合肥市天鹅湖畔地块项目可行性报告68页.docx
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合肥市天鹅湖畔地块项目可行性报告68页
合肥天鹅湖畔项目可行性报告
一、合肥市宏观发展概要2
（一）合肥整体情况2
（二）合肥城市发展3
（三）合肥市经济环境5
（四）合肥市人口分析9
（五）合肥市未来规划9
（六）合肥市宏观发展总结11
二、房地产政策研究12
（一）2009年全国性房地产政策12
（二）2009年合肥市房地产政策13
三、合肥市房地产住宅市场发展研究15
（一）合肥市房地产发展15
（二）合肥土地市场15
（三）合肥市房地产开发投资16
（四）合肥市房地产新开工面积分析16
（五）合肥市商品房销售情况分析17
（六）合肥市未来住房需求研究21
（七）合肥市房地产前景预测21
四、合肥市政务区房地产住宅市场研究22
（一）合肥房地产板块的划分22
（二）2009年政务区房地产市场分析22
（三）政务区未来房地产展望25
（四）政务区在售楼盘情况25
（五）政务区房地产市场总结27
五、合肥市高端市场研究27
（一）合肥别墅项目市场研究27
（二）合肥高层高端项目市场研究34
（三）合肥高端消费者研究45
六、项目地块概述48
（一）项目地块概况48
（二）项目地块区域环境分析49
（三）项目地块分析52
七、项目市场预测65
（一）预测目的65
（二）典型城市的启示65
（三）项目比较选择的原则和依据66
（四）商品住宅的选择比较66
（五）项目普通公寓价格的推算67
（六）项目近远期价格预测68
一、合肥市宏观发展概要
（一）合肥整体情况
合肥是安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。
合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限，2008年全市常住人口为486.74万人。
（二）合肥城市发展
由于政策的推动及紧邻长三角的区位优势，合肥正成为长三角组团城市之一。
越来越多的制造、电子、汽车等企业开始转移到合肥。
机场、铁路、轻轨、主干线、经济开发区的建设，让合肥城市建设处于前所未有的高潮期。
1、合肥市2006-2008年城市发展状况
1.1政策优势
建立市政中心，简化工商业报批流程；为现阶段优势工业及优势商业提供市政配套支持；降低工商业检验标准。
1.2交通支持
改造市中心城市主干道为八车道；修建市区高架道路；立项城市轻轨；改造合肥火车站容量；开通合肥-上海及江苏内动车组；预开通合肥-武汉、合肥-郑州动车组；修建新桥国际机场，预计2011年建成。
1.3工业增长
合肥受到国际高档汽车配件制造商的青睐；合肥逐渐成为中国白色家电最大生产基地；鼓励信息电子产业从南方城市迁移至合肥。
1.4区位优势
2008年合肥市被接纳为长三角城市，享有长三角城市发展待遇；合肥成为新兴的南北运输要点；全国经济发展重点从南北轴线变更为东西轴线。
2、合肥市未来城市发展状况
2.1合肥市经济发展情况
●人均可支配收入年均增12%
今后5年，沿海发达地区产业向中西部地区转移的速度加快，中部崛起战略在加速推进，为后发地区的发展提供了新的契机。
这些都为合肥市进一步发挥已有的区位、交通、科技、产业和环境等优势，谋求更好更快发展提供了广阔的空间创造了条件。
合肥市东向发展将取得新突破，以构建省会经济圈为起跳点，与长三角地区实现良性互动发展，成为沿海地区产业资本转移的首选地之一。
利用外资质量和水平全面提升，开放型经济加速发展；新型流通业态、物流、旅游、会展、金融等产业发展水平进一步提高，基本建成区域性商贸物流中心、旅游会展中心和金融中心。
通过“工业立市”战略的强化，合肥市基本形成优势产业格局。
家电、汽车、装备制造等重点产业集群形成较强竞争力，培育千亿产业一个、500亿以上产业两至三个；电子信息、新材料、新能源等产业加速发展，高新技术产业增加值占全市工业增加值60%左右。
开发园区发展实现新跨越，三大开发区综合实力继续提升，县区工业园区特色产业集群更具规模。
农业多种功能得到开发，农业现代化进程进一步加快，实现城郊型农业向现代都市农业转变，合肥市未来的工业区主要集中在城东区域，目前正对城东居民进行大规模的拆迁安置，未来合肥市的工业产业产业会逐步的迁移到城东。
合肥市未来5年主要奋斗目标是，到2012年，地区生产总值年均增长16%以上，人均生产总值达到6万元；财政收入年均增长15%以上；城镇居民人均可支配收入年均增长12%以上，农民人均纯收入年均增长13%。
2.2合肥市城市建设
未来5年，合肥滨湖新区拓展区初步建成，基本建成区域综合交通枢纽和“141”城市框架体系，建成新桥国际机场、合肥港综合码头、合肥新铁路枢纽及合蚌高铁。
