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估价实务讲义试题

1996年试卷土地估价实务

一、综合计算实务（共三小题，第一小题20分，后两小题每题30分。

要求列出算式，计算步骤，需安公式计算的，要写出公式。

无计算过程，只有计算结果的不得分）

1．某单位于1991年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于1993年11月在此地块上建成建筑物B。

A地块面积2000平方米，建筑面积2500平方米，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率4％。

1996年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，1991－1996年该地区物价指数平均每年上涨8％，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/平方千米，当地银行贷款年利率为12％，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15％，当地土地增值收益率为15％，土地还原率为10％，目前该类建筑的重置价为1500元/平方米，试根据上述资料评估该单位房地产现值。

成本法加房屋

第一步：

采用成本逼进法计算土地使用权现值

1）土地取得费：

20万元/亩＝300元/平方米

2）土地开发费：

2亿元/平方千米＝200元/平方米

3）计算利息：

300×｛（1＋12％）1－1｝＋200×｛（1+12％）0.5－1｝＝47.67元/平方米

4）计算开发利润：

（300＋200）×15％=75元/平方米

5）成本地价＝

（1）＋

（2）＋（3）＋（4）＝622.67元/平方米

6）土地出让增值收益＝622.67×15％＝93.40元/平方米

7）目前剩余年期为45年，即土地使用权现值为

（622.67＋93.4）×｛1－1/（1＋10％）45｝＝706.25元/平方米

8）土地使用权总价＝706.25×2000＝1412500元

第二步：

用重置成本折旧法计算房屋现值

计算年折旧费

因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得不到残值。

因此，全部重置价必须在使用年期内折旧完毕。

年折旧费＝重置价/耐用年限＝1500×2500/48＝78125元

建筑现值＝重置价－年折旧费×已使用年限＝1500×2500－78125×3＝3515625元

第三步：

计算房地产现值

房地产现值＝土地使用权现值＋建筑物现值＝1412500＋3515625=4928125元

2．某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万平方米的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80％，可经营面积比例为75％，年租金为600元/平方米，房屋出租中每年的经营费用包括：

管理费按年租金的3％计算，年维修费按年租金的8％计算，保险费不计，税金按年租金的12％计算，年折旧费按维修费的80％计算，该类建筑耐用年限为50年，残值为零，建筑费和专业费预计为1500元/平方米，第一年投入60％，第二年投入40％，贷款年利率为15％，当地房地产综合还原利率为8％，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15％，取得土地使用权须支付的法律、估计等专业费用为地价的2％。

试估算开发商所能支付的最高投标地价款。

假设开发套收益

第一步：

计算开发后不动产价格

1）计算年出租总收入：

600×20000×80％×75％＝720万元

2）计算出租总支出：

管理费＝720×3％＝21.6万元

维修费＝720×8×＝57.6万元

保险费不计

税金＝720×12％＝86.4万元

年折旧费＝57.6×80％＝46.08万元

年支出合计＝21.6＋57.6＋86.4＋46.08＝211.68万元

3）计算年出租纯收入720－211.68＝508.32万元

4）开发后不动产总价＝（508.32÷8％）×｛1－1/（1＋8％）38｝＝6012.85万元

第二步计算建筑费和专业费

1500×20000＝3000万元

第三步计算开发利息

3000×60％×｛（1＋15％）1.5－1｝＋3000×40％×｛（1＋15％）0.5－1｝＝506.69万元

第四步计算开发利润

6012.85×15％＝901.93万元

第五步计算开发完成时的地价

6012.85－3000－506.69－901.93＝1604.23万元

第六步可能的最高投标地价

1604．23/（1＋15％）2（1＋2％）＝1189.24万元

成本、收益、市场

3．一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A，经政府批准后投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。

该机构收集到下列可用资料：

（1）A宗地周围地区1996年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/公顷。

（2）与A宗地同一区域中于1995年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程序为七通一平，年出租净收益为23元/平方米。

（3）于A宗地相邻区域中的一宗工业用地，1993年4月出让，出让年期为40年，开发程度为五通一平，出让地价为224元/平方米。

（4）当地土地三通一平开发费用平均为50元/平方米，从征地到完成三通一平的开发周期一年，土地开发资金利息率12％，投资回报率10％，土地增值收益率20％，土地还原率8％。

