金光生态农业温泉开发观光园建设项目可行性研究报告.docx
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金光生态农业温泉开发观光园建设项目可行性研究报告
金光生态农业温泉开发观光园建设项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
项目名称：
金光生态农业温泉开发观光园建设项目。
1.1.2建设单位概况
项目建设单位：
金光生态农业温泉开发有限责任公司
企业法人：
柳光怀
企业类型：
有限责任公司
1.1.3项目地理位置
金光生态农业温泉开发园项目位于富源县古敢乡热水塘村。
1.1.4建设内容、规模与布局
园区内除建筑面积外,种植、养殖、水产面积采用”公司+基地+农户”的经营模式，其中：
1、果树种植面积共计：
1500亩。
（枇杷、杨梅、草莓、桃树、李子、杏子、樱桃、葡萄、梨子、苹果、蜜桔、香橙、柿子、黑桃、板栗）
2、观赏植物面积共计：
500亩。
（桂花、银杏、红豆杉、竹子、塔松、冬青）
3、农业种植面积共计：
600亩。
（黑米，红米、荞麦、小米，蔬菜类）
4、水产养殖面积共计：
200亩。
（鱼类、蛙类、鳝类）
5、畜禽放养面积共计：
1300亩。
（土鸡、麻鸭、白鹅、家兔、黑山羊、黑乳猪、瘦肉猪）
6、特种养殖面积共计：
700亩。
（鹿子、竹骝、野鸭、野兔、野鸡、斑鸠、蚂蚱、蜂蜜、蚯蚓）
7、温泉开发及配套设施面积共计：
60亩
8、休闲、娱乐、住宿面积共计：
50亩。
9、绿化面积共计：
500亩。
10、儿童乐园面积共计：
25亩。
11、礼堂、会议、礼仪、婚庆接待面积共计：
50亩。
.
12、办公生活面积共计60亩。
13、道路面积共计53亩。
14、民族风情村65亩。
“区域内功能的布局”
（1）、生态果树区：
位于金光农业温泉园的北部和东北部，总面积1500亩。
（2）、农业种植区：
位于金光农业温泉园的西部，总面积为600亩。
（3）、水产、鹅、鸭养殖区：
位于北面小河段，总面积为200亩。
（4）、畜禽放养区：
位于金光农业温泉园的北部果园内，总共面积1300亩。
（5）、特种养殖区：
位于金光农业温泉园的东北部果园内，共计面积700亩。
（6）、温泉理疗区：
位于金光农业温泉园的岛屿内东南边，共计面积60亩。
（7）、休闲娱乐区：
位于金光农业温泉园的岛屿内中部，共计面积：
50亩。
（8）、儿童乐园区：
位于金光农业温泉园的岛屿内南部边，共计面积25亩。
（9）、礼仪接待区：
位于金光农业温泉园的岛屿内西北边，共计面积50亩。
（10）、办公枢纽区：
位于金光农业温泉园的岛屿内东北边，共计面积15亩。
（11）、观赏植物区：
位于金光农业温泉园的河流对面西南边，共计面积700亩。
（12）、绿化美化区：
位于金光农业温泉园的各区域，共计面积500亩。
（13）、温泉公寓区：
位于金光农业园的西北区域，共计面积60亩。
（14）、民族风情村：
位于金光农业园的南边区域，共计面积65亩。
1.1.5项目方案及目标
⑴规划接待观光理疗客人：
81000人次/年
⑵畜禽年产量：
200000只/年
⑶水产品产量：
40吨/年
⑷有机蔬菜产量：
300吨/年
⑸绿色水果产量：
2600吨/年
（6）绿色谷米产量：
100吨/年
前来金光农业温泉开发园参观旅游的老、中、少人员，每个人都能亲自体验和享受，观景，赏花，戏水，摘果，捞鱼，捕捉，宰杀，收获，温泉，理疗，放歌，休闲，养生，修性的劳动喜悦和回归自然的无穷乐趣。
1.1.6投资估算
本项目预计总投资为人民币2亿元，其他其中，
1、种植业投资：
2500万元。
2、养殖业投资：
3500万元。
3、工程建设费：
9500万元，
4、工程预备费：
4500万元。
1.1.7建设期限
2013年3月-2014年6月。
1.1.8项目效益
1、经济效益
本项目达产年平均销售收入7814.63万元，净利润约1172.2万元。
本项目财务净现值（Ic=8%）税后为1563万元，内部收益率税后为15%，投资回收期税后17年。
本项目的盈利能力较好，财务风险较小。