●2008-2012的梦想：
高速铁路新桥机场相继建成
经过今后5年的发展后，合肥市现代化滨湖大城市建设初见成效。
基本建成区域综合交通枢纽和“141”城市框架体系。
建成新桥国际机场、合肥港综合码头、合肥新铁路枢纽及合蚌高铁，完成一环六射高速公路建设；建成以快速路、一级主干路组成的城市快速通道体系，城市道路交通系统更加完善。
“141”组团联动发展，中心城区品位明显提升，四大组团发展能力显著增强，滨湖新区拓展区初步建成。
新农村建设全面推进，继续保持全省领先水平。
3、小结
从长期来看，合肥往四面发展的格局不会变。
政务区在快速发展，新兴的板块在未来长期预期也是有发展潜力的。
对于城市发展其他的板块来看，滨湖新区将是未来合肥重点提升的新兴区块；政务区将是政府重点打造的商务办公区，其未来的市政配套、生活配套等都将是合肥市最好的。
（三）合肥市经济环境
1、GDP及固定资产投资
合肥经济增长速度远高于全国平均水平，不考虑物价上涨因素，2001-2007年，合肥GDP累计增长258%，平均年增长率高达20.0%，远高于同期全国平均水平的14.4%，合肥2008年GDP达1664.84亿元。
*（数据来源：
合肥统计局）
固定资产投资持续增加，推动经济增长，固定资产投资是推动经济增长的重要因素，合肥固定资产投资持续增长，将为合肥未来经济增长提供重要的推动力。
*（数据来源：
合肥统计局）
2、人均GDP
2008年合肥人均GDP为34482元（折合美元为4724美元），其增长率为22.6%，增长速度远远高于国内平均速度。
*（数据来源：
合肥统计局）
3、城镇居民人均年可支配性收入及年消费性支出
合肥城镇居民人均年可支配性收入连续增长，2001-2008年，合肥人均居民收入累计增长129%，2008年增长率达到16.1%。
*（数据来源：
合肥统计局）
合肥城镇居民收入增长推动消费增加，2001-2008年，合肥城镇居民平均每人全年消费性支出累计增长110%，2008年增长率达到18.3%。
*（数据来源：
合肥统计局）
【盛世观点】：
合肥居民的收入及支出较低，但是近几年来增幅较快，随着居民收入的提升，合肥居民对居住的需求也将提升。
4、安徽省内GDP比较
合肥是安徽省GDP总量最高的城市，与其他城市相比拥有绝对优势。
经初步统计，合肥2008年的GDP总量达到排名第二与第三的总和。
*（数据来源：
合肥统计局）
5、长三角省会城市比较
5.1长三角省会城市GDP及收入比较
由于2008年合肥市被接纳为长三角城市，享有长三角城市发展待遇，我们选取长三角各省省会城市进行对比：
2007年合肥整体经济实力在长三角各个省会代表城市属于最弱的，2008年合肥在各方面已经超过南昌。
*（数据来源：
各城市统计局）
5.22006-2008年长三角省会城市GDP及收入增幅比较
在2006至2008年三年内，合肥的城市综合实力增长速度普遍高与其他城市，并且呈稳步上涨态势。
尤其是2007年，合肥成为全国城市经济能力增幅最快的省会城市，2008年与长三角其他省会城市相比，合肥的增幅仍然是最大的。
（四）合肥市人口分析
2008年合肥市常住人口为501万人，外来人口为14.26万人，占总人口的2.84%，可见合肥的人口构成以当地人为主。
而2008年合肥市高校在校学生人数约30.02万人，占合肥总人口的6.03%，是合肥人口的重要组成部分。
作为中部省份，合肥的农业人口仍占据大部分比例，但是正在逐年减少。
年度
户籍人口（万人）
非农业人口（万人）
非农业人口所占比例
2001
442.16
146.81
33.2%
2002
448.08
153.54
34.3%
2003
456.6
160.18
35.1%
2004
444.68
168.96
38.0%
2005
455.7
184.91
40.6%
2006
469.85
196.16
41.7%
2007
478.9
203.73
42.5%
2008
486.74
210
43.1%
（五）合肥市未来规划
1、合肥城市发展定位
根据《合肥市城市总体规划（2006-2020年）》,合肥市的定位为：
□安徽省政治、经济、文化中心。
□全国重要的科研教育区域。
□现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地。
□区域性交通枢纽。
□区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。
2、合肥规划整体目标
合肥分为八个城市分区：
老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区。
□市中心城区人口规模
近期2010年，中心城区城市人口300万人；远期2020年，中心城区城市人口360万人；
□市中心城区城市建设用地规模
