办公综合楼项目建议书.docx
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办公综合楼项目建议书
办公综合楼项目建议书
××商用汽车大型交易市场项目建议书
××商用汽车大型交易市场项目建议书
第一章总论
13>.1项目名称
××商用汽车大型交易市场建设项目
1.2拟建地点
××市六角亭街道办事处头道水村姜家槽
1.3建设内容与规模
租用土地77.37亩，平整场地51577.9㎡，新建建筑物8>8600㎡（其中展场办公室4200㎡、修理车间2000㎡、配件仓库2000㎡、职工食堂400㎡）。
1.4建设年限
1年
1.5投资估算
本项目总投资3086万元，其中工程费用2537.80万元、其它费用401.94万元、基本预备费146.27万元。
1.6效益分析
1.6.1经济效益
项目建成后，每年可实现利润总润5411万元，净利润4058万元。
静态投资回收期为8.4年，投资利润率为14.90%。
1.6.2社会影响
本项目建成后，能够为当地劳动力提供300个就业岗位，提供工资收入约9405万元，从而提高居民收入、促进当地经济社会发展。
1.7建议书编制依据
——《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》
——《汽车行业调整振兴规划》
——《××州国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》
——《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
——工程咨询协议书以及业主提供的其它资料
第二章项目建设的必要性和条件
2.1项目建设背景
2.1.1××州自然概况
××土家族苗族自治州位于中国湖北省西南部，是鄂西生态文化旅游圈的核心版块，是湖北省唯一的少数民族自治州和唯一纳入西部大开发范围的地区。
全州辖两市（××市、利川市）、六县（建始县、巴东县、宣恩县、咸丰县、来凤县、鹤峰县），国土面积2.4万平方公里，总人口395万，其中土家族、苗族、侗族等少数民族占53%。
自治州首府设在××市。
××州位于长江之滨，三峡腹地，西接重庆市，南邻湖南省，东北部与湖北省宜昌市接壤，自古以来是我国中部与西部地区政治、经济、文化交流的桥头堡。
境内长江水道和东西走向的318国道公路，是贯通我国中西部的生命线，南北走向的209国道公路，是连接我国南北部的重要通道之一。
××处在长江三峡库区，又是正在进行梯级开发的清江源头，是长江上游的重要生态屏障。
由于区位条件重要，抗日战争时期曾是国民党省政府所在地。
2.1.2××州2009年社会经济概况
2009年，全州实现生产总值280.68亿元，扣除价格因素同比增长12.8%，同比加快1.3个百分点，是自2000年以来最高增幅。
农村经济总量稳定增长。
全年实现农林牧渔业总产值152.45亿元，扣除价格因素，比上年增长6.1%；实现农林牧渔业增加值96.01亿元，扣除价格因素，比上年增长5.1%。
全州全部工业增加值63.58亿元，可比价增幅23.3%，工业拉动全州经济增长4.8个百分点。
其中规模工业增加值56.58亿元，扣除价格因素同比增长26.9%。
全年规模工业增加值增幅自3月份以来均保持在20%以上，呈逐月走高的均衡发展势头。
2009年，全州第三产业实现增加值109.11亿元，扣除价格因素同比增长13.8%，高于全州生产总值增幅1个百分点，占全州生产总值的38.9%，同比上升0.1个百分点，第三产业拉动全州经济增长5.4个百分点。
2009年，随着城乡居民收入增长和国家一揽子促进居民消费的利好政策影响，全州消费需求基本保持在20%的增长区间稳定运行。
全年社会消费品零售总额突破100亿元，达到114.04亿元，同比增长21%。
2009年全州农民人均纯收入2810元，比上年增加291元，增长11.5%；城镇居民人均可支配收入首次破万元，达到10307元，比上年增加860元，增长9.1%。
2.1.3国内商用车2009年市场概况
