房地产营业税专项检查工作方案与房地产调研报告4篇汇编.docx

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房地产营业税专项检查工作方案与房地产调研报告4篇汇编

房地产营业税专项检查工作方案与房地产调研报告4篇汇编

房地产营业税专项检查工作方案

一、组织机构

此次税收专项检查工作在县综合治税工作领导小组直接领导，设立税收专项检查工作办公室，办公室设在县地税局，具体负责专项检查工作的开展及各部门之间的沟通协调工作。

办公室下设四个专项检查小组，组成人员从财政、地税等部门抽调，具体负责专项检查工作资料收集、报表审核、信息分析和税收检查工作。

二、相关部门职责

县地税局。

负责建设项目涉税信息的汇集整理、核实比对，确定工作重点，明确政策界限，并依法组织开展地方税收清查工作。

县财政局（税源办）。

负责税收清查工作的统筹与调度。

各相关单位。

建设单位或建设项目管理（代管）单位要按要求开展建设项目税收自查，负责如实提供建设项目涉税信息情况，填写报送《安置房结算资金情况统计表》、《建安项目涉税情况表》（见附件），建设单位或建设项目代管单位负责及时调度资金，确保建设项目按工程形象进度及时足额缴纳税款。

并配合县地税局做好清查税款入库工作。

三、检查工作内容

（一）检查范围：

凡属于建筑安装、房地产行业的企业纳税人均纳入检查范围；其他行业企业纳税人有发生建筑业、销售不动产等税目营业税行为的，也应纳入检查范围。

专项检查的重点是：

政府性投资建设项目、房地产开发项目及对应的建设项目、企业自建厂房项目等涉及的地方各税。

检查税款所属时间段：

XX年1月起至XX年3月止。

（二）时间安排：

检查工作于3月开始，至4月30日结束。

自查阶段：

自发文之日起5个工作日内为纳税人及相关单位自查阶段。

各级主管税务机关应对上述行业纳税人组织查前辅导，宣传税收政策，使纳税人明晰检查内容和时间。

各建设项目管理（代管）单位、各平台单位、各镇（园区）项目建设管理部门按要求认真开展自查，自查阶段结束后，于3月14日前向当地主管税务机关报送税收检查自查表（自查表见附件），并根据自查情况安排或督促建设单位安排资金组织税款入库。

检查核实阶段：

自3月15日起至3月18日为检查核实阶段，由财政、地税抽调人员对各单位及纳税人自查情况开展比对分析，结合本单位分行业企业数量和大小等特点有针对性地制订重点检查方案，合理调配检查力量，逐户上门开展自查情况检查核实。

检查汇总阶段：

自3月21日起至3月底为检查工作汇总阶段，税务机关在前期自查、核实工作基础上对各单位自查、检查情况进行信息汇总，梳理检查中的各类问题和情况，分别不同情况采取税务稽查、案件移送等工作措施。

税款入库阶段：

坚持边清查边组织入库的原则，除各单位自查阶段安排入库的税款外，对检查出的税款，各单位要及时安排资金，确保于5月1前“营改增”收入足额入库。

（三）检查内容：

1.有无未按规定申报缴纳营业税等税收情形；

2.有无错误适用营业税税目、错误适用营业税税率情形；

3.有无未落实小微企业营业税免征情形。

房地产行业、建安行业检查内容详见检查提纲（附件）。

四、欠税清理工作

地税部门要在XX年该行业税收专项检查工作基础上，认真梳理纳税人所有欠税（费）数据，全面掌握、逐笔核实欠税，摸清税费源基本情况。

地税部门要明确欠税清缴工作职责，责任到人，依法利用各种有效手段，大力组织清缴，对重点行业、重点企业、重点项目依照税收管理风险大小，分门别类采取辅导、约谈、催报催缴、欠税公告、税收保全、案件移送、不良记录认定、黑名单制度等不同税收管理手段和措施，加大欠税清理力度，争取政府支持，最大限度保障地方财政利益。

