广州X楼盘开盘方案2012.doc

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金碧雅苑开盘方案

一、项目概况

1.项目地理位置

金碧雅苑项目位于广州市白云区新广从公路彭西水塘底路段，东接新广从路，南为黄边路，从项目地段到天河、东山等地只需要半个多小时车程

2.规划要点

净用地面积54930平方米（总用地面积：

81265平方米）

规划总建筑面积164790平方米

容积率≤3.0（净用地面积54930平方米计）

建筑密度≤30%（净用地面积54930平方米记）

绿地率≤35%

二、项目的SWOT分析

A、项目优势分析：

（1）项目临近白云山，该生态环境良好，整体空气质素较好，高层单位课远眺山景；

（2）欧洲皇家园林设计气势宏大，景观内容丰富，视觉美感冲击力强；在同区域中又独特性和竞争力；

（3）设计方正实用，主要户型二房和三房能迎合市场的主题需要；

（4）毗邻白云大道，交通便利、周边多辆公交车途径区前；

（5）区内人车分流、首层的私家园林设计，完全的休闲生态小区概念达到了与白云山大生态环境交相辉映的效果；

（6）知名开发商，极具品牌吸引力。

B、项目劣势分析：

（1）小区规模不大，区内配套设施欠完善；

（2）周边的外围环境较为杂乱，原居住地人员素质较低，缺乏整体的居住环境和档次；

（3）首期户型设计以二房二厅和三房二厅为主，比例为6：

4，户型仅为五种，品种缺乏多样性；缩小了目标客户的选择面；

（4）二期产品平面设计缺乏创新，夹缝单位有一定的销售难度；

C、项目威胁分析：

（1）项目同地段楼盘对手较为抢进，知名开发商又新世界、雅居乐集团等，竞争较为激烈；

（2）该地段楼盘均有一定的规模，配套的生活设计较为完善，从而使本项目欠缺一定的优势；

（3）白云板块经过近几年开发建设，已颇具规模且不乏成熟楼盘，特别是机场路板块，白云大道南段板块，南湖板块以及黄石路板块等，队金碧雅苑来说，已形成了巨大的阻截性竞争对手群，已笑话了很大部分原住居民购房。

D、项目机会分析：

（1）随着城市的快速扩张，机场的迁移，白云区楼盘越来越受到买家的青睐，新广从路板块因又白云堡豪苑、颐和山庄等豪宅楼盘的领航作用使得该板块被市场瞩目并逐渐出校热销态势；同时也提升了区域居住档次；

（2）利用恒大的企业知名度和金碧的产品品牌江队本项目知名度的快速提升和促销又很好的促进作用；（3）项目的产品设计和定位又一定的市场竞争力。

三、竞争对手分析

1、时代玫瑰园

（1）基本情况

位于白云大道黄边北路（永泰收费站西侧），总占地面积17万平方米，共有60多幢小高层楼宇构成。

小区规划采用环抱或大围合式设计，地层设计为无间架空层，会所设计为地上与地下想结合的下沉式会所，功能齐全，设有幼儿园和小学等教育配套设施，引进社区美术馆——广东美术馆分馆。

主力户型：

小三房二厅88~90平方米

四房二厅127~129平方米

两方二厅69~70平方米

物业管理费：

1.5~1.8元（待定）

均价（毛坯）：

约3600元／平方米（普通装修）：

4000／元平方米

首期现已封顶，外立面已装修好，2005年8月交楼

（2）竞争分析

时代玫瑰园江成为金碧雅苑最直接竞争者之一。

A、大型楼盘，配套完善，小区内生活相对便利赢得竞争优势；

B、占地面积大，又园林环境设计变化的优势；

C、交通方便，小区距白云大道不足一公里；

D、户型设计有一定的特色，适合该地段客户主流；

E、引进广东美术馆分馆，确立社区高雅生活主题，提高了社区文化内涵，对白领、教师和公务员有一定的吸引力。

2.、白云尚城

（1）基本情况

白云尚城位于黄石北路，距白云大道不足一公里，交通极为方便。

小区定位为白云区标志性高尚社区，以澳洲珀斯优裕生活为蓝本，小区内设珀斯商业风情街，重在突出小区园林设计的特色，社区配套设施完善，并有一定的创新，分设儿童会所（一期）和综合会所（三期），设小型影剧院等高雅文化体育设施。