近期2010年，中心城区建设用地300平方公里，人均建设用地100平方米；远期2020年，中心城区建设用地360平方公里，人均建设用地100平方米。
3、城市分区
合肥城镇空间组织结构：
“一核一圈五轴”。
形成以合肥中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。
合肥市到2020年重点开发区域为西南部的三个开发区。
合肥市政府已将政府部门整体迁移至西南的政务新区，以拉动新老区的共同发展。
（六）合肥市宏观发展总结
（1）合肥经济总况：
合肥作为内陆省会城市，整体经济能力远远落后于长三角城市，但是合肥近三年的增长速度居于省会城市前列。
（2）人口发展变化：
农村人口占据多数比列，外来人口较少本地居民为主是合肥人口的重要特征，合肥居民整体构成趋于传统。
但是合肥众多大学带来大量的高校学生群体，会给人口带来年轻及时尚化特征。
（3）合肥城市发展及未来规划：
合肥已被接纳为长三角城市之一，城市发展建设投入前所未有的力度，未来将加大中心城区的商业建设及西南片的三个经济开发区的工业建设。
【盛世观点】：
合肥原有经济较为薄弱，但近年由于政策导向及长三角大量工业企业内迁使合肥成为中国内地发展最快的城市之一，整体居民收入增速明显。
整体经济能力决定了合肥房地产市场也将进入快速发展期，合肥房地产价格也将进入快速上升阶段。
二、房地产政策研究
（一）2009年全国性房地产政策
■城市房地产税暂行条例废止（2009年1月1日）
国务院总理温家宝日前签署第546号国务院令，宣布1951年8月8日由原政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。
政策核心要点：
自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受“无区别待遇”，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
【政策点评】：
《城市房地产税暂行条例》的废止将令外资资本流动更加自由，但在我国劳动力资源尚未放开的大背景下，或许对国内企业并不平等。
■《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（2009年3月6日）
国家税务总局印发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知，明确根据开发项目所在三类地区，房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率均下降5个百分点。
政策核心要点：
◆开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，预计计税毛利率不得低于15%;地级市城区及郊区的，不得低于10%;
◆其他地区的，预计计税毛利率不得低于5%。
经济适用房、限价房和危改房则维持了过去的标准，仍为3%。
【政策点评】：
虽然下调税率是个好消息，但仍然高于开发商的实际利润率，因此并无实质性改变。
■擅自变更土地用途将被禁止参加招拍挂（2009年5月15日）
国土资源部土地利用管理司发布《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。
同时，各地被要求在6月30日前，完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定。
政策核心要点：
◆廉租房和经济适用房的土地供应，将享受费用减免的政策优惠。
◆禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发，违反该规定的企业将被禁止参加土地招拍挂活动。
【政策点评】：
针对目前一些地方政府和开发商为牟取利益的行为，此政策进一步规范了房地产市场体系。
■国务院13年来首次下调商品房资本金比例（2009年5月27日）
国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。
政策核心要点：
◆自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。
【政策点评】：
资本金放松并不意味着银行放贷将会敞开。
部分开发商表示，此举表明房地产市场的行情并不如销售数据看到的那样'光鲜'，一些企业的资金链依然紧绷，下调资本金比例能否起到救市的效果还有待观察。
（二）2009年合肥市房地产政策
■合肥市公积金新政（2009年3月4日）
调整最高贷款额度，借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金的,最高贷款额度由20万元调整为35万元；调整还贷能力系数，由0.35提高至0.5。
