奥鹏东北财经大学网考 房地产估价doc.docx
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奥鹏东北财经大学网考房地产估价doc
单选题
1.一套建筑面积为100㎡，单价为3000元/㎡、总价为30万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于第一年年末一次性支付10万元，则此房地产的实际单价为（ ）元/㎡。
（年折现率为5%）
A.3000
B.2850
C.2857
D.2928
答案:
D
2.某宗房地产交易中，卖方实际得到金额为2500元/㎡，交易税费均由买方负担。
已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/㎡。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
答案:
D
3.已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（ ）。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
答案:
A
4.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，按直线法折旧计算该建筑物的现值是（ ）元。
A.76800
B.79104
C.80118
D.81562
答案:
B
5.某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、6500，收益现值为57447.17元。
则其资本化率为（ ）。
A.8.3%
B.8.5%
C.8.7%
D.8.9%
答案:
C
6.某房地产的收益期可视为无限年，预计正常年收益为5000万元，该房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价值为（ ）万元。
A.55000
B.32010
C.48000
D.50000
答案:
D
7.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，销售税费为300元/㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为（ ）元／㎡。
A.1840
B.3300
C.3000
D.2840
答案:
B
8.某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。
已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）万元。
A.43
B.112.5
C.123.3
D.150
答案:
C
9.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。
该项目涉及B村农业人口50户，180人。
据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。
另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。
根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付（ ）元的安置补助费。
A.1000
B.2000
C.4000
D.6000
答案:
C
10.某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/㎡。
汇率为1美元＝6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为（ ）元人民币。
2010年10月25日的汇率为1美元＝6.67元人民币。
A.6376
B.6408
C.6519
D.6552
答案:
B
11.现需评估某宗房地产2011年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/㎡，成交日期为2011年1月末，该类房地产自2010年7月末至2011年6月末每月价格递增1％，2011年6月末至2011年10月末平均每月比上月价格上涨20元/㎡。
该可比实例在2011年10月末的价格为（ ）元/㎡。
A.2648
B.2688
C.2708
D.2734
答案:
C
12.估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。
假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。
根据四三二一法则，该估价对象的单价为（ ）元／㎡。
A.1920.0
B.2400.0
C.2560.0
D.3200.0
答案:
A
13.估算某旧酒店2013年的建筑物重置成本。
房地产估价师经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该酒楼共15层，总建筑面积为12000㎡。
已知建安工程费为4000元/㎡，专业费用为建安工程费的6%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为售价的3%，投资利息经分析，开发经营期为1年，年利率为8%，销售税费为售价的6%，投资利润率为20%。
该房地产的建筑物重置总价为（ ）万元。
A.5411.97
B.5986.69
C.7184.03
D.7314.56
答案:
C
14.某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果报酬率为10％，则该房地产的收益价格为（ ）万元。
A.190
B.210
C.213
D.217
答案:
A
15.甲乙两宗土地，甲单价为900元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买（ ）。
A.甲
B.乙
C.甲、乙一样
D.无法判断
答案:
A
16.在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元／㎡，建筑面积100㎡，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元／㎡，建筑面积120㎡，首付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元／㎡，建筑面积90㎡，成交时候一次性付清；丁成交价格4760元／㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。
已知折现率10％，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是（ ）。
A.甲＞乙＞丙＞丁
B.乙＞丁＞甲＞丙
C.乙＞丙＞甲＞丁
D.丙＞乙＞丁＞甲
答案:
C
17.房地产估价报告通常由（ ）组成。
①封面；②致估价委托人函；③目录；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件；⑨估价商务报告；⑩估价师走访记录。
A.①③②④⑤⑥⑦⑧
B.①②③④⑤⑥⑦⑨
C.①②④⑥⑦⑤⑧⑨
D.①②③④⑤⑥⑦⑩
答案:
A
18.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/㎡。
A.2385
B.2393
C.2955
D.2964
答案:
A
19.某工业用房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，土地使用权出让合同约定不可续期，建筑物的经济寿命为40年，该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。
A.47
B.40
C.50
D.55
答案:
B
20.某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额偿还贷款本息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。
则其综合资本化率为（ ）。
A.7.65%
B.8.75%
C.9.42%
D.10.19%
答案:
D
