市场模板、卖点整理定位、推广计划.ppt

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p平原新区p郑州p新乡项目背景介绍项目背景介绍第一部分第一部分新乡焦作开封郑州从区位归属角度看，本案为新乡市域内项目；从地缘环境角度看，平原新区地处四城环抱，而距郑州市内主要商圈及核心板块仅22公里。

跳出新区，物理距离决定本项目必须首先占位郑州市场。

项目区位平原新区郑州市区新乡市区22公里45282260新乡市中心郑东CBD郑州花园路商圈郑州国际机场*项目与周边主要配套区域距离比对位处豫中，辐射四市，郑新为主。

平原新区规划从发展角度看，四区一中心，是新乡立足于中原城市群发展的门户区域，是与大郑州实现区域融合的空间纽带；从现状看，目前平原新区发展一片空白，处于亟待开发状态。

四区一中心：

新乡市“三化”协调发展先导区、郑州新乡两个中心城市的卫星城区、城乡统筹发展先行区、对外开放的示范区、全省现代农业示范和科技成果孵化中心。

现状：

农田荒地，开发缺失，不毛之地未来：

郑新融成，发展大势，中原新核项目区位平原新区规划当下一片空白，未来大有可为。

区域环境新乡规划从城市经济支撑角度看，中等水平工业经济型城市，整体经济水平相对中庸，不足以对本项目的产品起到绝对性的经济承载，项目的发展需要扩大区域，需找更有力的经济支撑点。

凤泉组团牧野居住区新乡工业区新乡大学城小冀组团获嘉组团CBD居住人口疏散方向生态走廊拓展方向新乡经济主要是工业发展主导，5个发展中的工业园区满足不了绝大多数人，2011年新乡市国民经济总量全省排名第9，处于全省中等水平。

全省第9位增速全省第3本案新乡经济水平中庸，不足以支撑项目发展，需要找出路。

区域环境新乡房地产概况2008年销售面积96.6万平米，2009年销售181.3万平米，2010年销售223.5万平米。

据不完全统计，2012年新乡在建项目将超过500万，预售商品房面积将超过380万。

从市场角度看，年均去化不超过260万，市场严重供大于求，就目前市场现状而言，仅新乡市场无法支撑本项目整体区化。

需求有限，供应巨大，不能自保，何取“天下”！

区域环境新乡郑州双城关系提升郑州作为我国中部地区重要的中心城市地位，加强郑州与洛阳、新乡、许昌、焦作等毗邻城市的高效联系，实现融合发展.跳出新乡市场，放大区域看项目，政策导向推动及本项目与郑州之间的物理属性关系，虚位与实位的强力对位支撑，更加强了本项目立足于郑州市场先决条件。

放眼中原，郑新融城，伺机而动，方能成功。

项目所在郑州北部区域是郑州东扩北移发展的主要方向区域之一，城市的发展必然方向为本项目提供充足的城市空间支撑，随着郑北板块扩展运动的加剧，项目所在区域的关注度将大为提高，必将迎来更大的市场机遇。

郑东新区远景概念规划范围150平方公里（其中起步区33平方公里），按人均住房面积26计算，共分六个功能区：

中央商务区、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技物流园区、国家郑州经济技术开发区东扩北移区域环境郑州规划项目临近郑州北部沿黄生态旅游带，依据沿黄生态旅游带的规划未来将发展成为集生态、旅游、文化、休闲于一体的文化新区，对于本项目而言，必须在开发过程中注重文化概念的打造，同时针对客户圈层的转变制定应对策略。

郑东新区规郑东新区规划图划图北扩东移，板块扩张，区域热点，提升关注。

郑州及项目周边主要竞争个案量价走势从市场角度看，郑州移民型城市的刚需特性极其显著，市场需求量足够支撑本项目先期体量，但供大于求导致市场竞争相对激烈，能否抢占市场把握先机尤其重要。

