最新君临国际广场物业管理邀标文件精品.docx
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最新君临国际广场物业管理邀标文件精品
附件一：
投标承诺
江苏中住房地产开发有限公司：
我公司已对“君临国际广场”项目的物业管理邀标文件、合同条款、答疑以及项目环境条件进行了充分研究分析，根据我公司的资源配置、经验和仔细测算，决定做出如下报价：
1、前期介入费用：
（人民币）壹拾万元整
2、接管后物业管理收费标准：
A幢（人民币）2.6元/平方米
B幢（人民币）4.5元/平方米
C幢（人民币）0.8元/平方米
我公司郑重承诺，上述报价以及随付的全部服务承诺，均为真实可信，并同意将全部投标文件作为正式合同的附件。
投标企业公章
法人代表或被授权签章
年月日
附件二：
物业管理委托合同（参考范本）
目录
第一章一般条款
第二章委托管理事项
第三章合同期限
第四章甲方的权利与义务
第五章乙方的权利与义务
第六章管理目标
第七章管理服务费用
第八章维修基金的收取
第九章奖惩办法
第一十章违约责任
第一十一章其他条款
合同当事人：
委托方（以下称甲方）
受托方（以下称乙方）
根据中华人民共和国合同法和国家、江苏省、南京市法律、法规和政策，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方委托乙方对指定物业实施一体化物业管理，并订立本合同。
第一章一般条款
第一条名词解释及合同文件
在本合同中，除双方当事人另有明确的书面约定，下列术语具有以下所指明的含义：
“指定物业”指依据本合同第三条，甲方委托乙方提供合同服务的建筑单位、公用地方及附属设施。
“公用地方”包括停车场、绿地、设施设备房、垃圾周转处、广场、道路、娱乐场所等。
“管理服务”包括对建筑物及公共配套设施设备的维护保养、运行管理、清洁卫生、垃圾清理、园艺绿化以及其它经双方同意的指定服务项目。
“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
“《条例》”指江苏省南京市现行物业管理条例。
本合同内容由以下部分组成：
1、投标文件
2、主合同文本及附件
3、补充协议
4、双方签章认可的备忘录
本合同解释顺序：
1、双方签章认可的备忘录
2、补充协议
3、主合同文本及附件
4、投标文件
第二条根据本合同，甲方委托乙方为其指定物业的管理人；同时，乙方接受甲方委托，对指定的物业提供管理服务。
第三条指定物业指：
南京房地产开发有限公司开发的“”，占地面积万平方米，总建筑面积约万平方米，于年月交付使用。
第二章委托管理事项
第四条房屋建筑本体共用部位（包括楼盖、屋顶、内外墙、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。
第五条房屋建筑本体附属设施设备（包括共用的上下水管道、落水管、电梯、楼宇消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务。
第六条本物业规划红线内属物业管理范围内的市政公用设施（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟、渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯等）的维修、养护和管理。
第七条本物业规划红线内的附属配套服务设施（包括自行车摩托车棚、停车库、停车位、停车场、商业网点、文化娱乐活动场所、物业配套会所等）的维修、养护和经营管理。
第八条公用绿地、花木、建筑小品的养护管理。
第九条公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生及垃圾收集、清运。
第十条交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；人防、技防、物防相结合，做好物业安全防范工作，协助公安机关保护物业居民人身和财产安全。
第十一条组织开展丰富多彩的社区文化娱乐活动。
第十二条管理与物业管理相关的图纸、住户档案与竣工验收资料等。
第十三条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收取费用。
第十四条对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：
包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取合法的催缴催改措施。
第十五条负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费和政府规定的各项费用。
第十六条法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。
第三章合同期限
第十七条本物业委托合同管理期限为三年，自年月日起至年月日止。
第十八条根据《条例》的规定，“”正式交付使用且入住率达到规定要求时，甲乙双方应会同主管部门及业主召开业主大会并选举产生业主委员会。
第四章甲方的权力和义务
第十九条审定由乙方拟定的《物业管理方案》、各项公众制度和提出的物业管理服务标准，与乙方议定年度管理计划和年度费用概预算等。
第二十条对乙方的管理服务实施监督检查，每月不定期抽查管理服务质量，每年进行一次全面考评，检查和考核的内容包括：
安保、保洁，空置房管理，住户投诉，日常维修等。
甲方评议小组根据《南京市物业管理公共服务费等级评审标准》进行年度考评，达不到级标准即为不合格，限期三个月整改，再次考评不合格，甲方有权终止合同并按政府有关规定进行处罚。
第二十一条委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为依法进行处理：
包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取合法的催缴催改措施。
第二十二条甲方须与乙方对物业接管的有关事项进行约定。
第二十三条甲方须积极协助乙方对前期施工进行严格管理。
第二十四条甲方设专人负责物业内按规定保修项目的各类问题的处理。
第二十五条甲方承担甲方审核后的管理处前期开办费用、装备费用（见附件一）；所购置的物资装备产权归甲方，折旧期为年。
第二十六条在合同生效后一个月内，甲方按规定向乙方移交本物业所有的工程设计规划、设备设施、竣工验收等资料。
上述所有资料于合同期满时予以收回。
第二十七条甲方不得进涉乙方依法或依据本合同所规定的内容所进行的正常管理和经营活动；甲方认可与乙方与业主或物业使用人签订的《前期物业管理服务协议》，不随意改动协议条款与内容。
