中山市地下空间开发利用管理办法.docx

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中山市地下空间开发利用管理办法

中山市地下空间开发利用管理办法

（征求意见稿）

第一章　总则

第一条　为加强地下空间开发利用管理，合理开发利用我市地下空间资源，促进土地节约集约利用，保障地下空间权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于我市行政区域内新供应用地和道路与交通设施、绿地与广场、公用设施及其他政府物业资产所在用地的地下空间开发利用管理。

法律、法规、规章对国防、人民防空、防震减灾、文物保护、矿产资源等方面的地下空间开发利用管理另有规定的，从其规定。

第三条　本办法所称地下空间是指地表以下的空间，包括结建地下空间和单建地下空间。

结建地下空间是指一并取得地上、地下空间建设用地使用权，连同地面建筑一并开发建设的地下空间。

单建地下空间是指单独取得地下空间建设用地使用权，独立开发建设的地下空间。

利用道路与交通设施、绿地与广场、公用设施及其他政府物业资产所在用地开发的地下空间视为单建地下空间。

第四条　本办法所称政府物业资产是指本市行政事业单位利用财政拨款、自有资金、合作合资、企业剥离改制、规划配套、行政罚没、社会捐赠等方式形成、建购的办公用房、住宅、商业用房、厂房、仓库、文教卫体用房、政府公共服务和产业用房、停车场（库）、土地及其他附属设施等资产。

第五条　地下空间开发利用管理应当贯彻统一规划、平战结合、综合开发、合理利用、依法管理的原则，坚持社会效益、经济效益和环境效益相结合，充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要。

地下空间开发利用应当优先发展地下交通、垃圾处理、电力设施等城市基础设施和公共服务设施，鼓励竖向分层立体综合开发和横向相关空间连通开发。

第六条　市自然资源局负责地下空间开发利用的规划、建设用地和不动产权利登记的监督管理。

市住房和城乡建设局负责地下空间开发利用的工程建设、人民防空防护设施建设、使用的监督管理。

市人民政府其他相关行政主管部门按照各自职能分工，做好地下空间开发利用管理的相关工作。

火炬开发区管委会、翠亨新区管委会、镇政府、区办事处（以下统称镇区）负责协助市自然资源局开展地下空间资源、地下空间利用现状调查等有关工作。

第七条自本办法实施之日起，办理土地供应手续时应注明是否包括地下空间建设用地使用权。

本办法实施以前，已建成属于结建地下空间建设项目且按照规划许可要求开发建设的，地上使用权人视为持有已建成部分的地下空间建设用地使用权。

第八条由于国家安全和公共利益需要，政府可依法征收、征用地下空间建设用地使用权并给予补偿，地下空间使用权人应当积极配合，依法提供便利。

第二章　规划管理

第九条　地下空间分为浅层、次浅层和深层，实行分层开发利用。

根据我市土层或岩层的工程地质适宜性和水文地质适宜性，浅层地下空间为地表以下15米的空间，次浅层地下空间为地表以下15到30米的空间，深层地下空间为地表30米以下的空间。

第十条　地下空间开发利用规划分为地下空间开发利用专项规划和控制性详细规划。

第十一条　地下空间开发利用专项规划是国土空间规划的重要组成部分，由市自然资源局负责组织编制。

地下空间开发利用专项规划应当根据地下空间现状资料进行编制，符合国土空间规划要求，并与人民防空规划、综合交通规划、地下管线规划、海绵城市建设规划、文物保护规划等专业规划相衔接。

第十二条　地下空间开发利用专项规划应当充分征求市发展改革、教育体育、工业和信息化、生态环境、住房城乡建设、交通运输、水务、文化广电旅游、卫生健康、应急管理、城市更新等行政主管部门和军分区、供电等有关单位及镇区的意见，经市国土空间规划委员会审议后报市人民政府批准后实施。

第十三条　地下空间开发利用专项规划应当包括地下空间发展战略、总体布局和用地规模、功能分区、竖向分层划分、重点建设范围、地下交通体系、开发步骤、近期重点项目和保障措施等内容。

