长沙双瑞月湖地产项目市场定位报告.ppt

长沙双瑞月湖地产项目市场定位报告.ppt

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长沙双瑞房地产开发有限公司谨呈：

长沙双瑞房地产开发有限公司本报告的指导思想本报告的指导思想本报告旨在通过本报告旨在通过对长沙市场的深度把握和深刻调研的基础上，对长沙市场的深度把握和深刻调研的基础上，结合结合长沙长沙双瑞月湖双瑞月湖所处的地段位置及产品规划特点，为项所处的地段位置及产品规划特点，为项目的目的定位定位及营销提供准确的方向和行之有效的执行计划及营销提供准确的方向和行之有效的执行计划。

汇报纲要汇报纲要确定项目整体开发目标方向确定项目整体开发目标方向解决项目产品开发市场步骤解决项目产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对启动区产品定位及市场应对项目解析项目解析腾飞长沙腾飞长沙迅速发展的长沙经济和逐步完善的城市配套！

迅速发展的长沙经济和逐步完善的城市配套！

山水洲城，一山，一水，一洲，一名城山水洲城，一山，一水，一洲，一名城山水洲城，一山，一水，一洲，一名城山水洲城，一山，一水，一洲，一名城本项目诞生于城市与生态自然最完美的结合归属地金金鹰鹰城版块城版块从地理位置角度而言，金鹰城板块是长沙市区的后花园，是星沙新城的前庭院，是城北片区的升级版。

从发展角度而言，金鹰城板块可依洪山、伴京珠、飞金鹰、托星沙，发展自身的影视文化、城市度假休闲产业，成为多元化产业链的聚集地。

项目与城市位置的战略关系项目与城市位置的战略关系本项目属金鹰城板块金鹰城板块；该版块在广电中心、长沙大学和圣爵菲斯的影响和带动下，将成为长长沙沙高高尚尚居住区居住区。

有望助成本项目高品物业的开发形象。

项目战略位置解析项目战略位置解析项目与城市交通动脉的关系项目与城市交通动脉的关系三一九国道三一九国道火星北路（在建）火星北路（在建）城市交通体系全面渗透，项目与城市交通动脉的衔接是城市价值的直接体现。

工程兵大道工程兵大道项目四向现状项目四向现状朝南是规划拥有占地60多万平方米的以自然、生态、水为主题的月湖公园。

向西可看到浏阳河，其两侧正按旅游规划建设400米沿河风光带。

北面可看到拥有优美的自然风光和丰富的人文景观的洪山旅游区。

东向是城市主要主干路火星路，噪音影响较大。

浏阳河（西）浏阳河（西）洪山旅游区（北）洪山旅游区（北）月湖公园月湖公园（南，规划中）（南，规划中）交通动脉（东）交通动脉（东）自然景观资源丰富自然景观资源丰富噪音噪音影响影响较大较大地产因子单身公寓普通住宅中高档中高档洋洋房房别墅别墅豪宅豪宅中高档洋房、别墅住宅说明项目与高档住宅的符合情况对公共效能的依赖性很强强一般一般弱弱不宜闹市区人员混杂区符合对噪音、环境干扰的适应性强较强弱弱很弱很弱不宜面临交通主（快）干道、高压线、工厂、闹市区符合对小区（菜市场）配套要求高很高一般一般一般一般不宜商场上加住宅符合小区的物业管理的要求一般一般高高很高很高应有高水准专业物业管理公司符合建筑、质量装修要求高高一般一般一般一般精品设计符合容积率、覆盖率要求低中高高高高低密度=豪宅符合对休闲空间、绿化要求低一般高高很高很高具有品味的专用康乐、商务会所用小区符合景观要求低一般高高很高很高最好具有天然稀缺景观资源符合如左图所示：

不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同由项目地产因子所决定的物业开发方向由项目地产因子所决定的物业开发方向项目地块具备项目地块具备高档住宅开发高档住宅开发的必要条件的必要条件解析解析结论结论2008房地产营销策划大全策划必备资料库！

