有关房地产中介的毕业论文.docx

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有关房地产中介的毕业论文

目录...........................................................................................................I

摘要...........................................................................................................II

ABSTRACT..............................................................................................III

一、引言......................................................................................................1

二、房地产中介的涵和特征..................................................................1

1.房地产中介的涵义.........................................................................1

2.房地产中介的特征.........................................................................2

三、房地产中介的发展历程及现状分析........................................2

1.房地产中介市场的发展历程...................................................2

2.房地产中介的发展现状.......................................................3

四、房地产中介存在的问题..............................................................5

1.行业管理不健全，缺乏有效的监督与统一的管理.....................5

2.房地产中介机构缺乏“诚信”经营意识，编造虚假信息...........6

3.人员结构分配不合理，专业人员严重缺乏...................................7

4.信息渠道不畅，信息不对称，技术水平偏低...............................8

5.房地产中介资金监管存在很大的漏洞...........................................9

6.市场行为不规，诈骗行为屡见不鲜..........................................10

五、解决问题的对策措施.........................................................................10

1.加强法制建设，健全行业监管......................................................10

2.树立中介品牌，加强从业人员服务“诚信”意识......................11

3.加强中介从业人员培训，向高素质专业化方向发展..................12

4.加强信息公开，提高中介的透明度............................................12

5.坚持“绿色”经营原则和科学管理理念....................................13

6.加强引导和管理，建立中介机构的信用度..................................13

六、结论...................................................................................................14

参考文献...................................................................................................16

浅析市房地产中介的现状、问题与对策

工商大学10级工程管理

指导老师饶扬德

中文摘要：

近几年，房地产业得到了迅速的发展，房地产中介机构也随着日益强大和繁荣起来，就市而言，现今房地产中介组织越来越多，市场竞争也越来越激烈，但也正因为我市房地产中介竞争日益增加，导致了房地产中介机构越来越多的问题出现，如市场行为不规，诈骗行为越来越多，职责不明确，信息不对称所引起的连锁反应等这些问题。

另一方面，从整个市场来看，市的房地产中介良莠不齐，市场发展还不成熟，规模偏小，依然属于初级阶段，房地产中介的从业人员在实践中还存在很多不规的行为。

因此，我市房地产中介机构必须以长远的眼光看待房地产市场，借助树立良好的专业品牌与完善相关的机制，培养专业人员的素质等对策来解决不规行为而最终赢得市场。

本文即对市房地产中介的现状及所出现的问题进行分析，并对其所存在的问题现象提出相应的对策。

关键字：

市；房地产中介；发展现状；中介问题；对策

Abstract:

Inrecentyears,therealestateindustryobtainedtheswiftandviolentdevelopment,realestateintermediaryinstitutionsisalsogrowingandflourishing,intermsofchongqing,nowadaystherealestateintermediaryorganizationsisbecomingmoreandmoremarketcompetitionisbecomingmoreandmoreintense,butalsobecauseofourcityrealestateintermediarycompetitionincreasing,leadtorealestateagentsmoreandmoreproblemsappear,suchasmarketbehaviorisnotstandard,fraudisbecomingmoreandmoreresponsibilitiesarenotclear,thechainreactioncausedbyinformationasymmetryandsoontheseproblems.Ontheonehand,Fromthewholemarket,thegoodandbadareintermingled,chongqing'srealestateintermediarymarketdevelopmentstillnotmature,smallscale,stillbelongstotheinitialstage,existinginpracticetherearemanynon-standardbehavior.Asaresult,thecityrealestateintermediaryinstitutionsmuststartwithabroaderviewoftherealestatemarket,withgoodprofessionalbrandandimprovetherelatedmechanism,cultivationofprofessionalpersonnel,etc.Countermeasurestosolvetheirregularitiesandultimatelywinthemarket.Thisarticleisaboutthepresentsituationofchongqing'srealestateintermediaryandanalysisfortheproblems,anditsexistingproblemsofthephenomenon,putforwardthecorrespondingcountermeasures.

