二手房交易“带押过户”服务模式工作方案.docx

二手房交易“带押过户”服务模式工作方案.docx

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二手房交易“带押过户”服务模式工作方案

进一步优化营商环境，提升便利化服务水平，创新服务举措，切实解决企业及群众在不动产抵押和转移登记中遇到的实际困难，提高我市二手房交易效率、便利度和降低交易成本，充分保障抵押不动产依法转让，提升交易登记安全性，有效激发我市房地产市场良性循环和健康发展，现根据**精神，就推进实施二手房在未解除原抵押权状态下过户（简称“带押过户”）制订本方案。

一、指导思想

全面贯彻落实《中华人民共和国民法典》立法精神，保障抵押不动产依法转让，有效克服传统模式下存量房买卖中需先结清贷款并注销抵押后再过户的痛点，解决交易登记过程中办理时间长、潜在风险大、资金成本高等问题，实现二手房交易登记流程更优、效率更高、成本更低、风险更小，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，最大限度提升人民群众获得感、幸福感。

二、工作内容

二手房“带押过户”模式指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款。

依托不动产转移登记、房屋交易、税费缴纳“一窗办理”模式和抵押登记不见面办理工作模式，着眼在卖方原有贷款未结清、抵押未注销的情况下，通过调整交易登记的事项环节、优化登记流程次序、压缩办理整体时限，推行不动产转移登记与抵押变更登记并行办理，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押设立登记等步骤紧密联动，完成“带押过户”目标，最大限度保障当事各方合法权益和转移登记安全，为申请人提供更顺畅、更便捷、更高效的不动产转移登记服务。

三、实施原则

（一）安全性与便利性兼顾原则。

二手房“带押过户”服务模式的核心是免去了提前还贷及注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权转移登记、抵押权设立、注销登记同步办理。

针对二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可由商业银行自主确定引入第三方作为担保机构，保障资金安全，防控业务风险。

（二）自动校验和高效就近原则。

推行二手房“带押过户”服务模式，利用大数据、区块链等技术实现信息共享，自动核验交易主体和房源信息，方便房屋交易主体就近办理。

（三）稳妥试行和鼓励探索原则。

以同行（即买卖双方的贷款银行为同一家银行）间二手房“带押过户”作为试点推广应用，鼓励推广“带押过户”服务模式；支持探索跨行（即买卖双方的贷款银行非同一家银行）间“带押过户”业务办理。

四、办理流程

在二手房交易中，对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除，买方也需要使用贷款购房的情况，买卖双方选择二手房“带押过户”模式的，办理流程如下：

（一）发起申请。

买方向银行提交申请贷款资料，同时卖方向银行提交提前还款申请和“带押过户”申请。

（二）审批买方贷款。

买卖双方及银行签订《市二手房“带押过户”三方协议书》（以下简称《三方协议书》详见附件2，可结合实际调整），明确银行放款后优先偿还卖方贷款余额。

银行审批贷款，向买方出具同意贷款书。

买家支付首付款项进入资金监管账户。

（三）办理转移登记。

买卖双方备齐《三方协议书》等有关材料，到不动产登记“一窗受理”窗口申请办理合同网签备案、完税、转移登记手续，办理产权过户。

按规定缴纳登记费用后，不动产登记部门完成审批（若涉及查封不能办理过户即退回申请），缮证与发放。

（四）办理抵押登记。

不动产转移登记后，系统自动生成《不动产权电子证书》，银行凭《不动产权电子证书》发起买方的不动产抵押登记申请，不动产登记部门按相关规定完成审批。

（五）放款还款。

银行发放买方购房贷款并按约定立即结清卖方贷款，剩余款项划转至卖方指定账户。

上述基本流程可结合实际优化完善。

五、工作分工

结合我市房屋交易、税费缴纳、不动产登记的实际情况以及二手房“带押过户”业务类型特点，各相关部门职责分工如下：

（一）市自然资源局主要职责。

负责牵头会同市住房和城乡建设局、税务局、中国人民银行市中心支行、银保监分局、住房公积金中心整合二手房“带押过户”业务办理事项，理顺工作衔接，共同调整确定二手房“带押过户”业务基本流程及申请材料清单、格式；梳理精简二手房“带押过户”业务办理过程中不动产转移登记、抵押登记、抵押注销登记流程，明确办理要求及时限；统筹开展业务培训和政策宣传，负责二手房“带押过户”中登记业务的受理、审核、登簿、发证等工作；负责升级完善不动产登记信息系统，提升部门间系统对接水平，实现信息实时共享。