同时，项目中后期仍需要新乡、焦作、晋城等这类第二战场做为产品去化的补充支撑点。

郑州房市解读需求千万，供应更盛，抢占先机，至关重要。

辐射客户圈辐射客户圈游离客户圈游离客户圈次核心客户圈次核心客户圈核心客户圈核心客户圈投资驱动/产业驱动/品牌驱动：

泛河南投资型客户置业目的：

投资需求，注重项目影响力及未来潜力产业客群（高资技术人员，中高级管理层）置业目的：

距离工作点近，对于学校商业医院等生活配套关注度高，高级管理人员偏好舒适型别墅，注重私密性以及身份象征品牌追随者置业目的：

恒大产品的忠实追随者，投资性行为大郑州、豫北：

豫北为主（焦作、晋城及平原新区周边乡镇）置业目的：

平原新区逐步成熟后，区域内以产业型导入人口为主广泛性的客户来源，分布在与大郑州发生经济关系、交通关系、产业关系较为密切的城市群，依有效基数排序为：

郑州、新乡、焦作、晋城；郑州、新乡郑州客户置业目的：

以改善型、刚需居住及投资客户为主，此类人群对公寓及别墅产品皆有需求新乡本地置业目的：

周边厂区工人以居住及改善居住为主，别墅、洋房产品适应该类人群区域客户透析目标客群圈层界定郑客走刚，新客走高，产业辅助，投客上升。

123政府意愿导向的绝对政策支撑，郑州市场容量的相对市场政府意愿导向的绝对政策支撑，郑州市场容量的相对市场支撑，两个支撑决定了项目的支撑，两个支撑决定了项目的主战场必然在郑州主战场必然在郑州；基于新乡市场的研判，地缘属性并不能完全支撑项目的开发基于新乡市场的研判，地缘属性并不能完全支撑项目的开发与去化，与去化，市场的外扩市场的外扩是必然选择；是必然选择；平原新区认知度现阶段相对平原新区认知度现阶段相对陌生陌生，客群对区域的，客群对区域的抗性抗性将是本将是本项目入市需要突破的难点；项目入市需要突破的难点；市场结论p核心卖点p项目定位语项目卖点及定位语提炼项目卖点及定位语提炼第三部分第三部分01）区位价值中原城市动脉稀缺水景生态区；02）生态环境坐拥1800亩天然大氧吧，国家4A级黄河游览区；03）项目规模万亩航母级宜居生态城；04）规划设计国际级规划团队及国际主流规划理念。

05）园林景观独耀皇家园林，匠心别具水景；06）航母配套巨资打造24.7万平米国际级航母配套：

5.7万超五星级钻石酒店；07）建筑特色新古典主义欧陆建筑风情；08）产品特色双拼别墅，情景洋房，高层，户户见景，水景环绕；09）交通便利专享社区巴士，24小时无缝对接周边城市核心商圈；10）教育配套社区内规划2所幼儿园，社区旁高校林立；11）精装品质满屋名牌，9A精装，引领奢华精装品质，免除业主后顾之忧；12）顶级物管全国一级资质金碧物业管理公司，度身定制顶级英式管家服务；13）恒大品牌中国标准化运营的精品地产领导者；项目13大核心卖点项目卖点梳理01）区位价值中原城市动脉稀缺水景生态区；项目位于郑州市、新乡市、焦作市的三市交汇处，在黄河湿地北岸、1800亩凤湖南侧，新老黄河大桥联通，交通便捷快速直达，半小时车程即可融入都会生活圈。

其“离尘不离城”的地缘特色，具有丰富的生态旅游度假资源。

项目卖点解析02）生态环境坐拥1800亩天然大氧吧，国家4A级黄河游览区；万亩黄河湿地项目坐拥国家AAAA级黄河游览区，独揽湿地、千里黄河波澜壮阔自然景观。

1800亩天然氧吧项目充分紧邻1800亩人工凤湖，天然氧吧，稀缺湖景资源。

项目卖点解析03）项目规模万亩航母级宜居生态城；占地5000亩，建筑面积208万平米，是集商务、度假、旅游、居住于一体的宜居生态城项目卖点解析04）规划设计国际级规划团队及国际主流规划理念项目秉承欧陆风情的新古典主义，考究建筑美学，项目整体呈现出符合现代审美的精致优雅、内敛经典的不凡气质，通过外立面风格、建筑材料选择、装饰细节等方面的细心推敲，刻画出都市贵族般的建筑形态，低调奢华，足不出户品味国际经典。

项目卖点解析05）园林景观独耀皇家园林，匠心别具水景；世界级皇家园林诠释皇家园艺的精致尊贵。

项目卖点解析06）航母配套巨资打造24.7万平米国际级航母配套：

5.7万超五星级钻石酒店；超五星酒店，6大中心，即：

国际运动中心、国际会议中心、特色饮食中心、精品娱乐中心、健康中心、社区商业中心、超五星级酒店白金酒店，集休闲、旅游、度假、商务、居住于一体的综合地产超全配套，足不出户即可身处市中心。

项目卖点解析项目秉承欧陆风情的新古典主义，而新古典主义缘起欧洲启蒙运动时期的古典复兴建筑风格，以简化的方法，或者说用写意的仿佛将抽象出来的古典建筑元素或符号巧妙的融入建筑中07）建筑特色新古典主义欧陆建筑风情；项目卖点解析稀缺产品，小面积双拼别墅、三层情景洋房、精装高层08）产品特色双拼别墅，情景洋房，精装高层，户户见景，水景环绕；项目卖点解析外区巴士：