2、社会效益
（1）金光生态农业温泉园的建设有利于完善黔、桂、滇“三角地带”区域平衡发展格局，完善富源县旅游发展体系，推动黔、桂、滇“三角地带”区域大建设，吸纳当地农村富余劳动力。
（2）金光生态农业温泉开发园进一步促进黔、桂、滇“三角地带”区域现代生态观光旅游业的发展。
（3）金光生态农业温泉开发园建设有助于优化黔、桂、滇“三角地带”区域旅游环境，提升旅游品质，实现建设“绿色生态环保”的目标。
（4）金光生态农业温泉开发园的建设紧紧围绕富源县旅游经济，深层次、大规模调整优化农业结构。
（5）金光生态农业温泉开发园的建设有助于发展地方经济和丰富旅游消费市场，为当地城镇居民乃至周边城镇居民提供节假休闲娱乐场所。
3、生态效益分析
⑴项目区原为三省交界的角落，发展不平衡，产业落后，本项目建设可通过种植、养殖、绿化等途径促进生态环境修复和完善。
⑵旅游开发的首要工作就是环境的美化、道路的建设与整治、水系整治，景观建设、基础设施建设等，这些举措都对旅游地的生态环境平衡起着积极的促进作用，同时有助于促进园区绿化覆盖率。
主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
指标
备注
1
建设内容和规模
1、规划总用地
亩
5604.97
2、建筑总占地面积
亩
237.5
3、总建筑面积
亩
170
4、道路面积
亩
52.47
5、建筑密度
％
11
6、绿化率
％
77
7、道路总长度
米
5000
8、容积率
0.25
公共停车位
个
200
2
年营业收入
门票收入
万元
2116.73
住宿收入
万元
2268.36
餐饮收入
万元
1808.38
娱乐及购物收入
万元
1621.16
租赁收入
万元
0
合计
万元
7814.63
3
总定员
人
550
4
年工作日
天
300
一班制
5
定员
人
550
6
总投资
万元
20000
不含二期
固定资产和无形资产投资
万元
8500
前期资金与宣传费用
万元
50
不可预计费
万元
450
7
年总收入
万元
7814.63
不含二期
8
年总成本费用
万元
3384.29
计算期平均
9
年销售税金及附加
万元
785.81
计算期平均
10
年利润总额
万元
2357.43
计算期平均
11
财务评价指标
投资利润率
%
30
计算期平均
销售收入利润率
%
30
计算期平均
销售收入利税率
%
45
计算期平均
静态投资回收期（含建设期）
%
6.5
所得税前
全部投资内部收益率
%
26.84
所得税前
财务净现值（Ic=8％）
9295
所得税前
l.1.9项目可研报告编制依据
（1）中共中央、国务院《关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》（2007年中央1号文件）。
（2）中共中央、国务院《关于加强农业基地建设的若干意见》（2008年中央1号文件）；
（3）《关于当前农村经济发展中几个主要问题和对策措施的意见》（国家发展计划委员会2000年9月23日）；
（4）《农业科技发展纲要》（2001年～2010年）（国务院2001年4月28日发布）；
（5）《国家农业综合开发项目和资金管理实用读本》（国家农业综合开发办公室编辑出版）；
（6）《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南》（国家发改委2006年度）。
（7）国务院《全国生态环境建设规划》。
（8）《曲清市区级土地利用总体规划（2008-2020）》
1.2项目背景
生态农业与温泉开发是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。
近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光，赏花，戏水，摘果，捞鱼，捕捉，宰杀，收获，劳作，泡澡，温泉，理疗，放歌，休闲，养生，修性、度假的生活性功能。
随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的山环水绕的农村环境中放松自己。
