韩国房地产发展及现状.docx

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韩国房地产发展及现状

韩国房地产发展及现状

1.韩国房地产市场现状

韩国房地产市场发展状况跟中国有一定相似之处，两者都在1998年实施房地产市场改革，由非市场化向市场化方向转型。

在这过程中，由于房地产市场跟宏观经济步调不一致，导致出现了房地产价格迅速上涨，向宏观经济“追赶"的现象。

2。

韩国房地产市场发展概况

2。

1国民经济迅速发展为居民积累了大量财富

20世纪70年代以前，韩国的经济非常落后,人均GDP始终不足200美元。

而在随后的30年，韩国抓住了美国、日本等发达国家调整产业结构的有利国际环境,采取了“先速度,后技术；先外延，后内涵；先经济,后社会福利"的一系列不平衡发展战略,实现了工业和经济的飞速发展。

1996年，韩国的人均GDP超过了10000美元，一度加入了OECD（富国俱乐部）。

国民经济的飞速发展为韩国居民的财富积累提供了最重要的基础.

图：

1961年-2005年韩国人均GDP

数据来源:

《韩国房价仍将上涨》2010,中金公司，中国房地产指数系统整理

2.2城市化和人口结构变化使购房需求激增

1960年初，随着韩国经济的飞速发展，韩国城市化进程也开始加速。

韩国仅仅用了30年，即将城市化率从1960年的28。

0％提高到1990年的74％。

城市化率的大幅提高，改变了韩国人口结构的城乡结构比例，使得城市住宅需求愈发刚性。

图：

1955年-2005年韩国城市化率及提高幅度

数据来源：

《城市化，人口流动与房价》2008，招商证券，中国房地产指数系统整理

与此同时，人口结构中的年龄比例也发生了较大变化。

1955—1963年是韩国人口出生的高峰期，这一代人被称作韩国的“婴儿潮”的一代,在随后的20-30年间，不仅为韩国社会提供了大量的劳动力资源，也成为社会财富的主要拥有者.

图：

1960年-2008年韩国人口年龄结构

数据来源:

《韩国房价仍将上涨》2010，中金公司,中国房地产指数系统整理

1990年以后,韩国20—40岁人口占比达到了37%左右。

这个年龄段是首次置业最集中的年龄，是房地产需求最重要的来源和支撑。

尤其是婚房作为刚性需求的重要组成部分，无论是购买还是租赁，都是房地产市场最有力的支撑之一.随着“婴儿潮”一代进入婚育年龄,消费结构也随之产生一系列的变化。

其中，耐用品消费尤其是与住房消费相关的，其比重在此期间逐渐提升。

图:

1970年—2005年韩国城市化率及消费结构变化

数据来源:

《城市化，人口流动与房价》2008，招商证券,中国房地产指数系统整理

2.3房地产市场与国民经济发展极不协调

国民经济的迅速发展，进入中年的“婴儿潮”一代使得韩国家庭数量在1985—2005年之间翻了一倍.

图：

1980-2005韩国家庭数量翻番

数据来源：

韩国国家统计局中国房地产指数系统整理

与此不相符合的是，韩国的住房供给却还是相当落后,数据表明：

1985年韩国户均住房仅为0.61套,而此时,韩国人均GDP大约是3000美元。

韩国政府在随后的10年中大力发展住房建设,例如，1988年，韩国政府为了实现其竞选诺言，在首尔的卫星城兴建200

万套住房.到了1998年，人均GDP超过10000美元，韩国户均住房仅0。

75套,但距离发达国家的户均1套标准还是相差较远。

图：

1962—2007韩国建房数量1987-1997年为大规模建设期

数据来源:

《韩国房价仍将上涨》2010，中金公司，中国房地产指数系统整理

图：

1985-2005韩国户均住房套数始终不足1套

数据来源：

《韩国房价仍将上涨》2010,中金公司，中国房地产指数系统整理

由此不难发现，韩国房地产市场与国民经济发展是极不协调的，居民的住房需求还远远没有得到满足，为将来政府政策转变、房地产市场化以后的房价激涨埋下了隐患。

3。

政府政策变化,韩国房市迈向市场化

3。

11998年之前政府主导的非市场化阶段

朝鲜战争（1950。

6—1953.7）以后，韩国经济衰弱，国内居民的住房基本需求得不到满足。

为了解决日益突出的住房矛盾，政府在1960年初颁布了《公营住宅法》，并成立了“大韩住宅公社"和“韩国住宅银行"，基本形成了由政府主导的住房市场格局。

1970年，韩国政府提出“一户一住宅"，把解决居民住房问题纳入到了长期的战略目标中.相应的，在这一时期韩国政府颁布了多项对住房市场有深远影响的法律法规。

其中，较为重要的是，为了抑制房价和住房投机行为,1970年韩国政府出台《商品房上限价政策》，《抑制不动产投机措施》等规定.（该规定直到1998年才废除，此前一直是抑制房价的主要原因）

图：

非市场化时期韩国政府主要房市政策

数据来源:

《韩国房价仍将上涨》2010，中金公司，中国房地产指数系统整理

从1960年到1998年，政府主导下的韩国住房市场充斥了“计划建设”、“按规定供给”、“限制房价”、“指导地价”等具有计划经济味道的政策。

在户均住房不足1套以及韩国居民对住房的刚性需求下，充满计划经济意味的韩国房地产市场竞争极度不完全，使得韩国房价被严重低估.例如，首尔的住房价值仅是当地地区生产总值的1.4倍。