主力户型：

两房两厅68~78平方米

小三房二厅约87平方米

中三房二厅约100平方米

大三房二厅约117平方米

物业管理费：

1.5元／平方米

均价：

4000元／平方米（普通装修）

目前首期已封顶，2005年7月交楼。

（2）竞争分析

白云尚城基本上与金碧雅苑在同一地段，也将成为主要竞争对手之一。

A、精品楼盘强调特色，能吸引中高端客户；

B、户型设计方正实用，大阳台设计极具吸引力；

C、周边配套完善，肉菜市场、小学、中学就在附近，形成外围环境竞争优势。

该盘竞争劣势为整体价格显高，队中低端客户没有吸引力，难以形成市场效应。

3.岭南新世界

（1）基本情况

岭南新世界位于新广从光路西侧，永泰新村地段，占地达120万平方米，号称市内最大楼盘之一。

配套设施非常完善，小区内幼儿园、小学、中学、大型会所、大型超市、肉菜市场、体育场馆、屋村巴士等一应俱全，部分设施已投入使用。

环境营造方面，进出小区的道路已完善，小区内中心园林（首期）也颇有特色，整个环境已相对成熟。

主力户型：

二房二厅约70~80平方米

三房二厅约100~125平方米

四房二厅约140平方米

均价：

首期A1~A11幢，B1~B12幢为毛坯房，均价约3300元／平方米；

二期B20~B29幢为带豪华装修房，均价约3700~3800元／平方米，若客户要求以毛坯房交楼，房价可减350元／平方米。

目前，首期已交付使用，二期B20~B29幢正在建设，预计2005年底交付使用。

（2）竞争分析

岭南新世界虽然距金碧雅苑有2~3公里的路程，但由于其同在新广从路边，客户群体与金碧雅苑基本相似，因此岭南新世界也将成为主要竞争楼盘之一。

A、超大型楼盘配套齐全，生活方便；

B、环境与园林设计又气势，富于变化，能引起视觉好感；

C、户型设计方正实用，能迎合多种需要；

D、屋村巴士，交通方便；

E、价格适中，有一定的竞争力；

F、知名开发商，又一定的品牌吸引力。

4.、白云高尔夫花园南区——荷塘月色

（1）基本情况

白云高尔夫花园位于黄石东路中段，总占地面积约20万平方米，分东区、西区和南区，其中东区、西区已全部建成，是一个成熟的楼盘；南区“荷塘月色”的首期在售，“荷塘月色”二期于2005年逐渐开工，预计2005年年底完成整个项目开发。

主打户型：

二房二厅约75平方米

小三房二厅约86~106平方米

四房二厅约140平方米

均价：

4200元／平方米（可选装修）

物业管理费：

1.5元／平方米

小高层一梯四户设计，南北朝向。

“荷塘月色”一期预计2005年8月交楼。

（2）竞争分析

“荷塘月色”将是金碧雅苑高端客户群的主要竞争楼盘。

A、成熟楼盘配套齐全，生活方便；

B、地理位置有一定优势，交通方便；

C、主题园林设计，充满文化魅力，对白领和公务员、教师等文化层次高的客户又相当吸引力。

5.雅居乐南湖半岛花园

（1）基本情况

南湖半岛花园是南湖板块的大型热销楼盘，定位在中高档，依山临湖为该盘卖点，主力户型以中两房（75平方米）、中三房（约100平方米）、大三房（约120平方米）和140平方米以上的四房等。

目标客户主要是天河区的中高级白领、高级公务员等。

（2）总占地面积30万平方米，绿化率高达57%，规划三期，在售一期；配套较为齐全。

四、目标客户群分析

（一）从市场情况来看，选择白云大道的目标客户又很大一部分是周边的居民，或者是工作关系、社会关系在白云区，还有一部分是黄石陈田村、嘉和、永泰等地原住居民，他们都适应了白云区的居住环境和生活环境，更为重要的是居住在这里有助于生意上、工作上的发展。