第二十八条协助协调与南京市及南京市政府有关部门的关系并处理非乙方原因而产生的各种纠纷。
第二十九条协助乙方做好物业管理工作的宣传教育和文化活动。
第三十条有义务向新闻媒体及社会宣传、推介甲、乙双方合作之事项和清雅苑物业管理人。
第三十一条甲方须为乙方履行合同提供必要的便利条件，包括为乙方提供合理的办公、操作、经营与生活空间（简单装修）。
其中，按照《条例》的规定提供必要的管理和生活用房；
第三十二条维护乙方的权利和地位，保障乙方正常开展工作，依据法律规定，不得向第三方提供管理资料。
第五章乙方的权力与义务
第三十三条制定“”物业管理方案和经营方案，并报甲方同意后实施。
在“”成立管理处，代表乙方履行本合同的权力和义务。
第三十四条确立物业管理处组织架构、人员聘用与培训，协调各种社会关系，为本物业的物业管理工作的正常开展奠定基础。
第三十五条在甲方与客户签订售房协议时，负责与业主签订《前期物业管理协议》（附件二）。
第三十六条本物业交付使用的物业入住率达到规定要求时，负责协调组织成立业主委员会。
第三十七条根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制定该物业的各项管理办法、规章制度、公约等，在不损害业主和物业使用人的合法权益的前提下，自主开展各项经营管理活动。
第三十八条遵照国家、地方物业管理服务收费的规定，按物业管理服务的项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价、提价，不得只收费不服务或多收费少服务。
第三十九条负责编制房屋及附属设施设备维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
第四十条乙方必须严格按照该协议规定的内容对物业进行验收，对不符合该协议的项目，乙方有权拒绝验收。
第四十一条乙方有权对各项临时施工项目进行管理。
第四十二条乙方有权对所有保修项目进行监督。
第四十三条有权对违反政府法规政策、本合同和业主合约的行为进行处理。
第四十四条有权选聘专营公司承担本物业内的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。
第四十五条接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督。
第四十六条至少每六个月向全体业主张榜公布一次管理费用的情况。
第四十七条不得擅自占用或改变公用设施的使用功能，确有需要经甲方或业主委员会同意后才能实施。
第四十八条按规范要求，建立业主和物业使用人管理档案，并负责及时记录、记载有关变更情况。
第四十九条开展健康且富有成效的社区活动和便民服务工作，每年至少举行两到三次大型社区文化活动。
第五十条本合同终止时，乙方必须向甲方移交指定物业以及各类管理档案、财务等资料。
移交本物业的公共财产及甲方提供的资产。
第五十一条甲方在对该物业进行销售、租赁期间，乙方应积极作好配合协调工作。
第六章管理目标
第五十二条乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业的分项目标，并与甲方充分协商后作为本合同的必备附件（见附件一）。
乙方承诺在本合同期内，当物业的软、硬件状况及入住率达到物业参评的标准要求时（依据南京市有关物业管理规定），第一年达到市级优秀物业的管理标准，第二年达到省级优秀物业的管理标准，第三年达到国家示范物业标准，并经政府主管部门认可。
第七章管理服务费用
第五十三条本着服务业主、微利经营的原则，遵循社会效益、环境效益、经济效益并重的宗旨，“”物业管理服务费的收取以《江苏省物业管理公共服务收费等级标准》、《南京市物业管理公共服务等级收费办法》为依据，根据“”的实际情况与甲方协商后确定报批价格为：
物业管理公共服务费元/平方米/月；地面停车服务费元/辆/月；地下停车服务费元/辆/月。
甲方在本物业售租时可向购租人公开管理服务标准，但若甲方因促销等因素承诺的标准低于此收费标准时，甲方则应给予乙方差额补贴。
合同期间，乙方若需提高物业管理服务费，双方须通过协商的形式并知会业主委员会共同决定管理费的收费标准。
第五十四条甲方在售租本物业时产生的空置房的管理费，按政府的有关规定执行。
第五十五条管理服务费收费标准严格按照本合同的规定执行，不多收费和乱收费，热情服务于业主和物业使用人。
第五十六条乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备及毗连部件的维修养护，以及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用业主或使用人计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
第八章维修基金的收取
第五十七条按照《条例》的规定提取物业共用部分、共用设施设备维修基金，在市房管局主管部门设立专户存储，由乙方各主管部门申请同意后使用。
第五十八条房屋建筑本体的共用部位及公用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定，向主管部门申请同意后实施，所需经费按规定在维修基金中支付。
第九章奖惩办法
第五十九条根据乙方完成合同规定的各项管理目标的情况，甲方对乙方分别进行奖惩：
如获得市级、省级、国家级物业管理优秀物业（示范物业）称号，甲方分别奖励乙方人民币壹万元、两万元、三万元；（物业软、硬件及入住率等参评要求，依国家、省市优秀有关管理住宅物业标准为准）。
如未完成合同规定的管理目标，即在物业软、硬件及入住率等符合参评要求时（物业软、硬件及入住率等符合参评要求，以国家、省、市优秀物业管理住宅物业标准为准），因乙方管理原因未获得市级、省级、国家级物业管理优秀物业（示范物业）称号，甲方分别对乙方处以人民币壹万元、两万元、三万元的处罚。
第十章违约责任
第六十条因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。
因乙方管理不善或操作不当造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。
产生重大事故的原因以政府有关部门的鉴定为准。
第六十一条甲、乙双主如有采取不正当的竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应承担全部责任。
第十一章其他条款
