林场危旧房林苑小区改造可行性分析报告.docx
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林场危旧房林苑小区改造可行性分析报告
第一章总论
1.1编制依据
1、项目单位关于编制《太康县化肥厂棚户区改造工程（2012年度）可研报告》的委托书；
2、《投资项目可行性研究指南》（计办投资（2002）15号）；
3、河南省发展改革委《关于做好城区外棚户区改造工作的通知》；
4、《关于推进城镇和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号；
5、河南省人民政府豫政【2011】34号《关于批转省住房城乡建设厅河南省2011年保障性安居工程建设专项工作方案的通知》；
6、国务院关于解决城镇低收入家庭住房困难的若干意见（国发[2007]24号）
7、《关于贯彻国发[2007]24号文件切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》豫政[2007]72号文
8、《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保［2010］56号）
9、国家发改委与住建部发布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版
10、国发［2005］40号文《促进产业结构调整暂行规定》
11、国家发改委《产业结构调整指导目录》（2011年本）》
12、周口市人民政府办公室《关于印发<周口市棚户区改造实施方案>的通知》周政办[2010]101号；
13、《太康县逊母口镇总体规划》（2009-2020）
14、《太康县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；
15、《太康县住房建设规划》（2008---2015）；
16、《太康县土地利用规划》（2007---2020）
17、项目可行性研究报告编制内容深度的规定
18、太康县人民政府办公室《关于印发<太康县棚户区改造实施方案>的通知》太政办[2011]30号；
19、国家有关防火、安全、卫生、环保等规定规范
20、项目单位提供的有关土地、规划、环保等部门批文和设计单位设计的总平面图.
1.2项目概况
1.2.1项目名称
太康县化肥厂棚户区改造工程（2012年度）
1.2.2项目单位及法人代表
项目单位：
太康化肥厂
法人代表：
张清源
1.2.3建设地点
太康化肥厂棚户区座落在太康县逊母口镇，太康县逊母口镇化肥厂棚户区内，符合河南省发改委要求的申报领域范围（即：
城市规划区外国有工矿棚户区改造）。
项目区场址平坦，无附属物，环境安静，位置适宜，地下水资源丰富，交通便利，便于物流和人流的疏散，地理位置相对优越，环境优美，远离污染源，适宜作为建设用地，符合选址要求，很适宜项目的建设。
1.2.4改造方案
根据棚户区现状调查以及逊毋口镇规划的要求，特别是有国家有关棚户区改造的政策要求，本次棚户区规划采用化肥厂棚户区职工居住区原址拆迁平房新建住宅楼建设方案（拆迁384户建筑面积13800平方米旧平房、新建384户6栋5层、3栋6层建筑面积36000平方米住宅楼,公建面积592平方米,原棚户区用地面积为42000平方米,现规划用地面积为34847.62平方米,节约集约土地约7152.38平方米）,既可以改善职工住房条件又可节约集约置土地,社会效益显著。
1.2.6建设内容与规模
项目改造危旧房384户。
项目占地面积34847.62平方米（合52.27亩），总建筑面积36592平方米，其中住宅建筑面积36000平方米，公建面积592平方米,同时配套道路、绿化等附属设施。
根据国家有关棚户区改造建设面积的有关规定，各套形建筑面积分别约70m2（144户）、108m2（240户）。
1.2.7项目建设期
项目建设期一年。
1.2.8项目总投资及融资方案：
经估算，项目总投资4120万元，其中工程费用3735.76万元，其他费用226.24万元，基本预备费158万元。
该项目所需资金4120万元，该项目所需资金4120万元，由项目申报单位申请中央预算内投资补助资金和项目单位职工自筹。
1.2.9社会益分析