3。

21998年后市场化阶段

1997年下半年，韩国发生外汇以及金融危机,经济很快下滑，失业人数剧增，房地产市场陷入了空前低谷，大批房地产企业因为资金周转不灵、国内需求不足等问题濒临倒闭。

仅在1998年，14.3％的房地产企业倒闭；房价、地价也随之大幅下跌。

韩国政府为了活跃房地产市场，开始实行住房市场化的举措.其主要举措有:

（1）减免房地产转让所得税,不动产所得税，登记税等多项房地产税收

（2）放松对专卖住房的限制,放宽对“请约"资格的审查

（3）废止“小户型住宅建设义务比率”

（4）全国范围内取消商品房限价政策

（5）允许外国人在房地产市场上享有国民待遇

在这一系列举措实施后，韩国房价大幅提升

图：

1987—2008韩国房价增速1999年后房价大幅提升

数据来源:

《中国房地产发展阶段和路径推演-—基于日韩经验的比较》2009,长江证券中国房地产指数系统整理

其中，“婴儿潮”一代对房价的推动最为重要。

房价的上涨离不开经济的发展,只有当经济发展到了一定阶段，多数家庭的收入在扣除必要的开支以后，仍有相当数量的收入可以用于储蓄，从而使得居民对房产的购买可能性大大提升.1998年以后,“婴儿潮"一代的平均年龄在35—45岁，这一群体约720万人，占韩国总人口的14.6％。

而这14。

6％的群体占有了韩国42％的土地权，58％的房产，71.5％的银行住房贷款和20％的股票市场，毫无疑问是韩国社会财富最主要的集中所有者。

3.32003年起，韩国政府出台一系列政策抑制过热房市

1997年金融危机以后,随着韩国政府出台了陆续的刺激经济发展政策，2002年开始，韩国经济已经基本从金融危机的影响中恢复起来，经济的复苏带动了房地产市场的恢复，大批资金开始进入房地产市场，使得韩国房地产市场开始过热势头，房价开始大幅攀升。

2003

年起,韩国房价增速出现了首次超过韩国居民收入增速的情况。

图：

1975—2007韩国房价增速与居民收入增速

数据来源：

《中国房地产发展阶段和路径推演——基于日韩经验的比较》2009，长江证券

中国房地产指数系统整理为了应对房价涨幅过快，房市过热的局面,韩国政府采取一系列政策对房价进行抑制，其中包括了土地、税收、金融、交易管制、价格管制等多方面的政策。

只是这一系列的政策，在户均住房套数不足1套之前,都难以在根本上难以解决房价过高的问题。

同时，政府采取频繁的政策干预甚至会导致房地产市场短期内更大的波动。

图：

市场化时期韩国政府主要房市政策

数据来源：

《韩国房价仍将上涨》2010，中金公司，中国房地产指数系统整理

4。

韩国住房市场给中国的启示

4。

1落后的住房经济市场对国民经济进行“追赶”

在1998年进行住房市场化改革前,韩国房地产市场发展水平远远落后于国民经济，房价基本处于稳定的状态。

当韩国经济迅速发展至较高水平时，韩国居民积累了大量财富.1998年韩国政府进行住房市场化改革后,这批积累了大量财富的人群由于进入婚育年龄,

购房成为刚性需求，成了购房的主力军，是韩国房价迅速上涨的主因.1998年改革之前房地产市场化程度不够，对房价的人为抑制，是1998年后房价“追赶"国民经济的主要原因。

中国目前的形势跟韩国非常相似，中国经济起步于1978年的改革开发，房地产市场于1998年进行市场化改革.1998年之前的福利分房制度并没有满足人民的住房基本需求,在“一部分人先富起来"后，这一群体成为购房主力，在住房供给有限的情况下，必然导致房价上涨，形成对国民经济的“追赶”现象。

4.2在住房需求尚未满足户均1套之前,大规模建设以及房价上涨的基本趋势不会改变

同韩国相似,我国目前每户平均占有仅0。

7套房，在户均占有1套房即满足居民基本住房需求之前，住宅大规模建设以及房价上涨的整体趋势将继续延续。

为了满足居民的基本住房需求,短时间内住宅的大规模建设不可避免。

同时,中国居民对住房的渴望具有文化背景，

购买婚房始终是20—40岁一代人为之奋斗的目标之一。

在这基本需求以及文化驱使的双重背景下，大量的刚性需求将促使房地产市场价格整体上涨。

a）政府频繁使用政策干预房地产市场收效甚微

国际经验表明,进行政策干预尤其是使用税收手段强行抑制房价，始终不能对中长期房地产市场的价格进行影响.影响房地产市场中长期价格的因素，由国民人均收入、居民需求与住房供给的关系等组成.政府使用政策手段干预房价，通常只能在短时间内对其造成影响。

2003年，韩国政府对房市进行直接干预的结果,造成了成交量的减少，反而导致随后房价的快速上涨，2005年至2006年，仅一年时间房价就上涨了13。

8%。

因此，中国政府更应该重视影响房地产市场价格的基本因素，在住房需求没有得到基本满足之前，多渠道地加大供给才是解决房价上涨的根本之道.