符合XX市和XX县有关政策及发展规划的要求，项目的建设对XX县社会经济及人文发展将有较大的促进作用。
项目经过严格的专项规划和区域规划，结合各项有关因素的分析，项目的目标与规划内容衔接协调。
二、相关产业政策分析
（一）城市政策综述
1、国务院重拳出击，新国十条、国五条
自2010年来，我国开始对房地产进行了新的两轮宏观调控。
4月17日国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房；地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
2010年9月29日“国五条”出台，为贯彻落实“新国十条”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展；该政策着力点放在了保障房上和规范房地产企业开发土地行为，有利于规范房地产开发，消除囤地炒地等违法行为，同时保障房推地力度之大，将会引起商品住宅土地价格的进一步上涨。
2、央行出手，2次加息、6次提高金融机构存款准备金率
根据中国人民银行公告，自12月26日起，金融机构再次上调一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应作出调整。
之前央行曾于10月20日起加息0.25%，同时上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至18.5%的历史最高点。
这已是今年央行第六次上调存款准备金率。
此前央行分别于11月29日、11月16日、5月10日、2月25日、1月18日分别上调存款准备金率0.5个百分点。
两次加息，6次提高金融机构存款准备金率，央行收缩流动性动作频频。
3、国务院同意逐步推进房产税改革，房产税试点
5月31日，中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委<关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见>的通知》，其中“逐步推进房产税改革”
的提法最为引人关注。
在近期关于房产税起起落落的大讨论中，这9个字的论述作为权威调控部门的标准提法，意味深长。
随后同时在我国上海市、重庆市开始试点征收房产税。
4、国土部住建部再出重拳调控，土地闲置一年以上企业禁止拿地
国土资源部、住房和城乡建设部9月26日晚间公开发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（以下简称《通知》），这是为了贯彻落实今年国务院4月份出台的“国十条”，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。
5、限购令一石激起千层浪
2010年9月29日“二次调控”来袭，中央严令地方政府“立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则”，深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州相继出台执行细则。
六个城市，无一例外，都出台了“限购令”，这个带有强烈计划经济时代特征的楼市调控政策。
6、保障房和商品房并举，建立符合国情的房产发展轨制
中央经济工作会议提出了明年经济工作的六项主要任务，其中关于房地产的问题列在第四项，即“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。
（二）城市政策解读
1、新国十条到国五条简析
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
此次国务院出台住房贷款细则的时间早于预期，同时启动货币政策——首付比例和贷款利率两大杠杆，其力度之大也超出市场想象，表明了中央对遏制房价过快上涨的决心进一步增大。
投资门槛的提高，对于部分投资性需求将产生较大影响，恐令房地产市场成交降温。
3、计划出台房产税
中国将推进房产税改革，国家一直在进行研究房产税，因为它的开征将为地方政府带来一个稳定的主体税种。
个税的改革方向，或许将从征收机制入手。
目前中国的增值税只对工业部门征收，对服务业征收营业税。
由于工业增值税具有不同环节抵扣的机制，而营业税不存在抵扣。
针对当前我国服务业承担的税负比工业要高的问题。
营业税和增值税体制改革将涉及中央和地方政府分享增值税比例的调整。
目前看来，房产税征收不存在技术上的困难，“房产税的开征方案很可能正处在‘待审批’阶段，决策部门会根据市场形势决定是否出台、何时出台”。
本轮楼市调控的思路是打击投机、抑制投资、保护消费，从这一点来看，房产税也应区别对待，采取首套普通住宅免征、二套适度征收、二套以上重征的方式。
4、从上调房贷利率到限购、加息
虽然加息、提高准备金率并非只针对房地产，但这表明了政府致力于打击通货膨胀、挤压房地产等资产泡沫和坚决调控房价的决心。