调整首付款比例。
购买新建商品住房首付款比例下调至20%。
新政自即日起执行，至2009年12月31日止。
未涉及调整的政策部分仍按原规定执行。
省直公积金用户的家庭成员发生重大疾病造成家庭生活严重困难等情形，都可提取个人公积金。
昨省直住房公积金分中心发布修改后的新公积金提取政策。
除了老政策规定的买新房等可以提取公积金外，若家庭成员发生重大疾病造成家庭生活严重困难，家庭纳入合肥市城镇居民最低生活保障都可提取公积金。
【政策点评】：
新政在很大程度上释放了一大部分购房群体，刺激了商品房市场消费。
■合肥再推12条新规助楼市买地可分期付款（2009年3月24日）
提高公积金贷款上限、提高普通商品住房价格标准后，合肥市再度出台对房地产市场的扶助政策，包括开发商拿地可分期付款、多渠道为开发商融资、降低小区停车位配套比例等，缓解开发商的资金压力。
昨天，由合肥市建委、国土局、规划局、房产局联合签发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》正式对外发布，共12条，从多个层面为开发商减负。
【政策点评】：
政策出台是能够产生一定的影响，主要是减轻开发商资金压力，但却只是短期内给行业注入一支强心剂，但从长远看还是靠国家整个经济乃至世界经济的复苏才能带动房地产市场的回暖。
■合肥再推12条新规助楼市买地可分期付款（2009年3月24日）
5月14日，安徽省政府办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的意见》，从减免税费、放松二套房贷、缓缴开发商拿地税费、优化土地等方面给与楼市多重利好，以期刺激楼市全面复苏。
政策出台后，业界表示，新政虽然推出诸多利好，但直接对楼市的冲击不会很大，楼市回暖还需要一个过渡的时期。
省政府办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的意见》中指出：
购买改善型二套房可享首套房优惠政策。
【政策点评】：
政策对供需两者产生了正面的影响，一方面为买房者省钱，鼓励消费者购房；另一方面为房地产开发商解困，缓解开发商的土地开发压力。
（三）小结
2008年受全球金融危机的影响，全国房地产市场萎靡，国家和地方都出台一系列刺激消费的政策，这些政策的影响也得到了市场的回应，进入2009年全国房地产成交上升，很多城市单月成交创历史记录。
随着的市场的发展，国家和地方未来出台的政策会主要以稳定市场为主。
三、合肥市房地产住宅市场发展研究
（一）合肥市房地产发展
合肥市真正意义上的房地产始于上个世纪八十年代，当时建造的住宅小区多为低档次房源和市场的完全卖方性质。
进入九十年代后，合肥的房地产进入新的一轮热潮。
为满足一部分先富起来产业集团和个人的消费愿望，开始出现少量高档建筑，这期间的特点是中低档房源为主、高档房源为辅。
随着实物分房制度的取消，房地产也进入实质性发展时代，目前合肥房地产市场上的房源是高中低档都有，市场也变成了买方性质。
经过近几年的快速发展，合肥房地产开发的中小楼盘已经提升到相当的水平。
2004年以来，以房地产新军和外来开发商为主的众多新盘不断抢滩，超百万平方米的大盘频现合肥。
随着合肥房地产市场的不断发展，万科、绿地、绿城、深圳建设控股、奥园集团、华彦地产等发达地区的知名开发企业和专业顾问机构一大批外来开发商也纷纷进驻合肥，抢占投资先机。
【盛世观点】：
□外来开发企业的大量涌入对合肥房地产市场产生了较大影响，不仅为自身发展创造了机遇，也提升了合肥房地产的开发水平和营销理念，推动了合肥的城市建设，大大提高了合肥楼盘的品质和销售速度，加快合肥房地产市场的市场化进程。
□随着合肥房地产的发展，合肥本地消费者的投资置业观念也在不断的更新，促使合肥房地产市场重新洗牌。
不难看出，引入专业化、职业化、细分化、周期性的市场概念，注重团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等先进理念，并借鉴发达城市已经运作成熟的经营管理、营销手段，对合肥房地产市场发展十分重要。
□随着市场的发展，客户对房地产产品、法律和政策等相关内容的了解和把握越来越深入，消费者、开发商、监管部门在市场的博弈中携手成长和成熟起来，合肥房地产市场将由卖方市场转为买方市场。
（二）合肥土地市场
2009年上半年合肥市出让土地217.3万平方米，超过2008年全年的土地出让面积，随着经济环境的回暖，2009年合肥市将迎来土地的集中放量。
（三）合肥市房地产开发投资
合肥市房地产开发投资逐年增加，而且增加的幅度非常大，2008年合肥市房地产开发完成投资总额为563.3亿元，其中住宅投资439.55亿元，办公楼投资27.66亿元，商业房投资48.67亿元；同比分别增长46.8%、48.1%、44.7%和68.5%。