项目的建设改善了太康化肥厂384户职工的居住环境，满足城镇规划要求，同时，项目的实施还可以节约土地约10.74亩，优化了土地资源配置，提高了土地利用率，而且对于扩大内需，拉动经济增长，推进城镇化进程都起到了积极的推动作用，利国利民，社会效益显著。
1.2.10环境影响分析
本项目环境空间设计合理，只要严格执行“三同时”制度，充分考虑、落实评价提出的各项污染防治措施建议，不会对当地生态环境造成破坏和影响。
从环境方面讲，该项目可行。
1.2.11技术经济指标
技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
1
总用地
M2
34847.62
2
总建筑面积
M2
36592
3
其中
住宅建筑面积
M2
36000
公建建筑面积
M2
592
4
建筑密度
%
21
5
容积率
1.05
6
绿地率
%
50
7
居住户数
户
384
1.3研究范围与内容
根据国家对编制项目可行性研究报告的工作范围和深度规定，本报告在对项目的建设条件进行实地查勘，对项目单位情况，拟建项目的情况、市场需求与分析、工程技术方案、节能方案分析、投资估算与资金筹措、生态环境影响分析、效益分析等方面进行综合研究和分析的同时，重点研究和论述了项目建设的必要性、市场需求与分析、工程技术方案、生态环境影响、投资估算、社会效益分析，从而论证项目的技术可行性、政策符合性和经济合理性，为项目的决策和建设提供可靠的依据。
1.4研究结论与建议
1.4.1结论
棚户区改造是一项复杂而艰巨的系统工程，需要政府合理、有力、高效领导，居民的理解、配合、支持，逐步突破和克服各种困难、障碍，才能最终顺利完成。
要切实保证各方利益，实现居民、政府利益“三赢”，是棚户改造成败的关键点。
不仅要“赢”得居民生活满意、环境优化、基本权益有保障；还要“赢”得城镇面貌美化、城镇品位提升、城镇可持续发展，促进经济发展。
这就需要在实施运作过程中，坚持政府调控、市场引导的原则。
政府要坚持公开、公平、公正的原则，充分发挥市场机制的自我调节功能，合理引导建设主体的市场竞争行为，此外，还需整治、改善城镇整体物质与文化生活环境，增强城镇功能，优化投资环境，提高城镇品位和竟争力，提升城镇规划、建设管理水平，促进城镇的健康、长远、可持续发展。
该项目符合国家产业政策，符合《太康县逊母口镇总体规划》（2009-2020），符合太康县逊母口镇社会经济发展状况。
项目规划方案设计合理，规模适宜，土地利用较好。
项目的建设不仅改善了太康县逊母口镇化肥厂职工的居住问题，改善了逊母口镇形象，而且对于推进城镇化进程都起到了积极的推动作用，利国利民，社会效益显著。
故项目可行。
1.4.2建议
1、该项目由于牵涉居民较多，拆迁面积大，要做好拆迁居民的思想工作和安置工作，确保项目顺利实施。
2、项目投资单价偏低，项目单位应与市县有关部门结合，积极申请政策和地方资金扶持。
3、项目单位要积极主动地向当地政府汇报，争取能把项目配套的水、暖、电、路等基础设施建设纳入当地专项规划，与项目同步建设，项目建设功能配套、设施齐全。
4、项目单位加强项目的各项前期工作进程，积极落实建设资金，优化方案设计，严格招投标工作，认真落实设计及施工单位，尽早开工，保质保量按时完成工程建设，尽快发挥项目应有的社会效益。
第二章项目建设的必要性
2.1项目单位概况
太康化肥厂始建于1969年，原属全民所有制企业,位于逊母口镇，太康县化肥厂是太康县唯一的大型国有企业，职工384户1370人，居住用地63亩，旧式庭院式住宅13800平米，
2.2太康化肥厂危旧房现状
1、太康化肥厂拟改造棚户区占地面积约63亩，户数约384户，房屋建设时间较长，比较旧，多为简易房以及平房；
2、房屋质量差，多数房屋墙体裂缝，墙体厚度大部分都在24公分以下、地基下沉、油毡纸屋面，屋面塌陷、砖面风化、且年久失修，已形成险房、危房。
3、自然条件极差，市政基础设施欠帐多，无排水设施、使用公用水井、旱厕，群众吃水难、走路难、入厕难，生活极不方便。
特别是汛期，由于地势低洼、排水不畅，群众生命财产常常受到威胁。
街巷狭窄，生活用煤以及老化的电线极易形成火灾，加之私建、滥建的房屋连绵成片，区域内过道狭窄杂乱，又无消防栓，火灾安全隐患极大，一旦失火，将火烧连营，难以控制。
4、家庭经济收入低，生活十分困难.