Keywords:

chongqing;realestateagency;currentsituation;Agencyproblem;countermeasur

一、引言

在国家将房地产产业确定为国民经济的支柱产业的同时，房地产中介即也成为了一个方兴未艾的行业，近几年随着居民的消费水平提高，从而对房地产的需求也越来越大，为更好的满足居民的需求，房地产中介服务机构也相续的设立起来，在市场日益活跃起来。

市房地产中介行业伴随着直辖应运而生。

近年来，各种积极因素为中介行业提供了广阔的发展空间，本土、外地、外资中介公司纷纷抢滩房地产中介市场，同时房地产中介行业被公认为充满发展前景和机会的“行业”，的房地产中介发展在政治环境，经济环境，金融环境，社会环境这四个环境方面都占有很大的优势，就拿2004年房地产中介发展来说，2004年是房地产中介行业发展飞速，竞争激烈的一年，新获资质机构达160多家，中介机构朝着规化方向发展，一大批早年的房串串，黑中介被市场淘汰出局，为房地产中介行业的良性发展提供了行业的保障。

依据1996年出台的《城市房地产中介服务管理规定》，其对房地产中介的围行为做了具体的规限制。

房地产中介是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称[1]。

同时出台的一系列规发展房地产业的政策措施，都为房地产中介行业的发展注入了新的生机和活力。

从现在的发展来看，房地产中介有着可观的发展前景，但正因为这样的局势，导致房地产中介的市场竞争激烈化，出现中介欺诈，从业人员素质底下，制度缺乏等问题。

因此本文对房地产中介的发展，问题进行分析，对其提出相应的对策，从而规房地产中介行为以有利于房地产中介行业的良性发展，将该行业推向另一个高峰。

二、房地产中介的涵和特征

1.房地产中介的含义

房地产中介为促成房地产买卖双方达成交易而从事提供交易信息、优化资源配置以及专业知识等一种有偿服务活动。

属于房地产三级市场的畴，即存量市场接近完全竞争市场，市场交易较自由。

因此它的定义被分为狭义和广义这两种[2]。

狭义的房地产中介指为房地产交易提供信息咨询等服务的经营性的中介活动。

即在1996年出台的《城市房地产中介服务管理规定》，依据该依据，房地产中介也被定义为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

而广义的房地产中介的含义相对于狭义的房地产中介涵义围要广泛些。

广义的房地产中介的含义不单于只是一些交易性的服务活动，还包括了生产到消费这整个环节的活动。

即房地产中介广义的涵义可概括为从生产到消费一切为房地产运行服务的活动。

随着房地产中介市场日益发展，广义的房地产中介在逐渐包围着狭义的房地产中介，因此广义的房地产中介更值得我们去讨论，它的外延面很广，能让我们更深层次的去理解房地产中介这个行业。