于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——生态农业温泉开发园应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。
现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲，于是，回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景、赏农家情成了新的热点。
据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国等发达围家20世纪70年代就己形成产业规模，进入90年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生并不断发展推进。
生态农业温泉开发园主要是以发展养殖，种植，温泉园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。
在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种进行放养,使肉质更加鲜嫩可口,营养元素更加丰富。
种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃、营养、绿色，环保，或外观奇特的产品。
温泉以温泉：
34—37°C。
热泉：
38—42°C。
高热泉：
43—56°C以上。
依渗透不同划分为：
低渗：
可融性固体在1—8g/L
等渗：
可融性固体在8—10g/L
高渗：
可融性固体在10g/L以上。
依PH不同可分为：
酸性泉：
PH2—4。
中性泉：
PH6—7.5
硷性泉：
PH8.5—10
弱酸性泉：
PH4—6
弱硷性泉：
PH7.5—8.5
温泉对人体的医疗作用早已被人们认识，在我国利用温泉治病有悠久的历史。
温泉对人体的作用可分为：
（一）机械的刺激作用，包括水的浮力作用、水的静压作用和水的液体微粒运动对机体的摩擦作用.
（二）温度的刺激作用，温度相差越大则刺激作用越大。
温度不同则其治疗作用不同：
低温浴（低于34°C）具有促进肾上腺能效应，兴奋交感神经，皮肤血管收缩，脉搏缓慢，心搏出量减少，血压升高，胃肠蠕动降低等作用；不感温浴的疗效：
矿泉水浴温度在34-36℃之间时称为不感温浴。
此温度对机体的刺激性最小，浸浴时对心血管和呼吸系统基本上无任何影响，此温度长时间浴疗对神经系统有明显的镇静作用；温热浴的疗效：
矿泉水温度在37-39℃之间时称为温热浴。
此温度促进胆硷能的效应，能兴奋副交感神经系统，血管扩张，脉搏加速，心搏出量增加，血流加快，心动强度增加，血压下降，皮肤温度升高，皮肤电阻下降，基础代谢旺盛，胃肠蠕动增强，胃液分泌开始由增多逐渐减少。
循环血量增加，呼吸频率增加；高热浴对机体的刺激比较强烈，机体反应明显，如强烈发汗，心脏负担加重，血压升高等。
45℃以上矿泉温泉对皮肤病有明显的治疗作用。
（三）矿泉的化学成分的刺激作用是矿泉水所独有的特异性作用，并依矿泉水中所含成分的不同，以及矿泉本身的放射性和分离出来的气体的放射性、矿化度、胶体性、渗透压的不同，其作用也不尽相同。
矿水浴时矿水是通过两种形式对机体产生作用的，即离子状态的化学成分进入体内与化学物质附着在体表面而产生对皮肤的刺激作用，经有关专家部门化验，确定含有极丰富的、有益人体的化学成份，如偏硅酸、锂、溴、硒、铁、铜、锶、锰、锌、砷、硼、碘、氟等，对风湿病、神经性骨痛、消化道等多种疾病均有特殊疗效，还能起到舒筋活络、强身健体、滑肤养颜、安神定神、抗衰老等作用。
园区内的热水塘村就是因为有无数温泉口常年流出而得名“热水塘”.东南边高耸翠绿大山,南边河流蜿蜒盘旋,北边和西边群山丘林错落有序,大小的温泉出口就出入于山体之间,绿色环保幽静宜人.实属人类不可多得的优质温泉资源。
在生态业温泉开发园内游客不但
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