总之：
太康化肥厂棚户区占地面积42000平方米（约63亩），房屋系上世纪六十年代所建，砖木结构，低矮简陋，冬天漏雪，夏天塥雨，地势低洼，室内潮湿，粉灰脱落，墙体开裂，供电线路老化，按设计要求已超出使用年限，抗遇自然灾害能力极弱，全棚户区仅有三个公厕，夏季蚊蝇滋生，死鼠暴尸，垃圾遍地，臭气熏天，人居条件极差。
化肥厂干部职工多次反映，要求改善居住条件，有关领导也曾多次实地考察，都认为改变现状迫在眉睫，企业多次召开职代会和居住户代表会，讨论改建方案，决定利用国家推进工矿棚户区改造的优惠政策，对棚户区进行改造，解决企业低收入职工家庭住房困难。
这些问题太康县逊母口镇住建局已建议该厂改变住房方式，彻底改变落后的职工住房习惯，拟以建设组团式住宅，此建议现已得到县政府批准。
2.3项目建设的必要性
太康化肥厂棚户区位于逊母口镇，符合省发改委要求的申报领域范围（即：
城市规划区外国有工矿棚户区改造）.
2.3.1项目建设政策和必要性
住房问题是重要的民生问题。
党中央、国务院高度重视解决城乡居民住房问题，始终把改善职工居住条件作为城乡住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
为切实加大解决国有工矿棚户区低收入家庭住房困难工作力度，2009年12月24日国家发改委、住建部、财政部、国土部和央行等五部门联合发部了《关于推进国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保［2009］295号）、《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保［2010］56号）等多项国有工矿棚户区改造的方针政策，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区，引导社会资金积极参与。
鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。
城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。
实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。
城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。
实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。
城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。
实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
尤其是对解决国有工矿棚户区低收入家庭棚户区改造的保障等作了规定，其目的是满足各层收入家庭的住房需求，逐步解决国有工矿棚户区低收入家庭的住房困难，使城镇居民人人都有房住。
为落实《关于加快推进城市棚户区改造的实施意见》（豫政办[2009]154号）精神，改善城镇居民特别是低收入住房困难群体的住房条件。
提高城镇土地节约、集约利用水利，努力把棚户区改建成房屋优良，功能完善，设施齐全：
生活便利，环境优美的新型社区，拟对太康化肥厂进行棚户区改造。
实施太康化肥厂棚户区改造项目（2012年度）是党和政府为推动住房制度改革，改善困难职工的居住环境，解决旧城改造拆迁困难户的住房问题，是人民安居乐业的德政工程，爱民工程。
实施太康化肥厂进行棚户区改造项目（2012年度）项目，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
实施太康化肥厂进行棚户区改造项目（2012年度）项目，是完善城市功能的客观要求。
有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。
太康县太康化肥厂受县政府委托，具体负责落实太康县化肥厂棚户区项目的改造建设，代政府依法对项目开发企业（由重庆天字实业开发有限公司投资开发建设）、建筑施工企业和监理单位进行招标，抽调专人，明确责任，细化任务，切实抓好具体工作的落实。
2.3.2城镇总体规划的要求
（1）注意棚户区改造更新的内容，提供高品质的生活空间
随着房地产市场逐步开放和投资渠道的多元化，以及人们不断的追求更好的居住环境愿望的加剧，作为城区外的棚户区，杂乱的功能与景观严重影响着城区的形象，结合《太康县逊母口镇总体规划》（2009-2020），对棚户区进行改造，着力改善城镇景观环境，同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美，有活力的生活空间，并注重对棚户区基础设施和配套设施的建设，改善整个社区的生活环境，为城镇提供高质量、富有人文气息的城镇空间环境，给城镇注入新的活力。
（2）改善基础设施条件
由于棚户区和旧住宅区的存在，使城镇基础设施无法延伸到这些地区，给排水无法形成系统，严重影响着这些地区的居住和生活环境，通过棚户区的改造，完善给排水管系统，强化排涝能力建设；同时加强公厕、垃圾站等环卫设施的建设，提高环境质量；加强消防栓和消防通道的建设，提高该地区的生活质量。
2.3.3国务院对推进城镇棚户区改造的部署
