建造什么样的酒店？.docx
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大家谈谈，我们振丰建造什么样的酒店？
一、产权酒店
1、概念：
产权酒店由“时权酒店”演变而来，时权酒店即由消费者或个人投资者买断旅游目的地酒店客房特定时间里的使用权。
产权酒店则是买断产权而不是买断时段，即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不能在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司进行出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权
2、特点
（1）、地点要求：
产权酒店一般位于大城市、旅游景点城市，拥有充足的客源，能够保证足够的客房出租率。
（2）、经营方式：
投资者将客房委托给酒店管理公司管理，获取分红以及一定时间的免费入住权。
（3）、投资收益巨大：
业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通过转卖变现。
（4）、运营成本低：
酒店开业之前，已收回部分投资，在运营当中避免了巨大的财务费用，运营成本比常规酒店低的多，从而在经营政策上非常灵活，在行业竞争中占据绝对主动。
（5）、适合政府官员投资，富豪、社会名流等购买，举办公务商务会议、接待宾客，公私利益兼顾。
二、商务式酒店
1、概念：
商务酒店是以商务客人而非旅游度假客人为主的酒店，一般认为商务客人的比例应该不低于70％，与度假者相比，商务客对于酒店的选择更挑剔，希望办公、娱乐两不误，来去方便，因此也愿意为服务支付更高的价格。
而对于日里万机的商务客来说，酒店还要有宴会厅、会议室和商务网络、交通票务中心。
2、特点：
（1）位置好，交通便利，距离商务活动中心比较近。
（2）酒店的商务设备、保安保密设施齐全。
（3）档次不低于四星级，由酒店管理集团统一管理。
（4）可以是产权酒店的经营模式。
三、假日酒店
1、概念：
假日酒店是：
“公寓式物业，星级式服务，非酒店价格“的新型旅游假日酒店。
由旅游者自主选择旅游项目，决定旅游时间、车辆及住宿的旅行，同时能提供便捷的订房、订车、订票和旅游行程安排、景点优惠购票服务。
2、特点：
展示旅游个性的要求，具有“自由、方便、便宜、安全、舒适”的优点，满足了人们外出旅游“轻松愉快、活泼多样”强烈愿望，同时还可以在酒店找到家的感觉，追求的是“宾客如归”。
（1）环境好，交通便利，距离旅游景点活动中心比较近。
（2）酒店的文体健身设备设施齐全，足不出户也能过得开心。
（3）档次不低于三星级，但收费灵活，由酒店管理集团统一管理。
（4）可以是时权酒店或者产权酒店的经营模式。
四、案例1：
淮安假日酒店的建设项目和规模
1、前厅部分
前厅
不少于400m2
贵重物品寄存室
6m2
行李房
20m2
大堂吧
60-80人位
前台办公
20m2
独立电话亭
二个内线，二个外线
ATM机房
礼品店
20m2
大堂吧操作间
15m2
2、商务中心
接待区
20m2
洽谈区
20m2
休息区
6m2
上网区
8m2
文件复印装订区
4m2
杂物间
2m2
有独立残疾人卫生间
1间
男卫
4个坐厕、4个便池、4个台盆
女卫
4个坐厕、4个便池
清洁间
（4-6）m2
中餐厅（零点餐厅）（早餐）
100餐位
主题酒吧
200m2
前厅
宽度至少4.5m
衣物寄存处
10m2
会议礼宾室
20m2
多功能厅
至少600m2
董事会会议室
20人
3、会议厅
专业会议室
2个，不少于200m2
小会议室
2个，12-15人
宴会厅准备餐间
200m2
宴会厅、多功能厅、会议室卫生间
前厅
宽度至少4.5m
衣物寄存处
10m2
会议礼宾室
20m2
多功能厅
至少600m2
董事会会议室
20人
会议厅
专业会议室
2个，不少于200m2
小会议室
2个，12-15人
宴会厅准备餐间
200m2
宴会厅、多功能厅、会议室卫生间
行车位
地上185个、地下73个
总建筑面积
40780m2
地上建筑面积
29180m2
地下建筑面积
11600m2
标准客房
199个，套房4个
餐饮包厢
59个
别墅套房
3套
男卫
6个坐厕、8个便池、8个台盆
女卫
8个坐厕、6个便池
有独立残疾人卫生间
清洁间
（4-6）m2
健身房
120m2
游泳池
4条泳道、25m、
乒乓房
2张球桌
英式台球房
1张球桌
更衣淋浴房
救护室
饮料吧
SPA水疗
800-1200平方米
主厨房
500平方米
冷菜间
40平方米
面点间
40平方米
面包间
20平方米
冷藏冷冻间
12平方米