（5）当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：

五通一平时地价比三通一平时地价高100元/平方米，七通一平时地价比三通一平时地价高150元/平方米。

（6）征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为：

交易情况指数

地价指数

区域因素指数

个别因素指数

评估宗地

100

118

100

征地案例

118

100

出租案例

108

106

102

出让案例

112

100

105

请根据上述资料，评估该宗地在1996年6月，达到三通一平条件，50年土地使用权价格。

第一步根据征地资料用成本逼进法计算三通一平征地案例50年价格昨晚比较案例价格

取得费＝35万元/公顷＝35元/平方米

开发费＝50元/平方米

开发利息＝35×｛（1＋12％）1－1｝＋50×｛（1＋12％）0.5－1｝＝7.12元/平方米

开发利润＝（35＋50）×10％＝8.5元/平方米

地价＝（35＋50＋7.12＋8.5）×（1＋20％）×｛1－1/（1＋8％）50｝=118.17元/平方米

第二步根据出租资料用收益还原法计算出租案例三通一平50年价格作为比较案例价格

（23÷8％）×｛1－1/（1＋8％）50｝－150＝131.37元/平方米

第三步用出让资料计算出让案例三通一平50年价格作为比较案例三的价格

224×｛1－1/（1＋8％）50｝/｛1－1/（1＋8％）40｝－100＝129.8元/平方米

第四步进行比较修正

评估宗地价格1）=118.17×100/80×118/118×95/95×100/100=147.71元/平方米

评估宗地价格2）=131.37×100/108×118/106×95/95×100/102=132.75元/平方米

评估宗地价格3）＝129.8×100/112×118/100×95/105×100/105=117.84元/平方米

第五步估算宗地价格

评估宗地价格＝（147.71+132.75+117.84）÷3=132.77元/平方米

1998年试卷土地估价实务

1．某市一综合大厦，于1995年10月底建成，用途为综合，其中1－3层为商务，建筑面积为4000平方米；4－10层为写字楼，建筑面积为7500平方米，建筑总容积率为4，该大厦用地是在1993年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元，1998年该大厦所有者拟进行股份改制，请评估出该宗土地在1998年10月31日现状基础设施条件下（基础设施条件略）的土地使用权价格。

据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑平方米/日，写字楼实际租金为3.5元/建筑平方米/日同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为：

商场5元/平方米/日（可出租面积占建筑面积的75％），出租空置率为5％；写字楼为4.0/日/平方米（可出租面积占建筑面积的70％），空置率平均为20％，各类物业出租的费用一般为：

年管理费为租金的5％，年维修费为重置价的8％，每年需支付税费10元/建筑平方米，年保险费用为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元/建筑平方米，经济耐用年限为50年，残值率为2％。

该城市从1993年至1998年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8％，综合还原利率为9％。

收益还原法

第一步计算大厦房地产总收益

商场年总收益＝5.0×4000×75％×（1－5％）×365＝520.125万元

写字楼年总收益＝4.0×7500×70%×（1-20%）×365=613.2万元

房地产年总收益＝520.125＋613.2＝1133.325万元

第二步计算房地出租年总费用

年总管理费用＝1133.325×5%=56.67万元

年总维修费用=3000×（4000+7500）×8%=276万元

年总税费=30×（4000+7500）=34.5万元

年保险费=3000×（4000+7500）×2‰=6.9万元

年折旧费=｛3000×（4000+7500）｝÷48=71.875万元

年总费用=56.67+276+34.5+6.9+71.875=445.945万元

第三步计算房地年纯收益

纯收益＝1133.325-445.945=687.38万元

第四步计算目前房地产总价值

总价值＝a/r×｛1-1/（1＋r）n｝

总价值＝687.38/9%×｛1－1/（1＋9％）45｝=7479.52万元

第五步计算大厦房产现值

重置价格＝3000×（4500＋7500）＝3450万元

房产现值＝3450－71.875×3＝3234.375万元

第六步计算大厦所占用土地目前的地价

总地价＝房地产总价－房产现值＝7479.52-3234.75=4245.145万元

单位地价＝4245.145÷2875=14765.7元/平方米

2．某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竟投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标价格评估。

该估价机构收集到有关资料如下：

（1）A宗地面积为2000平方米，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。

（2）该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6％和4％，建造成品均匀投入，建成后即可全部售出。

（3）该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15％；税金为房地产总价的6％；银行年贷款利率为11％，土地还原利率为8％。

（4）在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：

实例B：

2370元/平方米

实例C：

2730/平方米

实例D：

2500/平方米

A宗地上建成后的房地产于上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示歌案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产：