根据中国汽车工业协会统计信息，2009年我国汽车工业取得了全球瞩目的成绩，汽车产销分别完成1379.10万辆和1364.48万辆，同比分别增长48%和46%，其中乘用车产销分别完成1038.38万辆和1033.13万辆，同比分别增长54%和53%，商用车产销分别完成340.72万辆和331.35万辆，同比分别增长33%和28%。
商用车市场需求明显，2009年货车（含非完整车辆）共销售274.84万辆，同比增长34%。
在货车主要品种中，微型货车增速最明显，共销售50.57万辆，同比增长73%，对于商用车销售增长贡献度为29%；轻型货车共销售155.96万辆，同比增长30%，对于商用车销售增长贡献度为49%；中型货车结束了上年下降的趋势，呈现较快增长，共销售25.80万辆，同比增长25%，对于商用车销售增长贡献度为7%；重型货车市场进入下半年后需求有所回升，共销售42.51万辆，同比增长23%，对于商用车销售增长贡献度为11%，市场回暖速度超过预期。
半挂牵引车市场需求从下半年开始，各月销量同比持续快速增长，市场逐步回暖。
2009年半挂牵引车销售21.11万辆，同比增长9%。
2.1.4××州商用车市场概况
××州目前拥有商用车经销商20余家，年销售汽车超过2000台，创造产值近10亿元。
州内现有载重汽车约3.5万辆，其中本地牌照2.2万辆，外地牌照约1.3万辆。
2.2建设单位概况
××州xx汽车运输有限责任公司成立于2009年6月，其前身为重庆xx汽车销售有限公司××办事处。
公司专业从事货运及特种车辆经营、销售，主要经营北汽欧曼、瑞沃、成都大地、东风汽车、陕汽重卡、重庆红岩、北方重汽等主流品牌的重、中、轻、微型载重汽车。
公司现有员工8人，自进驻××以来，已面向全州销售货运汽车6>70多辆，实现销售收入近3000万元，上缴各项税费350万元，解决就业400余人，有力的促进了全州货运汽车市场的积极发展。
2.3建设的必要性
2.3.1是满足××商用汽车消费的需要
随着××高速及铁路的相继开通，全州经济不断发展壮大，各类重点项目不断增加，物流市场迅速发展，交通运输能力日趋强大，各类运输车辆的需求将随之增加。
目前××没有专业的大型商用汽车交易市场，购车客户为购置满意的车辆，必须在全市区分散的汽车销售点之间来回奔波，甚至于到外省选购，既耽误了大量的时间，又不利于消费者正常比选。
本项目建成后，能够给消费者提供一站式服务，让他不用四处奔波就能买到满意的汽车。
2.3.2是开拓二三级市场的需要
2002-2004年，我国车市的高速增长主要依靠一线大城市，但是近几年大城市汽车市场出现了增速减缓，占全国汽车市场份额降低的趋势。
从2004年开始，二三线城市逐渐发展起来，成为全国汽车市场保持较高速增长的主要支撑力量。
今年二三线城市市场占全国汽车市场的份额已经达到30%，增长很快。
国家信息中心的统计数据从一个侧面也显示出二三级市场的活力。
数据表明，2006年一级市场的汽车销量增长率为8.1%，二级、三级、四级市场的销量增长率分别为27.6%、33.7%、36.0%，远远高于一级市场，这种增长主要源于5万元以下的微车市场和5-10万之间的精品小车市场。
2007年的销售同样呈现出类似的情况，而且级别越低的地方，销售量增长率反而更快。
相比一线城市高昂的用车成本，二三线城市的消费者要轻松得多。
比如在深圳，一辆车一年的基本使用成本（包括停车费、保险和过去的养路费等）大概2.8万元。
在河北保定，这笔费用就降到4300元，取消养路费对于一线城市的消费者来讲，可能只降低了很少的养车成本，但对二三线城市消费者而言，可能节省很大一部分费用。
从长远看，二三线城市是汽车市场保持较高增速的主要力量，增速将远远高于一线城市市场。
从发达国家情况看，也是较小城市的汽车人均保有量高于大城市。
根据中国汽车工业协会统计信息，2009年度二、三线城市成为汽车增长的主要市场。
受到国家有关政策的影响，2009年我国的二、三线城市潜在需求得到有效释放，成为2009年汽车市场增长的主要动力，而一线城市虽然也呈现一定的增长，但主要表现为稳定增长。