干货调味品间
20平方米
饮料库
40平方米
洗碗消毒间
80平方米
低温垃圾剑（干湿分开）
12平方米
员工餐厅
80个座位
厨师长办公室
10平方米
收、验货处
10平方米
男员工更衣、淋浴房
100个双人更衣柜、20个淋浴房
女员工更衣、淋浴房
150个双人更衣柜、30个淋浴房
洗衣房
220平方米
分拣间
80平方米
干衣房
20平方米
熨烫处
60平方米
干净衣物储存
20平方米
储存室
6平方米
化学剂储藏室
6平方米
员工制服间
40平方米
五、案例2：
卓达产权式酒店经营模式
（一）客房规划
1、客房总建筑面积3万平方米，总值3亿元。
2、房间数642间，每间50平方米。
3、客房类型
项目
间数
单位面积
总面积
房价（元）
标准间
420
50平方米
20400平米
688
商务标间
26
50平方米
1300平米
788
蜜月间
37
50平方米
1850平米
688
普通套间
20
100平方米
3600平米
1238
家庭套间
34
100平方米
2000平米
1268
商务套间
13
100平方米
2000平米
1398
豪华套间
5
150平方米
750平米
1888
总统套间
1
500平方米
500平米
8888
（二）超五星级标准的配套，完全诠释“度假365天”
酒店以五星级标准建设，是三亚目前规模最大、配套最全的超大型酒店，总建筑面积70000平方米，公共配套面积33000平方米，内含八大中心：
1、健身娱乐中心：
网球场4个，台球和乒乓球台各12个，保龄球12道，游泳池9个（最大的6000平米），武术健身房，棋牌室，KTV房，桑拿浴，美容美发店等等应有尽有；
2、美食中心：
中西餐，咖啡厅、酒吧；
3、会务中心：
可容纳500人的会议厅，多个小型会务部；
4、信息中心：
打字复印、网络传真，专人服务；
5、文化艺术中心：
不定期的音乐会、演唱会、书画展、时装展示会；
6、医疗康复中心：
中西医治疗、理疗、保健；
7、教育中心（建有大型图书馆，书刊杂志1000多种，20余万册）
8、服务中心（导购、导游、租车等等）
（三）卓达产权式酒店经济效益分析
1、客房营业收入
卓达产权式酒店556间客房的加权平均价为790元，房价打六折为474元。
平均开房率按60％计，计算如下：
每天的营业收入为：
474元×556间×60％=158126元
每月的营业收入为：
158126元×30天×=4743792元
每年的营业收入为：
4743792元×12月×=56925504元
2、客房营业成本：
通常星级酒店开房的营业成本为营业收入的8-10％，我们按10％计算为：
4743792元×10％=474379元/月
3、酒店管理公司提取的毛利：
通常为毛利润的2％，即（4743792-474379）×2％=85388元
4、客房营业费用总计：
2380986元/月，详细如下：
（1）、工资：
客房人员配备=客房总数量（556间）×0.6=334人，人均工资按1500元/月计算，每月工资总额为334×1500=45万元。
（2）、广告费：
按营业收入的1％计为474379元/月。
（3）、水、电、油费：
按营业收入的5％计为237189.5元/月。
（4）、维修保养费：
按营业收入的2％计为94875.8元/月。
（5）、培训费：
每年10万元，合8333元/月。
（6）、服装费：
每年10万元，合8333元/月。
（7）、办公差旅费：
按营业收入的0.5％计为23718.9元/月。
（8）、招待费:
按营业收入的1％计为47437.9元/月。
（9）、绿化费：
按营业收入的0.5％计为23718.9元/月。
（10）、酒店公司管理费：
按营业收入的2％计为94875.8元/月。
（11）保险费：
20000元/月。
（12）其他费用：
按营业收入的2％计为94875.8元/月。
（13）营业税：
按营业收入的5％计为237189.5元/月；所得税3减2免，暂不计。
（14）折旧费96万元/月，其中：
预备费：
2700万元，折旧期50年，折旧费4.5万元/月；
土建费：
5400万元，折旧期50年，折旧费9万元/月；
装修费：
5400万元，折旧期10年，折旧费45万元；
设备费：
4500万元，折旧期10年，折旧费37.5万元。
5、利润核算：
毛利润=营业总收入—营业成本—营业费用—毛利提取=1803039元/月，21636468元/年；
管理公司提取毛利2%、净利润的6%后，剩余可分配利润：
1803039×94%=1694846元/月，20338280元/年；
每年纯利润35.72%，投资回报率：
每年6.78%。
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