第六十二条甲、乙双方可对本合同的条款进行修订、更改或补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第六十三条合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。
第六十四条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关规定及时协商处理。
第六十五条本合同执行期间，若成立业主委员会，本合同自然终止，并以与业主委员会签订的物业委托管理合同为有效合同。
第六十六条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交南京仲裁委员会依法裁决。
第六十七条本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
如合同附件与主合同的内容有冲突之处，则以主合同的内容优先，但双方确认合并生效的除外，甲乙双方在合同期内的各种会议纪要（双方签字）等与本合同一样同具法律效力。
第六十八条本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照国家有关法律、法规和政策执行。
第六十九条本合同一式四份，甲、乙双方各执两份，具有同等法律效力。
第七十条本合同经甲乙双方法定代表人或委托代理人签字并加盖公章之日起生效。
甲方法人代表：
盖章：
乙方法人代表：
盖章：
签约时间：
年月日
签约地点：
附件二
前期物业管理服务协议
本协议当事人
甲方：
物业管理公司
乙方：
物业名称：
乙方所购房屋销售（预售）合同编号。
乙方所购房屋基本情况：
类型。
建筑面积平方米平方米。
根据有关法律、法规，自自愿、平等，协商一致的基础上，甲、乙双方就物业的前期物业管理服务达成如下协议。
第一条双方的权利和义务
一、甲方的权利和义务
１、对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；
２、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主公约》、《住户手册》并书面告知乙方；
３、建立健全本物业的物业管理档案资料；
４、制止违反本物业管理制度和《业主公约》、《住户手册》的行为；
５、可以委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转给第三方；
６、依法本根据本协议向乙方收取物业管理费用；
７、编制物业管理服务及财务年度计划；
８、每六个月一次张榜公布物业管理费用收支账目；
９、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；
１０、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其它使用功能；
１１、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；
二、乙方的权利与义务
１、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；
２、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；
３、遵守本物业的物业管理制度和《业主公约》、《住户手册》；
４、依据并根据本协议向甲方交纳物业管理费用；
５、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；
６、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其它使用功能。
因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的予以补偿；
７、转让、转租房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；
８、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《业主公约》、《住户手册》等造成的损失、损害承担民事责任；
９、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害它他人的合法权益；
第二条物业管理服务内容
一、房屋共用部位的维护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、地下室、广场、道路、走廊通道等。
二、房屋共用设施设备及运行的维护和管理
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、暖通天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
三、环境卫生与绿化；
四、安全护卫与消防；
五、交通秩序管理；
六、社区文化。
第三条 物业管理服务质量
一、物业管理公共服务质量标准
１、房屋共用部位、共用设施设备的维护
（1）房屋
A.房屋完好率达98%以上；
B.房屋零修、急修及时率95%以上；
C.房屋零修工程合格率98%以上；
D.外观良好、整洁、无缺损现象；
E.房屋装修符合管理规定，无私改乱拆现象；
（2）协调配合睡、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障大厦内下水道、化粪池正常畅通运行。
（3）环卫设施完好无损。
（4）道路畅通，路面平整。
（5）消防设施完好无损，可随时启用。
2、安全护卫
（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；
（2）安全护卫人员24小时巡查；
（3）大厦24小时监控；
（4）交通、车辆管理有序；
A.机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅通。
B.机动车辆按序停放，夜间入库。
（5）危机用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；
（6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近一部恶化，协助保护现场。
（7）大厦内无重大火灾、刑事和交通事故。
3、绿化与环境卫生
（1）绿化符合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于35%；
（2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；