五、工作要求

（一）统一思想，加强领导。

营业税清查工作是加强税收征管秩序，稳步推进“营改增”工作的一项重要措施，各单位务必高度重视，站在讲政治、顾大局的高度，将此项工作作为当前财税重点工作抓紧抓好，精心组织，狠抓落实。

（二）积极作为，落实责任。

此次专项检查工作涉及面广、时间紧、任务重，各单位要切实承担起协税护税主体责任，积极作为，认真履职，切实采取措施将专项检查各项工作落到实处。

（三）密切配合，协调联动。

各单位要根据总体部署，周密安排建设项目税收清查工作，各司其职，密切配合，形成综合治税的强大合力。

各成员单位之间要做到信息共享、综合利用，有效提高信息管税水平，加强对重点行业、重点税源的全方位控管。

（四）依法依规，务求实效。

各单位要严格按照方案要求开展税收清查，重事实、重证据、重程序，严格依法办事，规范执法行为，确保此次清查取得预期效果。

房地产调研报告4篇

一、前言

XX年春节后，金融危机寒意正浓，××房地产业在经济刺激计划和宽松货币政策的重要宏观背景下率先走出低谷，各级政府出台的房地产相关政策起到了积极的作用。

至XX年末，有关房地产调控的政策仍在不断推出，火热的房地产市场正出现微妙变化。

盘点XX年，可以用三个关键词来描绘××房地产业发展图谱：

调整、回暖、火爆。

与此同时，房价涨幅过快的问题也随之显现，房地产开发投资和新开工量仍显不足，市场供给整体偏紧，房地产金融贷款集中度偏高等问题应引起关注。

二、XX年房地产调控政策回眸

（一）年初：

贯彻房地产优惠政策刺激房市。

XX年末××市政府相关部门根据中央精神，及时出台《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》。

其核心内容主要为：

下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免征个人转让出售的土地增值税、降低购房首付比例和个贷利率。

XX年1月3日，四大国有银行宣布，只要XX年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质房贷客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

2月10日，继农业银行出台房贷细则后，工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折优惠利率的实施细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。

（二）年中：

加大土地供给，整顿市场秩序。

进入第二季度，楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继XX年之后的新一轮购地高潮。

××市政府采取了加大土地供应，平衡土地供求的措施，6月1日，市发改、规划、建设、国土、房管、人防六部门联合发布了《关于促进房地产项目开工建设的措施》（扬政房〔XX〕58号）。

新措施具体内容包括：

一是全面梳理分析市区未开工土地情况；二是充分用好土地政策，切实减轻企业负担；三是调整建设规费和人防费的收取时间；四是建立审批会商机制，提高办事效率；五是鼓励地下空间的开发利用和节能环保材料的应用；六是及时向企业通报市场运行情况。

5月11日、13日，国土资源部分别发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔XX〕56号）、《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编当年及XX-XX年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土网地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。

5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

这是自XX年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。

5月21日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。

6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

（三）年末：

防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨。

11月10日，国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录（XX年本增补本）》和《禁止用地项目目录（XX年本增补本）》，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。

此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。

12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。

国办发〔XX〕131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。

政府调控房市采取了平稳的步骤。

12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出：

“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”。

为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，坚持增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。

重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

12月17日，财政部、国土资源部、人民银行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地网出让收支管理的通知》（财综〔XX〕74号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

三、XX年我市房地产发展现状

（一）房地产开发投资低位徘徊上行。

XX年，××房地产开发投资129.5亿元，同比下降5.9%，较当年最低点回升9.1个百分点，比前三季度提高了4.2个百分点（如图1所示），占全社会固定资产投资的比重为12.3%，比前三季度提高了2.2个百分点。

图1

市区共完成房地产开发投资68.2亿元，同比下降16.8%，占全市房地产开发总量的59.0%；四县（市）共完成开发投资61.4亿元，同比增长10.1%，占全市房地产开发总量的41.0%。

