年月成都土地及别墅市场供销走势分析.docx
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年月成都土地及别墅市场供销走势分析
2012年4月成都土地及别墅市场供销走势分析
4月成都市房地产市场摘要：
政策——国务院订立行政规章，清除保障房牟利空间；住建部征言订立公积金条例，将扩大缴纳范围；二三线城市上调公积金贷款上限；住建部强调“未听说酝酿刺激刚需新政策”。
重大信息（全国）——4月40个城市中，近9成楼市下滑，北
上广深成交跌幅近2成；绿地南充投资80亿造城，万科斥资6亿元南充拿地，多数企业开始布局二三线城市；房企私募资金变相高利贷居多；北京、武汉、杭州等地近千家房企破产“消失”；房地产代理商面临困境。
重大信息（成都）——4月29日‐5月3日第39届成都市房地产
交易会在世纪城新会展中心举行；“北改”片区总体规划出炉；2012年成都全年计划供地35500亩，北改和天府新区是重点。
土地市场——土地供应下滑，成交回升：
成都市4月新增供应商
住土地4宗，合计160亩；成交13宗，合计901亩；中海地产以楼
面价3810元/平米拿下站南板块土地，台湾远雄地产首进成都以楼面
价7080元/平米竞得玉林土地。
新开工面积——2012年1‐3月份，成都市行政区域内核准开工建
设商品住宅项目140个；开工面积932.07万平方米，分别比去年同
期减少31个、增长4.28%。
高新、双流、成华分居开工面积的前三。
1季度市场投资热度减退，1季度市场投资热度减退，从市场情况来看，4月份新开工项目有所增加。
住宅新增——春交会集中放量，全市新增商品住宅26310套、247.2万m2,分别环比上月增长51.3%、41.2%。
住宅成交——成交放缓：
成都市住宅成交21315套、面积为213.7
万m2，环比上月分别下降20.7%、18.5%，同比增长27.1%、23.5%。
新开盘——4月新开盘71个，4月平均开盘认购率回落到39%（按套数计算），市场开始萎缩。
预计5月全月开盘认购率不会乐观。
二手住宅——4月，二手房市场继续升温，主城区二手住宅成交
3496套，环比上月增长6.3%，同比去年增长74.2%。
受二手房评估
价7月1日实施的影响，预计未来两个月二手房成交或将继续上升。
一、宏观动向
1、政策动向
国务院：
订立"行政规章"，清除保障房牟利空间
在保障性安居工程“大跃进”的年代，国务院正在试图通过订立“行政规章”的方式，对于保障性住房的牟利空间进行限制甚至完全清除。
《中国经营报》记者日前获悉，作为“国务院保障性安居工程领导协调小组”的牵头部门，住房和城乡建设部（下称住建部）已经抓紧起草《基本住房保障条例》（下称“条例”）。
按照国务院《关于印发
国务院2012年立法工作计划的通知》下发住建部起草完成后，将交国务院法制办审订。
据了解，“条例”草案拟对保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路径进行规定。
为确保保障性住房“保障基本住房需求”的基本功能，经济适用住房再上市交易政府优先回购、公共租赁房动态租金管理制度等，都有望通过“条例”在全国推行。
目前，正在起草的《基本住房保障条例》除去对保障性住房的定义、功能、法律地位等进行原则性的规定外，将对保障性住房的“公平分配”和退出机制以及相关的方式和路径进行规定。
对于购置型保障性住房的再上市交易问题，《基本住房保障条例》拟规定这类保障性住房再上市交易，必须由所在地政府优先回购，而不得自行进入普通商品住房市场再行流通。
至于具体的操作办法，将会留给地方结合本地实际情况操作的空间，但总的原则仍是消除保障性住房的牟利空间。