第十四条涉及地下空间开发利用的地区，可单独编制地下空间控制性详细规划，也可以结合地上控制性详细规划一同编制，并应当符合地下空间开发利用专项规划要求。

第十五条控制性详细规划地下空间开发利用管控内容应当包括：

（一）研究确定片区内地下空间的总体开发规模、地下各功能系统设施的总体布局和竖向分层关系；

（二）提出地下公共活动系统的功能组成、设施规模、空间位置和连通要求；

（三）结合地区交通规划，提出地下交通设施的规模、空间位置和连通要求；

（四）结合人民防空专项规划，落实片区内的各项人防工程，明确人防工程的功能和规模，明确兼顾设防要求；

（五）提出开发地块地下空间资源开发利用的控制范围和深度，结合地下公共活动系统的规划要求，提出必须公共开放的地下空间设施的位置、功能和连通要求；

（六）应单独绘制地下空间的分图则，明确相关要求和指标；

（七）结合地下空间各项功能系统设施开发建设特点，提出开发建设时序、运营与管理建议。

第十六条涉及地下空间开发利用的城镇核心区、体现城镇历史风貌的地区、重要道路沿线地区、交通枢纽地区、两线及以上换乘的轨道交通地下站点地区、其他重要发展区等城镇重点地区，应当编制城市设计，从整体平面和立体空间上统筹城镇建筑布局、协调城镇景观风貌和地下空间形态。

涉及地下空间开发利用的城镇重点地区的城市设计应当与控制性详细规划同步编制，经批准后纳入所在地区的控制性详细规划。

涉及地下空间开发利用的城镇重点地区以外地区的控制性详细规划应设立城市设计专章。

第十七条城市设计地下空间开发利用管控内容应当包括：

（一）明确地下各类功能系统设施的空间布局和建设规模；

（二）结合公共活动系统和交通系统进行地下空间的形态设计，合理组织地下公共空间，明确地下公共空间各层的功能、平面布局、竖向标高，提出地下公共空间之间以及与地上公共空间、开发地块地下空间的连通位置和标高控制，提出地下交通设施的设施位置与出入交通组织；

（三）根据所在片区的自然环境、历史文化和功能特点，提出地下空间景观环境的设计准则；

（四）根据地下空间布局对地块开发建设的影响，对片区内的开发地块提出具体的控制指标和规划管理要求，明确开发地块内必须公共开放或鼓励开放的地下空间范围、功能和连接方式。

第十八条　建设用地使用权划拨、出让以及建设用地的规划许可应当以控制性详细规划为依据。

未有经法定程序批准实施的控制性详细规划作为规划管理依据的，除本章第十九条规定的情形外，市自然资源局不得办理建设用地使用权划拨、出让或规划许可手续。

市自然资源局依法核发地下空间建设用地的选址意见书和规划条件，应当明确地块使用性质、建设规模、水平利用范围、竖向利用深度、分层开发控制、地下公共服务和市政公用设施配套、出入口设置、地下建筑退线、通道连通方式等控制性、指引性要求。

第十九条　因国家、省、市重点建设项目需要使用土地但未编制控制性详细规划或现行控制性详细规划中无地下空间开发利用管控要求的，地下空间建设用地使用权划拨、出让以及建设用地的规划许可必须以经批准的规划条件为依据。

批准规划条件按照《中山市控制性详细规划管理办法》第二十条规定的程序执行。

第二十条　建设单位进行地下空间开发利用的，应当依法向市自然资源局申请办理建设工程规划许可证、规划条件核实等规划审批手续。

结建地下空间建设项目应当随地上建设项目一并办理，单建地下空间建设项目应当单独办理。

第二十一条　市住房和城乡建设局应根据地下空间开发利用专项规划制定年度建设计划，明确年度地下空间建设目标、重点建设区域、重点建设项目及其实施主体、推进步骤、保障措施等内容，报市人民政府批准后实施。

第三章　用地管理

第二十二条　地下空间的使用纳入国有建设用地管理。

地下空间建设项目符合国家规定的划拨条件的，可采用划拨方式提供地下空间建设用地使用权。

第二十三条　地下空间建设用地使用权除符合划拨条件外，应当实行有偿、有期使用，其建设用地使用权出让金按照土地出让金的计收规定收取，出让年限按照法律、法规的规定确定。

第二十四条　拟供应的居住（包含商业住宅）、商业（含商业办公）、新型产业用地可通过招标、拍卖、挂牌、上网竞价等方式一并出让地上和地下空间建设用地使用权。

可单独供地的地下空间建设用地使用权用于经营目的的，可采取招标、拍卖、挂牌、上网竞价等方式出让；此外，符合划拨规定的，应采取划拨方式供地。

第二十五条利用道路与交通设施、绿地与广场、公用设施及其他政府物业资产所在用地建设经营性单建地下空间项目的，应当通过招标、拍卖、挂牌、上网竞价等方式出让地下空间建设用地使用权。