投资额与上年同期比较，只有江都、宝应保持增长，降幅较大的有广陵、开发区和仪征（详见下表）。

XX年××市及县（市、区）房地产开发投资情况

房地产开发投资完成额（万元）

同比增长（%）

××市

1295292

-5.9

市区

681550

-16.8

广陵区

90922

-25.1

邗江区

310264

-6.5

维扬区

169321

-7.4

开发区

111043

-16.6

县（市）

613743

10.1

宝应县

137024

7.9

仪征市

82771

-19.4

高邮市

85222

-7.7

江都市

308725

40.8

从房地产投资构成情况看，XX年，商品住宅完成投资106.3亿元，同比下降2.3%；办公楼完成投资1.8亿元，同比下降43.0%；商业营业用房完成投资额14.8亿元，同比下降19.3%；其他用房完成投资额6.6亿元，同比下降10.1%。

商品住宅、办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为82.1%、1.4%、11.4%、5.1%，只有商品住宅投资比重同比略有提高（见下表）。

XX年××房地产开发投资结构表

投资额（亿元）

占开发投资比重（%）

比重同比增减（%）

房地产开发投资

129.5

其中：

商品住宅

106.3

82.1

3.1

办公楼

1.8

1.4

-0.9

商业营业用房

14.8

11.4

-1.9

其他用房

6.6

5.1

-0.2

（二）房地产建设规模“二升一降”。

随着××市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。

XX年，全市商品房施工面积1339.6万平方米，同比增长16.5%；其中住宅面积1055.1万平方米，同比增长10.8%；办公楼27.1万平方米，同比增长11.7%；商业营业用房186.3万平方米，同比增长46.8%。

商品房竣工面积505.9万平方米，同比增长28.2%；其中住宅面积434.3万平方米，同比增长25.5%；办公楼10.6万平方米，同比增长104.8%；商业营业用房49.0万平方米，同比增长59.9%。

商品房新开工面积494.1万平方米，同比下降11.6%；其中住宅面积391.9万平方米，同比下降13.0%；办公楼7.5万平方米，同比下降39.7%；商业营业用房63.0万平方米，同比下降1.7%。

XX年××商品房开发建设情况如图2所示：

图2

（三）新政助XX年商品房销售增势强劲。

4月份市场回暖以来，市场交易呈现持续火爆局面，各项促进房地产交易的政策累计效应得到进一步显现。

XX年，全市商品房共销售514.7万平方米，同比增长69.1%。

其中，住宅销售面积466.8万平方米，同比增长75.3%；办公楼销售面积6.6万平方米，同比增长5.5%；商业营业用房销售面积37.2万平方米，同比增长40.9%。

商品房销售额225.5亿元，同比增长105.0%；其中住宅销售额198.6亿元，同比增长120.2%；办公楼销售额3.6亿元，同比下降5.5%；商业营业用房销售额22.4亿元，同比增长51.1%。

图3

（四）开发资金到位情况良好，资金紧张状况有所缓解。

随着商品房销售逐步回升，成交量显著增加，开发企业资金回笼速度加快，全市房地产开发资金到位情况良好。

XX年，全市房地产开发企业到位资金总量为195.1亿元，同比增长6.6%，其中本年到位资金为176.0亿元，同比增长6.3%；上年末结余资金为19.1亿元。

到位资金总量的增速高于去年同期7.7个百分点。

XX年开发资金来源数为同期开发投资完成额的1.5倍，高于XX年同期1.3倍的水平。

再从本年到位资金中的其它资金来源情况看，XX年，全市房地产开发企业的其它资金来源为103.0亿元，同比增长4.1%。

资金来源的稳定充裕为开发投资再度提速提供了有力保障，特别是从资金结构来看，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金增速不断加快，所占比重不断提高，反映出当前大部分房地产开发企业利用销售收入进行循环投资的良好态势，资金流转顺利有望进一步提升企业开发信心，进而促进全市房地产开发投资再度提速。