2.房地产中介的特征

房地产中介属于一种服务型行业，它主要有以下五大特征：

（1）人员特定，并不是每个人都可以从事房地产中介这一行业的，从事这一工作的都是具有特定资格的专业人员，有一定的专业能力知识。

（2）委托服务，房地产中介机构不从事房地产开发经营活动，只为房地产经营活动提供中介服务，受当事人委托的服务，做当事人要求的服务。

而且房地产中介不占有房地产商品，也不直接从事买卖活动，只向买卖双方提供沟通服务。

（3）有偿服务。

房地产中介并不是免费服务的，它属于一种有偿服务。

它主要以取得佣金为主要收入来源。

（4）房地产中介具有一定的灵活性。

房地产中介这一行业在该房地产市场具有很大的发展潜力，适应社会的能力也很大，灵活性较大，降低了该行业的风险性。

（5）房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。

房地产中介活动并非属于连续性活动，它属于非连续性活动，流动性非常强。

它的服务性是可以断断续续的，可以满足很多客户的需求[7]。

三、房地产中介的发展历程及现状分析

1.房地产中介的发展历程

（1）萌芽时期

国房地产中介在萌芽时期的发展历程起先于《通制条格》中的“房牙”即从事买卖房屋说合。

接着鸦片战争后出现“二房东”之说即房地产投资商分零出售或转手出租。

再者解放初期，出现非法房地产中介向房屋买卖双方进行一些欺诈，不合乎常理的一系列服务行为。

因者在1978年改革开放前，国家福利分房导致了房地产中介的基本消失，在改革开放后至90年代初，房地产中介市场又慢慢得以恢复。

因此就在1987年3月，市成立了房产交易中心。

这个在当时还属于全国领先行业[3]。

（2）房地产中介市场诞生阶段（90年代初期）

经过萌芽时期的发展作为基础，在90年代初期，房地产中介打开了它的市场,在1993年，组建了房地产交易市场，因者房地产中的三级市场开始出现，房地产中的三级市场即指购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。

也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。

但随着市场的构成要素不完整，导致整个房地产中介行业还是个雏形，随之伴随着很多的问题，例如：

1.该时期的市场对象很少，没有构成群体吸引更多的人。

2.市场发展空间有局限性，因为处于改革开放的初期，主要还是以政府和个人行为为主，缺少企业为主的行为。

（3）房地产中介的初步发展阶段（90年代中期—90年代末）

房地产中介在初步发展阶段，受其政策导向的限制，房地产三级市场缓慢的发展，这个市场的群体日益增加，国家也设立了相关的政策制度，因此房地产中介这个行业也成了法律限制下的一个行业，虽然该阶段房地产中介发展快速却不健康，出现很多的问题，主要体现在一下几个方面，1.由于受政策，市场等多方面因素的影响，每个区域的三级市场发展状况都有所不同，市属于西部地区，从整体来看，在这个初步发展阶段，东部地区三级市场的成熟度要远远高于西部地区消费人群逐步形成，但市场环境还没有形成，需求的实现还存在着很多问题要解决。

2.在当时处于改革开放不久时期，人民的生活水平总体来说都还不是很高，所以整体来说，当时房地产中介客户的消费习惯还处于低级阶段，中介的介入很困难，市场信息不对称依旧存在大量的个体行为，少量的企业行为。

3.本土企业发展缓慢，在此同时，外面连锁机构也打进了中国市场，发展也较缓慢。

（4）房地产中介市场成型和高速发展阶段（本世纪初至今）

房地产开发面临着重重阻扰，一步一步的解决得以发展至今这样的局面，走过了泡沫时代，让房地产这些行业健康快速的发展，三级市场也得以重视，在整个市场占据重要的地位。

因此随着房地产整体市场的发展以及房改政策的推行。

公房上市限制的取消，房地产中介等的三级市场得到很大的发展空间，发展围逐步扩大，政策环境不再只是雏形，日益完善起来，给房地产中介在市场发展上提供了一些动力。

在本世纪随着各个方面的发展，市场要素也开始成形，使市场逐渐趋于完整，企业行为也大量占据了市场，开始成为了市场主体。

2.房地产中介的发展现状

（1）房地产中介的发展与形成是社会经济发展的必要条件。

随着房地产业的不断发展，房地产中介市场也日益壮大起来。

人们通过房地产中介购买咨询、购买、租赁房产等相关服务这已成了一种普遍的现象，房地产中介已经成了必不可少的机构。

据统计，市具有资质的房地产中介机构共有595家，其中房地产经纪机构441家，土地评估机构77家，房地产评估机构77家。

如2005年6月来，渝中区的存量房交易较同期相比增加了12.04%,房屋租赁同期相比猛增了205.15%，根据市国土资源房屋评估和经纪协会主办的房地产中介行业贯彻七部委稳定住房价格研讨会上报告在2005年二手房价格上扬，上半年比去年同期涨25.1%[4],可以从以上看出，房地产中介的市场日益活跃，发挥着举足轻重的作用。