（二）市住房和城乡建设局主要职责。

会同市自然资源局、中国人民银行市中心支行、银保监分局、税务局整合二手房“带押过户”业务办理事项，理顺工作衔接，共同调整确定“带押过户”业务基本流程及申请材料清单、格式；负责明确“带押过户”业务中二手房买卖合同网签备案办理要求及时限；负责进一步优化二手房买卖合同网签备案工作；配合提升部门间系统对接水平，实现信息实时共享。

（三）国家税务总局市税务局主要职责。

会同市自然资源局、市住房和城乡建设局、中国人民银行市中心支行、银保监分局整合二手房“带押过户”业务办理事项，理顺工作衔接，共同调整确定二手房“带押过户”业务基本流程及申请材料清单、格式；在不动产登记系统与税务征缴系统集成的基础上，推动实现网上便利办税和纳税信息实时共享、电子税票可线上调用及下载打印；配合提升部门间系统对接水平，优化工作模式。

（四）中国人民银行市中心支行主要职责。

引导金融机构按照市场化、法治化原则开展业务，优化内部业务流程，做好内控、审批、发放、管理、统计等多方面沟通衔接，提高业务办理效率。

指导市利率自律机制配合规范二手房贷款首付比例及贷款利率政策执行工作。

强化风险防控措施，梳理业务流程各环节可能存在的风险点，制定完善相关业务系统操作应急处置预案，及时发现并有效弥补风险漏洞，确保客户资金安全，保障房产交易顺利进行。

指导金融机构与自然资源等相关部门协调配合形成业务操作规程或标准，做好相关政策、制度及合规操作的内部培训。

加大业务宣传力度，提高“带押过户”业务的社会知晓度和惠及面。

（五）银保监分局主要职责。

组织和指导商业银行按照市场化、法制化原则加大宣传、积极开展“带押过户”业务，加强与不动产登记部门等相关部门协调配合，优化完善提存、放款、撤押等工作程序，强化业务流程各环节风险管控，确保“带押过户”业务在各商业银行间无障碍开展。

（六）市住房公积金管理中心主要职责。

结合二手房交易过户有关要求，明确二手房“带押过户”办理住房公积金贷款的业务流程，以及出具抵押注销手续或者申请抵押登记等事项的业务规则和办理时限。

在完成转移登记后至为买方贷款办理抵押登记前，不动产登记部门不得为买方办理包括但不限于抵押登记、居住权设立、转移登记等业务。

六、时间安排

2023年4月初开始，实现市本级因继承（受遗赠）、夫妻离婚析产、夫妻婚姻存续期内购买房屋增加配偶为共有人办理转移登记等情形下的二手房“带押过户”业务，可开展不动产转移登记与抵押变更登记并行办理的模式。

2023年5月初开始，全面推广因交易的二手房“带押过户”业务。

七、相关要求

（一）统一思想认识，强化组织领导。

二手房“带押过户”是我市深化“放管服”改革、优化营商环境的重要工作，是激发二手房市场交易活力、促进房地产市场良性循环和健康发展的有效手段，是支持居民合理住房需求的务实举措，各部门要高度重视，切实担负起落实改革要求和工作安排的主体责任。

（二）建立工作机制，强化沟通协作。

涉及二手房“带押过户”的相关单位和部门要建立协作机制，既要各司其职，又要相互支持，密切配合，主动协调，形成合力；要结合各自所担负任务，抓好工作落实，建立工作台账，明确目标、要求、进度，严格按时间节点推进，确保如期完成。

（三）优化办理流程，压缩办理时限。

要锚定最大化便民的目标，科学优化流程、合理设计程序，在精简申请材料、压缩办理时间、提升服务体验上下功夫、出实招。

要立足线下、瞄准线上，在稳步开展政务大厅现场办理的同时，积极探索线上办理模式，扎实推进业务系统对接、数据信息共享，不断健全网上办理机制、完善系统功能支撑。

金融机构要深度参与，既要积极改进现有工作流程、配合交易双方做好登记申请，更要强化贷款审批、发放、结清、抵押注销等动作的时效性，严格控制办结时限，充分保障交易双方权益。