“这主要是针对经济适用房。
”前述参与“条例”起草工作的权威人士向记者表示。
目前，经济适用房通常在购买满一定年限后，按照当地政府规定，补缴相应的综合地价款项，即可获得“完全产权”上市交易。
由于补缴额度的标准划定能否与土地增值收益等同存在不确定性，从而导致经济适用房的再上市交易产生了较大的牟利空间。
新规可以通过地方政府和个人共同持有购置型保障性住房产权的方式，限制甚至消除牟利空间。
除强制规定政府优先回购之外，还
可以采用对再上市流通交易增值部分政府收取50%至90%的方式，使牟利空间降至最低，甚至消除。
中成看点：
保障房的进一步落实对整个房产行业的环境改善具有推动作用，但其并不决定行业的具体走向。
住建部征言修订公积金条例，将扩大缴纳范围
4月9日下午，北京市西城区车公庄西路的世纪国建宾馆里，聚
集了数位房地产专家，他们就住房公积金管理的相关问题展开了讨论。
《住房公积金管理条例》修订工作争取在2013年6月前完成。
修订内容主要包括三个方面：
一是住房公积金的用途和功能的调整；二是对覆盖人群的重新梳理；三是对监管的制度化约束。
其中，公积金贷款支持保障房建设的试点将继续扩大。
中成看点：
公积金条例改革：
扩大缴纳范围，支持保障房建设试点，为房产市场释放利好信号，将为刚需购房者带来更多实惠。
二三线城市轮番上调公积金贷款上限
在近期各地首套房商业贷款利率悄然松动之际，呼和浩特、南昌等国内二三线城市住房公积金贷款额度上限也在悄然提高，上调幅度
普遍在15%至25%之间。
呼和浩特市将提高住房公积金的使用率及贷款额度，单身职工贷
款额度由30万元提高到40万元，双职工家庭贷款额度由40万元提
高到50万元，由此提高居民的购房能力。
在江西南昌，该市住房公积金管理中心日前也对公积金贷款最高
限额进行了调整。
调整后，对在市城区购房的，贷款最高限额由以前
的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，最高额度也上调至60万元，此调整已从4月1日起执行。
此外，近期蚌埠市住房公积金管理委员会审议通过了《关于提高
蚌埠住房公积金最高贷款额度的意见》。
从4月1日起，职工夫妻双
方均连续足额缴存住房公积金，公积金贷款额度上限由30万元提高
到35万元；购买二手住房及在市辖三县购买住房的，公积金贷款额度上限由25万元提高到30万元。
近期上调公积金贷款额度的城市名单仍在进一步扩大。
据记者初步统计，近期还有辽宁沈阳、新疆克拉玛依、山东滨州、河南的郑州和信阳等多座城市上调公积金贷款额度，调整额度均在15%至25%之间。
中成看点：
在公积金政策松绑的城市中，既有限购城市，也有非限购城市，对于限购城市，可以刺激刚性需求；对于非限购城市，将促进市场活跃。
公积金贷款政策的松绑，为购房者减轻了一定的压力，同时扩大了刚性购房群体范围。
住建部：
未听说酝酿刺激刚需新政策
针对近日多家媒体报道的“住建部酝酿刺激刚需”说法，4月25日，住建部相关负责人及住建部下属事业单位政策研究中心相关负责人表示，尚未听说酝酿新政策出台。
上述负责人强调，住建部有关“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的政策一直未变。
而从业内人士和购房人近期对市场的关注度看，无论是北京、上海还是南京、无锡等二三线城市，期盼出台包括降低改善型需求——第二套住房贷款利率等在内的“微调”呼声较大。
北京青年报4月26日报道称，昨天住建部房地产司相关负责人
表示，中央加大房地产调控的力度，抑制不合理的投机需求，遏制房价的快速上涨，成果逐步显现，调控正朝着预期目标不断深入，并取得实效。