（四）合肥市房地产新开工面积分析
合肥市商品房新开工面积逐年增加，其增加幅度在减缓。
2008年商品房新开工面积为1828.78万平方米，其中住宅1443.58万平方米，办公楼98.78万平方米，商业房119.23万平方米，同比分别增长13.22%、12.3%、15.72%和16.65%。
（五）合肥市商品房销售情况分析
1、合肥住宅库存量
1）、蜀山可售量高居首位
截止2009年6月30日，蜀山区住宅可售套数为11652套，环比上月增加187套，增幅为1.6%；可售面积为116.9万㎡，环比上月增加1.3万㎡，增幅达1.1%， 蜀山可售量最高的区域，以巨大的优势遥遥领先其他区域。
2）、蜀山、包河和滨湖为主要贡献区域
蜀山、包河和滨湖三区可售套数总计为29440套，占总可售套数的64%；三区可售面积总计为298.9万㎡，占总可售面积的63%。
2、2009年上半年合肥销售套数
2009年1-6月合肥住宅商品房，共计销售49464套。
蜀山和包河并驾齐驱，蜀山和包河两区销售累计套数均达8000以上，两区之和超过总量的13以上。
另滨湖销售上升明显，稳稳占据前三甲之列。
*（数据来源：
合肥房产交易网）
3、2009年上半年合肥销售面积
2009年1-6月合肥住宅商品房，销售415.8万平方米。
蜀山、包河和滨湖三区销售面积之和达225.2万平方米，占总量的54.2%，该三区成为全市住宅销售面积主要贡献区域。
*（数据来源：
合肥房产交易网）
4、2009年上半年合肥销售均价
2009年1-6月合肥住宅商品房，成交价格平均为4106.3元平方米。
1-4月份的成交均价呈现平稳微升走势，基本维持在4000元平方米左右，究其原因是合肥楼市正处于回暖的初期，刚性需求和改善型需求对价格抗性很大，加之开发企业需要缓解库存和资金压力，双重因素促使价格涨幅微弱；而从4月开始合肥住宅销售价格上涨速度开始明显加快，上涨幅度也逐月增加。
主要是合肥开发企业的库存压力和资金压力经过前几月的释放，加上楼市可能重新进入高速上扬通道的预期，开发企业营销策略的改变，都使得合肥住宅商品房的销售价格开始急速上涨。
*（数据来源：
合肥房产交易网）
5、2009年上半年合肥销售总金额
2009年1-6月合肥住宅商品房，共为合肥开发企业回笼170.6亿元资金。
蜀山和包河住宅销售总金额都超过30亿元以上，另滨湖也以24.6亿元的优异表现稳居总额榜前三甲。
*（数据来源：
合肥房产交易网）
（六）合肥市未来住房需求研究
依据《合肥市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《合肥市城市总体规划（2006-2020）》：
2012年规划合肥市中心城区人口将达到300万人，人均住房建筑面积30㎡标准。
从08年统计数据来看，2008年末合肥市中心城区人口数量为203.49万人，比2007年增加2.6%，年新增人口约5万，每年新增住房需求约150万。
目前城市居民人均建筑面积25.8平方米。
要想达到合肥城市规划目标，未来的合肥中心城区的住房需求量为3750万平方米，2009年上半年合肥市销售面积为415.8万平方米，如果城市发展规划实现，这意味着未来4－5年合肥房地产将保持较快的发展速度，鉴于合肥年新增人口速度缓慢，未来房地产发展的主要需求支持将来自改善型购房。
（七）合肥市房地产前景预测
1、合肥楼盘的发展趋势
1）小高层住宅唱主角。
小高层住宅兼有多层和高层的优势，比多层住宅节约用地，又比高层住宅节省成本和造价，人文环境和整体环境均比高层住宅好。
2）联体别墅崭露头角。
随着合肥市区的不断扩大，一些原本离市区较远的土地也被开发了出来。
这部分区域远离市区，自然条件和地理环境都比城区优越，适宜发展高档住宅区，这既可满足社会需求，又符合发展需要。
3）居住性和适应性增强。
住宅设计从追求豪华外表和大面积转向追求房间设计，“以人为本”和整体质量的提高。
面积不一定很大，但划分的比例要合理，配套设备性能比高。
实用性和耐用性好，住宅科技含量提高，抗灾、防噪音、防污染等方面优良，居住质量高。
四、合肥市政务区房地产住宅市场研究
（一）合肥房地产板块的划分
合肥房地产市场由庐阳区、包河区、瑶海区、政务区、蜀山区、高新区、经开区、新站区和滨湖新区九大板块组成。
其中政务区属于大牌开发商的主要集中板块，在合肥房地产市场，政务区板块的价格水平和开发水平处于领先水平，且项目用地均位于政务区，所以以下我们重点针对针对政务区房地产市场展开研究。
（二）2009年政务区房地产市场分析
1、2009年上半年政务区销售
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