上海房地产泡沫及对策分析.docx

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上海房地产泡沫及对策分析

毕业论文

题目浅析上海房地产泡沫及对策

英文题目BriefanalysisofShanghaireal

estatefrothandrelatedcountermeasure

毕业论文（设计）《选题报告》

院（系）：

商学院

学生姓名

指导教师

论文（设计）题目

浅析上海房地产泡沫及对策

题目

来源

及

意义

题目来源:

自选

意义：

通过分析房地产泡沫产生的原因及危害，运用实证分析法对上海市近5年的房地产现状进行分析，得出相关结论。

并针对上海房房地产目前出现的问题，总结并探讨解决策略，最终达到让泡沫回到安全区的效果。

论文

题目

研究

领域

状况

我国学术界前几年介绍房地产泡沫与金融风险的文献较多，但很少有以上海市为实例的。

吴莲指出世界多国经验表明，房地产泡沫易导致金融风险，从而对经济产生致使的打击。

房地产资产价值的预期性及土地资源供给的有限性是导致房地产泡沫的两个根本性原因。

该经济规律也适用于我国。

施小蓉指出国内房地产市场潜在的金融风险是十分巨大的。

金融资金的过度支持使得地产业产生了一定的泡沫。

吕晓艳、仲健心指出由于上海的房地产市场刚刚“复苏”，商品房的供应远远跟不上需求，商品房的交易大多以期房的形式成效，没有实物资产作为依托，很容易产生泡沫。

内容

提要

或

实施

方案

对房地产泡沫概念、特征、形成原因及危害展开分析，统计上海市近几年的相关数据，将之进行多方面多角度的实证分析，诊断出上海房地产泡沫的现状及变化趋势，运用现有的对应房地产泡沫的策略理论，结合中海的实际情况，以泡沫治理的原则为中心，制定出上海房地产泡沫的对策。

主要观点

或

主要

技术

指标

一、阐述房地产泡沫的概念、分析其成因与危害。

二、根据统计得出的上海市近5年的数据（主要包括GDP增长率、房价增长率等）。

运用指标法，通过得出数据的变化来分析上海市近几年的房地产泡沫程度的变化，结合个人住房贷款实证分析、房价收入比实证分析，来对近几年上海市房地产泡沫进行理性的分析，得出相关结论,证实上海市房地产泡沫由2003年的高峰跌落至2006年的低谷，又在2007年迅猛反弹上升，这一现象已给我们敲响警钟，我们必须时刻意识到上海房房地产泡沫的存在，并要制定好相关的治理措施。

三、结合上海市这几年的实际情况通过完善住宅保障、房地产税制，遏制投机炒作，加强市场信息的公开透明等方面，来对上海市房地产泡沫进行综合治理。

主要

参考

文献

[1]望晓东等.上海市房地产泡沫实证检测[J].中国房地产金融2006，（11）

[2]吴丹.房地产泡沫的形与金融风险问题分析[M].金融与经济2007，（03）

[3]孔微巍等．我国房地产泡沫理论问题解析[N].哈尔滨商业大学学报2007，（01）

[4]刘茉等．预防我国房地产泡沫的若干思考[M].商场现代化2007，（02）

[5]杨春．预防房地产泡沫引发金融危机[N].中国社会科学院院报2003，（02）

[6]蒋益锋．房地产泡沫检测方法述评[M].开发天地2004，（01）

[7]吴莲．谨防房地产泡沫酿致金融风险[M].金融理论与实践成与危害[J].社会广角2004，（05）

[8]闫文慧.中国房地产泡沫分析[J].职大学报2007，（02）

[9]施小蓉．我国房地产泡沫2007，（02）

[10]吕晓艳等.上海房地产“泡沫”剖解[N].上海经济2003，（07）

[11]MeiFeijieQianyali.DisscusionofRealEstateBubble’CausesandPrecautiongs[N].JournalofBeijingInstituteofCivelEngineeringandArchitecture2006，（09）

[12]GAOBO，MAOZhonggen.ExchangeRateShockandEvolutiongofBubbleofRealEstate:

InternationalExperienceandChinesePolicyOrientation[M].EconomicTheoryandBusinessManagement2006，（07）

[13]朱文生.房地产泡沫与地方政府[M].城市开发2006，（06-07）

[14]厉伟等.房地产泡沫的产生原因、形成机制及对策分析[M].生产力研究2006，（04）

[15]吕晓艳等.对上海房地产“泡沫”的思考[M].上海经济研究2003，（08）

浅析上海市房地产泡沫及对策

摘要

近几年,上海市房地产市场快速增长,与此同时,房价的迅速增长,已经远远超过了GDP和居民可支配收入的增长,购房者的消费压力已经大大增加.房价问题已经成为当今上海市的焦点问题,它不仅受到许多学者的广泛关注,而且也牵动着广大老百姓的心.那么,上海市房地产市场是否已经过热,是否已经出现了泡沫,程度如何,对国民经济及相关产业又会产生怎么的影响呢?

本文通过对上海房地产市场进行历史回顾和现状分析的基础上,并且通过指标法对目前上海房地产市场是否存在泡沫进行了论证。

对上海市房地产泡沫的特殊成因，制定治理上海市房地产泡沫的策略措施。

【关键词】房地产泡沫，指标法，房地产税制，对策

BriefanalysisofShanghairealestatefrothandrelatedcountermeasure

Abstract

Inrecentyears,theShanghairealestatemarketswiftgrowth,thehousepriceexplosivegrowth,alreadyhadgoneatthesametimefarbeyondGDPandtheresidentmaycontroltheincomethegrowth,home-buyer'sexpensepressurealreadygreatlyincreased.ThehousepricequestionalreadybecamenowShanghai'sfocalpointquestion,itnotonlyreceivesmanyscholar'swidespreadattention,moreoverisalsoaffectingthegeneralcommonpeople'sheart.Then,Shanghairealestatemarketwhetheralreadyoverheated,whetheralreadytopresentthefroth,howthedegree,willhavehowinfluencetothenationaleconomyandtherelatedindustry?

ThisarticlethroughcarriesonthehistoricalreviewandinthepresentsituationanalysisfoundationtotheShanghairealestatemarket,andthroughtargetlawtothepresentShanghairealestatemarketwhethertohavethefrothtocarryontheproof.Theanalysisrealestatefrothtothefinancialrisk'sconductionmechanism,derivesthetwo'srelevance.InviewoftheShanghairealestatefroth'sspecialorigin,theformulationgovernstheShanghairealestatefroththestrategymeasure,thusreducesthefinancialriskwhichproduces.

【KEYWORDS】Realestatefroth,Targetlaw,Realestatetaxsystem,Countermeasure

前言

房地产业是国民经济的支柱产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展可以带动其他相关产业的发展，但同时也很容易导致泡沫。

近几年，我国房地产业发展迅猛，房地产市场持续升温，一些城市房价飞速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有诸多争论，那么，什么是房地产泡沫？

它又是如何形成的？

怎样来度量泡沫？

它又有什么危害？

本文从这些问题出发，对房地产泡沫进行深入的分析。

近年来上海市的房价持续居高不下，是否存在房地产泡沫，已成为关系上海市房地产业和整个上海市经济的关键问题。

本文通过对房地产泡沫的界定和成因进行分析，诊断出上海市房地产泡沫的现状。

上海市房地产业发展中出现的问题更需要从实证的角度进行验证,从理论上进行总结，同时政府在政策的制定和实施上也需要以正确切实的理论为依据,更好地进行宏观调控，所以我们有必要对上海市房地产泡沫现状及对策进行系统深入的分析。

第一章　房地产泡沫概述

随着社会的发展，人们生活水平的日益升高，人们对住房的要求也越来越高，大片平房拆除，代之的是幢幢高楼，就有了现在的房地产市场，但是价格的上涨与下跌导致了房地产泡沫的形成，下面我们来对房地产泡沫进行简要的概述。

