房地产营销九大步骤分析.docx
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房地产营销九大步骤分析
Documentnumber:
WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT
房地产营销九大步骤分析
房地产营销九大步骤分析
一、开场白:
寒暄、摸底。
了解基本情况,逐步拉近客户关系。
(自我介绍、收集资料、赞美、拉关系、摸底、危机)
开场白主要目的是收集客户资料,与客户的沟通,拉关系,再赞美。
1、您考虑买多大的呢
2、准备考虑总价在多少钱左右呢
3、(住房)这次买房考虑几口人住呢
4、(住房)家里有老人小孩吗
5、您是考虑一次性还是按揭呢
6、(住房)您对楼层和户型朝向有要求吗
7、您对房号有特别的要求吗
收集的资料越详细,推荐的户型就会越准确。
永远要记得不要推荐2套同类型的房源,为唯一性做好铺垫。
(住房)如果客户在开始就要看样板间:
样板间一定会带你看的,但我觉得买房子吧不仅要看样板间和户型,还有包括周边的环境和配套,这些都是和你的生活息息相关的。
这样吧,我给您介绍一下沙盘,让您对我们楼盘有个简单的了解,然后再帮您选一个合适的户型,来,(用手势引导)这边请吧!
《开场白说词》收集资料
1、您好!
今天特意过来的吗(购房意向)
2、看您气质不错,是做哪行的呀(工作单位)
3、(住房)·您想选几室的啊几口人住呢(户型推荐)
4、您都看过哪些商铺啊觉得怎么样(客户实力)
5、您家住附近吗对这了解吗(家庭住址)
6、您认为我们项目最吸引您的是什么(兴趣与爱好)
7、我们这边房子挺多的,这段时间卖的特别好,您今天看好了都可以定一套(危机)
8、家住附近啊!
那怎么没早点过来呢我们项目开盘后卖的特别快,今天看好啦就定下来。
(逼定)
开场白到结束时时刻刻要下危机、浅逼定。
思考
1、当一对夫妻来到售房部,你如何进行开场白
2、当一群人来到售房部,你如何进行开场白
3、当一对老人来到售房部,你如何进行开场白
4、在开场白中,是不是可以没有赞美为什么
1、落座、坐在客户右侧、双手递上名片。
2、在最短的时间内打消客户的戒心《微笑、微笑、再微笑》。
3、拉关系、与客户拉近距离《赞美、赞美、再赞美、激情赞美法》1)赞美性格2)赞美外表3)赞美工作4)赞美生活
4、摸底、摸出对方的情况、定位(二选一租用、投资)举一反三、投石问路、以客户的角度让他减去对你的戒备心、了解自己想知道什么。
5、按兵不动、探其所需、供其所求。
《拉关系》
1、使客户建立一种真正的兴趣,不要光盯着客户的口袋。
2、找到某种共同的基础(共同话题)
3、真心实意的称赞或表扬客户,但不要太频繁
4、让客户笑起来,让他感到很开心
5、经常微笑
6、鼓励客户谈自己,每个人都喜欢这样
7、保持目光接触,显示诚意
8、经常叫客户的名字(同龄)显示诚意
9、取得共识
10、只有两种人为对方的恭维所迷惑,就是男人和女人
11、主动模仿客户的言行
12、告诉客户一个秘密,让他对你产生信任,使双方的关系更亲密
13、主动透露一些个人信息,并且鼓励客户也这样做
14、对客户做一个承诺,例如(吃饭、打球……)
15、给客户讲一个动听的故事(亲切感)
16、始终彬彬有礼
17、与客户有轻微的身体接触,不要太鲁莽、太频繁
18、直接提出自己的要求(有些时候)
19、人都愿意与自己意志相投的人打交道,应与客户保持一致
20、记得你有两个耳朵、一张嘴按这个比例运用它们
二、沙盘:
大环境—→小环境要会灵活运用
沙盘并不是一味的去口水,代介绍是要从开场白中抓客户重点,于是在沙盘中突出:
比如(小孩读书方不方便,而且突出又方便又是最好的。
)
总(项目情况)→分(细说介绍)→总(本案最好)
1、沙盘:
按规划比例缩小的模型
2、作用:
客户未见到楼盘是给客户一个形象上的认识,引导客户接受你的观点而不是说服客户。
(多用第三人称)优缺点并存,先优后缺,及时随地下危机,进行浅逼定,如果回答不上或不好回答,学会转移话题。
3、沙盘思路:
大环境→小环境(要学会灵活反过来进行)
大环境→小环境人文环境经济环境
↙↘↙↘↙↘
公园医疗学校政府购物交通