（3）修剪及时，整齐美观；
（4）绿化品味高，有较高观赏价值；
（5）大厦全方位保持清洁；
（6）房屋立面。
公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现象；
（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患；
（8）环卫设施整洁；
（9）无乱贴、乱挂、乱划现象；
（10）噪音等符合环境标准。
4、商务服务与社区文体活动
（1）商务服务（略）
（2）社区娱乐、文体活动（略）
5、收费管理
（1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价；
（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创文明大厦；
（3）建立收费管理制度，责任落实到人，每六个月向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支情况；
（4）模范遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为；
（5）维修基金按规定报业主委员会审核，并定期向业主通报；
（6）认真接待群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回回访率100%；
（7）严格财经纪律，财务账目清晰，收费率达90%以上。
（8）业主意见反馈满意率90%以上。
6、相关条件
（1）硬件环境
A.大厦符合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象；
B.楼层有疏散示意图，各类标识明显；
C.供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全；
D.停车场分类（汽车、摩托车、自行车可分别存放）；
E.有集中监控设备；
F.有生活服务配套设施；
G.有教育、文体活动及商务服务设施；
二、物业管理公司提供的服务项目（分期逐步到位；代理，代办项目必须接受
业主或有关部门的委托）
1、方便服务
（1）清洗空调过滤网；
（2）代送取干洗衣物；
（3）室内绿化；
（4）室内清洁；
（5）木地板打蜡；
（6）检修电路（室内自用部位）；
（7）修理家具配件；
（8）安装、更换配件；
（9）修理，更换电表、水表、开关、插座、电话盒等；
（10）修理、更换门铃、门锁、信箱锁；
（11）修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；
（12）修理、更换水龙头、水阀及各类软管；
（13）修理洗手盆、下水管及抽水马桶；
（14）代办缴纳税费；
（15）代办缴纳电费；
（16）代办缴纳电话费；
（17）代办电话开户；
（18）代办有线电视开户；
2、商务服务
（1）代办收订报纸杂志、邮递；
（2）代订车、船、机票；
（3）中英文打字、传真；
（4）电话留言服务；
3、社区娱乐、文化活动服务
（1）棋类；
（2）牌类；
（3）球类；
（4）健身活动；
（5）书刊阅览；
（6）茶社；
（7）讲座；
（8）欢庆节日；
（9）义务服务活动；
（10）歌舞；
三、物业管理企业
1、企业须持有物业管理企业资质证书；
2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；
3、人员培训，持证上岗；
（1）企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；
（2）档案管理规范，资料齐全；
（3）积极使用新技术，广泛使用计算机管理。
四、业主委员会
1、业主委员会运作正常，基本能发挥自治自律作用；
2、业主委员会接受物业管理知识培训。
第四条 物业管理服务费用
一、乙方交纳费用时间：
入住时交纳六个月的公共服务费，以后每月初交纳当月公共服务费。
二、办公用房按建筑面积计，每月每平方米元。
三、住宅用房按建筑面积计，每月每平方米元；公寓用房按建筑面积计，每月每平方米元。
四、乙方空置房屋，六个月以上未入住的，每平方米按公共服务费的50%收取。
五、乙方出租物业的，公共服务费用由乙方交纳。
六、其他费用按政府主管部门的规定收取。
七、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。
八、上述收费标准以物价部门最终核定为准。
第五条 其它有偿服务费用
按市物价部门及其他线管部门核准的标准收取。
第六条 代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府主管规定。
第七条 维修基金的管理与使用
一、根据南京市行政部门主管部门的规定，本物业建立共用部位、共用设施设备维修基金，用于共用部位、共用设施的维修、更新、改造。
二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经业主委员会和当地物业管理行政主管部门审核后划拨。
三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的
房屋建筑面积比例续筹。
四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第八条 保险
一、房屋共用部位、公用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。
二、乙方的财产与人身安全的保险由乙方自行办理；
第九条 违约责任
一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；
二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；
三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的。
乙方有权要求甲方清退所受费用，退还利息并支付违约金；
四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天分之交纳违约金。
第十条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务的等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，经有关部门鉴定属实的
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