资产评估考试复习笔记二.docx
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资产评估考试复习笔记二
资产评估考试复习笔记
（二）
第04讲 资产评估的原则
第二节 资产评估的原则
资产评估原则是规范资产评估行为和业务执行的规则或标准。
资产评估原则包括工作原则和经济技术原则两个层面。
一、资产评估工作原则
独立、客观、公正。
既是工作原则，也是对评估主体的职业道德要求。
《资产评估法》第一章总则第四条 评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则。
《资产评估基本准则》第二章基本遵循第四条 资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务应当遵守法律、行政法规的规定，坚持独立、客观、公正的原则。
二、资产评估经济技术原则
资产评估经济技术原则，是指在开展资产评估业务过程中的一些技术规范和业务准则，为资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中的专业判断提供技术依据。
（一）供求原则
供求原则是经济学中关于 供求关系影响商品价格原理的概括。
假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。
尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向带有规律性。
供求规律对商品价格形成的作用同样适用于资产价值的评估。
资产评估专业人员在判断资产价值时应充分考虑和依据供求原则。
由于均衡价格是需求和供给共同作用的结果，在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，因此资产评估既需要考虑资产的购建成本，又需要考虑资产的效用。
（二）最高最佳使用原则
所谓最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。
该原则依据价值理论原理，强调商品在交换时，应以最佳用途及利用方式实现其价值。
由于资产的使用会受到市场条件的制约，因此最高最佳用途的确定一般需要考虑以下几个因素：
（1）确定该用途法律上是否许可，必须考虑该项资产使用的法律限制。
（2）确定该用途技术上是否可能，必须是市场参与者认为合理的用途。
（3）确定该用途财务上是否可行，必须考虑在法律上允许且技术上可能的情况下，使用该资产能否产生足够的收益或现金流量，从而在补偿使资产用于该用途所发生的成本后，仍然能够满足市场参与者所要求的投资回报。
（三）替代原则
替代原则是指价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性，即相同效能的资产，最低价格的资产需求最大。
任何理性的投资者对具有相同效用的物品，必定选择价格较低的。
在价格相同时，必定选择效用较大的。
作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。
如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买方会选择价格较低的。
当然，作为卖方，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。
正确运用替代原则是确保资产评估公正性的重要保证。
（四）预期收益原则
资产之所以有价值是因为它能够为其拥有或控制者带来未来经济利益。
资产的价值不在于过去的生产成本或销售价格，而是应当基于其对未来收益的预期加以决定。
预期收益原则是资产评估专业人员判断资产价值的一个最基本的依据。
（五）贡献原则
根据经济学边际收益原理，各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献来衡量。
从一定意义上来看，贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用。
某一资产或资产某一构成部分的价值，取决于它对所在资产组合或完整资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值的影响程度来确定。
主要适用于：
（1）确定构成整体资产的各组成要素资产的贡献；
（2）当整体资产缺少该要素资产将蒙受的损失。
（六）评估时点原则
资产评估具有动态性特点，资产的价值会随着时间因素的变化而变化。
因此必须选取一个评估基准日。
评估基准日：
为了使资产评估得以操作，同时又能保证评估结论可以被市场检验，评估时必须假定市场条件固定在某一时点。
评估时点原则也是对交易假设和公开市场假设的一个反映。
市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。
从理论上说，资产评估是对动态资产价格的现实静态反映。
这种反映越准确，评估结果越科学。