中成看点：
政策总体未松动的情况之下，“改善型需求、投资性需求”将被抑制，寄希望于政策松动来解救市场不太可能，只有坚持“抓刚需”才是王道。
2、重大信息（全国+成都）
4月40城楼市近9成下滑，北上广深成交跌幅近2成
搜房数据监控中心监测统计的40个大中城市中，4月仅昆明、
西安、宁波、南宁和哈尔滨5个城市的成交量环比有所上升，涨幅分
别为：
0.9%、5.5%、8.6%、11.2%和36.6%，其余35城则全线下跌。
在环比下滑的35个城市中，南通市以60.0%的跌幅居首，郑州市则
以40.0%的降幅次之，另外，唐山、三亚、成都等11城的环比跌幅也达到了2成以上。
另据数据显示，重庆、武汉、贵阳的月度成交套数均达到1万套以上，分别以1.9万套、1.0万套和1.0万套领先全国。
而与去年同期相比，全国楼市则相对较为乐观，在全部40城中，
有近7成城市今年4月份的成交量相较去年同期有所上扬，其中南宁
市的同比涨幅高达301.3%全国居首，苏州市以201.9%的同比涨幅次
之，另外，杭州、南京、合肥和贵阳4城的涨幅也均超过了100%。
北、上、广、深4大一线城市4月的成交量全线急转直下，4城
共计签约不足2.1万套，与3月份2.5万余套的总量相比缩水达15.1%，
同比去年则微涨不足5%。
数据显示，3月上海领涨4大一线城市，
而到了4月上海市成交量的环比与同比跌幅同样位列4城之首，环比与同比跌幅分别为26.2%和14.7%。
中成看点：
在经历了一个短暂的“阳春3月”之后，全国多地的楼市都遇到了“倒春寒”，春节前后所积累的市场需求，3月份在众开发商的“群攻”之下被逐渐消化，4月楼市也因此进入了新一轮的蓄客阶段，成交明显放缓。
绿地南充投资80亿造城；万科斥资6亿元，成功拿下南充两地块共273亩
4月20日，绿地集团与南充签署合作协议，拟计投资80亿元，
打造一座规划占地面积约727亩，地上总建筑面积约177万平方米的城市综合体。
绿地此次拿下地块，位于南充市北部新城兰渝铁路站前广场区域，东邻经国路，西邻潆华大道，北邻站前路，南邻通江大道，占地面积
约727亩，地上总建筑面积约177万平方米，总投资规模约80亿元。
项目规划建设两栋高度不低于180米的双子塔标志性建筑和集总部办公、会议中心、品牌商业、自有品牌酒店、休闲娱乐、商贸中心及高品质居住社区等多元功能于一体的大型生态型现代化新区。
4月26日，成都万科房地产有限公司以超过6亿元的总价成功拍下南充下中坝两宗国有建设用地，标志万科集团正式入驻南充。
据悉，万科拍下的两块土地位于南充市下中坝片区，分别位于南充市下中坝9‐1地块、9‐2号地块，土地面积分别为134.169亩、138.849亩，成交价分别为30724.701万元和31657.572万元。
目前，双方已签订土地成交确认书，并将在30日内签订土地出让合同。
中成看点：
继恒大地产、佳兆业集团等品牌房企入驻之后，万科
以6亿元拿下两块土地，入驻南充市场；绿地计划投资80亿元在南充建177万平方米的城市综合体；部分房企在限购政策压力下，调整战略，积极转向二三线城市，在二三线城市的土地储备呈现上升态势，品牌房企战略布局向二三线城市转移的步伐正在加快。
房产代理商面临困境
21世纪不动产清盘危机：
4月6日凌晨，房产代理商21世纪中国不动产有限公司宣布称，
该公司将其ADS（美国存托股份）与普通股的兑换比例由原来的1:
15
更改成1:
45，并于4月16日开始生效。
但是美国时间4月9日上午
9:
31，21世纪中国不动产仍以0.71美元/股的低价开盘，依然徘徊在
1美元以下。