小环境→软件硬件
↓↓
物业服务楼盘结构
4、沙盘要领:
在看沙盘时要完全融入
1)进入角色:
先感动自己、在感动别人,做一名演员,而不是单纯的解说。
2)目的要明确:
要有自己的中心思想,让客户随你的思路来,要让客户喜欢感兴趣,生情并茂、绘声绘色、创造梦想《由不喜欢到喜欢,由不了解到了解,由潜意识到强烈购买》。
3)四到:
a.口到:
亲切、清晰、伶俐
b.手到:
肢体语言、看哪指哪
c.眼到:
时刻察言观色、适时互动
d.脑到:
心到脑到、随时分析
《方位、地块能为他带来什么,处在什么位置》
讲沙盘注意:
1.手不能接触沙盘
2.站姿、坐姿要在客户右侧
3.身体不能乱动、注意形象
4.讲沙盘要有激情(抑扬顿挫、重音)
讲沙盘思路:
1.要先给自己和客户定位(所在位置)
2.由大方向在向小方向推进
3.有重点选择重点讲,吸引顾客做到有祥有略
3、销控表
销控,主要是目的。
第一确定所在房源,第二进一步逼定客户。
四、户型介绍
住房:
1.客厅、卧室为动静分区
2.餐厅、厨房为洁污分区
3.洗漱间、卫生间为干湿分区
商业:
1、人行通道:
人流动线设计合理
2、区域规划:
产业、布局设计合理
3、面积大小:
适合各种阶段客户投资
五、算价格
算价(不得冷场、减少客户思想)果断逼定。
一心多用。
一准,算价准确。
二快,手快,思维反应快。
还可以更加深入摸底。
六、逼定
算价后及时进行逼定,并引用三板斧,而且此时应及时进行具体问题具体分析,要分析透彻,分析完一问题进行一逼定。
分析问题和逼定时要有推拉过程,推……及时将客户推出去,不要让他认为房子卖不出去,抓着一个客户死推。
拉……在推出去的时候在恰当的时候将客户拉回来。
切记:
推出去拉不回来,要给自己留有一定的余地
关于打折:
质量打折例:
用桑塔纳的钱能买奔驰吗
1.心理作用1.建筑质量
2.肯定地说没有2.交工日期
打折{3.打折是数字游戏能打折吗{3.物业配套
4.保障顾客利益4.安全防护
5.成本分析:
综合考虑您不是因为不打折不买吧
1)正规公司明码实价
2)打折说明水分大,开发商不能赔钱卖房子
3)羊毛出在羊身上,提高价在打下来
4)价格可以打折,那工程施工也可以打折吗
5)打折没有好东西,好东西是不打折的
6)打折在正规市场是吃不开的
7)中国房地产市场烂就烂在打折上,今天9折、明天8折
8)别的东西打折可以理解,可房子打折不能理解、不敢住、你敢住吗
2、逼出客户心理真正的想法和担心的问题。
1)逼定语言:
这么好的房子或物业您肯定要定下来
试逼:
看的好就可以把它定下来
浅逼:
既然这里的方方面面已经没有问题的话,今天就把它定下来
深逼:
这里的房子您已经看好啦,今天就定下来,您身份证……
2)逼定是成交的关键,炒是热的原因,热是逼的基础
a、这么好的房子现在就把它定下来
b、您觉得这房子怎么样如果您认为不适合就算啦,但是如果喜欢那么一定要把握
c、像您事业这么成功,肯定有眼光,行动也很果断,今天对您来说也是一个机会,没问题就定下来
d、那您还考虑什么,向您这么成功,行为也果断
e、您买物业肯定要买好物业,像我们这样的物业上哪里找呀!
7、三板斧
三板斧是答案,通过三板斧让客户接受投资的理念。
为什么要投资为什么要投资房地产为什么要现在投资我们的房地产
八、临门一脚
1、绝对不可以紧张,快成交时(特别是新主任或成大单),一定要放松,不能表现出紧张,因为客户现在还在看你,你的紧张会让他感觉不安全,引发他的紧张,从而取消购买的决定,而你也功亏一篑。
2、找人(老主任、主管、经理)踢球成交。
九、签合同
《打假说词》
1、这套房子我的客户XX已经看好啦,他明天上午就来交定金,你别卖啦
2、咱们小区或商场这个面积,在这个区域的房子就剩一套啦,你如果看好的话,就定下来吧,否则下午就会被别人买去,你自己拿主意吧,现在定不定你随意,反正下午就会卖掉的
3、您现在能定的话我觉得您最好现在就定,否则肯定没有啦
4、什么XX主任这位大姐也看好这套房子了,我的客户也看好了,并且我们约好下午(明天)就过来交钱,您看能换一套吗,其实他们差不多
5、那没办法,只能按公司的规定谁先交钱就是谁的
6、您看好的这套已经交过定金了,您就是看好了!