评估基准日为“特定的时间点”，评估专业人员的价值意见为该时点的价值意见，价值标准是该时间点适用的价值标准。
（七）外在性原则
“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而影响资产的价值，对资产的交易价格产生直接的影响。
资产评估应该充分关注“外在性”给被评估资产带来的损失或收益以及这种损失或收益对资产价值的影响。
例如，对房屋建筑物评估时，一个重要价格影响因素是环境因素。
房屋周边开发的程度、环境状况等因素与房屋本身的所有权无关，但对价格有重要影响。
有时环境因素影响的权重，甚至不亚于房屋本身的造价。
这实际上就是“外在性”对价值影响的体现。
优良的环境会对房屋使用功能产生溢出效应，增加转让价值或使用收益；恶劣的环境则会对使用功能产生波及效用，减损转让或持有价值。
【例题·单选题】（2017）下列有关资产评估的经济技术原则的说法中，错误的是（ ）。
A.贡献原则指某一项资产的价值取决于它对所在资产组合的贡献
B.预期收益原则指资产的价值不仅取决于其过去的生产成本和销售价格，也取决于对未来收益的预期
C.替代原则指在同一市场上，如果具有相同使用价值和质量的产品具有不同的交换价值或价格，买方会选择价格较低的产品
D.外在性原则指相关权利主体之外的因素对资产价值造成的影响
『正确答案』B
『答案解析』贡献原则主要是指某一资产或资产某一构成部分的价值，取决于它对所在资产组合或完整资产整体价值的贡献，选项A正确。
预期收益原则指资产的价值不在于过去的生产成本或销售价格，而是应当基于其对未来收益的预期加以决定，选项B错误。
在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。
如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买方会选择价格较低的，选项C正确。
“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而影响资产的价值，对资产的交易价格产生直接的影响。
选项D正确。
【例题·单选题】（2018）下列关于资产评估经济技术原则的说法中，错误的是（ ）。
A.最高最佳使用原则强调商品在交换时，应以最高最佳用途及利用方式实现其价值
B.基于替代原则，卖方和买方的交易选择会使同质商品的交换价值趋向一致
C.毗邻园林景观会增加住宅的价值，是贡献原则的体现
D.确定评估基准日和规定评估结论使用时效是评估时点原则的要求
『正确答案』C
『答案解析』环境因素对房屋建筑物评估价值的影响实际上就是“外在性”对房屋建筑物价值影响的体现。
优良的环境会对房屋使用功能产生溢出效应，增加房屋的转让价值或使用收益；恶劣的环境则会对房屋使用功能产生波及效用，减损房屋的转让或持有价值。
毗邻园林景观会增加住宅的价值是外在性原则的体现，所以选项C的说法错误。
【例题·单选题】（2019）评估师将景观状况作为评估房屋建筑物价值的影响因素之一，体现了资产评估的（ ）。
A.预期收益原则
B.外在性原则
C.替代原则
D.贡献原则
『正确答案』B
『答案解析』资产评估中的外在性原则是指，“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而影响资产的价值，对资产的交易价格产生直接的影响。
环境因素对房屋建筑物评估价值的影响实际上就是“外在性”对房屋建筑物价值影响的体现。
第05讲 我国资产评估行业的发展、地位和作用
第三节 我国资产评估行业的发展
资产评估行业作为一个独立的社会中介行业在国外有上百年的发展历史。
我国资产评估行业诞生于20世纪80年代末，经过三十多年的努力，我国资产评估行业为作出了维护国有资本权益、规范资本市场运作、防范金融系统风险、保障社会公共利益和国家经济安全作出了重要贡献。
2016年7月2日全国人大常委会审议通过并于当年12月1日开始施行的《资产评估法》正式奠定了我国资产评估的法律地位，标志着我国资产评估行业进入了法制化发展的新阶段。
一、我国资产评估行业的发展历史
我国资产评估是在经济体制改革和对外开放政策背景下，为满足国有资产管理工作的需要而产生的，并走出了一条适合中国特色社会主义市场经济的评估服务专业之路。
1978年12月，党的十一届三中全会作出对国家经济管理体制和国有企业经营管理方式进行改革的重大决策，作为国有资产管理的必备程序和保护国有资产权益的专业手段，资产评估应运而生。
1989年，国家体改委、财政部、国家国有资产管理局共同发布了《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》，明确规定：
“被出售企业的资产（包括无形资产）要认真进行清查评估”。
1990年7月，国家国有资产管理局成立了资产评估中心，负责资产评估项目和资产评估行业的管理工作。
这些早期资产评估管理文件的发布和资产评估管理机构的成立，标志着我国资产评估工作正式起步。
20世纪90年代初，国家国有资产管理局负责管理资产评估行业，建立了资产评估机构资格准入制度，建立了资产评估收费管理制度，编写了资产评估专业培训教材。
