抵押估价报告要点.docx

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抵押估价报告制作及应用注意事项

1、抵押物评估的一般流程及主要方法简介

抵押物评估的一般流程如下图：

确定评估目的

签订评估委托合同

提供评估资料

其他相关资料

委托方营业执照

权属资料复印件

出具评估报告

评估收费

出具预估报告

初步评估估算

现场勘查

房产的主要评估方法：

1）市场比较法是将估价对象房地产与近期已经发生交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

2）收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的估价方法。

3）成本法就是以开发房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上资金利息、正常利润为基础并扣除相应的折旧来确定房地产价格的估价方法

4）假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发完成后不动产正常交易价格基础上扣除预计的正常房屋开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费，以价格余额估算估价对象土地价格的一种方法。

5）长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。

（所谓预测，就是由已知的过去和现在预先推测未知的未来）

土地的主要评估方法：

1）市场比较法是利用市场成交案例与各项修正系数，就委估宗地的区域条件和个别条件与交易案例条件相比较，对交易案例进行修正，进而求取委估宗地在估价时点价格的一种方法。

2）收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象土地价格的估价方法。

3）成本逼近法是在土地使用权人为取得出让土地使用权时所支付的费用基础上，加上土地开发费用、土地开发期利息、土地开发管理费用、适当土地开发利润，应交纳的税金和土地增值收益等相关费用，以此为基础推算出待估宗地地价。

4）剩余法是通过将开发后地上建筑物可实现的价值扣除其建造成本、管理费、不可预见费、销售费用、利息、税费及投资利润而得出土地使用权的价格。

5）基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

6）路线价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理。

在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的宗地地价的一种估价方法。

2、房地产评估价格合理性分析

房地产评估物业类型主要为住宅，商业物业，工业厂房及其他，判断评估价格合理性主要从定价依据及思路上分析，如下：

1）住宅（商品房）定价依据及思路：

所属区域住宅房地产市场交投比较活跃，市场化程度高，较易收集相关可比实例，因此住宅（商品房）房地产可以选取市场比较法来求取其价值。

2）住宅（自建房）定价依据及思路：

作为住宅房地产，可以出租经营，获取经营收益，且建造成本及各项费用较宜收集，因此选取收益法和成本法作为住宅（自建房）的基本方法来求取估价对象价值。

3）商业、办公物业定价依据及思路：

商业、办公物业周边房地产市场交投一般较活跃，市场化程度高，较易收集相关可比实例，同时，作为商业、办公用房，可以通过出租获取收益，且类似用途房地产的租赁市场较为成熟，因此对商业、办公物业可以选取市场比较法和收益法来求取其价值。

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