XX年××房地产到位资金结构情况如图4所示：

图4

（五）土地市场价量齐增。

XX年，全市土地市场呈现出价量齐增走势。

市区全年出让土地125宗，其中招拍挂土地102宗，较XX年分别增加13宗、26宗。

土地成交面积428.89万平米，同比增长15.08%，土地成交价款64.78万平米，同比增长52.03%。

土地成交均价大幅上涨，XX年土地成交均价1510元/平米，同比增加367元/平米，增幅达32.11%。

外资成交土地大幅减少，成交面积8.72万平米，成交价款2.20亿元，同比分别下降55.17%、51.86%（详见图5、图6）。

图5市区出让土地面积情况图6市区土地成交价款

四、房地产新政对XX年市场影响的分析

（一）房地产新政累积效应得到进一步显现。

XX年四季度以来，我市根据中央精神及时出台了有效的房地产新政，各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，前后共出台四项楼市新政，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。

这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是重要利好，既增强了信心，又得到了实惠。

从目前的情况来看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。

（二）房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。

XX年下半年末，针对房地产市场出现的房地产开发投资、商品房销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。

（三）城镇居民收入增长较快，消费信心和购买力有所增强。

全市城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势，XX年，人均达19500元，同比增长12.0%。

居民收入的增长，加上上年处于观望状态的刚性需求的释放，再加上一系列暖市新政的进一步落实到位，XX年以来××居民的消费信心、还贷能力和购房能力显著提升，使得购房欲望和意愿得到进一步释放。

五、当前值得关注的三个问题

（一）商品房新开工面积近几年首次出现连续下降。

受XX年商品房销售持续下降的影响，XX年，全市商品房累计新开工面积为494.1万平方米，同比下降11.6%，降幅比前三季度缩小了25.2个百分点。

据分析，XX年以来商品房新开工面积出现下降的主要原因，一是部分开发企业对当前经济形势判断较为保守，投资比较谨慎，开发速度明显放慢；二是由于XX年同期基数增速高（XX年全市新开工面积559.0万平方米）。

如果新开工面积出现持续下滑态势，不但会影响到今后的市场供应量，也会影响到房地产开发投资的总量规模和速度，对全市保投资、促增长也会造成不利的影响，因此，值得引起我们高度关注和重视。

（二）房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。

随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。

据反映，在成交量稍有起色之后，从XX年3月份开始，××市区新建住房及二手房价格同比均有明显增长，尤其是商品住房价格增长速度明显偏快。

到了8月份，一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。

从全市商品房平均成交价格来看，XX年××全市商品房平均合同成交价格为4333.4元/㎡，同比上涨19.9%；商品住宅平均合同成交价格为4159.3元/㎡，同比上涨24.3%。

其中市区商品房平均合同成交价格为5416.7元/㎡，同比上涨13.7%；商品住宅平均合同成交价格为5311.7元/㎡，同比上涨19.3%。

县市区商品房平均合同成交价格为3295.7元/㎡，同比上涨2.1%；商品住宅平均合同成交价格为3094.0元/㎡，同比上涨2.9%。

在市区，出现了诸如：

帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。

促成房价上涨过快的因素是多方面的，一是销售的火爆使得开发企业加快了房屋销售价格的提价速度和提价幅度；二是土地成交价格明显拉升，提高了开发企业和购房者房价上涨的预期；三是住宅品质的提高使得建设成本不断增加；四是市场供给的总量和结构失衡矛盾突出。