1991年以国务院第91号令发布的《国有资产评估管理办法》，是我国第一部规范国有资产评估和资产评估行业管理的行政法规，标志着我国资产评估行业走上法制化的道路。
该办法明确规定：
凡是涉及国有资产产权或经营主体发生变动的经济行为都要进行评估，同时还规定全国资产评估管理的政府职能部门是国有资产管理部门，将审批评估机构纳入国有资产管理部门的职责范围，规定了被评估资产的管理范围、评估的程序和方法及法律责任等，为推动我国资产评估行业的发展，起到了历史性的作用。
1993年3月，为了适应股份制改造试点和证券公开发行资产评估工作的需要，加强对评估机构的管理，国家国有资产管理局、中国证券监督管理委员会联合印发了《关于从事证券业务的资产评估机构资格确认的规定》（国资办发〔1993〕12号），要求资产评估机构对股票公开发行、上市交易的企业资产进行评估和开展与证券业务有关的资产评估业务，必须取得证券评估许可证，并规定了从事证券业务资产评估机构的资质条件。
1993年12月，中国资产评估协会成立大会召开，并于1995年代表我国资产评估行业加入国际评估准则委员会。
中国资产评估协会的成立标志着中国资产评估行业已经开始成为一个独立的中介行业，我国资产评估行业管理体制也开始走向政府直接管理与行业自律管理相结合的道路。
1998年，国家国有资产管理局被撤销，相应的资产评估管理工作移交到财政部，中国资产评估协会划归财政部管理。
1999～2000年，我国资产评估行业完成了资产评估机构脱钩改制工作。
2001年12月31日，国务院办公厅转发财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102号），对国有资产评估管理方式进行重大改革，取消财政部门对国有资产评估项目的立项确认审批制度，实行财政部门的核准制或财政部门、集团公司及有关部门的备案制。
评估项目的立项确认制度改为核准、备案制，加大了资产评估机构和注册资产评估师在资产评估行为中的责任。
与此相适应，财政部将资产评估机构管理、资产评估准则制定等原先归属政府部门的行业管理职能移交给行业协会。
这次重大改革不仅是国有资产评估管理的重大变化，同时也标志着我国资产评估行业的发展进入到一个强化行业自律管理的新阶段。
2003年，国务院设立国有资产监督管理委员会（简称“ 国资委”），财政部有关国有资产管理的部分职能划归国务院国资委。
国务院国资委作为国务院特设机构，以出资人的身份管理国有资产，包括负责监管所属企业资产评估项目的核准和备案。
财政部作为政府管理部门负责资产评估行业管理工作，并行使国有金融企业及烟草、铁路、邮政、科学、教育、文化、农业、司法等行业的中央企业和行政事业单位国有资产管理职责。
这次改革基本实现了国有资产评估管理与资产评估行业管理的分离，表明我国资产评估行业成为一个独立的专业服务行业。
2004年2月，财政部发布《资产评估准则——基本准则》《资产评估职业道德准则——基本准则》。
2005年5月11日，财政部发布《资产评估机构审批管理办法》（财政部令第22号），对资产评估机构及其分支机构的设立、变更和终止等行为进行规范。
人事部门与财政部门共同实施的注册资产评估师执业资格许可（含珠宝评估专业），注册资产评估师的注册由中国资产评估协会管理。
2014年8月12日，国务院取消了注册资产评估师等11项职业资格许可和认定事项。
2014年8月13日，人力资源和社会保障部将资产评估师职业资格调整为水平评价类职业资格。
国家职业资格
（139项）
专业技术人员职业资格
（58项）
准入类（35项）
注册会计师
水平评价类（23项）
资产评估师
技能人员职业资格
（81项）
准入类（5项）
水平评价类（76项）
2016年7月2日，十二届全国人大常委会第二十一次会议审议通过了《中华人民共和国资产评估法》，自2016年12月1日起施行。
全面确立了资产评估行业的法律地位。
2017年4月21日，财政部出台《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号），建立了资产评估行业行政监管、行业自律与机构自主管理相结合的管理原则。
2017年8月23日财政部发布《资产评估基本准则》，9月8日中国资产评估协会发布修订后的25项资产评估执业准则和职业道德准则，实现了资产评估准则的与时俱进。
（新增）2018年2月16日，中共财政部党组通过并印发了《关于加强资产评估行业党的建设工作的指导意见》的通知。
明确了资产评估行业党建工作的指导思想、原则和目标，提出了组建省级评估行业党组织、推动资产评估机构党的组织和工作全覆盖的工作任务，并对加强资产评估行业党员管理和教育、抓好资产评估行业党务工作者队伍建设、强化对资产评估行业党建工作的领导和指导等工作提出了具体要求。
《指导意见》的出台，为进一步加强党对资产评估行业的领导，提高资产评估行业党的建设工作水平起到了重要作用。
（新增）2019年12月28日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次全体会议修订通过了《中华人民共和国证券法》。