比较因素

A宗地

比较实例B

比较实例C

比较实例D

交易时间

100

－1

－5

－4

交易情况

100

－1

＋1

区域因素

100

－2

＋2

－3

个别因素

100

＋10

＋5

使用年期

100

－3

－1

根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

剩余套市场

第一步采用市场比较法确定不动产总价

1）分别计算三个案例的试算价格：

B＝2370×100/99×100/100×100/98×100/100×100/97=2518.35元/平方米

C=2370×100/95×100/99×100/102×100/110×100/100×=2587.09元/平方米

D=2500×100/96×100/101×100/97×100/105×100/99=2557.12元/平方米

2）采用算术平均求取不动产总价

单位面积不动产＝（2518.35+2587.09+2557.12）÷3=2554.19元/平方米

不动产总价＝2554.19×2000×4＝2043.352万元

第二步计算建筑成本费用及利润

1）建筑费＝600万元

2）专业费＝600×6％＝36万元

3）不可预见费＝600×4％＝24万元

4）利息＝（600＋36＋24）×｛（1＋11％）1－1｝＋地价×｛（1＋11％）2－1｝＝72.6+0.2321×地价

5）税金＝2043.352×6%=122.6万元

6）开发利润＝2043.352×15%=306.50万元

第三步计算土地价格

地价＝不动产总价－建筑费－专业费－不可预见费－利息－税金－利润

＝2043.35-600-36-24-72.6-0.2321×地价-122.6-306.5

1.2321地价＝880.65

地价＝715.57万元

单位地价＝715.57万元÷2000平方米=3577.85元/平方米

3．地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：

宗地面积4500平方米，用途为商业综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为：

总建筑面积15600平方米，其中地下两层，地下二次1000平方米为设备层；地下一层1000平方米为停车场，设有汽车位60个。

地上1－4层为商场，面积4000平方米，5－16层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个，根据当地规定，交足40％地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。

又根据市场调查，有以下数据：

该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/平方米，销售税费为售价9％；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/平方米，可出租面积占总建筑面积的70％，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。

此类建筑物的建安综合成本分别为：

商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上车位平均为500元/个，专业费用为建安综合成本的3％，假设资金投入方式为第一年60％，第二年40％，目前贷款年利率为8％，投资回报率为20％，土地还原利率为7.5％，商场的房地产综合还原率为7％，建筑物还原利率为8.5％

试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。

剩余法套收益

第一步计算开发总价值

1）住宅部分5000×9600＝4800万元

2）商场和地下停车场部分

商场租金5×4000×365×70％＝511万元

地下停车场租金60×480×12＝34.56万元

租金总收入511＋34.56＝545.56万元

有关税费和经营管理费545.56×30％＝163.668万元

租金纯收入＝545.56-163.668=381.892

价格＝（381.892÷7%）×｛1－1/（1＋7％）48｝=5243.56万元

3）地上停车位部分

租金收入400×50×12＝24万元

税费24×30％＝7.2万元

租金纯收入24－7.2=16.8万元

价格（16.8÷7.5%）×｛1－1/（1＋7.5％）48｝=217.04万元

4）合计4800＋5243.56+217.04=10260.6万元

第二步建安成本及专业费

商场和地下部分2500×600×（1＋3％）＝1545万元

住宅部分2000×9600×（1＋3％）＝1977.6万元

地上停车位部分50×500×（1＋3％）＝2.58万元

合计1545＋1977.6+2.58=3525.18万元

第三步销售税

5000×9600×9％＝432万元

第四步利息

＝总地价×｛（1＋8％）2－1｝＋3525.18×60%×｛（1＋8％）1.5－1｝+3525.18×40%×｛（1＋8％）0.5－1｝=0.1664×总地价＋314.14万元

第五步利润

＝（总地价＋3525.18）×20％＝0.2×总地价＋705.04万元

第六步余值

余值＝总价值－建安成本及专业费－销售税－利息－利润

总地价＝10260.6-2325.18-432-（0.1664×总地价＋314.14）-（0.2×总地价＋705.04）

1．3664总地价＝5284.24

总地价＝3867.27万元

第七步开发商须交纳总地价的40％

即3867.27×40％＝1546.91万元

一、某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3，该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。

由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。

如果以该宗土地使用权评估价的70％贷款，请问该公司最多可贷多少款？

项目其他有关资金如下：

1）该大楼1－3层为商场，建筑面积为3000平方米，4－15层为办公楼。

2）大楼开发周期预期二年，第一年投入60％，第二年投入40％。

3）大楼建成后该公司计划自留2000平方米作为办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90％和80％。