21.某宗房地产2017年2月25日的价格为1000美元／㎡，汇率为1美元＝8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比上月递减0.5％，则其2017年10月25日的价格为（ ）元人民币。
2017年10月25日的汇率为1美元＝8.29元人民币。
A.7935
B.7964
C.8260
D.8290
答案:
B
22.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每㎡土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是（ ）元/㎡。
A.98
B.102
C.108
D.116
答案:
A
23.某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（ ）。
A.17.13%
B.18.3%
C.18.61%
D.21.47%
答案:
B
24.某房地产的给排水设备要在10年之后以30万元的价格重置，假设偿债基金储蓄的利率为6%，则每年需要留出的重置提拨款为（ ）。
A.7548.0
B.13248.0
C.22760.0
D.23851.0
答案:
C
25.为评估某估价对象2015年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：
交易日期为2015年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方15000元/㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。
该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长1.0%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（ ）元/㎡。
A.15021.51
B.15459.03
C.16515.26
D.16939.15
答案:
B
26.某套住宅的使用面积为100㎡，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（ ）元/㎡。
A.5684
B.5830
C.5850
D.7574
答案:
A
27.一套建筑面积为100㎡，单价为12000元/㎡、总价为120万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40万元，第二期于第一年年中一次性支付40万元，第三期于第一年年末一次性支付40万元，则此房地产的实际单价为（ ）元/㎡。
（年折现率为8%）
A.10000
B.11000
C.11553
D.12000
答案:
D
28.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。
则该宗房地产的价格为（ ）万元。
A.22
B.22.5
C.23
D.23.5
答案:
B
29.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。
该写字楼目前的价格为（ ）万元。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
答案:
A
30.某房地产估价师采用累加法求取报酬率，其中安全利率为5%，投资风险补偿率为1%，管理负担补偿率为0.1%，投资带来的优惠率为2%。
则报酬率是（ ）。
A.4.1%
B.5.1%
C.5.9%
D.6.1%
答案:
A
31.评估一宗房地产开发用地2014年9月1日的价值，预测该宗土地2017年9月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为4000万元，折现率为10％，则该土地的价值为（ ）万元。
A.3636.36
B.3305.79
C.3005.26
D.2732.05
答案:
C
32.一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/㎡，后街路线价为3800元/㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）m。
A.22
B.28
C.38
D.50
答案:
B
33.王某取得一宗面积为10000㎡的住宅用地土地使用权，楼面地价为4000元/㎡，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则王某的土地成本为（ ）万元。
A.4000
B.11640
C.12000
D.12360
答案:
D
34.某房地产在2017年3月的价格为2009元/㎡，现要调整为2017年9月的价格。
已知该类房地产2017年3月至9月的价格指数分别为：
99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2017年9月的价格为（ ）元/㎡。
A.2700.8
B.2800.1
C.2800.8
D.2817.7
答案:
D
35.某房地产的土地成本为1000万元，建设成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，投资利息为600万元，则该房地产的投资利润率为（ ）。
A.9.8%
B.11.1%
C.11.9%
D.12.5%
答案:
B
36.某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经济年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）。
A.10.2万元
B.11.0万元
C.11.3万元
D.11.5万元
答案:
C
37.某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。
该写字楼的价值为（ ）万元。
A.17087.2
B.18699.2
C.19666.4
D.20666.67
答案:
D
38.某住宅建筑面积为160㎡，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建成本和建筑重新购建成本分别为5000元/㎡和3500元/㎡。
目前该房屋门窗，墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元，若土地报酬率为6%，则该住宅的成本价格为（ ）万元。
A.115.91
B.117.0
C.134.91
D.136.0
答案:
B
39.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，报酬率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的土地使用年限为40年，不可续期。
则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A.180
B.196
C.200
D.300
答案:
B
40.某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/㎡，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。
该商铺的价值为（ ）万元。
A.521
B.533
C.695
D.711
答案:
A
41.在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（ ）。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
答案:
A
42.某类商品房2011～2015售价分别为6300元／㎡、7100元／㎡、7500元／㎡、8200元／㎡、8700元／㎡，由于越接近预测的价格对应时间的增减量对预测越重要，故采用权重加权：
0.1、0.1、0.2、0.6，利用加权平均增减量法，该类商品房2016年的价格为（ ）元／㎡。
A.8340
B.9100
C.9300
D.9900
答案:
B
43.某套住宅的月有效毛收入为5000元，运营费用为有效毛收入的15%。
因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。
预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。