新修订的《证券法》落实“放管服”要求，除规定从事证券投资咨询服务业务应当经国务院证券监督管理机构核准之外，取消了从事其他证券服务业务必须经过国务院证券监督管理机构和有关部门批准的规定，要求会计师事务所、律师事务所以及从事资产评估、资信评级、财务顾问、信息技术系统服务的机构从事证券服务业务应当报国务院证券监督管理机构和国务院有关主管部门备案。
该法还要求资产评估等证券服务机构勤勉尽责、恪尽职守，按照相关业务规则为证券的交易及相关活动提供服务，并提高了对证券服务机构未履行勤勉尽责义务的违法处罚幅度。
修订后的《证券法》将对资产评估机构在资本市场的执业及监管产生重要影响。
放管服，就是简政放权、放管结合、优化服务的简称。
“放”即简政放权，降低准入门槛。
“管”即创新监管，促进公平竞争。
“服”即高效服务，营造便利环境。
二、我国资产评估行业的发展特点
（一）我国资产评估行业发展情况
1.评估机构和评估专业人员
截至2018年底，全国资产评估机构4272家，执业资产评估师36232人。
行业收入由2010年的51亿元增长到2018年的181亿元，年均增长超过15%。
2.资产评估理论
从价值理论的经济学基本论点出发，形成了资产评估的基本要素和基本原理，根据成本核算、收益预期及市场博弈等技术方法，形成资产评估的具体路径、方法和参数。
我国的资产评估行业在基本理论与原理、基本评估方法等方面与国际评估行业保持趋同和一致，在具体操作和参数确定的某些方面体现了中国社会主义市场经济的特色。
3.行业自律组织
资产评估作为市场经济中不可或缺的一个重要组成部分，其行业协会组织建设对保障行业健康发展、维护经济秩序、实现社会稳定具有重要意义。
目前，中国资产评估协会建立了由会员代表大会、理事会、常务理事会、协会秘书处、专门和专业委员会和地方协会构成的完整的行业自律管理组织体系。
4.国际交流
中国资产评估协会在多个重要国际评估组织担任要职，包括：
世界评估组织联合会副主席、副秘书长，国际评估准则理事会管委会委员、资格委员会委员，国际财产税学会、国际企业价值评估学会常务理事等，在我国评估行业参与行业国际规则制定，反映我国评估行业发展诉求，维护我国国家利益和评估行业权益方面发挥了重要作用。
此外，中国资产评估协会还与50多个国家和地区评估组织建立了联系或合作关系，为我国评估行业国际化发展奠定了坚实的基础。
（二）我国资产评估行业发展特点
1.改革开放催生了我国资产评估行业
我国资产评估行业源自于改革开放，直接服务于对外开放、国企改制等改革的重点领域。
合理评估国有资产价值的要求产生了首例资产评估业务。
2.服务国有企业成为资产评估行业发展壮大的基础
国有企业改革是经济体制改革的中心环节。
随着国有企业改革不断深入，国有资产流失问题暴露出来。
资产评估作为加强国有资产管理、维护国有资产权益的重要手段应运而生。
国有企业是主要服务对象，国有资产评估是法定评估业务。
3.产权市场的形成促进了资产评估行业的发展
产权市场主要是指产权（特别是非证券化的资本）的公开拍卖和交易市场。
主要包括企业产权市场、技术产权市场、土地产权市场、房屋产权市场等。
企业产权市场主要是为企业的兼并、出售、拍卖、租赁、股权转让、资产调剂等服务。
产权市场进行的产权流动和重组行为，正是资产评估行业存在的基础。
资产评估作为产权市场的一种嵌入式制度安排，在规范产权转让、发现价格的功能方面得到了充分的体现，实现了产权在流转过程中的保值增值和公众对产权处置的知情权，防止了产权交易过程中的商业贿赂行为。
4.金融市场的建立加快了资产评估行业发展
货币市场对资产评估的需求不断增加，尤其是抵押贷款评估和不良金融债权评估。
资本市场的建立也加快了资产评估行业的发展。
我国证券市场发展初期，发行上市的法人主体主要是国有企业。
国有企业的股份制改造直接对资产评估提出了市场需求。
上市公司收购、重大资产重组等需要资产评估为其提供公允价值专业意见，为资本市场的投资与交易定价提供参考。
5. 政府主导推动了资产评估行业走向规范
我国资产评估行业属于政府主导模式，不同于西方资本主义国家那样实现行业高度或完全自治。
无论从国有资产所有者的角度，还是从公共管理者的角度，政府都有必要加强对评估行业的监管。
第四节 我国资产评估的地位和作用
一、我国资产评估在市场经济中的地位
（一）资产评估是市场经济不可或缺的专业服务行业
（二）资产评估是现代专业服务业的重要组成部分
（三）资产评估是我国经济体制改革逐步深化的重要专业支撑力量
二、资产评估在市场经济中的作用
（一）资产评估在促进市场资源优化配置中的引导作用
（二）资产评估在服务资本市场发展中的保障作用
（三）资产评估在规范经济秩序中的促进作用
（四）资产评估对维护各类资产权利主体的合法权益有积极作用
（五）资产评估对维护公共利益和对外开放环境下的国家利益有重要作用
本章小结
第一节 资产评估的基本概念和特点
第二节 资产评估的原则
第三节 我国资产评估行业的发展
第四节 我国资产评估的地位和作用
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