据有关部门统计，2009年1-9月二、三线城市销售分别增长41%和51%，一线城市销售增长了34%；从增长贡献度看，2009年1-9月二、三线城市销售增长贡献度分别为40%和34%，一线城市销售增长贡献度为26%。
因此，中国汽车二三级市场无疑是一个能诞生商业奇迹和梦想的地方，逐步走向成熟是一种必然的趋势。
目前各方面对二三级市场的关注度正在不断提升，二三线汽车市场的崛起，对于国内汽车厂家来说；既是一个机遇，更是一个挑战，谁的应变能力强，尽快了解市场的需求趋向，开发生产出适应消费需求的产品，谁就能在这场“从城市走向农村”的汽车营销新攻略中抢占先机，执未来二三级市场之牛耳。
××作为汽车消费二三级市场的重要一员，理所当然要成为汽车生产厂商角逐的战场。
2.3.3是解决州城商用汽车销售场地的需要
目前××商用汽车的销售基本上是从黄泥坝至红庙一线沿街为市，占道经营，既影响市容也给汽车销售企业带来不便，同时为交通安全带来隐患。
随着××火车站年底试营业，红庙片区面临改造升级，20多家汽车经销商将全部搬迁，2000多台商用车将面临无处停放的现实问题。
本项目建成后，可解决原红庙20多家商用汽车经销商无处办公、无处停放展示汽车的实际困难。
2.3.4是保障税费不流失、增加财政收入的需要
由于××地区没有专门的商用车销售市场，部分客户只能远赴重庆、湖南、宜昌、黔江等地购车并挂靠外地运输公司，使用外地车牌，造成税费流失。
目前××州内商用汽车约有3.5万辆，其中就有1.3万辆使用外地车牌，占总量的37%。
本项目建成后，所售车辆挂靠公司下属的运输公司，购置税按5000—8000元每台计算，年实现购置税5000万元—8000万元，车辆工商税按平均每台20计算可实现税收1440万元，加上增值税收等各项税收总和将达1亿元，将积极促进××地方经济持续快速发展。
第三章市场分析
3.1市场前景分析
未来一段时间，××州商用汽车消费将持续火爆，其理由如下：
（1）各类重点工程大力拉动商用车市场。
伴随着××高速及铁路的相继开通，××基础设施建设正如火如涂的展开，物流业迅猛发展，鄂西生态文化旅游圈逐步形成，一系列重点工程将持续刺激商用汽车的消费增长。
预计今后每年在××地区的商用车销售量约在6000—10000辆，××作为五陵地区物流货运中心的位置将进一步得到加强，商用车市场将更加广阔。
（2）国家政策调控刺激商用车市场。
近年来，国家相继开展汽车下乡及汽车换购补贴等政策，有利于商用汽车的销售。
2009年6月，国家将汽车下乡政策进行了调整，直接将轻卡纳入了补贴范围。
补贴标准为轻卡售价的10%，价格在5万元以上的轻卡补贴额为5000元。
而2009年底，国家提高了汽车以旧换新补贴额度，其中轻卡报废补贴的标准从原来的5000元增加到9000元。
同时调整老旧汽车报废更新补贴政策，加大补贴支持力度，提高补贴标准，仅2009年的老旧汽车报废品更新补贴资金总额就由2008年的6亿元提高到10亿元。
（3）商用车市场自身繁荣、品种齐全。
目前汽车市场繁荣兴旺，不仅产品较多、种类齐全，而且不同档次、不同价位的新车型不断涌现。
2009年1-9月，商用车销量排名前十位企业依次为：
北汽福田、东风、一汽、江淮、重庆长安、金杯股份、重汽、江铃、凯马和上汽通用五菱，分别销售43.70万辆、31.96万辆、21.44万辆、15.10万辆、12.04万辆、11.92万辆、9.75万辆、8.04万辆、7.73万辆和6.82万辆。
（4）居民收入增长使市民购车有保障。
近年来，随着居民收入的不断增长，对市民购车起到了强大的支撑作用。
2009年全州农民人均纯收入2810元，比上年增加291元，增长11.5%；城镇居民人均可支配收入首次破万元，达到10307元，比上年增加860元，增长9.1%。
3.2建设商用汽车大型交易市场的优势
3.2.1区位优势
该项目选址于××市六角亭街道办事处头道水村姜家槽，距××城区仅1.2公里。
××市地处中国中部，鄂、渝、湘、黔四省交界之地，318、209国道在境内交汇，沪蓉西高速公路和即将建成的宜万铁路贯穿全境，交通地位十分重要，于2007年被确定为179个国家公路运输枢纽城市之一。