所谓，外行看热闹，行看门道。

好多人要买房子，但对于房地产市场什么都不了解，对于房子的价格合理地度无法给出正确的判断，还有种情况是在私人之间的房屋买卖中，由于很多买方与卖方互相不认识、不了解,信用无从谈起。

例如,买方担心给了钱,拿不到房;卖方担心如果买方不是一次性全额付款,余款支付可能没有保证。

这时,房地产中介机构的出现很好地解决了这一问题。

房地产中介机构依法登记成立,并以法人的名义进行活动,这就为交易双方提供了一个可以信赖的交易平台。

房地产中介机构既可以为交易双方提供交易信息，又可以调停买卖双方之间的争议。

同时，交易过程中涉及到的程序问题，如办理产权转让等手续时更需要中介机构提供专业意见或是协助办理。

因此，房地产中介的发展与形成是社会经济发展的必要条件。

（2）宏观环境中的房地产中介

对于从宏观环境这个角度来分析市房地产中介的发展现状，我们从政治、经济、金融、社会这四个小方面来进行分析总结。

1.政治环境。

自从1997年作为直辖市，房地产相关的政策开始逐步完善起来，促使了该市场的发展。

目前，主要直属主管部门是“市国土资源房屋评估和经纪协会”，对房地产中介机构的相关行为进行了规制，整体来说，这些政策提高了进入房产市场的进入门槛，有利于该行业的健康发展。

但这其中也存在着一些问题，政治方面缺乏对中介机构和从业人员应当共同遵守的市场规则、知识产权保护、利益分配及反不正当竞争等多方面的监管督导及措施。

2.经济环境分析。

自直辖以来，我市GDP大幅度上涨。

我市的经济调整结构呈现的是产业结构日益合理化。

曾在《财富》杂志上被列为位于、、之后的中国第四大投资热点，也就是说在经济方面，房地产中介在是值得投资发展的。

3.金融环境。

随着近几年房地产开发围的扩大以及房地产中介这个行业的快速发展，大多的金融行业如银行、保险公司等都大规模的拓展了二手房贷款业务，相应的于2004年6月住房公积金贷款在我市也正式启动。

但受房地产中介仍处于初级发展阶段，相应的市场规则法规都还不够成熟，也导致了金融行业对其有着一种谨慎的态度，同时比起往年，现今金融机构的风险意识日益提高，对二手房贷款业务也有所紧缩。

总体来说，随着房地产该行业的规度加强，金融环境也必将宽松，形成房地产中介机构有效发展的前进动力。

4.社会环境。

作为人口最多的直辖市，所辖的43个区县，所拥有的资源优势，基础设施优势，特别是近几年的旧城拆迁改造，为我市房地产行业的发展提供了广阔的发展空间[2]。

市开县就是一个很好的例子，旧城拆迁建新城这样的模式，开县在建新城后，房地产行业的发展都是有目共睹的，房屋价格也升值了不少，给房地产中介制造了很大的生存发展空间。

近几年的形象也发生了翻天覆地的变化，“半小时主城”“8小时工程”特大型大桥等这些工程的完工，都显现出了房地产中介在我市有着可观的前景。

（3）微观环境中的房地产中介

从微观这一角度进行分析。

房地产中介已逐步从个人行为改向企业行为，企业行为成了市场主体，企业的数量近几年大幅度增加，规模也变大。

另一方面，该行业的竞争变得非常的激烈。

境外的企业的向国扩，在该市场占据着重要地位。

同时，从业人员的素质也良莠不齐，服务水平影响着该行业的发展水平。

（4）房地产中介还处于初级发展阶段

总体来说，房地产中介的未来发展是可观的，但因为现在仍然处于一个初级阶段，所以还存在着很多的问题需要去解决，如市场信息不对称，行业的规行为，大小企业的形成，使市场鱼龙混杂。