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改改造造片片区区，土土地地储储备备充充足足，将将形形成成“新新城城市市生活圈生活圈”城城中中片片区区地地段段价价值值，都心生活圈都心生活圈城市城市背景背景双瑞月湖双瑞月湖水云间水云间幸福里幸福里美林水郡美林水郡麓山别墅麓山别墅岳麓山公馆岳麓山公馆山水英伦山水英伦白竹白竹水乡水乡绿城绿城青竹青竹园园圣爵菲斯圣爵菲斯御景龙城御景龙城金鹰城板块金鹰城板块以文化传媒产以文化传媒产业为基础的新城市高端物业板业为基础的新城市高端物业板块，具有良好的城市生态资源，块，具有良好的城市生态资源，同时与城市发展比较密切。

价同时与城市发展比较密切。

价格与城市发展联系紧密。

格与城市发展联系紧密。

星马板块星马板块以以新产业园区为新产业园区为基础的高端物业板块，立足区基础的高端物业板块，立足区域产业的规模和数量，政策支域产业的规模和数量，政策支持和产业链完善是其发展的关持和产业链完善是其发展的关键，因此目前价格存在瓶颈。

键，因此目前价格存在瓶颈。

岳麓山板块岳麓山板块以教育产业为以教育产业为基础，以历史文化为沉淀，形基础，以历史文化为沉淀，形成的高端板块，板块远景价值成的高端板块，板块远景价值不容忽视，具备多元化的发展不容忽视，具备多元化的发展趋势。

趋势。

望城板块望城板块郊居型别墅物业郊居型别墅物业板块，以物业类型竞争市场，板块，以物业类型竞争市场，缺乏规划和产业的支持，完全缺乏规划和产业的支持，完全依靠城市扩张。

依靠城市扩张。

同升湖板块同升湖板块以自然资源为以自然资源为核心的高端板块，对配套服务核心的高端板块，对配套服务和个性化的要求较高，发展空和个性化的要求较高，发展空间良好。

间良好。

竞争竞争格局格局长长沙沙生生态态走走廊廊东西东西319319国道国道整体开整体开发方向发方向领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势-以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者定位定位战略战略定位定位目标目标打造打造长沙城市高端住宅长沙城市高端住宅新标志新标志定义定义长沙城市豪宅长沙城市豪宅新标准新标准项目自身条件充分利用项目自身条件充分利用本项目具有明显的自然、生态、景观条件，这些条件是完成项目本项目具有明显的自然、生态、景观条件，这些条件是完成项目开发目标的基础，充分挖掘诸多资源，可提高市场起点，与城区开发目标的基础，充分挖掘诸多资源，可提高市场起点，与城区普通别墅项目拉开距离。

普通别墅项目拉开距离。

区域规划高度支持目标定位区域规划高度支持目标定位新世纪片区的规划可有效提升片区市政功能，同时，近期金鹰城新世纪片区的规划可有效提升片区市政功能，同时，近期金鹰城板块的迅速发展，项目所在片区已经形成了长沙城区高档住宅集板块的迅速发展，项目所在片区已经形成了长沙城区高档住宅集中区域，根据深圳香蜜湖板块、深圳红树湾板块的开发模式，该中区域，根据深圳香蜜湖板块、深圳红树湾板块的开发模式，该片区的城区高端别墅区雏形已具。

片区的城区高端别墅区雏形已具。

长沙高端市场时机成熟长沙高端市场时机成熟据我司对长沙市场的调查，目前长沙市场的高端需求旺盛，据我司对长沙市场的调查，目前长沙市场的高端需求旺盛，0404年年全市成交高端别墅型住宅超过全市成交高端别墅型住宅超过2222万万（其中独立别墅约（其中独立别墅约88万万），），总套数将近总套数将近780780套，占总体商品房销售面积的近套，占总体商品房销售面积的近7%7%，而且高端客，而且高端客户日益成熟，而中高端产品集中供应量大，城区真正的的高端产户日益成熟，而中高端产品集中供应量大，城区真正的的高端产品供应量有限，金鹰城的开发已近尾声，城区高端市场大有可为。

