青岛房地产市场研究报告.ppt

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青岛市房地产市场研究报告青岛市房地产市场研究报告2008年10月分析目的梳理青岛地产市场的成长环境和发展轨迹分析框架1城市宏观概况2地产市场总述3区域市场特征4企业竞争环境青岛市房地产市场研究报告青岛市房地产市场研究报告n城市发展线研究城市发展线研究q半岛规划半岛规划q青岛市城市规划及发展青岛市城市规划及发展q青岛市宏观房地产市场研究青岛市宏观房地产市场研究q青岛市房地产政策研究青岛市房地产政策研究q青岛市各居住板块特征及未来发展预测青岛市各居住板块特征及未来发展预测n青岛市房地产市场研究青岛市房地产市场研究n青岛市房地产市场竞争格局青岛市房地产市场竞争格局山东半岛是中国东部，太平洋西岸最具发展潜力的地区。

山东半岛是中国东部，太平洋西岸最具发展潜力的地区。

城市发展线研究城市发展线研究n山东省半岛规划山东省半岛规划q山东半岛城市群由山东半岛城市群由济南、青岛、烟台、济南、青岛、烟台、淄博、威海、潍坊、东营、日照等淄博、威海、潍坊、东营、日照等8个设区城市构成的城市地域空间组合个设区城市构成的城市地域空间组合，土地面积近土地面积近7.4万平方公里，人口万平方公里，人口4244万万。

q区域经济指标：

区域经济指标：

2007年山东全年完年山东全年完成成GDP25887.67亿元，同比增长亿元，同比增长14.3%，其中青岛市完成，其中青岛市完成3786.52亿亿元，增长元，增长16%。

q预计到预计到2010年，山东半岛城市群城年，山东半岛城市群城市化水平要达到市化水平要达到60%。

半岛城市群概况半岛城市群概况青岛青岛济南济南烟台烟台战略核心是培养青岛在山东半岛区域的龙头带动作用。

战略核心是培养青岛在山东半岛区域的龙头带动作用。

区域空间发展结构区域空间发展结构“双中心、两主轴、两次轴双中心、两主轴、两次轴”q龙头城市：

青岛龙头城市：

青岛q双中心：

青岛、济南双中心：

青岛、济南q副中心：

烟台副中心：

烟台两主轴两主轴q济南济南-淄博淄博-潍坊潍坊-青岛青岛q日照日照-青岛青岛-威海威海-烟台烟台两次轴两次轴q以烟台以烟台-莱州莱州-潍坊潍坊q日照日照-五莲五莲-诸城诸城-安丘安丘-潍坊潍坊-寿光寿光-东营东营n山东省半岛规划山东省半岛规划城市发展线研究城市发展线研究n山东省半岛规划山东省半岛规划q以胶济线、沿海岸线为依托组成以胶济线、沿海岸线为依托组成T形产业带核心骨架形产业带核心骨架，培育发展东营，培育发展东营-淄博、济南、青淄博、济南、青岛岛-日照、烟台日照、烟台-威海、潍坊威海、潍坊-青岛，日照青岛，日照-青岛青岛-威海威海-烟台六条优势产业集聚带。

烟台六条优势产业集聚带。

q石化医药产业带：

东营、淄博石化医药产业带：

东营、淄博q电子信息产业带：

济南电子信息产业带：

济南q家电制造产业带：

家电制造产业带：

青岛青岛、日照、日照q汽车制造产业带：

烟台、威海汽车制造产业带：

烟台、威海q纺织服装产业带：

潍坊、纺织服装产业带：

潍坊、青岛青岛q海海洋洋产产业业带带：

日照、：

日照、青岛青岛、威、威海、烟台海、烟台六大产业集聚带：

六大产业集聚带：

产业空间布局产业空间布局城市发展线研究城市发展线研究青岛市房地产市场研究报告青岛市房地产市场研究报告n城市发展线研究城市发展线研究q半岛规划半岛规划q青岛市城市规划及发展青岛市城市规划及发展q青岛市宏观房地产市场研究青岛市宏观房地产市场研究q青岛市房地产政策研究青岛市房地产政策研究q青岛市各居住板块特征及未来发展预测青岛市各居住板块特征及未来发展预测n青岛市房地产市场研究青岛市房地产市场研究n青岛市房地产市场竞争格局青岛市房地产市场竞争格局青岛已成为东部沿海重要的国际性金融贸易，青岛已成为东部沿海重要的国际性金融贸易，旅游，港口经济于一身的滨海城市。