其他的不可以吗我在帮您想想办法——您真幸运,领导刚刚帮我查过了这个定金十五天前交的,如果您能签合同可以优先,您刷卡还是现金
7、电话:
XX主任那个我昨天看好的房子你帮我留一下,明天去交定金,啊!
有人看了,我不信,先让他换一下吧,一定要留住,XX昨天不是都讲好了吗,怎么可能反悔
8、现场:
XX主任你今天定哪套房子啊,啊是那套!
不是有人定了嘛,下午就来交订金,要不你看你客户是不是最好换一套因为人家下午就来。
9、当看到主任和客户谈的差不多时,有成交的可能,就可以假装客户给同事打一个电话,说同样要定这套房子,下午交订金(间接逼定)
10、当看到主任和客户谈房子价钱,快要定的时候,假装去跟前问一下要定哪套房子,说恰巧我也有客户要定,说一会就来交订金,然后说要给客户打电话。
11、打假电话,可以装成另一个客户给主任打电话,说今天XX时间过来交钱,让主任把那套房子一定要给我留着,给客户造成一种危机感。
如何做好销售
很多人一谈到销售,就简单的认为是“卖东西”,这只是对销售很片面的理解,其实人生无处不在销售,因为销售实际上是一个分析需求、判断需求、解决需求的过程。
比如我们到一个新的环境,进行自我介绍,就是对自己的一种销售;再譬如我们做一个学术报告,就是在销售自己的一些观点,诸多种种不胜枚举。
但在实际中很多人的销售并不是很成功,营销人员拼命的预约、讲解、讨好客户,可客户就是不买账,追其原因就是分析、判断、解决需求有了偏差,对方的需求得不到满足,我们的目标就很难达成。
销售十招:
第一招:
销售准备
销售准备是十分重要的,也是达成交易的基础。
销售准备是不受时间控制和空间限制的。
个人的修养、对产品的理解、心态、个人对企业文化的认同、对客户的了解等等。
第二招:
调动情绪,就能调动一切
良好的情绪管理(情商),是达至销售成功的关键,因为谁也不愿意和一个情绪低落的人沟通。
积极的情绪是一种状态、是一种职业修养、是见到客户是马上形成的条件反射。
营销人员用低沉的情绪去见客户,那是浪费时间,甚至是失败的开始。
无论你遇到什么挫折,只要见到客户就应该立即调整过来,否则宁可在家休息,也不要去见你的客户。
第三招:
建立信任感
1.共鸣。
如果见到客户过早的讲产品或者下属见到上级急于表现自己的才能,信赖感就很难建立,你说的越多,信赖感就越难建立。
寻找更多的共同点,产生更多的共鸣,你和对方的信赖感就建立起来了。
2.节奏。
作为优秀的营销人员,跟消费者动作节奏和语速接近信赖感就好建立。
很多人都在做销售,怎么卖出去啊,其中很重要的一点就是跟着消费者的节奏走,对方的节奏快、语速快,我们说话的语速也要很快,对方是个说话很慢的人,你还很快,他就不知为什么感觉就是不舒服,信赖感也建立不起来。
同时还要以对方能理解的表达方式和对方沟通。
有些营销人员满嘴的专业术语,但请不要忘了,客户不是行业的专家。
第四招:
找到客户的问题所在
因为信赖感建立起来后,你和对方都会感觉很舒服。
这个时候,要通过提问来找到客户的问题所在,也就是他要解决什么问题。
我们怎么样才能找到客户的问题所在呢只有通过大量提问,才能了解到底想通过这次购买解决什么问题。
一个优秀的营销人员会用80%的时间提问,只有20%的时间讲解产品和回答问题。
第五招:
提出解决方案并塑造产品价值
实际上这个时候,你已经可以决定给客户推销哪一类商品了,你的解决方案针对性会很强,客户会认为是为他量身定做的,他会和你一起评价方案的可行性,而放弃了对你的防备。
在这个过程中要不失时机的塑造你的产品价值,把你的品牌背景、企业文化、所获奖项好不吝啬的告诉给你的客户,你的专业知识就有了用武之地,这个时候你说的话他很容易听的进去。
第六招:
做竞品分析
我们很多营销人员都知道不讲竞争对手不好,咱就卖咱的产品,说起对手的情况就说不了解。
错了!