（二）附近的楼盘至天河宏城广场的屋村巴士一般都在半个小时以内车程，加上一路上不用过桥，无收费站，若自驾车上下班能降低生活成本，因此，以白云板块楼盘的环境和空气质量能吸引不少白领购房移居。

（三）环市路以北至广园路一带的公务员、白领阶层，他们选择白云大道板块楼盘的理由跟天河商务区白领相似，逃避喧嚣的闹市，寻找宁静清新的家园，而且与原来的生活工作环境变化不大。

五、开盘策划思路

结合楼盘的市场定位，对金碧雅苑实施高档精品包装路线，在短时间内迅速提高项目知名度。

通过主题广告的诉求树立“金碧雅苑——白云山麓世外桃源”的项目尊贵形象和独特个性；同时针对性地密集投放广告，借助恒大品牌，造成全城轰动效应，迅速提升楼盘的知名度，奠定楼盘在白云楼市的领航地位，实现快速销售。

六、项目定位

具体的定位表述为：

（1）领航白云山下的欧式休闲生活，通过项目超前的设计理念、独具欧式风格的建筑概念、充满异国风情的欧式皇家园林设计，合理实用的平面布局，24小时皇室物管服务为目标买家演绎金碧雅苑的完美楼盘形象，塑造：

“金碧雅苑——白云山麓世外桃源”的最贵楼盘形象。

（2）独家提出：

金碧雅苑，双生态6S生活方式，

围绕项目的优势表述为：

Sanitary（健康）人车分流的人性化设计，空气清新的理想家园；

Stylish（空间）人性化设计，皇家欧式园林，围合式布局，通风采光优势尽显，展示特色空间。

Satisfied（服务）皇室管家服务，24小时贴心管理；

Scenic（天然景色）白云山的自然清新与区内景致交相辉映，尽展恬静闲居的生活方式；

Safety（安全）区内先进智能安保系统和防卫系统，威武文明之师的24小时站岗值班，令住户安枕无忧；

Snug（舒适）电梯花园洋房，阳光版户型设计，户户有景，首层附送私家园林花园，尽感休闲中的尊贵。

七、销售计划

为均衡施工进度的差异，配合低开高走的价格策略，以短、平、快的销售理念，获取最大销售利润，采用分阶段组合发售策略。

销售目标：

金碧雅苑首期可销售住宅396套，建筑面积约为28775.7平方米；二期住宅306套，建筑面积约23364平方米。

预期销售目标：

2005年7月31日—2005年8月31日，首期销售完成80%，二期销售40%，实现销售面积302万平方米，均价3000-3100元／平方米，销售额约为0.96-1亿元。

首期开盘详细销售计划：

（2005年7月27日—8月31日）

一期共计9栋楼，396套；

7月27日（周二）内部认购推2幢楼，具体为：

3、3号楼，计88套，（二房、三房比例各为50%）

7月29日，推出1、2号楼，计88套；

7月31日开盘当天，推3幢楼，具体为：

5、6、7号楼，计132套；

8月7日加推剩余2幢楼，具体为：

8、9号楼，计88套；

8月14日（周六）消化前期单位；力争8月15日前完成80%销售额，约316套；

8月20日，推13、14号楼，力争在8月31日（两周时间）售出120套左右。

首期定价策略：

目前周边楼盘均价（毛坯标准）约为3300—3600元/平方米左右，且基本为现楼，有较为成熟的小区环境及配套。

金碧雅苑开盘时，1—9号楼封顶，但小区园林基本没有成型，仅可能对外围进行临时绿化包装，因此要保证开盘火爆，条件为：

合理的定价+集团优质品牌+前期炒作。

基于以上原因，建议金碧雅苑开盘1—9、12—14号楼均价约为3000—3100元/平方米，具体价格策略为：

7月27日首次认购，均价为2800—2900元/平方米；

7月29日，均价为2900元/平方米；

7月31日，开盘均价3000元/平方米；

8月7日，均价为3100元/平方米；

8月21日。

12、13号楼，均价为3100—3200元/平方米。

首期推广促销优惠策略：

由于开盘期间价格优惠，建议仅安排96—98折的额外优惠即可；

购楼抽奖，凡在开盘期间的购房客户均可即时参加抽奖，有机会获得七日风情游，让客户可