单建地下社会公共停车场有两个或两个以上意向用地者的，应采取招标、拍卖、挂牌、上网竞价等方式出让地下空间建设用地使用权；只有一个意向用地者的，可以协议出让。

第二十六条同等条件下，地上建设用地使用权人可优先开发其建设用地范围内的地下空间，但该权利的行使必须符合控制性详细规划所确定的规划条件要求，并受公共利益优先原则的限制，即在市政基础设施等公益性项目需要利用地下空间时，该地上建设用地使用权人必须服从公共利益需要。

第二十七条　为鼓励充分开发和利用地下空间，属于以下情形的，可协议出让地下空间建设用地使用权：

（一）附着于地下交通设施等公益性项目且不具备独立开发条件的经营性地下空间建设项目；

（二）地上建设用地使用权人在其建设用地范围内单独建设的经营性地下空间建设项目。

第二十八条实行有偿出让的地下空间建设用地出让，按照以下标准确定评估价：

（一）单建地下商业、办公、住宅等计容部分按与其使用性质对应的地上首层市场评估楼面地价的比例确定评估价，其中地下负一层的比例为25%，地下负二层及以下的比例为15%；

（二）单建地下仓储、工业用地使用权按地下空间投影面积计价，按照其使用性质对应的地上市场评估地面地价的10%确定评估价；

（三）单建地下停车库按首层机动车库市场评估楼面地价的比例确定评估价，其中地下负一层的比例为15%，地下负二层及以下的比例为8%；

（四）结建地下空间出让评估价参考单建作适当的修正确定。

市自然资源局可根据实际需要调整地下空间建设用地出让评估价计算标准，经市人民政府批准后实施。

第四章　工程建设管理

第二十九条　地下空间工程建设应当符合国家、省、市工程建设管理方面的规定、标准和规范，遵循先规划后建设、先地下后地上的建设顺序，服从规划管理。

第三十条　结建地下空间工程应当和主体工程一并进行初步设计、施工图设计，并按照要求报送初步设计审查和施工图设计文件审查；结合民用建筑修建的人民防空地下室工程设计由取得相应资质等级的设计单位承担，不得转包或肢解分包。

建设单位在取得施工许可证后方可进行地下空间工程施工。

地下空间工程及地下配套设施应当同步建设，一并申领施工许可证。

单建地下空间工程需要利用地上空间的，应当征求地上建设用地使用权人的意见，并订立书面地役权合同。

第三十一条　地下空间工程建设应当保证地面及周边现有建（构）筑、市政设施、地下管线、人防工程、文物、古树名木等的安全，满足地下空间对环境保护、防水排涝、安全和设施运行、维护等方面的使用要求，使用功能与出入口涉及应当与地面建设相协调。

地下空间工程施工前，建设单位应当对地面及周边现有建（构）物、市政设施、地下管线、人防工程、文物、古树名木、公共绿地进行必要的调查、记录，制定可能造成损坏或者重大影响的应急预案和预防措施，开工前将保护措施告知有关产权人或管理者，并在施工过程中进行动态监测。

地下空间工程竣工后，建设单位应当按照要求及时恢复地表原状。

第三十二条　地下空间工程建设涉及地下连通工程的，建设单位、地下空间建设用地使用权人或地上建设用地使用权人应当履行地下连通义务，并确保连通工程的实施符合防火、通风、照明等有关规范要求。

先建单位应当根据规划要求和有关设计规范预留接口，后建单位负责后续地下连通通道建设。

第三十三条　轨道交通的通道、出入口、通风亭和冷却塔等配套设施需要与周边物业结合建设的，由轨道交通建设经营单位与周边物业所有权人、使用权人协商解决。

鼓励轨道交通规划控制范围、保护范围内或与轨道交通地下设施相邻的其他地下空间工程，与轨道交通工程进行整体开发建设。

第三十四条　地下空间工程建设应当依法落实人民防空要求，其设计、施工、质量应当符合国家规定的防护标准和质量标准，满足人民防空的效能。

轨道交通建设沿线及一定防护区划的人民防空设施可按照人民防空专项规划要求统筹设置，综合利用。

第三十五条　在文物保护单位保护范围内的地下空间工程施工应当按照文物保护法律、法规的要求进行报批。

第三十六条　地下空间工程建设单位应当按照国家有关规定，在地下空间工程竣工验收后6个月内向市自然资源档案馆移交符合规定的建设工程竣工档案。

第三十七条　地下空间工程验收合格后方可交付使用。

第五章　不动产权利登记

第三十八条　地下空间建设用地及地下空间建（构）筑物权利人可依法向不动产登记机构申请办理不动产权利登记和其他法定事项登记，具体程序按照法律、法规有关规定办理。

人民防空工程的登记，按照人民防空有关规定执行。

第三十九条　地下空间建设用地使用权登记以宗地为单位，可分层设立、分层登记。

地下空间使用权人应当持建设用地使用权批准文件办理地下空间建设用地使用权登记，持地下空间建设用地使用权证、建设工程规划许可证及验收等相关资料申请办理地下空间建（构）筑物所有权登记。