2011年12月30日，该公司股东之一的GLA向开曼群岛大法院提交了要求21世纪中国不动产清盘的呈请。
思源遭退市警告：
思源经纪也因为股价长期徘徊在1美元以下，于今年2月3日收
到纽交所的退市警告。
为了扭转股价低迷态势，3月19日，思源经
纪董事会通过了公司CEO陈良生最高200万美元的股票回购计划，
并于当日生效。
虽然思源经济的股价在3月27日冲到0.98美元以上，
但是截至4月9日依然徘徊在纽交所上市合规股价1美元的下方。
3
月19日，思源经纪公布的2011全年财报显示，净营收5.946亿元人民币，同比下降5.5%；净利润730万元人民币，同比下降96.2%。
世联地产也受到了强烈冲击，其于3月27日发布的2011年年报显示，2011年实现净利润1.57亿元，同比下滑35%，同时预计今年一季度将亏损2000万‐2500万元，交易量下滑及代理收入结算时间放缓是重要因素。
中成观察：
房产调控持续，房产代理商的冬天也来临，一些小型代理商面临生存危机；各代理商唯有拓展优质项目（特别是刚需项目），采用各种营销手段，“促成交，保收益”，以度过难关。
房企私募资金变相高利贷居多
4月18日，国家统计局发布的最新数据显示，由于楼市调控效
应显现，与上月相比，全国70个大中城市中，价格下降的城市有48
个，持平的城市有22个。
与去年12月份相比，1月份环比价格下降
和持平的城市增加了2个。
在此背景下，房地产业的资金链持续恶化，在IPO、发债、外资
等融资通道对房企继续关闭情况下，地产私募成为房企筹集资金的唯
一通道。
据住建部政策研究中心今年早些时候发布的研究报告显示，人民币房地产私募基金总规模已达千亿，较2010年增长了1倍。
而最大的危机在于，这些以债权形式投资于房地产项目的地产私募，实际上成了变相高利贷，对大多数投资人来说，其风险处于不可控状态。
“目前大概只有5%的房地产私募是规范的，其他都是‘高利贷’，”一位地产私募资深人士告诉本报记者，在“地产创新融资”外衣下，在高达25%的预期收益率承诺背后，是正在燃烧的危机导火索。
随着各地中小开发商破产、跑路的消息不断传来，私募的风险正浮出水面。
住建部政策研究中心今年年初的一份研究报告也指出，多数私募对房企或项目进行股权形式的投资，获取股权收益，但实际上仅承担了债权的风险。
“整体上看，多数基金认为目前的货币环境和政策环境适合做债权投资，风险相对较小、回报率较高。
”
前述私募人士透露，这些房地产私募中，大部分实际是以“过桥贷款”为主营业务。
所谓过桥贷款，是指一般情况下，私募以股权形式介入项目的部分环节，如拿地、开发或是销售。
当项目获得银行贷款，或是进入前期销售后，开发商即以约定价格回购股份。
“在这类案例中，所谓的
股权投资实际上扮演了高利贷的角色。
”前述地产私募人士解释说。
据本报记者调查，从过去三年的情况看，地产私募给投资人的预期收益率一般都达到15%‐25%，更高的有30%以上。
此外，较为普遍的形式是，地产私募以股权或者土地作抵押，与
项目方签订对赌协议，达不到25%的预期收益率，就把股权转让给投资者或者其他惩罚性措施。
真正的私募是股权投资，投资人和开发商，共同分担和控制项目风险，而目前高利贷式的地产私募，基本上没有风险控制可言。
在目前的楼市调控和楼价下行的趋势下，这种风险正在释放。
国土部4月17日的最新公告显示，一季度土地市场量价齐跌，其中住宅用地自2009年后首次出现负增长，地价引发房价下跌的效应已经显现。
今年以来，厦门、长沙、珠海等地频频传来中小开发商“跑路”的消息。
“去年下半年到现在已经发生5起，无一例外都是资金链断裂，”“这些小开发商都是借了以地产私募等形式出现的高利贷。
中成看点：