品供应量有限，金鹰城的开发已近尾声，城区高端市场大有可为。

定位定位依据依据确定项目整体开发目标方向确定项目整体开发目标方向解决项目产品开发市场步骤解决项目产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对启动区产品定位及市场应对项目解析项目解析汇报纲要汇报纲要开发商：

深圳华侨城项目位置：

深圳南山华侨城欢乐谷北物业公司：

深圳华侨城物业管理有限公司二期容积率3.75;绿化率50%;建筑面积22975平方米纯水岸为449户，其中多层363户，主力户型170-330平方米；TOWNHOUSE86户，主力户型260-310平方米三期绿化率50.00容积率1.85占地面积：

4.14万平米建筑面积：

7.80万平米主力户型面积为170250平方米盐田福田南莲花山罗湖CBD香蜜湖世界之窗莲塘南山西丽波托菲诺豪宅豪宅典范典范波托菲诺城市山谷地理位置：

深圳南山沙河西路开发商：

深圳百富隆新投资股份物业管理公司：

金地物管建筑公司：

江苏华建股份公司总占地122655平方米，总建161000平方米，平均容积率：

1.31。

分三期开发，一二期是纯粹的联排别墅社区，均已如伙。

二期TOWNHOUSE56套；独立别墅30栋三期总体建筑面积：

106395.26平方米三期商业建筑面积13921.4平方米。

Townhouse:

174套行政公寓：

216套空中别墅：

103套总居住户数：

493户停车位：

500个地下车位盐田福田南莲花山罗湖CBD香蜜湖世界之窗莲塘南山西丽城市山谷豪宅豪宅典范典范圣莫丽斯开发商：

深圳市华来利实业有限公司项目位置：

深圳福田二线扩展区内,塘朗山旁项目概况：

项目占地面积27.6万平方米，建筑面积33.2万平方米。

产品概况：

整个住宅基本沿自然水体或者原始山体布置，将自然的山水融入于现代人文社会，产品设计立足养生、生态、阳光的理念，导入一种积极、健康，高品质的生活方式。

一期以独立别墅、Townhouse、叠拼洋房为主以及少量的小高层。

别墅单户面积从635-1135平米，仅有5栋。

Townhouse由270-500平米之间不等，有200多套。

洋房均为复式户型，面积由230-310平米之间，有200套。

二期以小高层及高层为主。

深圳“圣莫丽斯”的项目名源自瑞士小镇“圣莫丽斯”（St.Moritz）。

盐田福田南莲花山罗湖CBD香蜜湖世界之窗莲塘南山西丽圣莫丽斯豪宅豪宅典范典范主题开发主题开发城市豪宅一般通过建筑规划、园林设计以及其它特色建筑、景观城市豪宅一般通过建筑规划、园林设计以及其它特色建筑、景观小品的应用，树立项目整体的开发主题，并以主题形象出击市场，小品的应用，树立项目整体的开发主题，并以主题形象出击市场，以求良好市场反应。

以求良好市场反应。

分期开发分期开发城市豪宅由于规模因素和市场风险防范因素，均采用分期开发城市豪宅由于规模因素和市场风险防范因素，均采用分期开发策略，通过市场检验后确定整体各期开发规模和产品类型。

策略，通过市场检验后确定整体各期开发规模和产品类型。

开发开发规律规律资源整合资源整合城市豪宅拥有很好的自然资源，与城市的紧密结合，使其成为城市城市豪宅拥有很好的自然资源，与城市的紧密结合，使其成为城市内不可多得的优质产品，因此其开发通常是城市资源与自然资源内不可多得的优质产品，因此其开发通常是城市资源与自然资源的有机结合，从而使项目价值得以完全挖掘。

的有机结合，从而使项目价值得以完全挖掘。

产品领先产品领先城市豪宅在基本资源保障下，对于自身产品的也非常注重，一方城市豪宅在基本资源保障下，对于自身产品的也非常注重，一方面是做适合于市场需求的产品，另一方面也通