建设最低成本的星级酒店.doc

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最节约成本的高品质星级酒店是怎样建成的？

前言：

对于一个五星级酒店的投资人来讲，同样的商品投资成本的降低就等于直接性的赚钱、节省时间更等于赚钱、节省人力物力可以省一大笔钱。

一般来讲一个五星级酒店的整个建筑工期为贰年至叁年左右（根据建筑的结构面积而定）整个装修过程到可以运营需要10-15个月左右。

如果没有一个完整的管理体制只能靠一家或多家总包公司和管理公司由他们控制整个施工甲方只等待运营因为你没有一个好的酒店管理团队更没有多年多家酒店筹备的经验和整个酒店从开荒到开业的精细筹划清单可行性报告等太多你需要的。

那样你可能会付出你双倍甚至更多的价钱得到你表面繁华的酒店而内在的东西也只能在你长年的使用和二次装修时才能领悟有的可能你永远都无法看清。

一个星级酒店从选址到运营整个土建和装饰过程中设计方方面面每一个地方的疏忽都将是投资人的损失，很多东西会有连带关系的有些损失会延续很多年甚至永久。

很难想象的到一个星级酒店工程，工程总价10%-20%是材料和资源浪费及30%的中间商利润，有甚者投资商得到的性价比仅为付出的30%。

在现实过程中百分之一百的工地延误工期是计划工期的2倍、百分之九十以上的施工工地不断的加人加班加薪得到的结果还是质量一塌糊涂工期一误再误、投资成本一加再加，请想想一个3亿的工程量如果可以花1.5个亿完工并且时间有保障质量有保障使用性有保障安全性有保障营业性有保障。

那对于投资商是否是未营业就赚到大钱了呢，并且是现金，而且是提前支付的。

关于投资成本根源控制：

其中包括5%-10%的整改费用：

万事没有绝对美与不美合理与不合理只在一线之差首先我们在设计时候就要满足功能上的需要避免结构上的错误配搭完美的比例及恰如其分的颜色和灯光只要把握好这些就完全可以避免。

3%-5%的错误不正当损耗：

没能够将做好的成品进行保护材料裁切时候没有考虑到小料废料的用处对于使用的材料没有明确的标准和范围工人为了偷工浪费材料这些可以用严格的图纸和材料清单来控制废料少了也直接减少了垃圾清理的费用1%-5%的丢失：

星级酒店人员多难管理每样材料购买的价格都比较高人又千百种有扒电线皮卖銅的有捡垃圾的有每天用背包小件带东西的工人做了这个房间材料忘在另一个房间找不到又从新领材料是很正常的有甚者与保安串通大偷的如果将每个班组的材料精细到按照清单发放材料将保管材料的责任分化到每个组每个人这个也是可以避免的1%-5%的剩余和其他：

够买材料基本都会计算10%的盈余除了部分供应商包工包料包损耗外没有目的的购买造成大量的定制产品剩余在货仓也是常见的除了正当使用外有的工人也图方便过多的领材料如果有一份详细的清单发放个人责任制管理也可以减少剩余甚至避免剩余。