房地产业对信贷依赖度很高，加息将直接提高开发贷款和个人房贷成本，增加了房地产开发和个人购房难度。
尤其是市场需求会因此而短暂减少，对房地产市场属利空影响。
目前第三套房已停贷，而对购买二套房的市民来说，更难承担执行1.1倍利率付出的资金压力，加息在一定程度上进一步限制投资需求入市。
所以从国家调控和行业健康发展的长远角度来说，控制流动性方为上策。
整体流动性不断收缩，通胀压力减弱，开发商和消费者重新陷入“白热化”状态，在一段时间之后，开发商因资金链紧张，只能通过降价才能缓解资金流的压力，快速回笼资金。
只有这样，才能在结合市场调节的情况下，达到楼市调控预定的效果。
在多番调控之下，房地产开发商贷款的
风险不断上升，加上流动性的收紧，2011年也许是开发商资金链最难过的一年了。
（三）城市政策展望
2010年是我国房地产调控政策最严厉的一年。
受两轮宏观政策调控的影响，房地产市场的运行可谓跌宕起伏。
而临近年末，房地产市场又有反弹迹象。
房地产如何调控才能既产生很好的效果，又不影响中国经济快速增长呢？
政府的强力调控不是简单的从紧，而是调整住宅市场结构，其目的是让中国经济增速和地方财政摆脱对房地产的依赖。
从2010年“国十条”到“国五条”，从上调房贷利率到限购、加息，从计划出台房产税到打击囤地和捂盘惜售，2010年房地产调控的力度之大、涉及面之广前所未有。
2011年，是否会再有一轮强势调控？
2011年房地产宏观调控需要继续加强。
今年的宏观调控政策覆盖面相当广泛，而且力度也较强，关键的还是要全面地落实到位。
一旦房地产市场出现大的上涨波动，不排除政府再一次“给力”调控的可能性。
（四）分析结果评价
主要评价指标列表
序号
项目
总指标
单位
备注
1
用地面积
22020
㎡
33.03亩
2
地上总建筑面积
44354.8
㎡
3
地下室建筑面积
1014.8
4
建筑占地面积
5856.7
㎡
5
建筑密度
26.60%
6
容积率
1.981
7
绿地率
32.50%
8
停车位
115
辆
9
总户数
336
户
结合以上各产业政策和行业背景，项目建设将成为XX县房地产开发的重点项目，各项规划和经济指标均符合相关产业政策的要求，为协调XX县住房产业建设和产业政策之间的发展有成效性的促进作用。
三、行业准入分析
XX蓝天花园房地产开发项目位于XX省XX市XX县二中西侧，该地块交通便捷，城市规划环境优美，是理想的居住发展用地。
结合行业的各项政策、行业背景、市场环境及开发产品类型，项目的开发建设符合行业准入条件，同时也符合XX市和XX县国民经济和社会发展需要，符合XX县人民日益增长的物质需求的需要。
与此同时，依据《房地产开发企业资质管理规定》就房地产行业的准入等做了相应的规定，XX市蓝天房地产有限责任公司注册资本800万元，且本项目的资本金占总投资的大于15%，项目资金全部由企业自筹，具备开发本项目所要求的各项条件。
第三章资源开发和综合利用分析
一、资源开发
本项目为商品房住宅开发项目，为资源利用项目，不涉及资源开发，故在此不做分析。
二、资源利用
（一）土地资源
土地的合理开发利用就是必须根据土地经济的规律和土地本身的自然规律，有效地对土地进行保护、开发、整治和利用，提高土地利用效益，使土地生态效益、经济效益和社会效益得到有机的统一。
为了保证社会的整体利益及城市规划的整体实施，促进XX市及XX县房地产业的健康发展，必须确保城市土地获得最佳的用途，从而取得最佳的经济效益、社会效益和生态效益。
XX蓝天花园房地产开发项目利用的土地资源规划面积为33.03亩，项目总建筑面积为45369.6平方米，项目用地建筑密度为26.6%，容积率为1.981，绿地率为,32.5%，各项指标均符合相关政策及当地规划局控制指标要求，用地合理、规范。
（二）水资源
本项目不开采地下水，水源采用自来水给水管网。
根据国家居民生活用水和消防用水统一标准估算：
本项目设计居住户数336户，按照每户3.5人测算，可居住人口1176人。
按照项目工程方案测算的用水量，小区居民生活用水量为约85.42m3/日、绿化用水1.47m3/日、其他用水量9.00m3/日。
合计用水量95.89m3/日。
项目水资源的供给由当地自来水公司提供，对项目建设不构成影响。
三、资源节约措施
当前建设经济环保型、资源节约型社会是大势所趋。
节能建筑、科学发展观、可持续发展、资源配置、要从细节入手。
节约的主要内容主要包括对国民经济可持续发展有用的所有自然和社会人文资源。
早已成为国民经济重要产业的房地产业，上下游带动的行业之广，占用的各种自然及人文资源之多是其他行业所无法相比的。
在目前的经济形势下，它可以成为我们建设节约型社会的依托。
节约土地资源。
土地，是房地产业发展的主要基础性资源，更是人类赖以生存的稀缺性资源，从一定意义上说，节约了土地，就等于保证和拓宽了人类生存的空间，在全球经济一体化的今天，对土地资源的利用，已不能简单地从一个国家的视觉去考虑问题。
说到底，地球只有一个，珍惜土地、保护土地
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