1.1房地产泡沫的概念、特征和类型

1.1.1房地产泡沫的概念

所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。

资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。

泡沫经济的两大特征是：

商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。

房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

1.1.2房地产泡沫的主要特征　

（1）房地产泡沫具有波动性

房地产泡沫最明显的特征就是房价的快速上涨，最后泡沫破灭，房价大跌。

只有当价格的上涨超过房地产的内在价值时，才认为它可能存在着泡沫。

在房地产泡沫期间这种价格突然地快速上涨和大跌，与整个房地产业的发展周期不同，它仅仅指的是某个时间房地产价格的剧烈波动，我们把它称之为波动性。

（2）房地产泡沫具有周期性

任何事物都伴随着繁荣到衰退，复苏到繁荣，周而复始，房地产泡沫亦是如此。

它在房地产经济运转过程中，会出现周期性的、连续性的循环往复现象。

房地产价格的高峰、低谷总是反复交替出现的，并且在波动的频率、振幅上都有一定的规律。

在形态上表现为房地产价格的大起大落。

即在泡沫出现时，价格短期内大幅度上升；在泡沫破裂时，价格又大幅度下降。

不难看出，房地产泡沫具有周期性，房地产经济周期是市场经济中不可避免的一种现象。

（3）房地产泡沫具有投机性

随着人们生活水平的提高，人们对住房的需求越来越大，而且价格高品质好的住房更为人们的青睐。

房地产市场是存在价差的，随着周围环境的变化，有的住房房价会上张提升，远超出起初的价格。

有的人正是看到了这点，通过倒卖获取利润，价格有越高，越会去炒作，牟取暴利，这无疑是一种投机行为，它扰乱了市场价格、加剧了房价波动。

1.1.3房地产泡沫的类型

（1）土地价格泡沫。

由于土地的稀缺性和市场需求的无限性，以及土地市场的投机炒作，将使地价出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。

如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。

日本泡沫经济期间发生的地价暴涨就是鲜明的例证。

日本六大城市的地价指数在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。

（2）房屋空置泡沫。

如果商品房的供给超过了市场需求，则超过部分属于供给虚涨，发展到一定程度将构成经济泡沫，一般以空置率高低评定。

按照国际经验，商品房空置率在10%以内时，这种经济泡沫是正常的。

超过过多，将引起严重的供给过剩，房价猛跌，开发商蒙受巨大经济损失甚至破产倒闭，导致失业率上升，经济混乱，社会动荡。

（3）房地产投资泡沫。

房地产投资增长率本应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。

而在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激社会经济增长是十分有利的，不过当房地产投资过度膨胀、商品房严重滞销时，会造成还贷困难，严重的会连带而引起金融危机，形成泡沫经济破灭。

（4）房价虚涨泡沫。

众所周之，房地产价格具有复合性的特点，它是由房屋等建筑物价格和土地价格共同构成。

房价与地价是紧密联系的，房价泡沫则与地价泡沫密切相关。

此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。

1.2房地产泡沫产生的主要原因

（1）土地资源的稀缺性。

土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。

我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。

这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获得的需求，在土地获得需求的驱使下，把获取的土地权益作为牟利的手段，从而使房地产价格偏离资产的实际价值而产生泡沫。

（2）房地产市场信息不对称。

由于房地产市场与完全竞争市场的四个条件，即信息充分、商品品质、买卖者自由进入，交易双方数量众多这四个方面相差甚远，因而，过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。

在信息不完全的情况下，投资者很难对变化的市场做出准确的判断。

房地产的建筑周期长，使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求，从而加快泡沫的生成。

（3）消费者及投资者的过度投机。

一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。

当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成；另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。