社区24小时不间断提供来往郑州市区等重点商圈的班车，同时还开通项目周边城际巴士。

社区巴士：

社区内巴士为业主提供来往于社区各个公共区域及住宅区域的接送服务。

09）交通便利专享社区巴士，24小时无缝对接周边城市核心商圈；项目卖点解析社区内规划幼儿园2所，周边有新乡医学院三全学院、河南商贸职业技术学院10）教育配套社区内规划2所幼儿园，社区旁高校林立项目卖点解析11）精装品质满屋名牌，9A精装，引领奢华精装品质，免除业主后顾之忧9A精装：

恒大地产秉承“顶级名牌荟萃、行业领先设计、超豪华材料、精品化施工、标准化管理、人性化关怀、智能化环保健康、创新家装工艺、全球统一采购及配送”9A精品战略模式，制定了多达6000多条的精品标准，全力保障产品的顶级精品品质。

项目卖点解析金碧物业，隶属恒大地产集团旗下，拥有中国一级物业管理资质，不断升级“精品物业管理标准”，为业主提供24小时贴心服务。

1、三大特色服务

（1）特色的物业服务

（2）特色的保安队伍（3）特色的社区文化2、金碧物业企业理念

（1）质量方针

（2）产品目标（3）服务理念12）顶级物管全国一级资质金碧物业管理公司，度身定制顶级英式管家服务项目卖点解析1、恒大集团在全国100多个主要城市拥有大型住宅项目200多个；2、覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列；3、是中国销售面积最多、在建工程量最大、进入省会城市最多、城市布局最广的房地产龙头企业；4、2011年，恒大品牌价值达到210.18亿元，蝉联全国第一；5、2011年实现销售金额804亿元，恒大实现销售面积全国第一，销售金额全国第二的好成绩。

13）恒大品牌中国标准化运营的精品地产领导者；项目卖点解析核心卖点提炼北享1800亩凤湖公园。

南瞰万亩黄河湿地。

四围1.6公里龙饮渠。

内拥18000平中心景观湖。

核心卖点提炼不远千里，全冠移植。

1米胸径，百年森木。

70%绿化，中原绝版。

四季常景，立体园林。

核心卖点提炼国际运动中心。

国际会议中心。

特色餐饮中心。

精品娱乐中心。

全业态健康中心。

社区商业中心。

核心卖点提炼5000亩占地规模，中原屈指。

208万平建面，新乡首席。

不足2容积率，绝世罕见。

高层/洋房/别墅/全业态组合。

核心卖点提炼李克强钦点平原新区。

“一带双核三节点”经济战略布局的关键支撑点。

沃尔玛，奥特莱斯巨头入驻。

188平方公里豫北桥头堡。

中原领秀万亩湖景生态城万亩湖景氧吧国际级航母配套世界级皇家园林满屋名牌9A精装定位语提炼核心卖点定位语p推广计划p拓客计划开盘前推广计划开盘前推广计划第五部分第五部分9.2011.312.2（周日）10.1郑州外展点开放11.3现场开放开始认筹部分样板间开放看房通道完成预售许可证获取盛大开盘项目亮相，拓客开始，留电后期邀约11.24价格公示销售线工程线节点1.主力团队组建2.外展场说辞撰写及培训3.销售必读及百问撰写1.全部团队到岗2.销售百问及必读培训完毕3.意向客户登记1.认筹启动2.客户膜拜，客户梳理3.渠道拓展1.认筹客户梳理2.一房一价表确定3.推货产品，数量量确定4，开盘前准备工作完成推广线1.各推广通路洽谈完成2.所有户外，道旗上架完毕3.DM，楼书，折页销售物料设计完成1.各类推广于10.30全面出街，认筹短信2.销售类所有物料全部制作并投入使用3.认筹启动，看房巴士启动4.好礼送启动1.销售中心、样板房、看房通道开放活动2.生活体验之旅活动3.欧洲体验游活动4.系列产品体验活动5.国内景点观光活动1.开盘短信2.楼书等所有宣传物料投入使用3.开盘活动准备及执行外展点准备好并投入使用现场，销售中心，景观示范区，样板间达到接待条件整体推广部署：

准备期启动期强攻期爆发期10.110.31外展拓客郑州全市人口：

910万拓客目标：

拓客目标：

1800018000新乡全市人口：

120万拓客目标：

拓客目标：

30003000焦作全市人口：

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