目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。

4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10％，维修费为租金的8％，保险费为建安造价的2‰。

税金为年租金的12％；项目投资回报率取建安造价的30％；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2％，另外，当地土地还原利率为8％，综合还原率为10％，银行贷款利息率为10％。

剩余法套收益

1用收益还原法测算房地产总价

第一步计算年出租总收入

房地产总建筑面积＝土地面积×容积率＝5000×3＝15000平方米

商场建筑面积＝3000平方米

办公楼建筑面积＝15000－3000＝12000平方米

商场年出租收入＝300（元/月*平方米）3000平方米×12月×90％

＝9720000元＝972万元

办公楼年出租收入＝150×12000×12×80％＝17280000万元＝1728万元

年出租总收入＝商场年出租收入＋办公楼年出租收入＝972＋1728＝2700万元

第二步计算年房地费用

年管理费＝年租金×10％＝2700×10％＝270万元

年维修费＝年租金×8％＝2700×8％＝216万元

年保险费＝建安造价×2‰＝3000×（3×5000）×2‰＝9万元

年租金＝年租金×12％＝324万元

年折旧＝建安造价/47＝4500/47＝95.74万元

年房地费用合计270+216+9+324+95.74=914.74万元

第三步计算年房地纯收益

年房地纯收益＝年出租总收入－年房地费用＝2700-914.74=1785.26万元

第四步计算房地产总价

P=a/r[1-1/（1+r）n]

根据已知条件P＝1785.26÷10%｛1－1/（1＋10％）47｝=17650.18万元

2采用剩余法计算地价

第一步计算总建筑成本

项目总建筑成本＝项目建筑面积×建安综合造价＝3000×15000＝4500万元

第二步计算利息假设地价为v

v×｛（1＋10％）3－1｝＋4500×60％｛（1＋10％）1.5－1｝+4500×40％｛（1＋10％）0.5－1｝

=0.33v+414.96+87.86=0.33v+502.82万元

第四步计算地价

地价＝房地产价格－总建筑成本－利息－利润

v=17650.18-4500-0.33v-502.82-1350=8494.26万元

该地价的土地使用权涉及年期为50年。

而考虑估计时点2000年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为

8494.26×｛[1-1/（1＋8％）48]÷[1-1/（1＋8％）50]｝=8478.93万元

3计算可抵押贷款额

可抵押贷款额＝地价×70%=8478.93×70％＝5935.25万元

二、C市的某企业拟够进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。

土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。

清依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格（计算地价时，案例选择不少于四个）

1）案件资料：

案例编号

交易类型

交易地点

土地用途

地价或租金（元/㎡）

年期

容积率

交易时间

区域因素比较

个别因素比较

开发程度

A01

转让

A市

商业

858

2．1

1998．5．3

＋3

A02

出让

A市

住宅

342

2．0

1998．7．4

－3

A03

租赁

A市

商业

1．9

1999．6．2

＋5

－2

A04

转让

A市

商业

792

2．2

1997．4．8

＋4

B01

抵押

B市

商业

801

3．0

1997．10．1

C01

清算

C市

工业

210

0．6

1998．9．30

***

A05

出让

A市

住宅

424

1．6

1998．8．9

－2

－3

C02

清算

C市

商业

562

2．0

1996．7．7

***

A06

转让

A市

商业

476楼面地价

2．0

1997．2．2

－4

转让

A市

商业

2．1

1999．7．31

开发程度说明：

*表示宗地外七通一平，和宗地内三通一平；**表示宗地外七通一平和宗地内五通一平；***表示宗地内外七通一平。

1）其他资料：

A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点；A市的容积率对地价的影响是：

以容积率为3时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。

A市商业用地还原率为4％；1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均每平方米45元。

采用市场比较法等评估宗地价格

第一步案例选择

根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的个案例条件可以作为本评估对象的比较案例时A01、A03、A04、A06，将此四个案例作为初选案例。

第二步将A06案例的地价转换成单位面积地价

即计算出A06的单位面积地价476×2＝952元/平方米

第三步计算A03宗地38年期的土地使用权价格

43÷0.04×[1-1/（1＋0.04％）38]=832.82元/平方米

第四步编制期日修正指数表

年度

1997

1998

1999

2000

指数

100

110

120

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