（4）银行和金融系统的不良贷款。

银行盲目地追求市场份额、信贷规模，忽略对借款企业或个人资信的审查、跟踪调查，低估了投资项目潜在的风险，大量银行资金的介入，会加快资产价格的膨胀和泡沫的产生。

（5）政府干预失误。

政府的干预有正、负两种效应。

利用手中的权利为自己的短期政治目标、经济目标服务，就不可避免地导致政府干预的失误。

1.3房地产泡沫的危害

（1）房地产泡沫抑制了其它产业的发展。

房地产业的发展对能源、原材料和土地等生产要素的需求较大。

当房地产投资过快增长时，增加了其它相关产业的成本。

一方面表现为房地产业发展直接相关的钢铁、水泥、电力等行业的价格迅速上升，消费量急剧增加，呈现出部分行业投资过热迹象。

另一方面表现为房地产业扩张形成的土地圈占极大地挤占了农业生产用地面积，就间接推动农产品生产和相关工业的成本，使农业和相关工业的发展受到损失。

由于房地产需求膨胀导致的投资品价格上涨，必然会延伸到其它产业。

（2）房地产泡沫导致了社会资源配置不合理，经济结构和社会结构的失衡。

一方面，房地产业高于其他产业几倍甚至几十倍的投资回报率误导了各种经济主体的长期投资行为，必然会吸引大量的社会资源进入房地产市场。

会导致生产和基础建设因缺乏必要的资金投入而得不到应有的发展，实业经济领域生产效率下降，并逐渐衰退，最终使整个社会经济结构失衡，严重损害国家的综合国力。

另一方面，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。

（3）房地产泡沫可能导致金融危机。

房地产泡沫时期，由于投机活动盛行，房地产市场预期回报率远远高于其他生产型产业，必然诱使许多银行将大量贷款投放到房地产市场中。

多数国家，银行主导着购房贷款业务。

房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产，不良贷款急剧增加，必然出现大量呆账、坏账，由于抵押、担保物价值降低或丧失，金融机构面临巨大损失，脆弱的银行系统也将受到冲击，运转失灵，最后可能导致汇率体系的失衡，爆发全面的金融危机。

（4）房地产泡沫导致生产和消费危机。

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境，从而给企业带来巨额的偿债负担。

企业收益的减少又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降，甚至裁减员工，产生大量失业居民。

由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测，从而使生产消费品的产业部门陷入困境。

　　（5）房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机

　　由于大量投机活动盛行，财富迅速集中在少部分人手中，短时期内就造就了一批暴发户，加剧社会财富的分配不均、国民收入不平等，社会更为两极化。

严重时会导致经济危机和金融危机的发生，大批工厂倒闭、失业人数剧增、犯罪率激升、社会风气败坏、维持社会稳定的成本大大增加，随时可能会引发社会危机。

第二章上海市房地产泡沫的分析

上海作为中国最发达的几个城市之一，而上海市是否存在房地产泡沫呢？

这个问题十分值得我们来讨论，下面我们综合各种数据指标来对上海房地产泡沫进行实证分析。

2.1利用指标法对上海市房地产泡沫存在的检测

2.1.1房价增长率与GDP（可比价）增长率的实证分析

衡量房地产业扩张程度可以选取房价增长率与GDP增长率之比，这个指标显示了房地产业与实体经济的偏离程度。

这个指标也可以作为房地产泡沫的指示指标。

以日本为例，1987～1990年间，日本存在严重的地产泡沫，当时这项指标的平均值为3.3。

而香港此项指标在1986-1996年间平均值达到2.4，接近于日本泡沫经济时的水平。

1997年8月是香港楼市的高峰期，相对年初，该指标达3.6-5.0，可见此时香港的房地产市场存在严重的泡沫，房地产行业的发展已经严重偏离实体经济。

表2-12003～2007年上海市商品房均价与GDP增长情况对比表

年份

商品房均价

（元／M）

房价增长率

GDP（可比价格）增长率

房价增长率／GDP增长率

2003

5118

23.80%

11.80%

2.02

2004

5855

14.40%

13.60%

1.06

2005

6698

14.39%

11.10%

1.30

2006

7038

5.08%

12.00%

0.42

2007

8253

17.26%

13.30%

1.30

数据来源：

上海市商品房均价数据来源于国研网财经数据，GDP（可比价格）增长率来源于上海市统计局发布的2003～2007年《国民经济和社会发展统计公报》。

从表2-1中得出的上海市房价增长率与GDP增长率各年比值可以看到，这个指标在2004～2005年均低于1.30，低于存在较严重地产泡沫时的指标值2.02（即2002年指标值）。