（四）精心组织培训，强化能力提升。

要结合工作推进情况，科学设置岗位、配齐配强人员，认真谋划和组织业务培训，切实提升工作人员实际操作能力和服务水平，确保二手房“带押过户”稳妥落地实施。

（五）注重营造氛围，强化宣传引导。

要充分利用网络、电视、报刊等媒体，广泛宣传二手房“带押过户”改革举措，加强政策解读，积极回应社会关切、引导社会预期，为工作顺利开展提供良好舆论氛围。

附件：

1.市二手房“带押过户”业务办理流程

2.市二手房“带押过户”三方协议书

3.市二手房“带押过户”基本流程图

附件1

市二手房“带押过户”业务办理流程

一、申请提前还款和申请新贷款

1.买方向按揭银行提交申请贷款资料，同时卖方向银行提交提前还款申请和带押过户申请。

2.签订《二手房“带押过户”三方协议书》。

3.银行审批贷款。

依据《个人二手住房贷款相关制度》向买方出其同意贷款书，同时出具卖方的住房贷款利息清单用于纳税申报、转移登记。

二、办理房屋过户

4.买家支付首付款到三方约定的还贷监管账户。

5.买卖双方在“一窗受理”窗口申办“带押过户（转移登记）”手续。

6.买卖双方网签合同。

7.买卖双方缴纳登记费用，并完成缴税。

8.不动产登记办证中心根据相关规定完成转移登记审批手续（若涉及查封不能办理过户即退回申请，相关后续操作由买卖双方，银行方及担保方协商处理）。

三、办理房屋抵押登记

9.不动产登记完成后，系统自动生成并推送《不动产登记电子证明》，金融机构凭《不动产登记电子证明》发起买方的不动产抵押登记申请，不动产登记办证中心按相关规定完成审批。

10.金融机构按照买卖双方及三方协议书的约定放款。

清偿原贷款余额，将剩余款项退至原业主指定账户。

同时，金融机构向不动产登记系统发起申请注销原抵押权。

附件2

市二手房“带押过户”三方协议书

（示范文本，仅适用于买卖双方贷款银行为同一银行情形）

甲方（转让方）:

证件号码:

联系电话:

乙方（受让方）:

证件号码:

联系电话:

丙方（抵押权人）:

证件号码:

法定代表人:

联系电话:

一、甲方已将坐落于

的不动产（不动产权证号:

）（下称该单元）抵押给丙方，抵押金额为人民币元（不动产登记证明号：

）,现甲方拟将上述不动产所有权的%份额转让给乙方，经三方协商一致，丙方同意在不注销上述抵押登记的情况下，先由甲方将上述不动产转让给乙方，待登记并核发新的产权证后，由乙方向银行申请购房贷款，优先支付到丙方如下账号，用于代偿还甲方在丙方的贷款，当甲方贷款结清后，余款划转甲方收款账户，再由丙方申请办理上述不动产的抵押注销登记，由此产生的一切法律后果与纠纷由三方自行承担解决。

二、甲方向丙方申请该不动产转让给乙方，约定的转让价格为人民币元（大写:

元）,其中元（大写:

元）由乙方向丙方申请个人住房贷款。

三、甲、乙、丙三方在办理“带押过户”过程，同时办理乙方对该单元抵押权首次登记手续，并注销甲方的抵押权。

四、甲、乙双方同意将乙方支付给甲方的首付款人民币

元（大写:

元）直接划入二手房资金托管账户，监管账户资金优先用于清偿甲方尚欠丙方的所有贷款本息：

账户名称:

账号:

五、乙方向丙方申请的个人住房贷款（以丙方最终审批为准），优先用于清偿甲方尚欠丙方的所有贷款本息，在丙方发放后先清偿甲方所有贷款本息。

清偿后的剩余款项，甲、乙双方授权丙方直接划至甲方在丙方开立的个人账户中:

账户名称:

账号:

六、若乙方的购房款总额不足以清偿甲方尚欠丙方的所有贷款本息时，甲方需先向还贷监管账户补足差额部分金额。

甲方（签名）:

乙方（签名）:

丙方（盖章）:

日期:

地点:

附件3

市二手房“带押过户”基本流程图

三方签订《二手房“带押过户”三方协议书》，金融机构向买方出具同意贷款书

买方向金融机构提交申请贷款资料

金融机构发起申请注销卖方抵押权

不动产中心完成抵押登记审批，发证

金融机构放款，清偿卖方所欠贷款本息

剩余款项划转回卖方预留账户

金融机构发起买方的首次抵押登记申请

不动产中心完成转移登记审批，发证

支付首期款，款项按约定进入托管账户

买卖双方持《二手房“带押过户”三方协议书》，及登记相关材料，到不动产“一窗受理”窗口办理合同备案、完税、转移登记

买卖双方签订买卖合同

金融机构受理申请，审批买方购房贷款

卖方向金融机构提交提前还款申请和“带押过户”申请