在信任感没有建立的时候,客户和你站在对立方面,你去做竞争分析,他很反感你,可是当双方建立了信赖感,你又为他提出了解决方案时,他巴不得去听一些竞争品牌的缺点,他非常期望你做竞品分析,不然此时的流程就中断了,进行不下去了。
这时候,不但要分析竞品,而且一定要给他讲清楚,我们好在哪儿,对方不好在哪儿(但一定是客观的,不能是恶意的攻击)。
这时的分析有两个作用。
一方面为他的最终购买提供足够的依据,另一方面他购买商品之后肯定要四处炫耀:
“我买的太好了,你买的怎么样”我们要给他提供充足的论据,去跟别人去争辩,证明他的选择是最明智的。
第七招:
解除疑虑帮助客户下决心
做完竞品分析,客户是下不了决心马上掏钱的,这个时候千万不能去成交,否则消费者买后会反悔的。
钱在自己身上,总是多捂一会儿好,客户肯定是有抗拒点的,而你很容易判断他是否已经进入到这个状态了——他说,回去和爱人商量、我觉得这价格还是有点高、现在我身上没带钱。
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看到对方这个样子,我们要不断地一步一步的追问,一直问到找到真正的抗拒点为止。
第八招:
成交踢好临门一脚
很多营销人员,前面都做的很好,就是成交不了,其实这是营销人员的一种心理自我设限。
成交阶段,一定要用催促性、限制性的提问,这是铁定的规律,否则的话,你的流程要从头来一遍。
成交的阶段是你帮助消费者下决心的时候,但往往这个时候,很多人是不敢催促客户成交的。
其实只要你判断进入了这个阶段就要用催促性、封闭式的提问,促使他的成交,要不然他还会把钱多捂几天,这几天什么变化都可能出现。
什么是封闭式提问列:
你是下午3点有时间还是下午5点有时间在提问的时候就已经给客户限定了一个范围。
什么是催促性提问列:
你是要红色还是黄色的
要让客户及时做出选择,这是客户最痛苦的时候,因为要往外掏钱了,问完问题之后,你就千万不要说话了,眼睛看着他,等待。
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这时的关键就是问完之后别说话。
第九招:
做好售后服务
人们往往认为,售后服务就是打打电话,其实这些只是售后服务中很小很被动的一部分,真正的售后服务是人们购买了商品后,我们对他的延续服务。
也就是我们在客户的使用过程中,为客户提供的咨询服务,成为客户的顾问,解决客户在使用中的问题。
这样才能建立一个真正的稳定客户。
第十招:
要求客户转介绍
人的分享是本能的,一旦客户确实认可了产品和服务,客户是很愿意分享的。
客户是通过转介绍而满足。
这时候,他能积极的帮助你转介绍,而且不图回报,因为这是他心理极大的需求,有些营销人员这时候不好意思说“帮我介绍几个客户吧”,这个机会可能就丢失了。
你可以直截了当的给他说“我们还有很多任务,你赶紧帮我介绍几个吧”没有关系,别不好意思。
转介绍的力量非常大,就看营销人员怎么利用了,当一个客户转介绍成功的时候,你的销售行为才算完成,因为你满足了客户的终极需求。
电话行销
打电话的准备:
1.情绪的准备(巅峰状态)
2.形象的准备(对镜子微笑)
3.声音的准备(清晰/动听/标准)
4.工具的准备
打电话的五个细节和要点:
1.用耳朵听,听细节;用嘴巴讲,沟通与重复;用手记,记重点
2.集中时间打电话,同类电话同类打,重要电话约定时间打,沟通电话不要超过8分钟.
3.站起来打电话,站着就是一种说服力,配合肢体动作参与,潜意识学习
4.做好聆听,全神贯注当前的电话(了解反馈建议及抱怨)
5.不要打断客户的话,真诚热情积极的回应对方.
电话中建立亲和力的八种方法:
1.赞美法则
2.语言文字同步
3.重复顾客讲的
4.使用顾客的口头禅话
5.情绪同步、信念同步;合一架构法,把所有的“但是”转为“同时”
6.语调语速同步,根据视觉型、听觉型、感觉型使用对方表象系统沟通
7.生理状态同步(呼吸,表情,姿势,动作——镜面反应)
8。
幽默