2003年这个指标为2.02，指标处于存在较严重泡沫的区间；而2004年该指标为1.06，说明GDP增长速度超过房价增长速度；相比，该指标由2005年的1.30降至2006年的0.42，这说明GDP增长速度飞速超越房价增长速度；2007年这个指标上升为1.30，表示2007年比去年的房地产泡沫程度大幅度增加。

由上得出，上海市2002年存在着严重的房地产泡沫，而2004～2006年，这几年GDP增长率之快，超过了房价增长率，使得指标值迅速下降，使得这段期间上海房地产泡沫程度似乎不是那么的明显，但在2007年指标值迅速反弹上扬，这说明泡沫确实存在，只是处于潜伏期，当GDP增长率降下来，它就浮出于水面，这启示我们，对泡沫程度的研究不能局限于单一理论的指标，而要结合各种指标，从多个方面来进行探讨，所以在下文做出了更为实质性地研究。

2.1.2个人住房贷款增长情况的实证分析

近年来，随着个人购房比例的不断提高和住房消费信贷政策的强力支持，上海市商业银行个人住房贷款业务得到快速发展，个人住房贷款余额一直保持很

快的增长势头。

表2－2上海市个人住房贷款增长情况表

年份

金融机构贷款余额

住房按揭贷款余额

B÷A

b÷a

余额A（亿元）

增长率a

余额B（亿元）

增长率b

2003

13168.05

1709.13

12.98%

2004

14972.01

13.70%

2445.53

43.09%

16.33%

315%

2005

16798.12

12.20%

2644.94

8.15%

15.75%

67%

2006

18603.92

10.75%

2483.73

－6.10%

13.35%

－57%

2007

21709.95

16.70%

2859.92

15.15%

13.17%

91%

数据来源：

上海市统计局发布的2003～2007年《国民经济和社会发展统计公报》。

说明：

表2中的B÷A表示住房按揭贷款余额占金融机构贷款余额的比例，b÷a表示住房按揭贷款余额增长率与金融机构贷款余额增长率的比值。

从表2-2的数据我们也可以看到，上海市个人住房贷款余额占总的贷款余额的比例上升很快，且个人住房贷款余额增长率在2004、2005这两年大大高于金融机构全部贷款余额增长率。

国际上对房地产领域贷款占金融机构总的贷款余额的比率有一个通常的警戒线，就是如果房地产领域贷款余额占金融机构总的贷款余额的比率超过20%，金融机构的资产流动性就会大大降低，发生金融风险的比率就会大大增加。

这样一方面影响其他产业的资金供给，另一方面过多的资金流入房地产市场容易引发投机，产生较严重的房地产泡沫，形成一定的金融风险。

如表2数据显示，2004、2005这两年个人住房贷款余额占总的贷款余额的比例都超过了15%，参照全国有关统计数据发现历年房地产开发贷款余额均超过同年的个人住房贷款余额的50%，因此我们可以估算到2004、2005这两年的上海市个人住房贷款余额和房地产开发贷款余额之和肯定超过上海市金融机构总的贷款余额的20%。

从这方面也说明目前上海市房地产市场存在一定的金融泡沫风险。

2.1.3利用新房房价收入比的实证分析

房地产泡沫是房地产市场价格偏离现实经济基础的程度。

由于居民的收入水平直接决定了其购买住房的经济实力，能够比较真实地反映房地产价格的经济基础条件和有效需求的支撑水平。

因此我们这里选用最新房价收入比这个指标来衡量住宅价格的合理程度，从而反映房价偏离现实经济基础的程度。

以上海市居民人均可支配收入的有关数据为基础，按照不同收入水平的家庭购买相应面积和单价住房的原则来具体分析各收入层次的房价收入比，从而来考察上海市房价相对于