××市是××州首府，全州政治、经济、文化中心，也是武陵山区人流、物流、资金流、信息流的重要聚集地和集散地之一。
随着高速公路和铁路开通运营，州内道路交通环境的不断改善，必将带动汽车消费快速增长。
3.2.2服务优势
商用汽车大型交易市场通过在员工培训方面投入大量资源，针对不同的业务人员，经常性地联系供应商进行新产品、新技术、新型号等的培训。
并且要求销售人员不仅要对数百种品牌烂熟于心，还要随时为客户提出最佳的配套方案，方便客户选购，以保证每一位消费者都能得到专业性的服务。
众多品牌的汽车集中在一起销售，方便了消费者看车、选车、买车。
在这种大容量的前提下，如何做好服务、诚信经营，也就成为了销量的关键所在。
产品的专业性：
由产品延伸到服务，再由服务延伸到收费标准。
坚持以4S店的标准来衡量所有的产品，对所销售的每一台汽车提供无瑕疵产品保证。
服务的专业性：
摒弃了商家为客户分门别类的做法。
无论消费者看车、询问还是买车、修理，都会做到陪看陪站，始终贯彻客户的需求。
真正做到以销售、服务、维修等为一体的经营模式，让每一位用户享受超市的价格、4S店的服务，放心购车、放心用车、满意而归。
第四章项目选址及市政配套条件
4.1项目建设选址
该项目选址于××市六角亭街道办事处头道水村姜家槽。
4.2市政配套条件
（1）供电：
本项目由××供电公司六角亭供电营业所供电，有380/220V三相四线低压线路接至场址附近，可满足项目建设及营运的用电需求。
（2）供水：
本项目由××市自来水厂供水，水源充足，可满足项目建设及营运的用水需要。
（3）排水：
本项目实行雨污分流制，雨水直接排放；生活污水经国标三级化粪池处理达标后排放。
（4）交通：
本项目位于六角亭街道办事处头道水村姜家槽，距××城区1.2公里。
场地开阔，建设期间不需占用其它场地，不会造成交通拥挤，建设期间对周边影响较小。
第五章建设内容及规模
5.1项目建设内容及规模
（1）租用土地77.37亩，租期12年；
（2）平整场地51577.9㎡，用于车辆展示；
（3）建筑总面积8600㎡，其中展场办公室4200㎡、修理车间2000㎡、配件仓库2000㎡、职工食堂400㎡。
5.2工程方案
（1）拟建建筑物均为一层，展场办公室层高3米，职工食堂层高3.6米，配件仓库层高5米，维修车间层高8米。
（2）展场办公室设办公室、办证大厅、卫生间。
（3）本建筑采用砖混结构。
5.2.2主要建材用量分析
根据建筑特征、结构，将主要建材用量按以下标准估算：
框架结构：
钢筋一般用量45Kg/m2；砼0.35m3/m2，一般1m3的混凝土的混合比率为280Kg水泥、0.9m3石子、砂子0.3m3；一立方米标砖525块左右，一般墙面积是建筑面积的2.2倍，墙厚取240mm计算，折合成实际建筑面积：
2.2×0.24＝0.528m3/m2。
本工程量总建筑面积为22000m2，主要建材估算用量见下表：
主要建筑材料用量估算表
序号
主要材料名称
单位
用量
备注
1
钢筋
t
301.0
2
水泥
t
722.4
3
标准砖
千块
2492.3
4
砂石
m3
3096.0
第六章投资估算及资金筹措
6.1投资估算
项目建设总投资3086万元，其中工程费用2537.80万元、其它费用401.94万元、基本预备费146.27万元。
建设投资情况详见《建设项目投资估算表》。
6.2资金筹措
建设单位自筹。
第七章效益分析
7.1经济效益
7.1.1经营收入、税金及附加估算
（1）经营收入
本项目主要收入来源为销售及维修服务。
年经营收入为403200万元。
经营收入情况详见《经营收入、税金测算表》。
（2）税金及附加
营业税按5%计列；城市维护建设税税率为增值税的7%；教育费附加按增值税的3%缴纳；教育发展费按销售收入的0.1%缴纳。
经计算，本项目税金及附加为3829万元/年，详见《经营收入、税金测算表》。
7.1.2成本费用估算
（1）主要原辅材料、水、电价格根据当地市场价格确定。
（2）项目投产后有一适应过程，各年生产负荷为：
第二年50%，第三年为80%，其余年为100％。
（3）工人工资按人均1.5万元／人?