1、对地理位置评估定位、确定地皮红线图

2、按照建筑占地面积确定建筑首层面积及架构，按照地区与投资方要求确定建筑主体风格。

3、明确使用及经营功能

4、做出完整的结构图

5、做出完整的平面布置图

6、根据经营者和各项使用功能的需要进行平面整改、其中包括停车场及绿化、水房、电房、空调房、各项机电用房及服务用房、及消防分流等等

7、做出整体的水电暖通空调消防排管分布及墙立面及层高去掉暗藏灯的位置所占据位置的计划指定合理的复合各个部门要求层高。

8、酒店的辅助用房也必须提前考虑。

9、按照国家的评星的标准进行核对总图纸

10、与设计院共同出具建筑施工图对外观也要进行一定的考虑室内外要完美的结合

11、大堂保持净高8米（1000平方米）KTV保持净高3.5米（总统房200平方米大房100平方米中房60平方米小房46平方米以上含所有配套）客房保持净高3米（4.5米*10米45平方米）客房卫生间净高2.6米（8平方米）商务房保持净高3米（4.5米*10米45平方米）客房卫生间净高2.6米（8平方米）豪华套房净高3米（10米*10米100平方米有客厅双卫生间）客房卫生间净高2.6米（8平方米）总统套房净高3.5米（300平方米有餐厅客厅书房公共卫生间总统房夫人房保姆房保镖房中西厨房迷你酒吧间更衣室每个房间匹配卫生间总统房匹配豪华双人浴缸冲浪机桑拿设备）行政中心净高4米（面积500平方米）小型宴会厅净高4米（面积360平方米）宴会大厅净高6米（面积2000平方米）贵宾休息厅（面积100平方米）小会议厅净高4米（面积200平方米）大型会议厅净高5米（面积500平方米）多功能厅净高4米（面积500平方米）包房净高3米（总统房200平方米具备麻将房卫生间及洽谈厅大房80平方米具备卫生间及洽谈厅中房50平方米具备卫生间小房40平方米具备卫生间部分做成机动式）西餐厅3.5米*4米（面积1000平方米）员工办公室净高2.6米-3米（根据各个部门要求定位）公共卫生间一楼3.5米（根据各个部门要求定位）其余楼层公共卫生间2.6米（根据各个部门要求定位）演艺大厅净高7米（面积800平方米）休闲酒吧层高5米（面积400平方米）桑拿房净高3米水会游泳池5米（面积300平方米）水会其它位置3.5米（面积1500平方米）健身房高度4米（面积200平方米）商务中心（面积100平方米）专卖店（面积50平方米）

12、出具完整的效果图同各个部门探讨定位定稿后确定制作施工图根据施工图订购材料核算材料清单进行材料清单定价审核提前5个月备料

13、灯具洁具瓷砖马赛克五金配件地毯墙纸装饰品画框镜面皮料布料家具需要按照施工图纸效果图详细的数据及先后工序拟定进场表由厂家提前下单定做，所有厂家签订合同必须严格，要详细注明如果交货与图纸不符，未按图施工，材质及施工工艺有差别，处于工程款50%的处罚，未按期交货延长的工期，每天赔偿酒店开业损失2-10万元不等，使用过程中质量严重影响经营的需退款退货，赔偿酒店停业损失每天2-10万元不等，所有产品由厂家自己送检，合格后才有竞标权。

14、施工分配建筑由一家公司消防由一家公司空调由一家公司幕墙窗体由一家公司主电缆由一家公司给排水由一家公司绿化由一家公司装修要包工包料甲方提供材料分区域报给3家以上装修公司

15、其余楼层按照每层包工包料（包括强弱电防水木工油漆施工跟单及与对接洁具安装灯具安装艺术品安装成品保护墙纸安装五金安装材料搬运垃圾清理费卫生清洁费工程管理费等所有室内项目）材料由甲方提供清楚的单价表以购买的形式供料公司印制现金代用卷以工程款的形式发给供应商以方便计价甲方每月仅付各个承包方的人头工资（每人每月3000元不够的由项目承包方垫付）甲方不设仓库，所有材料由承包方各自在本楼层设立仓库，保管好本楼层说有用的材料，损坏者由承包方赔偿。

承包方需要现场人员：

各班组组长每组一名现场负责人2名工程总监1名工程监理1名安全员1名卫生员2名。

承包的范围界限为本楼层所有部分，以消防通道消防门为各楼层的分割线，包括公共部分，消防前室，杂物间，公共卫生间所有包括本楼层的项目均由承包公司负责，双方签订合同必须将施工工艺要求、施工验收标准、安全防火、安全用电、现场卫生、工期、付款方式、供料协议。

承包方不可以居住于工地、甲方可提供位置承包方搭建宿舍简易房或自行在工地附近租房、出工地外任何意外甲方不负任何责任、工地所有员工必须统一购买意外保险费用由承包方出。