旅游，港口经济于一身的滨海城市。

城市功能定位城市功能定位q山东和黄河中下游地区的龙头城市山东和黄河中下游地区的龙头城市q以港口为主的国际综合交通枢纽以港口为主的国际综合交通枢纽q区域金融、贸易、信息中心区域金融、贸易、信息中心q国际性海滨旅游城市国际性海滨旅游城市q现代制造业和服务业发达的国际性港口城市现代制造业和服务业发达的国际性港口城市n青岛市城市规划及发展青岛市城市规划及发展城市发展线研究城市发展线研究行政区划及人口行政区划及人口q青岛市青岛市7区区5市，总人口市，总人口749万，其中城市人口万，其中城市人口271万万q总面积总面积10654平方公里平方公里n青岛市城市规划及发展青岛市城市规划及发展的发展态势的发展态势q主城主城：

胶州湾东岸：

胶州湾东岸q辅城辅城：

胶州湾西岸，：

胶州湾西岸，以黄岛区中心城区以黄岛区中心城区为主为主组成组成q红岛红岛q组团发展：

环胶州湾组团发展：

环胶州湾六个发展组团六个发展组团为城市为城市适度分散发展区域适度分散发展区域城市总体布局结构城市总体布局结构“三点一环，六组团发展三点一环，六组团发展”20102010年，全市户籍人口控制在年，全市户籍人口控制在809809万人以内，城市化率达到万人以内，城市化率达到63%63%城市发展线研究城市发展线研究高速提升的经济增长率推动青岛成为全国范围内的经济强市高速提升的经济增长率推动青岛成为全国范围内的经济强市经济发展状况经济发展状况q2006年全市年全市GDP3206.58亿元，比去年增长亿元，比去年增长18.7，经济实力和持续发展能力进一步增强，经济实力和持续发展能力进一步增强q经济保持增长，近四年增幅稳定在经济保持增长，近四年增幅稳定在18-20q2010年年GDP预计达到预计达到4900亿元左右，增幅保亿元左右，增幅保持持13以上以上n青岛市宏观经济发展青岛市宏观经济发展城市发展线研究城市发展线研究q20072007年青岛市完成年青岛市完成3786.523786.52亿元，增长亿元，增长16%16%，经济经济实力和持续发展能力进一步增强实力和持续发展能力进一步增强q经济保持增长，经济保持增长，近四年增幅稳定在近四年增幅稳定在18-2018-20社会事业和保障体系进一步发展完善，人民生活水平和质量大幅提高。

社会事业和保障体系进一步发展完善，人民生活水平和质量大幅提高。

可支配收入状况可支配收入状况q青岛市城市居民可支配收入在山东各主要城市中青岛市城市居民可支配收入在山东各主要城市中位居前列，比位居第一的东营少位居前列，比位居第一的东营少1400元元q青岛市居民可支配收入持续增长，青岛市居民可支配收入持续增长，2006年城市年城市居民收入达到居民收入达到15328元元，农民收入达到，农民收入达到6546元，元，城市居民购买力凸现；城市居民购买力凸现；q2010年，城镇居民人均可支配收入达到年，城镇居民人均可支配收入达到20900元元左右、农村居民人均纯收入达到左右、农村居民人均纯收入达到9350元左右，元左右，年均分别增长年均分别增长10%左右。

左右。

n青岛市宏观经济发展青岛市宏观经济发展城市发展线研究城市发展线研究数据来源：

青岛统计年鉴q2008年第年第29届奥运会和届奥运会和13届残奥会帆船比赛在青岛举届残奥会帆船比赛在青岛举行行q青岛奥林匹克帆船中心座落青岛奥林匹克帆船中心座落于青岛市东部新区浮山湾畔，于青岛市东部新区浮山湾畔，毗邻五四广场和东海路。

毗邻五四广场和东海路。

q据旅游部门预测，奥帆赛将据旅游部门预测，奥帆赛将使青岛海外游客量以年均使青岛海外游客量以年均16的速度递增的速度递增n青岛市奥运经济推动青岛市奥运经济推动城市发展线研究城市发展线研究n青岛市城镇体系青岛市城镇体系主城区主城区：

规划主体功能为全市的行政、规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物资流、信息心；资金流、物资流、信息流集散中心；集约化现代工流集散中心；集约化现代工业和高科技产业区。