为认真贯策国务院《关于解决城镇低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国发[2008]131号）、国务院《关于推进城镇和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号和河南省发展改革委《关于做好国有企业危旧房改造工作的通知》等文件的精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议精神和省、市为推进棚户区改造工作座谈会的部署，扎实推进棚户区改造，太康县政府和逊母口镇政府多次召开专题会议，安排建设计划，统一思想，充分认识棚户区改造的重要意义，确保棚户区改造工作顺利实施，为太康县逊母口镇棚户区改造项目提供了政策依据。
2.3.4国家政策要求
党的十六大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作；党的十七大将解决城镇低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告；国务院国发[2007]24号文件要求：
以城镇低收入家庭为对象，加大棚户区、旧城区改造力度、力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，为认真贯彻《国务院关于解决城镇低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）和国务院《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号精神，多次召开专题会议，全面落实保障性安居工程工作，扎实推进城镇和棚户区改造，坚持以人为本，发建设和谐社会、促进经济社会协调发展为目的，加快棚户区改造步伐，改善城镇居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城镇土地节约集约利用水平，提升城镇形象，努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城镇社区。
实施城镇棚户区和旧住宅改造是落实科学发展观，维护广大人民群众根本利益的体现。
2.3.5社会要求
加快解决中低收入群众住房保障问题，切实改善城乡居民的居住条件和生活环境是社会发展的必然要求，实施棚户的改造有利于改善城镇低收入家庭和弱势群体的生活条件，加快建立和完善住房保障制度。
建立更加完善的社会保障制度是“十二五”期间各级政府的一项重点工作。
住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，通过十多年改革发展，实现了城镇居民的私有化，也促进了房地产业的发展的城镇建设。
但是，由于多方面的因素，住房制度改革的一些政策措施还没有完全到位，比如住房货币化分配问题，最低收入家庭住房保障制度建立问题等等。
棚户区和旧住宅改造是进一步加快住房制度发票、完善房改配套政策措施重要推动力量。
通过实施棚户区和旧住宅改造，将进一步完善社会救助机制和保障体系，建立住房社会保障制度特别是廉租住房制度，完善住房公积金制度，深化住房制度改革，让社会弱势群体和贫困群众分享改革发尽发展和振兴所取得的成果。
2.3.6城镇发展的要求
城镇总体规划、和谐社区要求都对城镇功能的完善及基础的配套提出了更高的要求。
棚户区多位于旧城中心片区，拥有得天独厚的区位优势，它的改造和开发完善了城镇功能，体现出独特性和吸引力。
必将给城镇注入新的活力，同时棚户区和旧住宅区大都是基础设施不配套的平房、简易房、危险房集中区域，建设年代久远，房屋破旧，低矮潮湿，拥挤不堪，环境脏乱，排水不畅，完全隐患大，居民生活极其不便，加快改造刻不容缓。
实施棚户区改造还有利于改善城镇，提升城镇品位，使基础设施更加完备，城镇整体功能进一步完善，也会使城镇土地实现集约高效利用。
同时，有利于增强城镇吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好的环境。
第三章建设用地与建设条件
3.1项目区概况及建设用地
3.1.1项目区概况
太康化肥厂始建于1969年，原属全民所有制企业,位于逊母口镇，太康县逊母口镇化肥厂是太康县逊母口镇唯一的大型国有企业，职工384户1370人，居住用地63亩，旧式庭院式住宅13800平米，3.1.2建设用地
太康化肥厂棚户区座落在太康县逊母口镇，太康县化肥厂棚户区内，符合河南省发改委要求的申报领域范围（即：
城市规划区外国有工矿棚户区改造）。
项目区场址平坦，无附属物，环境安静，位置适宜，地下水资源丰富，交通便利，便于物流和人流的疏散，地理位置相对优越，环境优美，远离污染源，适宜作为建设用地，符合选址要求，很适宜项目的建设。
3．2建设条件
3．2．1自然条件
1.逊母口镇概况
逊母口镇总面积89.7平方公里，辖36个行政村，3个居委会，86个自然村。
总人口70138人，是全省综合改革试点镇、市级重点镇。
名称来历原名举隆镇，相传运粮河经此设有渡口，晋陶侃寻母曾到此，故名“寻母口”，后演变为今名。
1949年为太康县第七区，1958年成立逊母口公社。
1984年改为逊母口镇。
自然环境耕地97500亩，土质为砂壤土、淤土。
名胜古迹该镇是农民起义领袖吴广的故乡。
现存吴广塔、三侯陵遗址等古迹。
经济特色重点企业河南晋开集团太康昕州化工有限公司、建材机械厂。
2008年9月在昕州化工有限公司的基础上成立河南晋开集团昕州化工有限公司，年尿素生产能力达到8万吨，两年内尿素生产能力达到13万吨。
果林业发展较快，现有林业面积4500亩，年产果品300公斤。