第四十条　地下空间不动产登记应当在登记簿及权利证书上注明“地下”。

属人防工程的，应在登记簿上注明“人防工程”；属兼顾人防要求的，应在登记簿上注明“兼顾人防”。

第四十一条　结建地下建（构）筑物应当与地上建（构）筑物一并办理所有权初始登记。

地上建（构）筑物已经办理所有权初始登记的，可单独申请办理地下建（构）筑物所有权初始登记。

地下空间建筑物不得办理预售，经初始登记后方可销售、出租。

单建地下社会公共停车场不得进行分割转让和分割登记。

第六章　使用管理

第四十二条　因国防、人民防空、防灾减灾、应急处置、通信等城市基础设施和公共服务设施建设或矿产资源开发利用的需要，地下空间使用权人和物业服务企业应当依法为建设单位提供便利，并不得损坏相关设施。

第四十三条　地下空间使用权人和物业服务企业应当对地下空间物业和设施进行日常管理和维修，保障公共通道及出入口的开放性，做好地下空间的标识管理和指引，并配合城市基础设施的维护单位对相关设施进行日常维护保养。

平战结合的地下空间使用权人和物业服务企业应当保证各项防护设施的状态良好，并确保战时能迅速投入使用，战备需要时应当无条件服从统一调度，不得阻挠和干涉。

第四十四条　地下空间使用权人和物业服务企业应当制定应急预案并组织演练，防范突发事件的发生，及时向有关部门报告突发事件信息。

对公众开放的作为生产、经营场所的地下空间以及其他作为公共活动场所的地下空间，应当设置以下地下空间安全设施、设备，并对安全设施、设备进行定期检查、维修，确保其完好：

（一）符合消防技术标准规定的通风系统或者空气调节装置；

（二）符合国家、行业和本市标准的火灾自动报警系统、自动灭火系统、防烟排烟系统以及应急广播、应急照明等消防设施；

（三）防水挡板、沙袋等物资器材；

（四）应急预案要求地下空间配备的应急救援设施器材；

（五）国家、省以及本市规定的其他地下空间安全设施、设备。

第四十五条　地下空间应当符合民用建筑工程室内环境污染控制规范要求，应当按照环境保护的要求设置通风、排烟、排污等设施。

公共场所的空气质量应当符合公共场所卫生标准的要求。

第四十六条　地下空间应当按照排水规划做好防洪排涝、雨污分流等工作。

地下空间使用权人和物业服务企业应当遵守下列防汛规定：

（一）气象部门发布暴雨警报后，应当加强值班和检查，发现险情及时处理；

（二）定期组织防汛演练；

（三）在汛期，应当按照防汛预案的要求运行，并服从防汛指挥机构的调度指令；

（四）国家、省、市有关地下空间防汛管理的其他规定。

第七章　法律责任

第四十七条　地下空间开发利用过程中对已经依法设立的用益物权、建筑物或者构筑物造成妨碍或者实际损害的，应当依法承担相应的民事责任。

第四十八条　地下空间使用权人和物业服务企业违法变动地下空间建筑主体、承重结构，没有设计方案擅自施工的，由市住房和城乡建设局依据《建设工程质量管理条例》第六十九条规定予以处理。

第四十九条　地下空间使用权人和物业服务企业未依法办理规划许可审批手续建设地下建（构）筑物的，或者擅自改变经许可审批确定的地下空间的使用功能、高度、层数和面积的，由市自然资源局依据《广东省城乡规划条例》第七十九条规定予以处理。

第五十条　违反本办法规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

第五十一条　违反本办法规定，有关行政主管部门及其工作人员未履行法定职责的，由有权机关责令改正；造成严重后果的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章　附则

第五十二条　本办法对地下空间开发利用未作规定的，适用相关法律、法规和规章的规定。

集体建设用地地下空间开发利用管理参照本办法执行。

第五十三条本办法自2019年月日起施行，有效期3年，即有效期至2022年月日。