龙湖地产利润表分析.ppt

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龙湖地产利润表分析龙湖地产利润表分析一、龙湖简介一、龙湖简介一、龙湖简介一、龙湖简介11、公司概括公司概括集团主席吴亚军发行股本（股）5,826M面值币种港元股票面值0.1行业分类地产发展公司业务：

公司在中国从事物业开发、物业投资及物业管理业务。

全年业绩:

集团二零一四年销售额较去年增长2%至人民币490.5亿元。

营业额较去年增长22.8%至人民币509.9亿元，其中物业投资业务租金收入增长38.1%至人民币8.8亿元。

归属于股东的溢利为人民币83.5亿元，减除少数股东权益及评估增值影响后之核心溢利为人民币66.1亿元。

归属于股东的核心净利润率为13.0%，分红比例提升5个百分点至核心净利润的25%。

22、业业务回顾：

务回顾：

物业发展物业发展二零一四年，集团物业发展业务营业额为人民币492.9亿元，较去年增长22.5%。

交付物业总建筑面积为4,759,158平方米（其中247,494平方米来自合营企业）。

物业发展业务结算毛利率为25.7%，较去年下降1.3%。

二零一四年营业额单方价格为10,925元平方米。

二零一四年十二月三十一日，集团已售出但未结算的合同销售额为人民币520亿元，面积为482万平方米，为集团未来营业额持续稳定增长奠定坚实基础。

物业投资物业投资集团一如既往坚持稳步投资持有物业的战略。

目前集团的投资物业全部为商场，主要分为三大产品系列：

都市体验式购物中心天街系列、社区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。

截止二零一四年十二月三十一日，集团已开业商场面积为1,245,137平方米（含车位总建筑面积为1,588,437平方米），整体出租率达到95.5%。

租金总额人民币9.3亿元，扣除营业税后的租金收入人民币8.8亿元，较去年上升38.1%。

其中，天街、星悦荟、家悦荟租金占比分别为83.1%、13.4%和3.5%，租金收入的增长率分别为42.2%、20.8%和21.0%。

集团目前主要在建的商场为7个，累计在建面积为86.4万平方米。

得益于新增投资物业逐步开工，集团二零一四年录得投资物业评估增值人民币25.5亿元。

33、业务展望业务展望:

二零一五年，中国房地产市场预计将继续波动调整态势，当前房地产成交的下行与分化主要是因为各地供应结构所致，新一届政府虽减少行政干预，但调整不可能在短期内完成。

伴随过去的去化和需求积蓄，2015年整体形势不致弱于去年，但难有根本性的量价逆转。

区域、板块的分化将进一步加剧，行业竞争将更加考验企业的品牌、稳健和持续发展能力。

在这样的形势下，集团更关注盘面健康，战略坚定、面向未来的可持续增长。

集团将继续坚持扩纵深、近城区、控规模、持商业的基本策略，强化城市解读和客户细分，精准投资。

提升运营效率，继续强化供销存管理，并将着力抓住市场时机加快销售，尤其是加快库存房屋的去化，控制存货，并进一步加强开发成本管控水准。

集团目前在售主力项目将达到66个，全年将有13个全新项目上市，21个项目将推出新一期新业态产品。

产品将涵盖刚需、改善性、商业经营等不同需求的客户，并根据市场变化调整不同业态间的比例，力求在波动复杂的市场中抓住需求和机遇。

集团（包括合营企业）于二零一四年竣工的物业总建筑面积约616万平方米。

计划于二零一五年竣工的物业总面积将达到600万平方米左右，其中大部分将集中于下半年。

目前项目工程进展和销售进度正常。

投资物业方面，成都金楠天街、北京时代天街、上海虹桥天街、重庆时代天街3期、重庆源着2期已于本年开工建设。

重庆时代天街2期、北京长楹天街、成都时代天街1期、西安大兴星悦荟本年已开业。

杭州金沙天街、成都金楠天街预计将于二零一五年竣工开业。

上述项目为集团未来投资物业租金的增长奠定坚实的基础。

报告期报告期本期金额本期金额上期金额上期金额一.营业总收入509.90亿415.10亿其中：

营业收入509.90亿415.10亿二.营业成本其中：

营业成本374.74亿299.71亿销售费用10.65亿8.87亿管理费用12.97亿10.84亿财务费用0.23亿0.39亿三.营业利润136.26亿128.69亿联营公司2.75亿3.20亿四.税前利润136.26亿132.18亿所得税-48.76亿-45.82亿五.净利润87.50亿80.37亿归属于母公司所有者的净利润83.53亿80.37亿少数股东损益-3.96亿-5.98亿股息总额16.50亿10.82亿六.每股盈利基本每股收益1.911.89稀释每股盈利1.91.87利润表利润表二、全面分析二、全面分析增减变动分析增减变动分析垂直结构分析垂直结构分析业务结构分析业务结构分析项目项目2014年年（亿）2013年年（亿）增加额增加额（亿）增加率（增加率（%）一.营业收入509.90415.1094.822.84二、销售成本374.74299.7175.0325.03销售费用10.658.871.7820.07一般及行政费用12.9710.842.1319.64利息支出27.950.3927.5670.67三、营业利润135.15128.696.465.01四、税前利润136.26132.184.083.08所得税-48.76-45.82-2.946.41五、净利润87.5080.377.138.87归属于母公司所有者的净利润83.5380.373.163.93少数股东损益-3.96-5.982.02-33.771.公司本期营业收入较上期增长了94.8亿元，增长率为22.84%，说明公司经营规模有所扩大。