因此，对于房地产中介的现状分析是必不可少的。

4、房地产中介存在的问题

房地产中介今年的发展都是举目共睹的，但正因为这样快速的发展导致房地产中介的问题日益溢出。

也因此，解决房地产中介中所存在的问题成了当前发展中介行业急切要解决的事情，以下我们就结合案例对房地产中介所存在的问题来进行分析。

1、行业管理不健全，缺乏有效的监督与统一的管理

房地产中介的发展还处于一个初级阶段，在管理机制上还有很多没有完善，法律法规上还存在着一定的缺口，而政府对房地产中介组织的行业管理，一般是依靠设立房地产行业协会进行管理的，在当前，房地产行业协会，虽然设立了中介委员会，但由于主管部门对自己的职责权力不明，导致整个机构的部结构混乱，致使得到的房地产中介组织的信息不完全，给房地产中介组织的相关工作带来了严重的影响，如有很多的房地产中介组织，在不经过房地产管理部门的审查，就直接到工商行政管理部门进行登记领取营业照，进行开营业。

到最后导致出现很多的中介组织缺乏统一的管理，有的私立协议，在操作这个环节上没能依照相关规定来完成，有的中介组织在操作程序上有时就一个口头的协定，没有了法律的约束，失去了法律效力，进而影响了房地产中介组织在房地产业的市场正常运行。

就拿2005年8月16日萍事件来说，在2005年8月16日，中介违规，无辜百姓连带遭殃。

为了给孩子们筹集学费，萍将原有的45平米住所卖掉，并用所得房款通过中介重新购置了一套仅有37平米的房子。

这样，萍一家既不会流离失所，也可以腾出钱来解决两个孩子的学费问题。

可是令萍没有想到的是，她精打细算维持的平静生活，却被房产中介的突然关门推到了崩溃的边缘。

桃园房产销售代理就是帮助萍购房的中介。

这家素有房地产“航母”之称的中介公司，是省房地产协会理事单位、市房地产协会常务理事单位，在市二手房市场上举足轻重。

除跨省经营、在省市设有分支机构外，这家号称“房产中介航母”、资产总值亿元以上、月销售额上亿元的公司，仅在市就开设有东、南、西、北、中五大营销中心和50多家销售网点，销售代理人员千人以上。

6月份，桃园公司与一家银行省分行营业部签署合作协议书，“银企强强联手”、“共同打造安全、快捷的房产交易新模式”。

7月1日，桃园公司在省最大的会所之一“胜利召开”了上半年工作总结大会。

7月6日上午桃园公司仍在正常营业、毫无异常。

当天下午3时，“危机”突然爆发，桃园公司总部人去楼空。

一时间，三百多名客户的四千万元房款讨要无门。

萍也是众多受害者中的一员，她的4万元银行按揭贷款被中介截留没有交到卖房者手中。

更令人震惊的是，桃园公司负责人坤平在事发后与客户代表的一次见面会上承认，公司挪用了三千余万元的客户房款用于一手房代理和店面扩及广告宣传，由于代理楼盘销售不好，资金没有及时回笼，造成资金链断裂，公司陷入困境。

他还说，90%以上的中介公司都是这样操作的。

此语一出，令该公司客户极为震惊。

一位公司客户说：

“中介行业如此黑暗让人心寒！

”

这一事例明显体现出了在房地产中介该行业中，行业管理机制严重缺乏管理，在监管上存在着很大的漏洞。

这对于中介对于其相关的管理模式也有一定的启发。

[5]同时，的社会中介组织至今还没有建立起有约束力的同业监督组织，对于在该行业中那些违规者，缺乏责任机制的规。

2、房地产中介机构缺乏“诚信”经营意识，编造虚假信息

在当前的房地产中介市场交易纠纷种类繁杂，其主要的原因就是因为“诚信”的缺失，以编造虚假的信息去骗取钱财。

这主要表现在以下几个方面：

（1）中介误传信息。

房地产中介机构在对有关无证产品的宣传时有意向消费者隐瞒真相，导致那些不了解事情真相的消费