传统名吃“胡辣汤”，香辣味美，名扬豫东。
2.气象：
属暖温带季风气候，年平均日照2315小时，平均气温14.3℃，平均降水量713.9毫米，无霜期215天。
3.2.2工程地质条件
3.2.2.1地形、地貌
本项目选址位置属黄河泛滥冲积区，地势开阔平坦。
3.2.2.2地质构造
该项目建设场地：
区内为第三系、第四系地层覆盖，第三系上更新统为粘土、亚粘土、夹砂土薄层，呈棕红、深棕红色，上部第四系全新统冲积、洪积层，属于稳定场地。
3.2.2.3水文地质
太康县水资源每年平均总量为22.44×108m3（不包括中、深地下水）。
地下水位6-8m，地下水资源丰富。
300m深井单井出水量达60t/h，水质良好。
3.2.2.4地震烈度
根据《建筑抗震设施规范》（GB50011-2008）划分，对应的地震基础裂度为VI度区。
3.3项目规划条件
本项目建设符合太康县逊母口镇总体规划，项目建设有利于改善太康县化肥厂职工的住房条件。
3.4.施工条件
工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥等由当地建筑材料市场供应。
水、电等可就近引入，条件可满足施工需要。
3.5.基础设施条件
1、供水拟建场址紧临市政道路，项目用水由镇自来水公司供水管网引入，可满足本项目供水需求。
2、排水本项目排水情况主要是生活用水和雨水，污水和雨水网管，生活污水排入区内沉淀池，经处理后，排入污水道管网内,可满足项目排水要求。
3、供电目前，拟建场址由双回路供电。
引入10KV电源，通过区内变配电设施低压供电，可满足项目的用电需求。
4、道路交通有完善的交通设施,配套齐全。
5、通讯信息通讯飞速发展，已形成了覆盖全县，联络全国，延伸海外的数字化通讯网络。
6、消防按照消防部门的规定和要求，项目完工后，消防系统完善，布局合理，各消防通道畅通，符合《消防法》的规定。
第四章总体规划方案
4.1规划设计原则
1、贯彻“以人为本”原则，以提高人居环境质量为目标，全面满足舒适性、安全性、耐久性和经济性。
针对服务对象精心设计，使消费者和每一个居民都能平等享受公共服务设施和生态绿化环境。
2、贯彻“尊重自然与文化”原则，充分利用城镇绿化和原生态自然景观，使人工环境和自然环境相协调。
强调绿化与居民活动的融合。
3、贯彻“可持续发展”原则，将可持续发展的指导思想贯穿于规划设计、项目建设与管理中。
达到经济效益、环境效益和社会效益的统一，创造可持续发展的空间环境、生态环境和人文环境。
4.2总平面规划
4.2.1建筑空间规划与布局
根据用地条件，院内设计6层排式住宅楼3栋，5层排式住宅楼6栋，并配套部分物管用房。
3.2.2公共服务设施布置
公共服务设施布置以符合居民活动规律、方便居民日常使用的原则，配合物业管理和服务方式设置，采取化整为零的方式，减少服务的距离，形成渗透型的服务网络，有利于社区管理和公共治安。
小区设置有公建592平方米。
场地内机动车和非机动车停车采用地上停车方式。
停车位铺设嵌入式植草地砖，改善环境,自行车建停车棚。
3.2.3道路系统规划
小区出入口向北，通过北侧道路与大道相连接；内部车行道路可顺畅抵达住宅各单元，满足居民日常出行的便捷需要。
并在小路、节点等位置采用多种铺地及绿化形式增加趣味性。
3.2.4绿化及景观系统规划
项目绿化以“人与自然和谐共生”为主要设计思想，以“绿色生活”主题创造一个健康、舒适、安全的社区环境，采取点、线、面相结合的绿化方式，采取乔、灌、草合理搭配，多配置花灌木，色叶植物，香源植物以及多年生花卉，形成丰富的景观层次。
注重植物物种多样性，以及植物的保健作用、环保作用，绿化与休闲广场结合，锻造新生活环境，项目绿地率50%。
3.2.5竖向设计
基地室外雨水排放利用地表坡度，将其收集入雨水口，再以暗管系统排入市政雨水管网。
4.4经济技术指标
规划建设用地34847.62m2
总建筑面积36592m2
其中：
住宅建筑面积36000m2
公建建筑面积592m2
建筑密度21%
容积率1.05
绿地率50%
总户数384户
户型设计一览表
序号
户型
套型面积（m2）
套数
1
二室一厅一卫
70
144
2
三室一厅一卫
108
240
合计
36592
384
第五章工程技术方案
5.1设计依据
1、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；
2、《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；
3、《建筑结构荷载规范》（GB5009-2006）；
4、《建筑地基基础设计规范》（GBJ5007-2002）；
5、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；
6、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；
7、《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）；
8、《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002）；
9、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
10、《城镇居住区规划设计规范》（GB50180
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