?
年估算，福利按工资的14%估算，项目生产定员为300人，年工资及福利855万元。
（4）固定资产现值为3086万元，设备折旧年限为10年，建筑物折旧年限为50年，年折旧费104万元。
（5）摊销费：
无形资产按50年直线摊销，递延资产按5年直线摊销，摊销费为49万元/年。
详见《无形及递延资产摊销估算表》。
（6）修理费用按固定资产原值的5%计，年均53万元。
（7）管理费用按销售收入的5%估算。
（8）销售费用，按销售收入的6%估算。
（9）总成本费用为270582万元/年，详见《总成本费用测算表》。
7.1.3利润与税收分析
经计算，本项目利润总额为4566.25万元/年，缴纳所得税为1141.58万元/年，详见《损益测算表》。
7.1.4投资回收期
所得税后静态投资回收期为8.4年，详见《财务现金流量表》。
7.1.5投资利润率
所得税后投资利润率为11.18%。
7.2社会效益
本项目建成后，将成为××乃至武陵地区集销售、保险、车管、工商、税务等于一体的汽车销售服务综合场所，实现购车、上户一条龙服务。
项目能够为当地劳动力提供300个就业岗位，提供工资收入855万元以上，从而提高居民收入。
项目在带动××餐饮、住宿等服务业发展同时，可极大促进××经济社会的迅猛发展，形成地方经济社会协同发展，共同进步的良好局面。
第八章结论
该项目充分利用了地理优势以及企业整体经营能力、符合地方社会经济发展规划、汽车产业发展规划、城市发展规划。
项目建成后，不仅大大推动了汽车销售业现代化、多元化进程，促进汽车消费和汽车制造业的发展，同时也是一个惠及地方税收、众多企业、广大消费者和增加就业机会的多方有利举措。
该项目已具备了启动的市场时机、条件与基础，如果该项目得到实施，相信能创造持续稳定的经济效益和良好的社会效益。
1第一章总论
1.1项目名称1
1.2拟建地点1
1.3建设内容与规模1
1.4建设年限1
1.5投资估算1
1.6效益分析1
1.7建议书编制依据2
第二章项目建设的必要性和条件3
2.1项目建设背景3
2.2建设单位概况5
2.3建设的必要性5
第三章市场分析9
3.1市场前景分析9
第四章项目选址及市政配套条件12
第五章建设内容及规模13
5.1项目建设内容及规模13
5.2工程方案13
第六章投资估算及资金筹措15
6.1投资估算15
6.2资金筹措16
第七章效益分析17
7.1经济效益17
7.2社会效益18
第八章结论19
附表：
1、主要指标汇总表
2、项目建设投资估算表
3、流动资金测算表
4、投资来源及支出预测表
5、固定资产折旧估算表
6、无形及递延资产摊销估算表
7、总成本费用测算表
8、销售收入、税金测算表
9、损益测算表
10、财务现金流量表（全部投资）
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