房地产市场的价格偏快增长一旦与房市供给矛盾形成互动、甚至相互强化，必将会对房地产市场长期稳健发展构成极大威胁，造成泡沫增加。

（三）房地产行业贷款集中度过高。

XX年4月份以来，随着××市房地产市场的逐步回暖，银行业机构逐步加大了对房地产行业的信贷投放，不论从信贷审批流程及信贷投放速度均有所加快，房地产贷款快速增长。

XX年末，××市房地产贷款余额308.1亿元，达到的历史高点，占人民币贷款余额比重为24.4%，较上年同期增加了3.5个百分点，比年初增加122.4亿元，占全部贷款余额新增数的37.9%。

其中，房地产开发贷款余额增加28.5亿元，个人住房贷款余额增加90.3亿元。

房地产贷款增长过快、各银行业机构房地产信贷授信集中度过高的风险应引起重视。

六、促进我市房地产健康发展的几点建议

（一）促进并保持我市房地产业健康、持续发展具有十分重要的现实意义。

第一，房地产业作为城市经济发展的支柱产业，在城市经济中的地位举足轻重。

XX年，我市房地产的主要行业税费（营业税、企业所得税、土地增值税、契税）占到全市财政收入39.4%。

可见房地产业在全市经济发展中的支柱作用明显。

如果房地产业下滑，将会对全市经济造成很大的不利影响。

第二，房地产业对相关行业具有很强的带动力。

房地产业与其他行业关联度高，可谓牵房地产业一发而动全市经济全身。

房地产业与上游的水泥、钢材等建材行业，下游的家装、家电，相关的金融、建筑、运输、批发零售、住宿餐饮等行业息息相关，如果房地产业出现严重问题，必然拖累其他行业经济的发展。

第三，房地产业在拉动就业,拓宽创造就业渠道方面发挥重要的作用。

据了解，“每年住房在拉动就业上大概每一万平方米可以提供100个就业岗位”。

当前大中专毕业生、下岗人员、新增的劳动力、大量返乡的农民工都要就业。

我市面临空前严峻的就业形势。

虽然劳动力成本可能有所下降，但就业已经成为最棘手、最难解决的问题。

房地产业的健康发展是整个经济正常发展的基础，是增加就业岗位的最大推动力。

（二）加快政策调整，给予行业宽松发展空间。

经济数据好转之时将是房地产优惠政策退出之日。

XX年12月“国四条”等密集的房地产调控政策出台，给XX年房地产市场调控拉开了序幕。

XX年调控的核心是鼓励自住性刚性需求购房，特色是频繁微调，却不指向物业税、加息等核心政策。

因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准，给行业和企业的发展提供一个宽松稳定的环境，为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。

（三）规范土地市场，引导房地产企业科学合理利用现有的可开发土地。

从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资，发展以中小户型（户型面积在120平方米以下）为主的房地产项目，加大廉租房和政府保障性住房建设，以满足绝大多数市民的住房需求。

房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。

普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润，一方面如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求达到一个合理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除；另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产市场的平稳健康发展。

（四）稳定就业和增加居民收入。

房地产市场的发展关键在市场成交量，而市场成交则有赖于市场消费能力。

因此，居民就业和收入状况对房地产行业的消费非常关键。

（五）创造较好的房地产开发环境。

政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育、卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。

七、对XX年我市房地产业发展的基本判断

XX年房地产市场复苏以来的持续火爆局面使得房地产市场供给整体偏紧，市场价格增幅偏快以及房地产开发投资和新开工面积等先行指标仍处于负增长区域等因素，将对我市XX年房地产市场发展产生一定的负面影响。

近期，国家对房地产市场价格过快增长问题表示关注，但作为二线城市的××市房地产市场价格不会做出过度调整，预计我市在市场供给逐步回升后，市场供求将趋于理性，XX年房价将从偏快上升转为逐步走稳。

国家适度宽松货币政策的背景下，各金融机构将继续保持对房地产行业的信贷合理投放，积极对普通住房开发特别是保障性住房建设加大信贷支持力度。

可以预见，XX年，我市房地产业在新一轮宏观调控下将呈现良性发展态势。

房地产市场调研报告

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。

目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。

随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。

认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，