2.公司的本期销售成本较上期增长率为25.03%，略高于营业收入的增长率，说明公司总体上成本控制还有待加强。

具体到不同项目还是存在较大差别，其中销售费用和一般行政费用控制较好，其增长低于营业收入的增长，但利息支出增长率大幅增加。

3.公司的本期营业利润较上期增加了6.46亿元，增长率为5.01%。

增长率不高主要是由于公司营业收入的增长率较低于营业成本。

4.由于公司的营业利润较上期有增长，因此公司税前利润也有小幅度的增长。

5.公司的本期净利润较上期增加了7.13亿元，增长率为8.87%22、垂直结构分析、垂直结构分析项目项目2014年年（亿）2013年年（亿）本本期期比比重重（%）上上期期比比重重（%）一.营业收入509.90415.10100100二、销售成本374.74299.7173.4972.2销售费用10.658.871.962.13一般及行政费用12.9710.842.542.61利息支出27.950.395.480.09三、营业利润135.15135.15128.6926.531四、税前利润136.26132.1826.7231.84所得税-48.76-45.82-9.56-11.03五、净利润87.5080.3717.1619.36公司本期营业利润占营业收入的比重为26.5%，比上期的31%减少了4.5%，税前利润也有所下降。

主要是销售成本增加。

净利润占营业收入的比重为17.16，比上期减少了2.2%，原因主要是收入增加和所得税费用增加33、业务结构分析、业务结构分析项目项目2014（亿）（亿）2013（亿）（亿）营业利利润135.15135.15128.69128.69税前利前利润136.26136.26132.18132.18净利利润87.5087.5080.3780.37营业利利润占占税前利前利润比重比重99.18%99.18%97.35%97.35%营业利利润占占净利利润比重比重154.45%154.45%160.12%160.12%由表可看出，公司的营业利润占了税前利润和净利润的大部分，即公司利润主要是由营业利润构成，因此公司收益结构比较合理，经营业绩比较好。

三、盈利能力分析三、盈利能力分析2012年年2013年年2014年年销售净利率22.59%19.36%16.38%销售毛利率40.09%27.80%18.56%税前利润率40.69%31.94%26.72%总资产收益率5.66%5.96%4.97%股东权益回报率22.24%22.22%17.49%从上表可以看出四、重点项目分析四、重点项目分析收入质量分析收入质量分析成本费用分析成本费用分析收入质量分析收入质量分析-收入效益分析收入效益分析指标指标2012年年2013年年2014年年总资产周转率0.250.310.33营业收入增长率15.7748.8222.84营业利润率39.6131.0026.72总资产周转率上升，说明龙湖投入资产增长幅度减小。

营业收入增长率13年上升，说明企业规模有所扩张，于14年下降，说明企业减缓了扩张速度。

营业利润率的上升又下降，而营业总收入又在逐年增长，原因大概归结于期间费用的上升。

总之龙湖收入效益较好，稳健的战略方针使其现金周转良好，收益较好。

营业成本分析营业成本分析13年相对于12年的营业成本变动额=299.71亿-167.09亿=132.62亿成本变动率=79.37%14年相当于13年的营业成本变动额=374.74亿-299.71亿=75.03亿成本变动率=75.03/299.71=25.03%从以上数据可以看出，龙湖13年对于12年的成本变动额要远高于14年对13年的成本变动额，原因可能在于龙湖14年将企业规模扩张速度减缓，虽然成本额有所增加，但稳健发展的战略方针使其变动成本额有所下降。

14年成本变动率也远小于13年，规模效应，原因同上。

期间费用分析期间费用分析销售费用分析销售费用分析：

13年销售费用增长率=（8.87-6.88）/6.88=28.92%14年销售费用增长率=（10.65-8.87）/8.87=20.08%管理费用分析：

管理费用分析：

13年管理费用增长率=（10.84-8.9）/8.9=21.80%14年管理费用增长率=（12.97-10.84）/10.84=19.65%从以上数据可以看出，龙湖14销售费用增长率以及管理费用增长率较13年有所下降，但属于合理范围，原因在于稳健的可持续发展战略，使得龙湖14年整体都较上年有所下降。

财务费用分析：

财务费用分析：

13年财务费用增长率=（0.39-0.48）/0.48=-18.75%14年财务费用增长率=（0.23-0.39）/0.39=41.03%从上述数据可以看出，龙湖利润增长率的降低可能是由于财务费用增长率的增加，导致企业利润增长率降低。

从以上数据可以看出，龙湖14销售费用增长率较13年有所下降，但属于合理范围，原因在于稳健的可持续发展战略，使得龙湖14年整体都较上年有所下降，但也有可能是因为销售利率的提高。