若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（ ）元。
A.49627
B.57647
C.65548
D.74687
答案:
D
44.某可比实例的成交价格为24000元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。
已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（ ）元/㎡。
A.22909.12
B.23264.06
C.23441.35
D.23086.69
答案:
B
45.采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/㎡，预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。
若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（ ）元/㎡。
A.7262
B.7380
C.7500
D.8670
答案:
A
46.为评估某住宅2011年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：
成交价格为4000元／㎡，成交日期为2011年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2011年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正，调整得到的价格最接近于（ ）元／㎡。
A.3790
B.4238
C.4658
D.4663
答案:
D
47.评估一宗房地产开发用地2012年3月1日的价值，预测该宗土地2014年3月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为4000万元，折现率为10%，则该土地的价值为（ ）万元。
A.3636.36
B.3305.79
C.3005.26
D.2732.05
答案:
B
48.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。
A.280
B.285
C.290
D.295
答案:
A
49.已知临街矩形地块甲的总价为300万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。
现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。
运用四三二一法则，地块乙的总地价为（ ）万元。
A.490.5
B.517.5
C.545.0
D.609.0
答案:
C
50.甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。
合并后的房地产价值为150万元。
若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（ ）万元。
A.70
B.80
C.90
D.100
答案:
C
51.已知某房地产2015年1月的市场价格为12000元/㎡，类似房地产在2014年12月至2015年7月的价格指数分别为：
101.1，103.2，99.8，98.7，104.3，101.5，100.7，102.0（均以上个月为100）。
则该房地产在2015年6月的价格为（ ）。
A.12601.11
B.12853.13
C.13056.0
D.13004.34
答案:
A
52.某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。
A.370
B.385
C.420
D.550
答案:
B
53.假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括（ ）。
A.续建利润
B.管理费用
C.销售费用
D.投资利息
答案:
A
54.运用假设开发法估价一般分为8个步骤：
（1）计算开发价值；
（2）选择估价前提；（3）测算后续开发经营期；（4）选取最佳开发经营方式；（5）确定折现率或计算后续开发的利息和利润；（6）预测后续开发的必要支出；（7）预测开发完成后的价值；（8）选择具体估价方法。
以下排序正确的是（ ）。
A.（8）
（2）（4）（3）（6）（7）（5）
（1）
B.（8）（5）（3）（6）（7）（4）
（1）
（2）
C.（8）（4）（3）（6）（5）（7）
（1）
（2）
D.（8）
（2）（5）（6）（4）（7）（3）
（1）
答案:
A
55.路线价法与一般的比较法存在不同，区别点不包括（ ）。
A.路线价法进行交易情况修正
B.路线价法不进行市场状况调整
C.先对多个“可比实例价格”进行综合，再进行“房地产状况调整”
D.利用相同的路线价同时评估出许多“估价对象”
答案:
A
56.某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为50年。
预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。
A.95.4
B.97.87
C.98.55
D.99.33
答案:
A
57.某估价师于2015年6月15日向估价委托人交付了一份估价报告，该报告中有下列日期：
估价作业日期2015年6月8日至14日，价值时点2015年6月11日，估价对象实地查勘日期2015年6月10日至11日，估价报告使用期限自2015年6月14日起半年。
据此判断该报告出具日期为（ ）。
A.2015年6月8日
B.2015年6月10日
C.2015年6月11日
D.2015年6月14日
答案:
D
58.某新建房地产的土地成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。
销售费用和销售税费分别为重新购建成本的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建成本为（ ）万元。
A.939.56
B.947.8
C.952.51
D.986.84
答案:
C
59.某宗地的面积为1000㎡，采用比较法进行评估。
通过三宗可比实例求出的比较价格分别为9130元/㎡，9190元/㎡和9220元/㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（ ）元/㎡。
A.9160
B.9175
C.9181
D.9205
答案:
C
60.利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2009年～2015年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y＝5744＋563X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，∑X＝0。
经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2016年的平均价格为（ ）元/㎡。
A.9122
B.9685
C.7996
D.8559
答案:
C
61.某商铺建筑面积为400㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为40年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为150元／㎡；运营费用率为租金收入的35％；该类房地产的报酬率为10％。
该商铺的价值为（ ）万元。
A.457.66
B.533.00
C.695.00
D.711.00
答案:
A
62.某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/㎡，该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（ ）元/㎡。
A.5110.51
B.5307.26
C.5548.37
D.5638.13
答案:
A
63.某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡。
市场上同类房地产的正常房地价格为2500元／㎡，则该房地产中建筑物的
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