资金的短缺使得高利率私募大量出现；而目前市场形势的持续必将让这部分企业走向资金的牢笼，导致一些企业的破产成为必然；后续房地产市场的竞争除了产品的竞争，还将是企业资本的竞争。
北京、武汉、杭州等地已有近千家房企从楼市“消失”
日前，杭州瑞达实业投资有限公司与金星房产向法院申请破产。
这两家房产公司均被列入杭州市地税局今年2月公布的欠税榜单，金
星房地产开发有限公司欠税2397万元，名列第二。
杭州瑞达实业投
资有限公司则以2006万元税款名列第三。
随着调控效应的不断显现，破产的房地产企业将不断浮出水面。
而有数据统计显示，光是北京、武汉、四川等三地，已有上千家房企从楼市“消失”。
浙江是本轮调控的重灾区。
从个案来分析，这些房企破产和调控似乎没有直接相关性。
但在调控环境下，即便如绿城中国，都曾岌岌可危，需要变卖项目求得生存，而一无经验、二无实力、三无政策扶持的项目公司，一个项目失败就意味着公司破产，随时都可能踩上地雷。
北京市住建委2011年12月发文称，共有473家房企的资质证书
有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。
武汉房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，
武汉共有在册房地产开发企业1375家，同比2010年房企数量减少了
200余家。
四川省建设厅一份通告显示，截至2011年7月，四川省共有
423家房地产开发企业因未在行政许可规定期限内办理延期手续，被注销房地产开发资质。
中成看点：
资金链断裂是房企申请破产的主要原因，在目前这个大宏观环境之下，可能还会陆续出现小型房产公司申请破产，或者被大房企并购的现象。
调控持续，一些非本行业开发商面临生存危机，逐渐回归公司主营业务；各大企业纷纷采取保守姿态，以度过难关；房产行业面临重整，正历经新一轮洗牌。
“北改”片区总体规划出台，规划建设城北副中心
4月27日，成都市人民政府新闻办公室举行新闻发布会，正式发布《“北改”片区总体规划》（以下简称《规划》）。
规划的“北改”片区总面积为212平方公里，其中金牛区84平方公里，成华区55平方公里，新都区73平方公里。
具体边界为西至成灌路及北部商贸城西侧边界，东至成华大道，南至府河，北至香城大道及三河场镇。
总体定位：
“北改”片区为成都城北副中心
针对“北改”的总体定位，本次《规划》提出“北改”片区将成为成都市城北副中心。
在成都市中心城区北部副中心的总体定位之下，《规划》分为五大板块为区域中心功能的主要承载区，分别为人北延线城市副中心、国际商贸城、熊猫国际文化旅游休闲区、人北商务中心、新成华大道中心。
空间布局：
四轴九片、一核八心
在具体的空间布局上，“北改”片区将形成“四轴九片、一核八心”的总体结构。
即：
“四轴”为人民北路城市中轴线、川陕路文化经济轴、新成华大道商业商务轴、沙西线娱乐商务轴。
“九片”为国际商贸片区、大天商业商务总部片区、上府河商业休闲娱乐片区、凤凰山商业商务片区、北湖国际文化旅游商贸片区、花照商务商贸片区、火车北站商务商贸片区、昭觉寺文化旅游商贸片区、新成华创意总部商务片区九大功能复合、配套完善的城市片区。
“一核”则是位于大天商业商务总部片区的人北延线城市副中心。
“八心”为其余八个片区的中心。
一大特色：
生态宜居将成“名片”
《规划》根据北改不同区域的不同特色和定位进行了资源整合，突出了交通畅通、产业提升、生态优化、文化立城、形态美化和配套完善等六大重点。
中成看点：
2月成都市出台“北改”政策之后，城北的土地、项
目均受到关注；“北改”总体规划的出炉，将打造成都城北副中心，
成都楼市格局将发生重大变化，城北楼市发展迎来新一轮发展的契机。