所有承包方工人必须传统一马甲背心，不同工种不同颜色，前胸印承包方名称。

承包方交验时甲方可直接经营。

16、大理石镜面玻璃钛金透光板通花板金箔分楼层发包包工包料包损耗（严格对质量的成分厚度密度质量把关，硬度级别、安装要求详细签订于合同，所有材料由厂商一次性加工好，部分收边现场切割）洁具签订合同时候厂家必须提供详细的尺寸图纸做为附件以方便安装开孔及维修），大理石玻璃钛金透光板可分区域验收完成一个区域付一个区域的货款60%，人工费作为调试质保金。

17、所有木饰面有固装公司生产定做包括软包硬包及实木雕花由固装公司制作，下订单前，固装公司必须做好完整的深化测量图纸，确定好所有材质与色板封样。

做好施工对接计划书将施工的先后顺序进行排期，及现场配合人员联系单。

根据固装公司的要求甲方提前提供五金配件以方便提前开孔。

18、所有小件常用材料的付款方式为60天月结，定做合同材料方式为签合同定金20%、进度款货到付30%、安装完毕付20%、验收合格20%、完工12个月10%此标准可以根据施工产品的要求更改。

19、所有供应商需签订材料供应合同违约合同甲乙廉洁合同及质量保证合同。

20、材料购买先有采购部的询价员制定品牌询价清单由设计部及工程部、筹备办各部门出具一到二人组成价格审核小组确认性价比确定合适单价，由采购部及财务部共同与供应商签订合同（合同附件及特殊要求由审核小组确认）。

21、加工工艺部分：

大理石简单切割与磨边由本公司人员在现场操作（现场甲方施工队购买价值10万元的大理石加工机器）复杂工艺立体工艺包工包料包给大理石公司制作。

木雕花同样由本公司人员在现场操作（现场甲方施工队购买价值10万元的木制雕刻机）油漆在现场安装无尘烤漆房进行喷漆。

钛金由施工人员下单在原厂切割折边由施工人员现场安装。

22、做桑拿蒸汽房香薰房水池按摩浴缸游泳池系统的厂商，除常规资料外必须提供给排水电路系统水压数据承重数据机械使用说明提供技术带培训现场技术人员跟踪整套施工图及施工计划方案可行性报告以方便施工、使用维护及维修、及为二次装修提供便利条件、必须书面形式与电子存档。

23、外观灯光根据凸出点位及特殊位置照明分布光源LED内窗光源颜色统一位置对应成直线。

24、水会家具更衣柜及柜门家私有专业水会的厂商定做

25、KTV的房门单开保持950*2400MM双开门保持每扇门800*2400MM中餐的房门：

包房门保持950*2400MM双开门保持每扇门800*2400MM宴会厅门保持每扇门1000*3000MM水会门单开保持900*2200MM双开门保持每扇门750*2200MM客房门保持950*2200MM（特殊楼层另计）服务间同客房门布草间双开门保持每扇门750*2200MM消防门消防箱门管井门电箱门提前与厂家定出尺寸进行装修留位。

所有房门在条件允许的情况下尽量保持一致，这样安装和建筑上比较好管理。

26、地平留位必须提前做好地面布置施工图纸，制定好大理石瓷砖木地板复合木地板地毯地板胶等地面产品的厚度确定收口位置及门槛石位置计算好贴砖厚度留好地平位做好地面找平。

27、墙体需要干挂大理石或瓷砖的与水泥砂浆或粘合剂安装的，需要提前在施工图上留收口位。

墙体材质的不同直接影响到门套与造型的厚度。

28、供应商采取电子化管理所有供应商资料设立单独文件夹文件夹分类用商品的品种分（例如：

五金石材等）各个供应商的文件夹以单位名称命名，文件包括供应商的所有资料报价长期联系电话资质等。

以方便将来使用联系电脑收索即可。

29、建筑图纸给排水图纸强弱电图纸园林绿化图纸室内装修图纸停车场游泳池网球场高尔夫球场所有图纸必须分类管理统一文件夹。

内含所有分类出图公司及施工公司资料。

30、关于电位哪里是灯具什么样的灯具什么位置需要用电线底盒什么位置需要直接出管安装灯具需提前安排好灯具的位置与特殊要求必须在图纸上提前体现、根据设计需要在图纸上制定灯具所用的光源、光源的瓦数、安装结合口的标准（例如：

大插口小插口大螺口小螺口等）