业和高科技产业区。

城市框架体系布局：

城市框架体系布局：

“一个中心城市和五个次中心城市一个中心城市和五个次中心城市胶南胶南：

规划主体功能为加强纺织机械工业，加快发展食品饮料、海洋捕捞、海水养殖、海洋化工、修造船及旅游度假业胶州胶州：

规划主体功能为利用交通便捷、乡镇企业发达的优势，大力发展机械、建材、食品加工和仓储运输业。

即墨即墨：

规划主体功能为吸收中心城市工业扩散，重点发展机械、传统工艺品制造和对外贸易，建成一定规模的商贸集散中心平度平度：

规划主体功能为食品和农副产品加工，机械和矿产建材行业，以及历史文化旅游业。

莱西莱西：

规划主体功能为发展农副产品加工及化肥工业等辅城区辅城区：

规划主体功能为居住、港口贸易、规划主体功能为居住、港口贸易、大型临港产业、综合开发实验和大型临港产业、综合开发实验和旅游度假。

旅游度假。

以港兴市，发展成环渤海地区和东北亚经济圈中重要的经济中心和贸易口岸。

以港兴市，发展成环渤海地区和东北亚经济圈中重要的经济中心和贸易口岸。

城市发展线研究城市发展线研究城市发展线研究城市发展线研究n青岛市拥湾城市规划青岛市拥湾城市规划以往的环胶州湾发展，仅限于港口和工业岸线的建设，结果是，珍贵的土以往的环胶州湾发展，仅限于港口和工业岸线的建设，结果是，珍贵的土地资源被占用，地资源被占用，珍贵的生态资源被破坏。

而此番拥湾发展战略正式实施后，胶珍贵的生态资源被破坏。

而此番拥湾发展战略正式实施后，胶州湾最终将变身州湾最终将变身青岛的青岛的一个一个内湖内湖，环胶州湾地区将成，环胶州湾地区将成一个新老城区风一个新老城区风格协调、产业分布合理的现代化经济岸格协调、产业分布合理的现代化经济岸线、生活岸线、生态岸线。

线、生活岸线、生态岸线。

从市南老港区到红岛再到西海岸的红石崖，沿线可开发建设用地达400余平方公里，胶州湾滨海新城区将建成与老城区风格呼应、以胶州湾城市“内湖”的现代化中心城区。

滨海城区将重点发展成现代服务业中心、产业核心基地和高新园区。

在区域内，将划分四方国际邮轮港区、海云庵商贸文化旅游区、北岭商贸居住休闲区、高校都市科技产业区、沧口商贸居住区、红岛新城区和北部高新区等七大板块。

对外交通系统规划由海港、机场、对外交通系统规划由海港、机场、铁路、公路和管道五种交通运输方铁路、公路和管道五种交通运输方式组成，形成以港口为主体的高效、式组成，形成以港口为主体的高效、现代化的国际综合交通枢纽。

现代化的国际综合交通枢纽。

q港口港口：

中心港区规划以前湾港区、大港区、：

中心港区规划以前湾港区、大港区、黄岛油港区为主体，以沧口水道北港区、黄岛油港区为主体，以沧口水道北港区、小港区及其它地方港区和专业港为辅助，小港区及其它地方港区和专业港为辅助，形成多功能的中心港形成多功能的中心港q飞机飞机：

流亭国际机场距市中心：

流亭国际机场距市中心32公里，公里，驱车驱车20分钟分钟q铁路铁路：

动车青岛与北京时间缩短到动车青岛与北京时间缩短到6小时小时；远景高速铁路客站设在城阳远景高速铁路客站设在城阳q高速公路高速公路：

青威公路、烟青公路、青德公：

青威公路、烟青公路、青德公路、济青公路、薛泰公路、青日公路为六路、济青公路、薛泰公路、青日公路为六条主要放射线，青黄公路和条主要放射线，青黄公路和204国道为主国道为主要联络线。

远期建设新烟青公路要联络线。

远期建设新烟青公路q青岛有青岛有两条国际客运航线两条国际客运航线，常年开船，发，常年开船，发往大连，韩国仁川，日本下关等地。

往大连，韩国仁川，日本下关等地。

n青岛市交通体系青岛市交通体系对外交通对外交通城市发展线研究城市发展线研究通过跨胶州湾的通过跨胶州湾的“一环、一桥、一隧一环、一桥、一隧”将主城和辅城相连接，将主城和辅城相连接，青黄相连，加快挺进西海岸的步伐。

青黄相连，加快挺进西海岸的步伐。

海底隧道海底隧道跨海大桥跨海大桥城市主干路网的规划布局形态为城市主干路网的规划布局形态为“纵横干线联两环纵横干线联两环”q即以主城和辅城即以主城和辅城南北向南北向、东西向的快速路东西向的快速路和主干和主干路构成的纵横干线路构成的纵横干线q两环：

两环：

环胶州湾快速路环胶州湾快速路1小时小时、环崂山主干路、