2012年成都全年计划供地35500亩，天府新区和北改是重点
4月26日，2012年成都市春季经营性用地推介会在天府国际金
融中心7号楼成功举办。
本次推介会共推介宗地259宗，面积26959亩，公布了2012年
经营性用地供应指导量及保障性住房供应计划。
据悉，2012年成都
全年计划供地35500亩，中心城区计划供地6000亩，二圈层计划供
地16500亩，三圈层计划供地16500亩；保障房供地方面，2012年成都计划供地1300亩，共计20960套。
70余地块多为“北改”项目：
成都首次土地推介会上，金牛区和成华区名列榜首，70多个地块中大半是“北改”项目。
备受关注的曹家巷一、二街坊改造项目，推出面积约1464亩地块，东至府青路一段、西临马鞍南路、北靠马鞍东路、南临府河，今后将建成商业与住宅。
成都集中推介的土地中，面积最大的“巨无霸”是金牛区的天回旧场镇的改造项目。
天回旧场镇改造总占地达3800亩，包括天回场
镇及周边区域2941亩，绕城高速以南“198”区域851亩范围，片区将建成商业和住宅。
金牛区国宾上城版块也推出2000多亩土地，包括金牛大道两侧
500米范围、土桥场镇城中村改造区域，将建成城西高品质商务区，承接西部新城商业安居配套需求。
中成看点：
一方面，今年成都土地计划供应量超过2009年高峰
期，而目前市场环境下，开发商拿地并不积极，预计全年的土地市场
将不会乐观；另一方面，天府新区和城北土地集中供应，区域成为未来改造的重点，加上区域规划为城市发展新区，区域房地产市场将迎来新一轮发展。
二、成都土地市场
中成观察：
本月土地供应大幅下滑，成交略微上涨。
成交土地以商业用地为主。
1、土地供应
4月，成都市新增供应商住土地4宗，合计160亩，规模环比上月下降85.4%，同比下降75%。
其中主城区2宗，郊县2宗。
2、土地成交
本月土地成交量小幅上涨，以商业用地为主，共成交901亩，环比上升39%，同比上升174%。
3、典型成交地块信息一览
本月中海地产以楼面价3810元/平米拿下站南板块土地，台湾远雄地产首进成都以楼面价7080元/平米竞得玉林土地。
三、别墅市场分析
1、别墅新增供给情况
1.1、新增供给月度走势
4月成都市累计新增别墅240套，规模为5.2万㎡，新增面积比
上月下降61.5%，同比下降73.4%。
其中主城区新增0.9万㎡，郊区
新增4.4万㎡。
其中主城区新增全部来自于锦江区绿地锦天府项目。
1.2、新增供给之行政区域比较
从大区域来看，别墅新增仍然集中在远郊，占半壁江山，远郊区新增主要集中在蒲江、新津、彭州。
从小区域来看，新增别墅供给主要来自锦江区、双流、郫县、蒲江、新津、彭州。
本月蒲江县别墅新增供应量最大，主要来自于保利石象湖国际乡村俱乐部的独栋别墅。
其次是双流，其新增供应主要来自锦绣尚郡；锦江区新增供应主要来自绿地锦天府项目的联排别墅；郫县新增主要来自于中铁奥威尔项目；新津新增供应来自亚特兰蒂斯项目。
1.3、新增供给之物业类型比较
4月新增主要以独栋别墅（保利石象湖国际乡村俱乐部）为主，新增2.2万m2,占总供应的42%，其次是花园洋房1.6万m2,占总供应的31%。
联排和双拼新增较少。
2、别墅销售情况
2.1、销售月度走势
4月全市别墅成交534套，面积为13.8万㎡，成交面积环比下降
11.5%，同比增长45.3%。
2.2、销售之行政区域比较
从大区域来看，本月近郊成交别墅285套，高出远郊和主城区。
从小区域来看，双流县以166套的销量远远高于其他区县。
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