麦肯锡上海汽车城.ppt

麦肯锡上海汽车城.ppt

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细化功能设计，制胜关键挑细化功能设计，制胜关键挑战，加快上海国际汽车城的战，加快上海国际汽车城的开发建设开发建设机密上海国际汽车城发展有限公司工作汇报二OO一年十月十四日此报告仅供客户内部使用。

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项目进展情况回顾项目进展情况回顾本项目工作已基本完成本项目工作已基本完成实际完成工作实际完成工作提出核心贸易区的初步功能定位并对其作测试分析分析国内外优秀案例，展开一系列头脑风暴与分析，确定核心贸易区布局设计及关键举措对所需的各项政府政策聚焦进行细化分析制定建筑规划设计招标书分析排序潜在投资者及合作伙伴提出商业模式，建立财务模型，对经济效益进行评估草拟招商引资营销方案及计划核心贸易区的功能定位及详细布局设计,包括服务内容及设施数量帮助建筑规划设计所顺利开展详规设计及模型制作对潜在的投资者，合作伙伴及关键驻商进行分析排序，得出优先吸引的对象清单对不同商业模式的案例分析及阐述以及上海国际汽车城发展有限公司可能的商业模式及运作机制的分析建立财务模型并在不同层面展开财务分析分析总结国际汽车市场的成功经验拟定汽车城介绍文件初步拟定汽车城关键驻商招商引资文件范本第一阶段：

第一阶段：

明确市场需求，制定价值定位明确市场需求，制定价值定位计划中工作计划中工作第二阶段：

第二阶段：

制定功能定位与布局，明确商业制定功能定位与布局，明确商业模式，评估经济效益模式，评估经济效益第三阶段：

第三阶段：

制定招商营销实施方案，制定招商营销实施方案，并作初步沟通接触并作初步沟通接触实际完成工作实际完成工作设计营销方案及计划与优先的投资者及合作伙伴作初步接触与沟通设计确定汽车城项目管理组织制定实施计划形成针对不同关键驻商的招商文件及计划与第一批共23家潜在驻商进行了首次接触，与其中的13家进行了第二轮的讨论，明确其政策财务的需求为汽车城发展有限公司设计了组织架构及人员要求形成了具体实施计划计划中工作计划中工作1今天汇报内容今天汇报内容上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车城商业模式及财务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探第三阶段工作成果2今天汇报内容今天汇报内容上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车城商业模式及财务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探第三阶段工作成果3根据第一阶段工作的分析讨论结果，上海国际根据第一阶段工作的分析讨论结果，上海国际汽车城远景与功能布局设想平面图将是如下汽车城远景与功能布局设想平面图将是如下人工湖人工湖研发、管理、研发、管理、培训区培训区沪沪宁宁高高速速曹曹安安路路吴吴淞淞江江顾顾河河墨墨玉玉路路顾顾河河城城区区干干道道浦浦安安亭亭泾泾浦浦蕴蕴藻藻浜浜认证认证检测检测中心中心上海汽车工上海汽车工业技术中心业技术中心绿绿化化汽汽车车第三方第三方物物流流服服务务区区新镇公共新镇公共活动中心活动中心汽车城公园汽车城公园消费者汽车贸易将主要沿墨玉路及城区干道展开工业用卡车将沿新开辟的辅路连接同三国道绕道行驶安亭新镇区安亭新镇区经销商经销商会展中心会展中心（含博物馆）（含博物馆）经经销销商商经经销销商商二手车二手车市场市场商贸服商贸服务中心务中心体育馆中心体育馆中心备用备用地地广场广场都市都市服务中心服务中心NN汽车汽车体验体验园园品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心4模式一：

汽车模式一：

汽车城公园城公园模式三：

汽车第模式三：

汽车第三方三方物流服务区物流服务区模式三：

模式三：

研发、管研发、管理、培训区理、培训区安亭新镇区安亭新镇区上海国际汽车城远景功能布局的总体设想立体图上海国际汽车城远景功能布局的总体设想立体图将是如下将是如下模式二：

汽车贸模式二：

汽车贸易易展示及办公区展示及办公区新镇公共活动中心新镇公共活动中心体育馆中心体育馆中心5在已经确立的功能区划分基础上，我们对每一区在已经确立的功能区划分基础上，我们对每一区块内的功能定位和布局进行了细化分析块内的功能定位和布局进行了细化分析功能区块功能区块1.汽车贸易展示区2.新镇公共活动中心（包括办公）3.研发管理培训区4.第三方物流区5.汽车城公园根据不同模式的关键成功因素有哪些功能/设施是一般情况下成功所必需的？

有哪些额外功能/设施是在安亭取得成功所必需的？

一般情况下成一般情况下成功所需要的项功所需要的项目数量目数量*18221761按现有规按现有规划，上海划，上海国际汽车国际汽车城要实现城要实现其远景目其远景目标及其功标及其功能，需要能，需要成功实施成功实施90100个个项目项目在安亭取得成在安亭取得成功所需要的额功所需要的额外项目数量外项目数量*159620总计总计33312381*有多个同一种项目时每一个单独计入项目总数资料来源：

麦肯锡分析要回答的问题要回答的问题:

6建设这些项目需要占用约建设这些项目需要占用约220万平方米土地的土万平方米土地的土地地占用土地面积占用土地面积万平方米汽车贸易、办公、展示区新镇公共活动中心汽车研发教育培训区汽车第三方物流区汽车城公园未占用土地面积751259745867核心贸易区总土地面积238用于园区内绿用于园区内绿化、道路、广化、道路、广场及发展备用场及发展备用资料来源:

麦肯锡分析220项目总共占有土地面积71.汽车贸易展示区的功能定位细化分析汽车贸易展示区的功能定位细化分析汽车贸易展示区一般情况所必须具备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施为汽车消费者提供可选择的多种品牌为汽车消费者提供舒适的购车环境为汽车参展商提供足够大的展出场地为汽车消费者提供购车一站式服务为汽车消费者提供一流的试驾体验让汽车消费者看车买车时感受到不同品牌的独特文化及其魅力让汽车爱好者随时能看到有独特内容的汽车展示，而不用去等汽车展市场服务需求市场服务需求经销商3S店汽车集中贸易市场（轻型客车、轻型卡车等）二手车市场会展中心购车配套政府机构（车管所，工商，税务，养路费）购车配套非政府机构（银行，保险）汽车体验园品牌中心汽车博物馆所对应的功能项目所对应的功能项目1.11.21.31.41.51.61.71.81.98汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续）汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续）占用土地面积，建筑面积占用土地面积，建筑面积总建筑面积总建筑面积万平方米经销商3S店*汽车集中贸易市场*二手车市场会展中心一般功能项目合计汽车体验园*品牌中心高档品牌中心特种汽车博物馆总占地面积总占地面积万平方米151.20.813.50.718.02.418.05.516.080.50.320.20.132.73.2总建筑面积总建筑面积将为将为36万万平方米平方米总占地面积总占地面积将为将为59万万平方米平方米数量数量单一占地面积单一占地面积（万平方米）单一建筑面积单一建筑面积（万平方米）120.72.45.5213.22.40.210360183.588383.240.48596所有功能项目合计商贸服务中心*13.23.2*经销商3S店参照现有别克、奥迪及国外3S店*汽车集中贸易市场可以和二手车市场相结合*商贸服务中心内主要驻商为与购车相关的政府及非政府机构*汽车体验园参照日本Motegi赛车场资料来源:

文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析9汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续）汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续）就业人数，消费者人流，交易车辆数就业人数，消费者人流，交易车辆数67515451400*1400*120011,100120830210340数量数量每一项目就业人数每一项目就业人数4004002001,900202401203,200预计：

预计：

1,100经销商3S店汽车集中贸易市场二手车市场会展中心一般功能项目合计汽车体验园品牌中心高档品牌中心特种汽车博物馆所有功能项目合计商贸服务中心*20*商贸服务中心内主要驻商与购车相关的政府及非政府机构*包括市场内经销人员资料来源:

文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析消费者人流15,000人/天年汽车贸易量80,000100,000辆预计到预计到2010年就业人数年就业人数人10根据功能定位细化分析的结果，汽车贸易展示区根据功能定位细化分析的结果，汽车贸易展示区的详细布局平面图将是如下的详细布局平面图将是如下050100250500M经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商广广场场会展中心会展中心（包括博物馆）（包括博物馆）品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心广场广场商贸商贸中心中心二手车市场二手车市场（包括轻型客（包括轻型客车卡车市场）车卡车市场）经经销销商商经经销销商商经经销销商商经经销销商商经经销销商商绿化品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心经销经销商商经销经销商商经销经销商商经经销销商商经经销销商商NN汽车体验园汽车体验园曹曹安安路路墨墨玉玉路路公公园园路路11经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心会展中心（包括博物馆）会展中心（包括博物馆）二手车市场二手车市场（包括轻型客车卡车（包括轻型客车卡车市场）市场）商贸服务中心商贸服务中心汽车体验园汽车体验园汽车贸易展示区的详细布局立体图将是如下汽车贸易展示区的详细布局立体图将是如下122.新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析细化分析公共活动中心（包括办公）一般情况所必须具备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施为消费者（旅游者）及驻商提供全面的生活服务设施（住宿、餐饮、购物、娱乐）为消费者（旅游者）及驻商提供充分的基础服务设施保障（治安、消防、电信等）对于有较高消费需求的消费者（旅游者）提供有针对性的高质量服务市场服务需求市场服务需求酒店（23星）快餐/中档餐饮设施/酒吧电影院大型商场便利店/药店超市警察局/消防站/电信局加油站写字楼酒店（45星）高档餐饮设施高档专卖店高档娱乐城所对应的功能项目所对应的功能项目2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.1313新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析（续）分析（续）占用土地面积，建筑面积占用土地面积，建筑面积总建筑面积总建筑面积万平方米酒店*（23星）酒吧电影院大型商场*一般功能项目合计写字楼*高档专卖店总占地面积总占地面积万平方米100.0200.01510.451.10总建筑总建筑面积将面积将为为23万万平方米平方米总占地总占地面积将面积将为为7万平万平方米方米数量数量单一占地面积单一占地面积（万平方米）单一建筑面积单一建筑面积（万平方米）6.40.20.30.10.60.01175.51.1236所有功能项目合计警察局/消防站/电信局*餐饮设施已经包括在酒店、娱乐城、写字楼、商场及商贸服务中心大楼内，不再单列资料来源:

文献检索；相关公司、机构访谈；麦肯锡分析30.210.30.20.110.04510.572.20.50.2便利店/药店加油站酒店*（45星）高档娱乐城*11.05.521.13.010.040.0130.340.2030.0250.02010.53.010.150.350.050.0420.53.20.1超市0.110.0800.07514新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析（续）分析（续）就业人数就业人数6002300数量数量每一项目就业人数每一项目就业人数75100151501,600600100303,900预计到预计到2010年就业人数年就业人数人106003,1705151100130101016002800110350351600*酒店